柴效武 个人专栏

在我国推行“以房养老”和“基地养老”的建议

关键词： “以房养老”    “基地养老”    金融保险    政策法规                                          

在我国推行“以房养老”和“基地养老”的建议

 

浙江大学经济学院   柴效武(教授)

 

老龄化危机的迅速到来及相关的养老问题，已是摆在我国亿万城乡老人和各级政府面前的重大事项。预计到本世纪中叶，老年人口将达到4.2亿人，占到全部人口的25%以上。北京、上海等大城市，因人口寿命的普遍延长，高龄老人增多，预计这一比例还将高达35%之多。对众多老年人的老有所住、所养、所为等以统盘考虑，全面筹划安排，已经是非常重要。

一、经济社会背景

目前，对养老方式较多地考虑居家养老和社区养老；养老保障较多考虑养老保障基金的筹措、使用、监管，这是必要的，但却涉及面过于狭窄。且因养老金的过度缴纳、储存与积累，还会对国民经济增长、企业经济活力和居民投资消费等，造成相当阻碍。养老保障与养老方式同样需要观念与制度创新，开拓养老新思路，增加新的养老资源，加固我国脆弱的养老保障。同时，将老有所住、老有所养纳入整个经济社会资源环境统筹、城乡一体化协调发展的科学轨道，纳入到国民经济持续快速健康推进的轨道上来。既能在不过多动用财力尤其是政府财力的状况下，切实解决好老有所住、老有所养的大问题；又能借此促进而非阻碍经济社会的快速推进，实现全面整体建设小康社会的宏伟目标。

我们经过多年来对住房、养老、环境及金融保险制度的综合融会考虑。设想出“以房养老”和“基地养老”两种可行的养老模式，认为应当在我国做大力提倡与推出，以较好地解决老有所住、老有所养的大问题。

二、以房养老

以房养老即是依据个人家庭拥有资源在个人家庭的一生予以最优化配置的理论，利用住房寿命周期和老年生存余命的差异，对广大老年人拥有的巨大的房产资源，尤其是老年人死亡后尚余存的住房的价值，通过一定的金融保险机制或非金融保险机制，实现价值流动，提前做套现变现，为老年人在其余存生命期间，建立一笔长期、持续、稳定的现金流入，作为养老金不足时的重要补充，以求更好地达到养老保障的目的。使同一幢住宅既能发挥正常生活居住的功用，又能作为养老保障的重要资源。以房养老又可称为“60岁前人养房，60岁后房养人”。大家在60岁之前，通过储蓄存款、按揭贷款等形式购买住宅，并在60 岁之前还清房款，取得该住宅的全部产权。再在60 岁退休养老之时，将该住宅的价值予以流动化。它可使“货币穷人、住房富人”的老人，得以在其有生之年享受住房使用价值的同时，更好地销售住房在自己死亡后仍然遗留的价值。

以房养老的基本思路可设想如下：(1)家庭成员在其工作时期，只要考虑购房事项(住宅可购买地较大较好并有较高升值潜力)并最终取得该房屋的全部产权，不必过多考虑退休养老的资金筹措；(2)临近退休之时，将所居住房屋的产权抵押或出售给某一特定机构，房屋使用权则继续归由自己保留并长期居住，实际居住年限正是该成员的尚可存活年限；(3)到该老人寿终正寝之时，将该房屋的产权移交给该特定机构还贷付息，结清剩余款项，住房由该机构自行支配处理并获取相应收益。

