反抵押贷款模式的若干思考
柴效武
反抵押贷款模式的推出，因其反向操作，反向思维。故此，在对这种贷款的实际推出后的经营理念、业绩考核等，都会有相当的冲突。银行是讲求“短平快”的，这一业务的前后运行的时间却会长达10多年乃至20多年；银行是一切讲求确定的，如普通的贷款业务是期限确定，也是确定无疑的。但反向抵押贷款却有较多的不确定，贷款到期的时间不确定，它可以是确定固定期限，但更多的是依据借款人实际存活的寿命期限而定；贷款利率不够确定，事先的贷款合同上虽有确定的利率并明确记载，但实际执行利率却因年代久长，期间利率调整而予相当的改变；还贷的方式不够确定，它可能是借款人用房子还贷，也可能是用该住房变卖后的价款还款，或是借款人从其它渠道另行筹措资金来还贷。还贷人不够确定，它可能是借款人亲自于贷款到期一次性归还累积本息，但更可能的是借款人死亡，其子女用房产或现金向银行还贷。
银行经营的业务要求稳妥、保险（在这里形成鲜明对照的是，保险公司经营的业务却并非保险，而带有极大的不确定性。或者说保险在将“保险系数”给了客户的同时，却将业务开办中蕴含着的种种风险留给了自己）。而反向抵押贷款业务却以时期长，风险大，运用资金多而著称。银行的业绩、利润考核指标是按年度进行，反向抵押贷款业务利润的最终获得，却需要经过10多年甚至几十年，到结算时期（也即老年人最终辞世，银行无需继续支付贷款，相反要将贷款本息全部回收为止），才能最终确定这个项目是否真正盈利。银行经营部门的业绩考核都是按年度进行的，这一考核指标的重新设计就是需要的。但这些指标能否体现业务经营部门的真实业绩和效益，显然是比较难的。
银行对反向抵押贷款的业务开办的考核指标，可以包括：1、状况指标，这项业务开办的基本状况，如共开办多少户，每户的房产状况，每年要发放贷款额度。累计发放贷款的额度、每年收回贷款的额度、累计收回贷款累积本息的额度。贷款的风险状况，房价的涨跌率等，利率变动导致还贷本息影响等。银行业务经营部门和人员，一般受业绩考核指标的影响，不愿意去做在未来相当长时期以后才可能看到效益的事项。同样的资金如果用于住房抵押贷款上，是可以在期限、利息收益、贷放及回收额度等，是可以看得较为清楚的。现在用于反向抵押贷款，一切就都是无从捉摸。
保障未来老人公寓的入住老人的品位。产权与使用权的变换、返本入住。涉及房产商和住户两家，反抵押贷款与返本入住的区分。
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| 产权 | 使用权 | 房款交纳 |
投资返本入住 | 房产商、 老年住户 | 房产商 | 老年住户居住 | 全部交纳，老年时一次购房付款 |
反抵押贷款 | 房产商、 老年住户 | 抵押寿险公司 | 老年住户居住 | 全部交纳（长期贷款还贷，老年反抵押） |
两者最大的区分，反抵押贷款是住户于中青年时代按揭购房，到60岁贷款全部归还完毕，办理反抵押贷款，逐期用取得的抵押贷款用于养老生活开销，死亡后用房还贷。返本入住则是住户于60岁或更高年龄支付房屋全部价款，期后在整个生存年限里，逐期返还购房价款，直到死亡为止。反抵押贷款由寿险公司开办，房产最终收回有个变现处理问题，返本入住房产商开办，房产收回再接着入住其他老年人，可免去变现风险。
房产商做长期事项，住房采取出租模式，房产商持有住房产权，使老人公寓将为老人养老长期持续下去。一拨老人养老任务完毕，再接着第二拨、第三拨老人。老年人用少量钱财即可取得长期入住的资格。老人合住、分住均可。为不同状况的老年人度身打造，其合适的养老方式和入住资格。提供一个大的菜单。有钱无房住或对现有住房不满意的老人，可采取合资购房、出售旧房换新房，房产置换养老模式。有房但缺乏养老资金的老人，用反抵押贷款的方法，将房产价值变现取得养老生活所需要的资金。公寓同养老院相结合，老人公寓与养老院两者并无截然分断的界限，可以在某方面将其融会贯通，以适应老年人的多样化需求。传统的住宅同养老相结合，银色住宅，以体现老年人身体、生理、心理活动的特点，主要在使用价值上满足老年人对住房的需要。住宅与养老的相结合，则是从价值上体现住房资产的特性，更能适应老年人经济物质生活的特点。老年人的经济特性：1.资产配置不够合理，有房产无现金资产，或有金融资产而缺乏房产，或住房的状况很不适应“老有所住”的需求。老有所养和老有所住，两者的特色与区别。有房产无现金收入者，需要“老有所养”，这时可用房产的变现套现来养老，所用手段为反抵押贷款或售房养老、返本入住等。有现金资产而无房产或对现有住房状况不满意者，应解决“老有所住”的问题。2.寿命有限，只能在有限的寿命中尽量考虑资产的合理配置。中青年人在做出长远打算，可以不考虑时间的限制因素，老年人则需要考虑这一点。一个70岁的老人花费50万元购置一套使用年限长达60年的新房，几乎是不大可能，他极会想到我是否能够再长寿60年，我死亡之后遗留的房产会到何处去的问题，结论是极不合算。有这笔钱财在自己生前尽量过得潇洒自在一些是否更好？尤其是当老人并无可继承遗产的子女，或者不愿意给子女遗留较多的财产，子女并不期望继承这笔遗产时更是如此。或者说国家要对遗产继承征收很高的税款时，更是如此。