柴效武 个人专栏

反向抵押贷款产品介绍- -

                                      

 

1.反向抵押贷款产品介绍

反向抵押贷款是一种新型的金融产品，是一种将老年人房产转化为流动现金，为老年人提供养老收入支持的金融工具。反向抵押贷款在美国、英国、澳大利亚、法国、印度等国家已经展开，我国尚未引进或开办相类似的金融产品。下文将首先介绍反向抵押贷款产品的基本情况。

1.1反向抵押贷款产品的定义

我国尚未不同的文献对反向抵押贷款的定义有所不同，最为常见的几种定义如下：

（1）反向抵押贷款是一种房屋价值贷款。它允许老年人以拥有自有产权的住房为抵押，在继续拥有房产居住权的同时，向业务开办机构申请贷款，将其将来（去世时或一定时期后）的房屋价值全部或部分提前转换为现金。反向抵押贷款产品的实质是通过增加资产的流动性的方式，减少甚至消除家庭生命周期与住宅生命周期的差异，使老年房主可以在自己的生命周期内充分享受到整个住宅生命周期的收益权。

（2）按照美国《银行法》的有关规定，“反向抵押贷款”是指有不动产抵押保全的贷款。其中的“不动产”必须是有1至4人固定居住的家庭独立拥有的房产或者是多个抵押人共同拥有的房产。“贷款” 可以是一次性的，也可以是按月或在一定信用额度内根据借款人的需要支付。一般在居住期间内，老年房主无需还贷，只需在到期后以房屋出售收入来偿还，而且最高还款数额以房屋价值为限。“贷款”在贷款人最终死亡、意欲出售馈赠或永久性搬出该抵押住宅时，才需归还该项贷款的本金和累积利息。反向抵押贷款不具有追索性，即当出售住房所得的资金不足以弥补贷款本金和利息总额时，也不能向借款人或者其后代追索余额。

（3）反向抵押贷款是以产权独立的房产为保险标的，以低收入老年人为投保人（受益人），将其房产转换为保险年金或其它保险收入形式。拥有房产的投保人与保险机构签订保险合同，投保人将房产所有权抵押给保险机构，但保留合同约定期限内的居住权，保险机构为投保人建立专门账户，将合同存入给付金。待合同到期之后，保险机构通过在房地产市场拍卖出售、再开发等形式处置房产。给付金额的计算是按其房屋的评估价值减去预期折损和预支利息，并按平均寿命计算，分摊到投保人的预期寿命年限中去。它将投保人(受益人)的房屋价值“化整为零”，使他们生前就可以提前使用自己房屋的销售款，就像是保险公司用分期付款的方式从投保人手中买房。

（4）反向抵押贷款是一种和传统抵押产品“相反”的新型金融工具。传统抵押产品是借款人以自己的房产做抵押，一般是按月向贷款人付款；反向抵押贷款则是借款人以自己拥有清晰产权的住房作为抵押，一般是定期从金融机构取得贷款，到期后以处置住房的收入还贷。这种贷款的贷款人一般按月向借款人进行支付，与普通抵押贷款借款人按月向贷款人付款，两者的现金流方向正好相反，因此被称为“反向抵押贷款”。

（5）反向抵押贷款是一种住宅“期货化”的形式。老年人将拥有产权的住宅作为“期货”，预售给银行或保险公司等金融机构，金融机构按月支付现金给老年人，老年人在有生之年对该房产拥有居住权，离开人世时，房产自然地归属于银行和保险等金融机构（何颖仁、高达一，2001）。老年住宅的“期货化”从住宅金融角度看属于目前流行的购房抵押贷款的反向过程。住房抵押贷款是购建住房者以购建住房为抵押物，抵押给银行等金融机构，同时向金融组织申请一定数额住房借款的融资方式。购房信贷是居民向金融机构融资而获得属于自己住房的方式，银行起到开发商将住房转移给用户的中介作用；而老年住宅期货化过程中，居民同样是向金融机构融资，但不同的是卖出属于自己的住房，银行起到用户将住房转移给房产经营商。年轻时的购房抵押贷款和年老时的住宅期货化两个过程组合在一起，形成因住房而发生的一个人与金融机构关系的生命周期。

虽然反向抵押贷款定义的表述方式较多，但总结以上各定义，可发现反向抵押贷款的本质为一种“帮助老年人在不出售住房的前提下将房产转换套现成现金的金融工具” 。因此，对于一些拥有较高价值、产权独立的房产、但实际收入低下的老年人来说，反向抵押贷款是一条帮助他们摆脱贫困、增加收入的有效途径。由于其某些基本方面表现出与常规的抵押贷款相反的特性，因而被成为“反向”抵押贷款。