 “以房养老”可采取的具体模式有：反向抵押贷款(老年人退休后将住房抵押于业务开办机构，并于每月从机构取得一定款项用于养老使用，待老人死亡或出售该房产时向机构结算，并用住房向机构还本付息。这一做法在欧美日等国已有相当推行)、售房养老(老人出售住房产权，使用权则仍归由个人长期保留至死亡为止，售房款也由机构按月向老年人支付做养老金使用，老人死亡时将该住房的使用权最终交付购房机构。这一做法由我本人提出)、房产养老寿险(类似于反向抵押贷款，由寿险公司予以操作)。还可以采取的简易方式有：房产置换(大房换小房，市区房换市郊房等，用差价房款养老)、房产反置换(小房换大房，市郊房换市区房等，用较为富裕的财力实现改换居住生活环境的设想)、房产租换(将自有住房的全部或部分用于出租，用租金款养老)、售房入院(房产出售后住养老院，可免除晚年生活空虚生活不能自理的弊病；房款交寿险公司做终身年金保险，以保障终生的养老金使用)等办法，都可以达到”以房养老”的目的。

以房养老的意义：(1)老年人出售自有住房以养老，有效解决养老资金来源，减轻家庭养老负担，有利于调节家庭经济生活，为家庭拥有资源的优化配置、效用提升提供一种新的思路；(2)将养老保险、社会保障与购房养老相结合，为巨额保险资金寻找到安全、收益稳定可靠的投资出路，实现保险金“从养老中来，到养老中去”的新型循环机制；(3)激活房地产交易市场，刺激内需，增强中老年人购建住宅、晚年幸福生活的积极性，形成国民经济增长的新动力；(4)倡导老人自我保障，儿女独立自强，不依赖父母的遗产讨生活，减轻老人和儿女的养老负担，将我国两代人间的过度依赖改进为相对自立，组建适应市场经济体制的新型代际关系；(5)为国家、社会与家庭解决养老保障问题，开拓一条有益可行的思路，发挥住房除生活居住场所，投资手段而外的养老保障工具的第三大功能；(6)在传统的儿女养老，目前的货币养老的基础上，增加第三种养老模式——以房养老，加固养老保障。(7)本模式涉及房地产经济、养老保障、金融保险、经济学乃至社会学、伦理法律人口等若干理论与思想方法，是对这些相关理论以“以房养老”为纽结的重新组合与融会。本模式研究可以深化和丰富这些相关理论。(8)本模式将金融、保险、投资等不同工具手段相联接并有机融会，可形成新的金融保险产品，实现金融保险工具创新，突破目前严格的分业经营体制，并推动银证保一体化与混业经营在我国的实现。(9)以房养老模式的构筑，涉及住宅资产的价值评估、预期存活寿命的精算与大数定理，巨额购房养老资金的筹措、营运及投资管理；还需考虑特定机构的抉择，各方利益当事人的关系处理，国家相关法律政策、规章制度的构建等多方面内容。将为丰富深化相关理论提供大量素材。

以房养老模式的推出，因其延续时期长，变动因素多，动用资金巨大而存在众多风险，包括预期寿命与实际寿命差异的风险、房价波动风险、利率波动风险、政策法规变动风险、城市规划设计变更风险、支付风险、购买力风险、道德风险等诸多风险。需要建立相关的运行平台和制度保障，包括对国家目前有关政策法规(住宅用地70年使用期的规定、父母一方去世即应将所留遗产在配偶和子女间予以分配的法规、金融机构严格分业经营的法规等)的修订和新法规制度的建立；包括大规模的市场调研、相关理论体系的探讨、舆论宣传推动等事项，绝非朝夕可至。但对此的研发及前期工作的开展，则必须从目前起抓紧实施。

三、基地养老

基地养老，是在我国毗邻大城市的周边一两小时车程的地域，选择若干生态环境优越、依山傍水、空气清新而经济相对不够发展适于养老的地域，运用市场化加政府福利补贴的原则，建立大规模的养老基地，并附设以最好的养老保健设施与护理服务人员，将大城市中有志于此的老年人依据自愿原则，移居入基地养度晚年。如此做法可在提升老年人养老品位和生活居住的质量的同时，大幅降低养老成本，节约养老资源的使用。

