售房养老业务模式及其可行性研究
柴效武 吴凌凌
一、售房养老思路简介
随着老龄化进程的加快，养老问题逐渐受到关注。社会保障体系的不健全、企业改制的需要、生活方式沿革的必然，都加剧了解决养老问题的迫切程度。养老问题主要可以分解为以下几个方面：养老资金渠道的来源问题，老年人生活方式选择的问题，子女、社会、单位对养老问题承担的角度和程度问题。
柴效武教授提出了售房养老作为一种新的养老方式，通过将房屋的现金流在老年人的存活期内合理配置，达到自己养活自己的目的。售房养老作为一种新的金融业务模式，在美国和新加坡都有实行，当然也存在了很多问题。本文就通过分析这一模式的实质，探索在中国目前的环境下，售房养老是否可以实行，还存在哪些条件的缺失。
所谓售房养老的新思路，简单而言，就是“60岁前人养房，60岁后房养人”。大家在60岁之前，通过储蓄存款、按揭贷款的形式，购买住宅，並在60 岁之前还清房款，取得該住宅的全部产权。再在60 岁退休养老之時，將該住宅的产权予以特殊情形的出售，依靠該住宅在房主死亡後的餘值的提前变现来养度自己的余生，达到养老保障的目的。也就是说，在60岁之前获得房屋的使用权，但没有完全获得所有权；60岁之后，放弃房屋的所有权，通过余值的变现来养活自己。
售房养老并非是我们的首创，国内外已有这方面的较多先例。如国内长期来在民间流传的“遗赠扶养”和“五保户”，正是这一模式的雏形；国外如美法英国为构筑安全的养老保险体系，也于上世纪80 年代设立了几种和售房养老类似的金融品种。如反年金抵押贷款、房屋可转换抵押贷款等模式。
（1）遗赠扶养。这是我国的民间较多实行的。如某人无儿无女可做晚年依靠，却有一可观的房产，就同他人签约，在有生之年由其提供养老用费，并负责生活起居的照料；到该老人寿终正寝之时，遗留房产就留赠该扶养人作为补偿。
（2）反年金抵押贷款。人到老年会拥有靠一生积累的价值可观的房屋，却又生活十分艰辛。为解决这部分“不动产富人、现金穷人”家庭的需要，美国银行设计了反年金抵押贷款，大受退休人员的欢迎。退休人员可将自己的房屋做抵押，每年从银行取得一定的贷款作为生活补贴。夫妇去世后，房屋首先被用来弥补银行借款及其利息，有剩余时再留做儿女继承。
（3）终生养老金抵押贷款。反年金贷款中，借款人需要贷款的时间长短是不确定的。借款人可将房屋到保险公司保险，得到保险公司给付的终生养老金。保险公司每月拿出一定资金给保险人，同时扣除一定的利息费。当房屋出售时，售价首先用以偿还保险公司支付的养老金及其利息。如贷款人去世，养老金即停止发放，房屋归保险公司所有。
我们设计的售房养老模式，做法有所不同。它设计地更为科学，更有利于明确房屋购售双方，也就是养老与扶养双方的权责利机制，保障双方的利益关系。同时将政府、社会保障部门、房地产商、金融保险的各方面力量加入其间，以尽力促成本项事业的顺利开展。
二、业务模式及其可行性研究
如果将售房养老的整个业务链分解开来，主要可以分为售房和养老两个层次，而新的售房养老模式是通过这一业务的重新组合减少了中间环节，降低了交易费用，从这个角度上讲是一次业务组合和业务创新。
首先，售房养老应该按照商业化模式运作还是应该作为一种社会福利措施，是这个问题的根本，决定了运作模式的成功与否。下面我们从银行、商业机构以及国家的角度作一个初探。
要想在商业模式下运作，作为一种新的业务领域吸引银行或者金融机构，就必须充分了解到这项业务可以给银行带来怎样的现金流，又是通过何种方式保障这个现金流的。在这个新的售房养老模式中，房屋在60岁以前老年人享有使用权，这是分期付款的购房模式，事实上是一种以未来的房屋贷款的模式，首先获得房屋的使用权。银行通过收取较高的利息来获取利润，以房屋的基本不贬值作为保障。60岁以后是一种反向运作，老年人向机构出售使用权，并通过获得的余值支付养老费用，但暂时不交付房屋。反向的业务是否也可以给银行带来利润呢？如果这个资金链可以倒转，那么银行通过何种机制获得利润，也就是说利润的根源在何处呢？