1.2抵押贷款与反向抵押贷款与之间的主要差异

分析反向抵押贷款的特征，可以看出反向抵押贷款最重要的“反向”含义主要体现在以下两个方面：

（1）资产转换方向“反向”。抵押贷款是新住房的产权为抵押物，贷款购买此房屋；反向抵押贷款则是以已经居住多年的旧住房的产权作为抵押物。前者是将流动性资产（货币）向非流动性资产（住房）的转化；后者是将非流动性资产（住房）产权逐步释放，变为可贴补老年人日常生活需要的流动性资产（货币）

（2）产权移动方向“反向”。抵押贷款在本息全部还清之前，住户拥有住房的权利，到贷款本息全部还清后才能取得对该住房的全部产权。反向抵押贷款在贷款行为实施之前，住户对该住房拥有全部或部分产权，随着贷款余额的增长，住户对该住房的产权逐步减少。

抵押贷款与反向抵押贷款的各方面比较如下表：

	抵押贷款	反向抵押贷款
贷款机构	银行	银行或特定机构
借款者	中青年户主	老年户主
住房产权	抵押	反向抵押
住房状况	居住初中期	居住后期
贷款目的	居住	养老
贷款发放	一次性整体贷放	贷期内分期贷放
贷款归还	贷期内分期归还	到期全部归还
还贷手段	货币	住房或货币
贷款期限	定期	定期或不定期
经营风险	较小	较大
财税政策	不优惠	优惠
业务属性	经济属性	政策属性

 

1.3反向抵押贷款运营模式

反向贷款产品运营的具体方式（见下图）如下：首先，房主在贷款之前选择有一定资质的独立中介咨询机构进行反向抵押贷款咨询。其次，房主与商业银行签订反向抵押贷款协议，将房产抵押给银行。同时，商业银行受房主委托向保险公司投保，包括以房主为对象的人寿险和以房屋为对象的财产险，以及反向抵押贷款保险。之后，商业银行向房主按合约规定的方式提供贷款。贷款到期后，房主或其继承者或商业银行在房地产二级市场上出售房产或以其他方式房产，收回贷款本金和累计利息。商业银行也可将贷款协议在证券市场上出售，提前收回贷款。

二手房交易市场

                                 

                                                               

保险公司

商业银行

  

房屋拥有者

                     

                    

                    

                                    

反向抵押贷款 证券市场

中介咨询机构

                                          

                             

                                                  

1.4反向抵押贷款的理论依据——生命周期理论

这一理论假定一个典型的理性消费者，在追求其个人效用最大化时，不仅是对某一消费者行为、消费项目的决策安排，而是追求其整个生命周期的效用最大化，其预算约束为其整个生命周期内的收入与消费支出的平衡。个人或者家庭在任何阶段的消费支出，不仅与当期的收入是直接相关的，还与其一生的全部收入，如劳动收入，资本收入与继承收入的总和等密切相关。这一理论创立者之一Franco Mordigliani认为：人类的行为经验表明，个人的消费或储蓄行为，并不仅仅与现期的收入有关。他们总是试图把自己一生的全部收入在消费和投资（亦即现期消费和延期消费）之间做出最佳分配，从而获得最大效用。

反向抵押贷款的理论依据是生命周期理论的扩展。个人的收入并不完全是以货币的形式加以表现，还包括实物财产的积累。住房是个人或家庭最重要的实物财产之一。因此，个人一生收入在个人一生的合理配置，也应当包括对个人收入的转化形式，如住房等实物财产的合理配置。由于老年人过世之后，其房产仍然很有价值，可以视为老年人的一种收入。如何使老年人在身前就消费房产剩余价值带来这部分收入，帮助老年人真正做到，一生应有的消费和一生应有的收入相等，是反向抵押贷款提出意义所在。但是，如若老年人在身前消费掉自己所应有的收入，留给子女的遗产收入就会减少，收入便无法在代际之间分配。

2.反向抵押贷款的需求研究

       自上世纪70年代开始，美国反向抵押产品需求的理论和实证研究陆续展开，为这一产品的设计和完善提供了很好的学术支持。之后，随着反抵押贷款在日本、德国、澳大利亚、法国、日本等国家的引入和在美国本土的广泛开展，反向抵押产品的市场需求研究得到较快的发展。国外的反抵押产品市场需求研究主要集中于以下方面：