可预期寿命有限的情况下，老人会考虑将现有的钱财资源，包括房产资源，在整个寿命期限内予以统筹分配，尽量做到在自己死亡时少留或不留遗产。但因死亡期限的不可预知，再加老年人的保守、留有后备的心理，完全不留遗产的做法是不足效仿，也是危险的。3.老年人的经济收入大幅减少，财产存量坐吃山空，日趋减少。为弥补这一缺欠，需要动用一切拥有资源，尤其是占据家庭财产半数或更多的房产（老年人拥有房产的价值占据其全部财产的价值，则由货币资产的衰减、住房私有率的增高等，往往占据其房产价值的60%或更多用于养老的目的。以实现莫迪利格安尼所称道的，将个人一生的收入在个人的整个一生中给予较为平均的配置，以实现个人资源配置效用的最大化。根据以上对老年人经济运行特点的评析，并使老年住房不仅在设计建造使用功能、用途上最大限度地符合老年人身心活动的特点，也应当使老年住房在营销出售、租赁质典、产权控制、使用支配等方面，最大限度地符合老年人经济活动的特点。
一般推行的反抵押贷款，是老年人继续住在自有的房屋里，就可以享有由该住房的反向抵押而带来的长期持续的现金流入以应对晚年养老生活中的现金不足。这一方式不改变资产使用权的反抵押贷款固然很好，但在我国现实的境况下却应该给予多样化的改造更新，以更好地符合国情家情。变换的方式可包括：1.资产置换，这是结合国家城市规划设计的变更，居民所居住住宅须予拆迁。此时可通过反抵押贷款的方式，使其中众多的老年住户，能用获得的拆迁款再加反向抵押融资，顺利地取得新迁入区块的住房，从而极大地改善自身的生活居住水平，也推动拆迁工作的能够顺利进行。比如，某老年住户62岁，原居住在市中心的住房计40平方米被明令拆迁，可得补偿金30万元。该老年住户用此30万元在市郊购得70平方米住房一幢，同时将该住房寿险公司办理反抵押贷款并签订反抵押贷款合同，约定该老年人尚有存活余命为15年，同时贷款利率、经办机构费率合计为7%，该老年人每年将可从该住房中获得房贷为x=（年金现值系数，期限，利率费率）×每年可领取住房贷款=30万元。经计算x= 元。2.该老年人拿出15万元，并向保险公司或银行贷款15万元，共计30万元，购买该幢价值30万元的住房，老年人首先入住直到其最终死亡为止，整个贷期不确定，也不必归还贷款本息，老人死亡后用该房产的价值来归还贷款本息。本模式也可认为是老年人同银行合资购房，顺序占有支配。双方的出资比例，应结合老年人的预期存活寿命、利率及房价波动等，做详细计算并在执行中根据情况变化给予相应修订。3.老年人一次性拿出30万元，交付房产商取得入住该住房长达20年的资格，入住期间，房产商每年向住户返还1.5万元，到20年结束，30万元房款全部向住户返还完毕。老年人提早死亡时余存未返还款一次性返还给其继承人，20年期满住户仍健康存活时，允许其继续居住下去，不必再缴纳费用。住户正可用每年的返还款作为当年的生活费开销。同一笔钱则达到住房、养老两不误的双重境地。4.有数位的老人住房被拆迁，各获拆迁款10万元，如各自分开居住，分别养老，生活水平将会很低，必须寻求政府的帮助。现有4位老人合作购房，合住养老，现用30万元购房并办理反抵押贷款，余10万元作为生活费津贴。大家共住一起，是其乐融融，免除孤独寂寞之大难题。
反抵押贷款资产证券化的程序金融机构。在开办反抵押贷款业务后，将会持有数量日益增多的住房资产。这必将会使机构的资产流动性受到相当的障碍。为此，采用资产证券化的方法来激活反抵押贷款机构的资产流动性，就是必要的。具体操作程序可表现为：某老年住户希望利用反抵押贷款来盘活自己的住房资产，同时又希望能将手头现有的住宅能够置换到更适于养老的处所。这时就可以将“两步并做一步走”。1.将旧住房出售并换购新住房；2.将新住房申请操办反抵押贷款业务，将该住房资产盘活用好，起到改善养老生活的处所，寻找到房产养老的新处方。
反向抵押贷款业务的推行中，当贷款机构和借款人之间已经签订了贷款合同，并开始执行之际，往往会因客观情形的改变，要求对已经签订的合同给予若干调整。这种调整有利于防范风险，保护借贷双方的合法权益，应当被允许。
合同变更的事项可以包括：房屋价值的贬值或升值。一般情况下，为避免合同调整的麻烦，可以规定当房价增值减值的比率还超过±10%，合同可不予调整。房价减值的比率超出10%时，即应当调减每期付给借款人的贷款额度。但如房价有较大比例的增值，是否应当调增每期付给借款人的贷款额度，则应予以慎重考虑，即使在调整增加时，也应持慎重态度，使贷款额度的贷放能有一定的余地。如借款人因继承、受赠或其它原因获得一笔款项，要求取消反向抵押贷款的申请时，银行也应给予同意。但在业务举办的发生的若干费用支出，则可要求借款人能支付一定的违约金。借款人也可能会出现房产置换等事项，使得新住房的各方面状况都同原住房有较大不同。这时可视为贷款合同因标的物变更而自行消失。若原老年户主仍然希望对原抵押贷款合同做继续执行时，也应当根据新住房的状况更换新的贷款合同。
为方便借款人能更好地归还贷款，尤其是要使贷款合同能够更符合实际情形，贷款机构通常允许人们在贷款期内对原合同约定的贷款期限、还款方式和抵押物进行变更和调整。
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