假如银行愿意接受这项业务，那么银行将获得房屋在未来期限之后的所有权，并且分期将房款返还给屋主。银行可能的利润来源有：房屋未来的增值（或者土地的增值）、房主愿意低价出售房屋的话，原价和房屋未来价值之间的差额也是银行可以获得的利润，银行无法获得的是房屋在使用期限内的所有权和处置权。所面临的最大的不确定性是房屋交付的期限，而银行必须根据这个来计算自己每月可以付给屋主的款项。第二个不确定性是房屋未来的价值，以及由此而带来的逆向选择风险，屋主可能对房屋造成的损害不承担与此价值匹配的责任。第三个不确定性来自信息不对称问题，由于房屋已经有一定时间的使用年限，与银行办理分期付款买方业务不同的是，银行与屋主在此时已经站在对该房屋的信息掌握程度不同的平台上。
这项业务是否可以在商业模式下运作开来，取决于以上几项问题的解决。虽然理论上讲，很多问题是有解决的出路的。比如，在无法确定老年人的寿命标准的时候，我们可以通过对不同健康状况的屋主的评测获得不同的价值定位，分级别制定房款。此时屋主的健康状况就成为了一项可以带来现金流的资源。健康状况的测量可以使用统一的流程和指标加以统一，从而避免可能人为造成的信息的隐瞒或者歪曲。对房屋的测评也统一设计不同的流程和标准，并且聘请特殊的评价机构。最后，国家可以以最后贷款人的方式分担商业银行的风险。
但是，与学生贷款相近，由于风险大，历经时间长，未来收益不确定性大等原因，该项业务对商业银行的吸引力不会很大，到最后可能需要国家的利率补贴或者最后贷款人的形式来支撑业务的继续发展。因此，我们推论，该业务更加适合由政策性银行来操作，将此与养老和社会福利事业相连接的合理性更大。从这个角度上讲，与其说售房养老是一种商业模式，不如说是一种生活方式，售房养老设想的成功实施所依据的条件也不仅仅是商业银行或者说是房主本身，还需要相关的社会团体和社会环境的支持。
另一种可以选择的方式是将其划入政策性银行的业务范围：现有的售房养老操作模式是将这售房和养老两块分开，将自己的房屋出售给特定机构，将所得的房屋余值支付进入养老院的那笔费用。
作为金融业务的创新，柴教授所提出的将这两个步骤合并在一起，减少中间环节，直接由中介——银行来办理，作为一项新的业务模式。因为不具备具体的金融知识和金融信息的老年人，很少会到市场上去获得相关的信息，也会厌倦手续的繁琐和可能遇到的信息不对称的风险。同时我们必须承认，老年人承担风险的能力降低，因此在卖方的时候顾虑相当大。由信用度相对较高的银行来承担，将会大大增加业务量，降低交易费用。
从资金链的不可逆转性我们可以推论，这项业务从盈利率角度对商业银行没有太大的吸引力，而且从死亡时间倒过来推算资金的贴现率的确存在很大的困难。那么，下面必须解决的问题是，作为一项非营利性业务，其补贴部分的资金由谁来承担？下面我们通过可以选择的几种业务模式分别探索，提出合理的政策建议。
现有的几种养老形式的总结：
（1）家庭储蓄存款以养老，这是很现实的，也为众多的家庭所采用。据有关资料统计，目前广大个人家庭所积蓄的八万多亿元存款中，用于养老的大约占到20-25%左右，同为子女受教育做准备是并驾齐驱。（2）个人向人寿保险公司交纳养老保险金，这是一种商业化的养老保障的运做模式，在国外尤其是美国，已有很大的发展规模。在我国的最近几年里，也得到了快速的增长，正在成为一种基本的养老模式。（3）职工或受雇佣人员向单位或雇主，按照工资的一定比例交纳养老保障金，并形成社会保障基金用于养老。这是一种大规模、规范化的养老模式，也是我国最近几年政府大力支持倡导的。目前在这一方面已经达到了相当的规模.