2.1反向抵押产品的个人需求研究

反向抵押产品的个人需求主要是通过测定反向抵押支付中位数对一个特定老年群体收入影响的显著性或者房产价值与收入之间的差额来测定反向抵押产品潜在的市场需求。不同的学者使用的调查数据不同，得出的结论也有较大差异。反向抵押产品的市场需求研究工作首先由Jacobs（1982）展开，他使用1977年AHS(American Housing Suvery)的数据进行分析，得出四分之一年龄在65岁或以上，收入低于贫困线的老年房主可以通过房产置换项目（反抵押产品中使用最为普遍的一种）脱贫。Katsura, Struyk和Newman(1989)也预测了房产置换项目的个人需求，认为有10％符合资格老年房主将会参与这一项目，因为这一项目使老年房主的收入显著增加。

对于这一产品的前景较为怀疑的学者也不乏其人。Weinrobe(1987)以加利福尼亚反向抵押项目的数据为研究样本，认为收入/房产价值这一比例较高，健康状况良好，有成年子女的的老年夫妇不太有积极性参与反向抵押项目。只有收入/房产价值比例低，又老又病，无子女的老年人（特别是无子女的老年妇女）才会愿意用自己的房产产权来换取收入。而这一目标人群的人数可能并不多，同时这些人群极有可能参与着社会福利项目，参加反向抵押贷款项目可能会影响他们的社会福利收入，这也会影响他们的参与积极性。Feinstein和McFadden和Stahl（1989）的研究也对反向抵押产品的个人需求持悲观态度，他们认为由于遗产动机、寿命的不确定性、健康状况和医疗支出以及保险和反向抵押市场的不完善等原因，老人不愿意利用房产来增加当前的消费，因此反向抵押贷款的个人需求并不大。Venti和Wise（1991）的研究也发现反向抵押贷款潜在的个人需求并不明显，一方面他们认为从反抵押产品中的得到显著收益的老年人并不多，另一方面他们强调老年房主的遗产动机使得反向抵押产品对老年房主来说仅仅是“最后一着”而已。

将老年人拥有房产的价值，同晚年时期可从各个方面取得的收入加以对比，以预测计量老年人可能参与本业务的程度。在这里模拟可能情况下的各种数据，做个模型（注意两个指标一为存量，一为流量）。同时还需要考虑消费、其他财产及遗产动机等一系列因素，考虑老年人对晚年生活改善的需求的迫切程度。老年人无子女，子女不需要继承遗产的状况等特例。

这之后的美国反向抵押贷款个人需求研究则开始对这一产品的潜在个人需求又信心备至。Speared（1992）使用1984年SIPP的数据考察使用反向抵押贷款能够降低老年贫困人口的规模，估计将近1/5的贫困老年人（收入在贫困线以下）通过使用反向抵押贷款能够把收入提高到贫困线以上，这个结果与Nadine K. Kutty（1998）年的估计结果较为接近。Merrill（1992）使用1989年的SIPP(Survey of Income and Program Participation)数据，估计美国有12,000,000完全拥有自己住房的老年房主，可以从反向抵押贷款中显著受益。Mayer和Simons（1994a）也使用了SIPP的数据，估计大约有150万老年房主可以通过使用一种理论上模拟的反向抵押贷款把收入提高到贫困线以上。然而他们的估计由于与文章中的别的数据有所矛盾，并且他们使用的模拟贷款的房产价值比较高，因此其对反向抵押贷款需求的预测可能有所偏差。Nandinee K. Kutty（1994）使用的是业已存在的反向抵押项目HECM（Home Equity Conversion Mortgage）来进行估计的。他们的结论是564,080个收入在贫困线以下的老年家庭如果取得反向抵押贷款，就可以把收入提高到官方规定的贫困线以上。Merrill, Finkel 和Kutty(1992)的研究表明反向抵押贷款的个人需求与房产价值密切相关，房产价值低于10万美元的老年房主从反抵押产品中得到的好处有限，在20万美元以上的老年房主则因为有其他资产而不需要释放房产产权来增加其收入。因此他们定义的个人需求主体是年龄70岁或以上，年收入少于3万美元，房屋居住期在十年以上，房产价值在10万至20万美元之间的老年房主，大致有80万老年房主符合他们的要求。这一需求数目已经相当客观。Wong和Garcia（1998）重点分析了美国加利福尼亚洲的反向抵押贷款产品市场，他们的研究发现根据1998年加利福尼亚洲的住房拥有率，有60％的老年人符合反向抵押贷款所规定的申请资格。他们指出反向抵押贷款可以使老年房主在居住期内不失房屋所有权的前提下免税利用房屋价值，而且对申请者没有收入限制，借款人需偿还的借款额不会高于房屋的价值，同时随着人们在家居住时间的延长，未来几年里老年居民对于家庭保健和房屋维修资金的需求将会增加，因而反向抵押贷款有很大的潜在市场。