基地养老又称为异地集中养老，这是将优越的生态环境也作为养老资源，并通过区域协调合作和老人的异地空间的转换，利用不同地域间居住环境和养老成本的巨大反差形成的比较利益优势，集中养老比分散养老的服务质量提高、功能增强而费用节约的规模效应优势。如大城市交通拥挤、噪音、污染严重、人口密集且将老化严重，房地价和生活用费标准高昂，“都市居，大不易”，市郊及周边乡镇则是环境优美、房地价格低廉、生活用费标准较低。利用大城市和周边区域的养老环境和房地价、生活用费标准的巨大差异，将都市中老人移居适度集中到市郊周边镇域养老。

基地养老可发挥的效应可包括：(1)城市养老设施提供与建造的负担得以减轻，人口密集及老化问题得以减缓，京沪政府均提出将市区人口向周边镇域、郊区大规模疏散的设想。老年人口的疏散应是负面影响最小，积极效应最大；(2)老年人出城养老，青年人进城创业，扭转城市人口年龄结构老化的大趋势，增强城市的竞争活力；(3)老年人崇尚自然，返朴归真，向往田园生活的需求得到满足；借助于优越的生态环境，养老品位得以大幅提高，养老生活的质量有较大上升；(4)大量世代居住于城市中心地域而住房狭小破旧的老年人迁移于市郊、基地养老，将为城市的规划改造、住户拆迁减轻大障碍，加快城市化进程；(5)将优越的生态环境视为重要养老资源，生活养老成本得以大幅度降低，国家社会乃至个人的养老负担有相当减轻，社会总养老资源大为减轻(这对我国目前而言是非常重要)；(6)增强大城市和周边乡镇县市的经济联络，减小经济社会发展不平衡而来的巨大差距；(7)养老不仅是一个负担，更可形成一大的产业，刺激国民经济增长，老年人手中拥有的财富得以释放，刺激内需；利用优越的生态环境促成养老产业的开发，实现养老的社会化、产业化、规模化与效益化；(8)为生态环境优越，经济状况相对不够发展的地域开辟一条新型的发展之路，为养老问题的解决提供一种可资借鉴的样板；(9)提供好的养老环境，满足广有财富希望能很好享受晚年时光的老年人的养老需要，减弱养老财富流出国外，吸引国外老年人到中国养老，创汇增收，拉动就业；(10)是实现城乡一体化，经济社会、资源环境协调统筹发展，实现“天人合一”，人与自然和谐，人际和谐，建设和谐社会的好途径。

养老基地建立中需要的巨量资金，可通过市场机制运作加财政补贴的形式加以解决。政府负责土地的优惠批租转让(可大量使用沿江沿湖海沿山的丘陵缓坡地域，不须过多占用耕地)。基地建设的巨额资金主要由民营资本加银行贷款、加入住老人的适当预付款运作，国家不必投资。基地建成后通过向入住老人出售、出租或长期使用权转让等多种方式，以收回资本投入。基地由政府监管并给予税费减免优惠，养老商与入住住户采取股份合作的形式，将众人的钱财集中合作使用，构建养老股份公司，负责基地设施服务，实现民主管理。入住老年人还可通过建立房产经营公司，将原居住于城市的房产予以重新规划开发、经营、出售出租或依城建规划予以拆除，收回款项用于入住基地养老生活。

如此做法，国家不必有大投入，养老商无太多风险，老年人无过重负债，只是将自有拥有房产资源的异地置换，即得以实现价值最大化和晚年生活的幸福。浙江的某些市县已经在这方面做了较多的探讨和实际运做，“中国竹乡”安吉曾同美国某老年基金会接洽，计划接受对方投资1.5亿美圆，将美国的30000名老人移居到安吉养老。“新安江之滨”的建德已将建造养老基地，发展银色产业，纳入”十一五”经济社会发展规划，养老基地已在实际操作建立中。