从现有可供比较的模式，我们可以来探讨几种可能的售房养老模式及其合理的运作模式。
第一种可能的情况，是企业作为雇员的房屋出售委托代理人，代理员工死后的房屋处置权。将房屋的最终余值贴现到每个时期段，作为员工缴纳的养老保障金。这一建议的合理性在于，企业处于员工和银行的信息中介，对于员工以及家庭情况、家庭和睦的状况和房屋的质量等方面的信息拥有相对完整的把握，相对银行而言，可以抵消部分因为信息不对称造成的风险。同时，员工和单位之间的关联度相对与银行而言会更大，所以逆向选择的风险就进一步减小了。企业对员工的身体健康状况和寿命预期的了解状况更多，更易于对员工的寿命有更为准确的预期和评价，从而更利于贴现率的合理推算。
可能存在的问题：企业和银行各自承担的权益边界和风险边界较难确定，并且这一方案的实施对既有的社会保障体系的健全程度有一定的要求，需要建立一整套较为完善的制度和衡量标准。具体的包括：身体状况的量化考核、房屋价值的考核体系和评价制度、个人信用和单位信用的评级体系，同时需要建立第三方的信用认证机构，独立审核各个步骤和过程。国家作为最后贷款人，直接领导认证机构的具体操作。
第二种可能的情况是，售房养老是否可以放在保险业务范围内展开。从现象上看，保险公司的业务模式和售房养老业务在资金链上是相反方向的。保险公司是通过顺着寿命的时间链收取固定的现金，然后在一定期限后逆向返还。其利润率来自正向时间段内收取的资金在资本市场上操作所获得的收益。从这个角度上讲，售房养老的资金流模式与此模式相当接近：60岁之前，买房人通过按揭交付获得房屋的使用权；60岁之后，通过出售房屋的所有权获得逆向的现金收益。唯一的不同是，房屋是固定资产，并且在使用权一直停留在屋主手中的时候，我们无法获得房屋的全部处置权。因此，从房屋本身的操作上很难给保险公司带来足够的现金流保证其收益，唯一的可能在于房价的上涨和土地的增值，而这是无法由保险公司自己掌控和操作的东西，并且无法被精确预期。所以，作为按照商业模式运作的保险公司很难承担这项业务。
第三种可能的情况是，以社区或者相应的团体为单位实施该项售房养老计划，将售房养老与社区服务体系和社会保障体系相连接。该设想的好处在于社区在生活模式、社区文化、交往模式和生活节奏等方面存在一致性，在售房养老的实施过程中，比较容易统一到较为一致的模式和标准中。但是也存在很大的问题。第一个问题在于社区是相对松散的组织体系，对内部成员的约束力不够，因此在监督和审查过程中就会存在一定的困难；第二是社区是非营利性的组织体系，售房养老所需要的资金补贴从何处获得？是社区成员自己缴纳，还是作为一项社会福利事业来实施？或者通过多元化的渠道获得资金的方式，以社区为代理单位？第三是具体的实施模式是慈善性质还是商业性质，作为第三产业的一项新的服务业务？这里比较建议的模式，是将社区为单位的售房养老办成慈善性质的，与房地产公司或其他外部力量联合，以住房作为入住养老院、使用养老设施、享受养老福利的资本。房地产公司享有住房的处置权，二手房交易市场业务的开展等等。从这个方面将，节约了社会投向住房业务的资源，增加了信贷、金融以及中介业务的范围和规模，对社会产业结构的调整起到了积极的作用。
三、存在问题和政策建议：
售房养老新概念的提出和实施对整个社会养老观念和法制、社会保障体系的健全程度提出了新的要求，对于可能存在的问题，在此我们做一个粗略的预测，并且从理论层面的角度提出可能的建议。
首先是房屋的产权问题的清晰程度。假如房屋属于屋主的个人财产，这一点比较容易解决，在办理相关的财产证明和最后的交割上也不存在很大的困难。假如房屋是共有财产，那就牵涉到房屋产权的分配问题，以及假如其中一个先死，另一个人存活的时候，房屋的使用权和处置权是属于银行还是另一个所有者，以及他应该享有多少程度多少年限之内的权利。尤其是老年人一般将房屋作为留给后代的遗产，虽然这种售房养老可以被接受，但在实行过程中还会遇到很多现实的甚至与道德相关的问题。
其次是关于死亡年限的评定和计算问题。虽然我们可以用一定的量化标准统一考核售主的健康程度以及未来的存活年限的判定，作为每年可以享有的养老金的判断标准，但是突发事件的可能性比重仍然很大，尤其是对于人的生命而言。假如合同不健全，具体款项的漏洞没有补好，那将会存在很大的遗留问题，需要中介或者法律的调节。在西方国家，由于养老保障体系相对完善，很多法律无法覆盖的领域可以依靠惯例来解决。在中国，养老问题的界限一直界定很不清晰，所以会连同很多伦理问题一起出现，造成具体操作层面上的困难。
再次，是对以社区或者企事业单位为单位的组织的凝聚力和执行力有新的要求。由于中西方文化的差异，中国的信任链一直是以家庭为单位的，社会信任处于断裂和缺失状态。售房养老的执行，无论是从交易成本节约的角度，还是从信息不对称的角度，都需要以更大的团体为单位，降低风险。而我国的社区文化、社区服务质量和管理力度一直都没有跟上，尤其是现在，缺乏大量的实践经验和社区服务、公共管理方面的人才，需要较长一段时间才能够配备较为完善的社区管理体系。
最后，售房养老作为一种生活理念和生活方式，需要共同的努力。政府观念的开放程度、对养老问题的关注程度、企事业单位的支持力度、社会信任的建设、社会信用评级体系、中介机构和监督机构的建立等等，直接影响到售房养老计划的成功与失败。相信在具体实施过程中遇到的实际问题比我们这里可以预想的更加复杂和繁琐，大陆法系的法律体系不是以案例为根本，也无法提供具体的解决渠道，所以仲裁机构和调节力量也会显得特别重要。但是有一点可以肯定的是，在老龄化仍在加剧的中国，售房养老理念的提出对养老问题的解决起了积极的作用，也是我们值得大胆尝试的战略。
以上只是在有限信息下的方案初探，还存在很多幼稚和不足，有待在实践中接受检验和成熟完善。
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