中国学者也开始了这一领域的研究，以探究这一新型贷款在中国的潜在市场。最早介绍反向抵押贷款的中国学者是曾祥瑞、胡江涛（1995），他们较为详细地介绍了美国反向抵押贷款的贷款要素、种类、贷款市场情况、贷款风险及防范对策。最早提出在中国开展反向抵押贷款寿险服务的是孟晓苏（2002）。反向抵押贷款的寿险服务以反抵押贷款为基础，本质上是反向抵押贷款年金支付的方式。他认为这一险种较适合我国的国情。由于我国多年实行的低收入政策，绝大多数老年人并没有多少储蓄，退休后只能靠退休金生活，而国家与社会提供的退休金是很有限的，加之我国多年来寿险业务欠发达，靠寿险来养老的老年人数量有限，但是最近实行的公房出售政策，却使许多老年人用较少的钱买下较大价值的房产，因此反向抵押贷款寿险服务是一种很好的选择。杜娟、陈茗（2003）将反向抵押贷款定义为“住宅期货”，认为反向抵押贷款市场的发展依赖于三个条件，分别为：（1）发展成熟的金融机构是期货的购买者；（2）遵循市场发展规律的房产经营者是老年房产的最终消化者；（3）大规模拥有住宅的老年人是最重要的基础。这三个条件都已经基本具备，反向抵押贷款可以为我国各相关的金融机构带来新的盈利点。虽然中国学者已经开始这方面的研究，但是基本上停留在定性阶段，定量分析较少。柴效武（2003）发表了较多反向抵押产品方面的文章，他认为在我国实行反向抵押贷款产品具有必要性、迫切性和可行性。同时，他提出我国的反向抵押贷款产品的个人需求群体具有房产价值高，收入中上，拥有独立房产产权的老年人。除上述文章外，国内研究反向抵押贷款市场需求的文献本人尚未找到。

国内外的研究都以老年房主相对收入提高的显著性或者房价和收入差额的扩大指为标准，探讨反向抵押贷款的个人需求。这一领域的研究基本上集中在实证阶段，许多研究者采用的是计量的方法，讨论了各经济变量、社会变量、家庭特征变量对反向抵押产品个人需求的影响。在对反向抵押贷款前景看好的研究中，由于选取数据的样本以及对于“合格的”收益群体和“合格的”收益标准定义不同，因此得出的个人需求规模和收益程度不同。但这些研究都没有考虑老年房主的是否愿意释放产权的心理因素，特别是遗产动机对老年房主的影响。有些文章提到了遗产动机可能会挫伤老年人的贷款参与积极性，但未对这一因素做深入的定量分析。遗产动机对老年房主购买反向抵押贷款产品的影响方向往往难以定论。因为一方面老年房主希望把房产作为遗产，留给下一代；但另一方面，如果老年人收入不够，而需要成年子女的救济的话，成年子女作为老年人重要的咨询者，可能会建议老年人采用反向抵押贷款产品。事实上，由于指标设计的困难，这一因素的确较难从统计学的角度上进行分析。老年人的其他心理因素也很有可能对反向抵押贷款产品的个人需求产生很大的影响，但难以再模型中和回归分析中得到体现。例如，美国最近一份对低龄老年人（62至75岁）的调查报告（Siegel，2004）中显示，不论“家庭”的定义如何改变，对这部分老年人来说，家庭和房产密切联系，两者的价值相互促进。也就是说，房产已经成为“家庭”的一个载体，认为家庭越重要的老年人，越不愿意放弃对住房的产权。对房产的感情变量往往难以量化，作为反向抵押贷款的影响因素加以分析。因此，个人需求预测往往有所偏差。