四、需要做的工作

如上两种新型养老模式的推出，包含内容较多，关联方众多，牵涉到千家万户，是一项有关亿万老人福祉，整个经济社会发展的大工程。它需要国务院牵头，涉及到各级政府，值得引起高度关注。它需要金融保险机构、理论研究机构、房地产建设部门、养老保障部门等，成立专门研究队伍，合力研究运做，以将本事项做大做好，使对我国养老保障事宜的解决，产生较好效果。

模式运做需要：(1)深入系统的相关理论探讨；(2)国际资料文献的搜集，国外先进经验做法的借鉴；(3)广泛的市场调研与舆论推动，(4)相应制度法规的出台和不适用法规的修订；(5)金融保险环境组建和相关金融保险产品研发；(6)养老基地建设运营；(7)养老模式与遗产继承观念的转变。具体运做涉及到房地产、金融保险、社会保障三大领域内容，需要以金融保险部门(尤其是保险机构)为中介，连接房地产部门、社会保障部门共同操作。还需要财政部门的税费减免等政策优惠。

首先可选择若干经济发达、有活力、居民收入水平高、观念创新的沿海大城市，如京、沪、杭、穗、深等给予试点，积累经验，再向全国各地推广普及。

五、已做工作

1.组建了依托浙江大学经济学院，以柴效武教授为首，包括教师、研究生的核心层研究队伍；2.联络有关金融保险部门、社会保障部门、城建部门、房地产业，并取得了大力支持；3.组织翻译了国外反抵押贷款的有关资料文献，约计30余万字，查阅了国内相关资料数据(国内对此问题的研究尚出现较少)；4.组织相关社会家庭调查，取得了较多的第一手资料；5.召开了相关的理论研讨会，在报刊、电视电台等做节目，以取得社会对此问题的较大关注；6.组织构架了以房养老和基地养老的研究框架，形成了基本的思想体系，并撰写了100余万字的研究性文章(正在送出发表)，形成论文近百篇，已经公开发表30余篇。

六、我们将要做的工作

1.以上所做工作的继续深入开展，尤其是国外资料翻译、社会家庭调查、研究内容深化、队伍扩大；2.通过新闻媒介积极宣传以房养老和基地养老两种新模式，推动社会都来关心这一事项；3.深化研究，尽快形成数十篇高质量的论文，并在近一两年内出版《以房养老模式研究》、《基地养老模式研究》、《反向抵押贷款制度研究》、《合资购房养老模式研究》、《反向抵押贷款文献资料汇编》专著，另考虑出版《明天我们将用房子养老》的通俗文本；4.寻求政府建设部、劳动与社会保障部、老龄委及其他相关部门的合作支持，共同对此模式做深化研究，探讨其实践操作的可行性；5.寻求金融保险部门合作，研发相关金融产品(如反向抵押贷款、房产养老寿险)，寻求相关部门的科研立项和经费资助。

我们希望得到您的大力支持和协助，共同将这件造福于人类的大事做好！

 

柴效武 1953年出生于陕西延安，1982年毕业于陕西财经学院(现西安交通大学)，1988年毕业于复旦大学管理学院，获经济学硕士学位，现就职于浙江大学经济学院，1999年晋职为教授。撰写并在各类刊物，发表有关家庭经济、养老保障、金融保险等领域的论文60多篇，会计、金融、税收等教材读物10余部，出版《家务劳动研究》、《家庭经济与金融研究》、《家庭金融理论与实务》、〈高校学费制度研究〉《教育资助及贷款制度研究》、《个人金融服务研究》、《个人金融理财与实务》等专著7部；主持国家社科、全国十五教育规划及浙江省社科基金资助课题4项，参与有关国家、省部市级课题10项。

联系方式：杭州玉泉  浙江大学经济学院      邮编310027 

电话：0571-87978403(住宅)   13588343780  

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 2005年12月

【作者: 柴效武】【访问统计:】【2005年12月31日 星期六 13:00】【 加入博采】【打印】