造成需求分析误差的另一个可能是老年房主对未来经济状况的预期。在上文所说的个人需求预测和推断中（无论结果是乐观或是悲观），往往利用某一时段的数据，采用某一时段的贷款利率来进行预测。但事实上，由于反向抵押贷款跨度时间较大，往往要等老年人生命期结束，金融机构才有权处置房产，因此老年人对房产的预期会起到相当重要的作用。如若老年人预期利率会持续走低，房价会降低，则采用反向抵押贷款对其相当有利。如若老年人预期利率会走高或者房价会上升，则其可能不愿意释放产权。前者是因为老年人的贷款成本增加，后者则是因为老年人不愿意损失房价上升带来的收益（房价上升带来的收益依据制度设计不同，在住户和金融机构间的分配也有不同，大多情况下，是由老年人自己获得）。因此，如若仅仅分析某一个时段的数据，只能大致说明在这一时段有多少老年人可以通过反向抵押贷款显著受益，而无法说明采用反向抵押贷款后，随着经济形势的变化，某些宏观经济变量如利率、房价变化之后，老年人在整个贷款期内真正得到的收入增加。因此用某一时段老年人利用反向抵押贷款可以得到的收入增加这一标准来替代反向抵押贷款的个人需求预测，可能会有偏差。而当其他特征变量都相对稳定时，要分析潜在的需求，老年人对未来经济的预期则相当重要。这一变量在上述研究中的忽略，也使得反向抵押贷款产品的个人需求预测有所误差。

2.2反向抵押贷款产品的市场细分研究

2.2.1市场细分理论介绍

所谓市场细分，就是对某种商品的消费者按照某种标准加以分类，使之分为具有不同需求特点的消费群体的过程。不同群体在希望在市场上找到与其价值评判标准及支付能力相符的产品，这是厂商进行市场细分的必要条件。而市场上厂商供应能力的差异，不同产品或服务供应的替代竞争压力，都促使厂商必须寻找不同的目标客户群，通过差异化营销活动而在竞争中取胜，这是市场细分的充分条件。正是由于供求双方形成的充分条件存在，所以会出现市场细分。市场细分理论认为，每个市场的顾客需求都是有差异的，如果公司能够成功地对市场进行细分，精确地对顾客未被满足地具有可行性地需求加以界定，并率先占领这个细分市场，那么企业就可以在激烈的竞争中保持自己的生存空间。

市场细分的关键是为了了解消费者的特点，找出其需求上的差异性。需求的差异性是进行市场细分的基础。市场细分根据需求差异将市场划分为若干个子市场。市场细分有各种可选择的细分标准。如可依据地理变量标准、人口统计变量标准、心理变量标准、行为变量标准等来进行细分。

2.2.2反向抵押贷款产品的市场细分

反向抵押产品的营销主体是商业银行，商业银行的营销过程也同样存在一个市场细分的问题。因为任何一家银行同样也不可能服务于金融市场中的所有顾客：一方面，每家银行的资源都是有限的，另一方面，不同顾客群体需要的金融服务需要又是不同的。因此，只有通过市场细分，各家银行才有可能发现能充分发挥其资源优势的细分市场，并在该细分市场中取得竞争优势，达到扬长避短的目的。其中与反向抵押贷款产品密切相关的个人客户市场细分变量标准可见下表：

在美国的反向抵押贷款产品选择的研究中，不同的文献往往采用不同的市场细分变量。Case和Schnare（1994）使用大约2500例反向抵押贷款样本，评估了HECM借款者的特征，分析了借款者如何选择不同的反向抵押产品。他们计算了借款者选择不同反向抵押产品的概率，这一概率是年龄、家庭状况、财产价值、居住地点和其他变量的函数。他们的研究发现包括以下方面：（1）年纪较轻的借款者一般不会选择居住期型（tenure）反向抵押产品。（2）收入和产品选择之间的关联度不大。（3）独居女性或者夫妻双方都健在的老年房主相比于独居男性老年房主，乡村借款者相比于城郊或城市借款者，更有可能选择信用额度产品（line of credit）。（4）财产价值较高的借款者一般不会使用信用额度产品（line of credit）。Case和Schnare利用的是多维的细分指标，包括老年房主的年龄、收入、家庭特征、居住区域，在每一个单一的维度上，不同分类特征的老年人会采用不同的反向抵押贷款产品。

Rasmussen，Megbolugbe和Morgan（1995）强调生命周期动机（随着年龄的增加，逐渐消耗财富）和资产管理动机促使老年房主成为反向抵押产品的使用者。从生命周期模型的角度来讲，希望增加其当期消费的老年房主群体并不庞大，这个市场的发展会有所限制。但是从资产管理的角度来看，反向抵押产品为老年房主的投资组合多提供了一种选择。他们认为反向抵押产品可以作为一种资产管理工具，为大额消费，转移资产、购买长期护理保险筹集资金，增加整体资产的流动性。他们以房主特征为细分变量将反向抵押产品市场细分为三个市场，分别为独居老年房主市场，其他老年房主市场和非老年房主市场。对于单独居住的老年人来说，其价格弹性需求使很小的。HECM贷款表明，房产是这些人口非正常支出的唯一经济来源。他们之中超过半数使用信用额度项目（line-of-credit），而且很快地提取完（Case and Schnare 1994）。这种行为说明单独生活的老年人使用反抵押贷款不是为了弥补日常生活的不足，而是为了应付非正常的开支。其他老年房主市场，这个市场可能的反抵押需求来自于这些相对收入较高的老年房主想在不减少当前消费或者不放弃他们对流动资产控制的前提下将遗产转移给下一代，或者想购买私人长期护理保险。非老年房主通常收入较高，他们对反抵押产品的需求主要是为了投资而不是消费，例如改善或者购买房屋，偿还债务和教育投资。如果被细分的市场都可以很好的得到服务，定期(term)和居住期型（tenure）反抵押贷款都是需要的。在假定房主将反向抵押贷款作为资产管理工具的前提下，按照房主特征细分市场，可以使金融机构较好地开展业务。

Rasmussen，Megbolugbe和Morgan（1995）研究了反向抵押产品用于投资目的的重要性，并且强调了某些消费，如长期护理保险，中期人力资本投资，子女教育费用可以以反向抵押产品的方式筹集资金。反向抵押产品可以使得房产更有流动性的特点使得房主在筹集大笔费用时可以更加灵活。信用额度（line-of- credit）或者一次性总额支付（lump-sum）进一步增强了这种灵活性。同时，他们的研究也表明，定期（term）反向抵押产品比居住期型（tenure）反向抵押产品更能满足某些借款者的财务要求。也就是说，按照投资目的来细分反向抵押贷款产品市场，不同的老年人会选择不同的反向抵押贷款产品。

Fratantoni(1999)的研究强调了不可避免的意外支出（expense shock）对于老年房主福利的影响，像信用额度之类的反向抵押产品可以使房主以相对较低的成本应付意外情况，并继续住在自己的家中。为了便于模型分析，Fratantoni的研究假定老年房主只会在信用额度和固定月支付两种反向抵押贷款产品中选择，因为这两种产品是反向抵押贷款产品的典型，其他反向抵押贷款只是这两种产品的组合。Fratantoni通过理论和实证分析说明，信用额度对那些意外支出可能性较大的老年房主来说是较好的反向抵押贷款产品。这种市场细分方法只将老年人分为两种：意外支出可能性较大的老年房主和可能性较小的老年房主，前者会选择信用额度，后者则选择固定月支付。我们可以推论，处于这两种可能性之间的老年房主会选择这两种反向抵押贷款产品的组合。

研究反向抵押产品选择，即市场细分的国内外文献都非常少，有限的文献都是根据不同的划分标准来细分市场，因此可比性也不强。一般来说，我们可以从借款者的借款意图来细分反向抵押贷款产品市场，例如借款者究竟是为了增加日常收入还是为了应付不时之需，来研究具有的不同借款目的的老年房主会选择什么支付方式。不同借款意图的消费者往往会表现出不同的个人特征，例如为了增加日常收入的老年人往往较为贫困，金融机构可以在为其提供反向抵押贷款产品的同时为其提供寿险年金。而为了应付不时之需的老年人，往往收入尚可，但储蓄不多，购买反向抵押贷款产品一般为了应付可能的医疗费用或者其他借款的偿还，将反向抵押贷款作为一种资产管理工具。这些老年人要么对财务安排较为保守，要么就对自己的健康情况较为悲观。金融机构可以通过分解不同的个人特征，采取不同的营销策略，锁定目标市场。这种市场细分方式具有一定的可操作性，因为借款者的借款意图可以通过其个人特征得到体现。在实践中，由于反向抵押贷款的规模尚小，提供的产品仍然有限，因此市场还没有很好地被细分。理论界和实务界对于反向抵押贷款应主要作为一种收入补贴方式还是资产管理工具仍然很有争议，但这两种不同的借款动机为反向抵押贷款的市场细分提供了很好的标准。

 

- 作者： 柴效武 访问统计：　2005年06月19日, 星期日 17:37 加入博采