住房反向抵押贷款在中国推行的必要性和可行性分析--柴效武个人专栏

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住房反向抵押贷款在中国推行的必要性和可行性分析

柴效武游协琴

摘要：中国的人口老龄化等问题使不健全的养老保障体系面临更为严峻的挑战，住房反向抵押贷款在传统的“儿子养老”、目前的“票子养老”的基础上，为养老问题的解决提供了一个新的思路。这一理念目前已受到社会的广泛重视。本文提出住房反向抵押贷款的基本思想，并对反向抵押贷款在中国推行的必要性和可行性，给予较深入的探讨。

作者简介：柴效武，浙江大学经济学院教授，研究方向是个人金融、养老保障；游协琴，浙江大学经济学院金融学专业研究生

关键词：反向抵押贷款养老保障人口老龄化

随着人口老龄化的到来，我国老年人的社会保障体系面临着沉重的经济压力。与此同时，住房改革的深入已使越来越多的城市家庭拥有了自己的房产，住房已经成为大多数家庭私人财产的主要组成部分。有了这一物质基础，就有可能将健全老年社会保障体系与居民已经取得的住房产权很好地结合起来，解除老年人养老的忧虑，“住房反向抵押贷款”正是由此而生的一个有价值的创新性设想。

住房反向抵押贷款就是利用家庭生命周期与住宅生命周期的差异，依据个人家庭拥有资源在一生中予以最优化配置的理论，将住房这种不动产通过一定的形式和机制，实现价值的流动，以对家庭的养老保障事宜发挥相应的功用。反向抵押贷款的主要适用对象是达到一定年龄、拥有一定房产的老人。老年户主将自己的房屋产权抵押给保险公司或相应的金融机构，这些金融机构根据老人的寿命预期、房屋的现值、将来增值及折损情况的综合评估值来确定贷款的额度。贷款本金和利息总额随分期放贷、时间延长而逐步增长。这种贷款之所以叫“反向抵押贷款”，在于它的现金流方向与传统抵押贷款是正好相反。反向抵押贷款的期限可以是定期的，但大多数情况下以申请借款的老年户主的死亡或者永久搬出住房为贷款到期日。直至投保人永久搬离该住房或者亡故时，反向抵押贷款开办机构才能将房屋收回进行销售、出租或者拍卖。概括起来说，反向抵押贷款使老年人不需出售和搬离他们居住的房产就可以获得一笔稳定可靠并将延续至终生的现金的流入。

住房反向抵押贷款的推出，对减轻养老负担，提高老人晚年期的生活质量；对激活房地产交易市场，促进国民经济新增长点的形成；对实现社会家庭资源的合理配置运用，效用最大化目标的实现；对改革家庭代际财富传递的传统做法，建立适应市场经济时代的父母子女关系，促成子女的自立自强等，都具有重大的功用发挥和价值实现。这一新型养老模式和金融创新工具的推出，可成为是一件功德无量的大好事，值得引起学术界的极大关注，因此本文就将对住房反向抵押贷款在中国开办的必要性和可行性进行一定的探讨。

一、中国推行住房反向抵押贷款的必要性分析

我国的社会保障体系还不太健全，独生子女政策推行的积极效应固然已很明显，但它所带来的负面影响也在逐步显现，老龄化、老人高龄化问题正以比国外快得多的速度在中国出现。所以，反向抵押贷款这一新的贷款模式在我国的实施，不论是实施的迫切性还是它的社会意义，都是更甚于其他经济发达国家的。

1、中国已经快速步入老龄化社会，养老问题日益突出，对其解决方式的探讨刻不容缓。按照联合国制定的标准，一个国家或地区65岁以上人口占总人口7%或60岁以上人口占总人口10%以上，即为老龄社会。我国所称老年人是指60周岁以上的公民（《中华人民共和国老年人权益保护法》第2条）。根据国家计生委统计结果，2000年我国60岁以上人口已达12.26%，按未来平均人口预期寿命涨幅不大的较保守的人口预测，到2020年，我国60岁以上的老年人口将达到总人口的16.97%。这说明我国已开始步入老龄化社会。人口预期寿命的大幅度提高，固然是经济发展、科技进步、生活水平提高的必然，是一件大好事，但对养老、对日益增多的老人和日渐提升的养老标准而言，又可成为一大危机。住房反向抵押贷款的提出，最核心的意义在于它是对现有养老方式的一极好补充，可大大缓解国家和个人面临的养老压力。60岁及以上老年人口（亿人）年份人口老龄化程度

表1、2005-2050年60岁及以上老年人口和老龄化程度预测

年份

60岁及以上老年人口（亿人）

人口老龄化程度（%）

年份

60岁及以上老年人口（亿人）

人口老龄化程度（%）

2005

1.45

10.98

10.94

2016

2.21

15.66

15.48

2006

1.49

11.22

11.17

2017

2.29

16.19

15.99

2007

1.53

11.48

11.42

2018

2.36

16.58

16.37

2008

1.58

11.79

11.73

2019

2.40

16.82

16.59

2009

1.65

12.17

12.09

2020

2.43

16.96

16.72

2010

1.71

12.57

12.09

2025

2.96

20.42

20.07

2011

1.78

13.01

12.91

2030

3.55

24.46

23.93

2012

1.86

13.51

13.39

2035

3.97

27.45

26.71

2013

1.95

195

14.04

13.91

2040

4.11

28.63

27.70

2014

2.04

14.62

14.48

2045

4.25

30.07

28.92

2015

2.13

15.17

15.00

2050

4.50

32.73

31.27

注：“（1）”为按TFR=1.7计算的，“（2）”为按TFR=1.8计算的。

数据来源：国家人口计生委2003年预测

2、中国存在大量“住房富人、现金穷人”。经常可以看到许多拥有很好的住房却每日为生活费不足使用而发愁的老年人，我们将他们形象地称为“住房富人、现金穷人”。他们往往花费了一生的积蓄约上百万元购买了住房，成为了“百万富翁”，但每日的日常生活却依然简陋，根本找不到任何成为百万富翁的感觉。有的甚至每日还要想方设法筹钱还买房时欠下的债，生活搞得很是狼狈，这样“资产大增，债台高筑”显然并不是个好方法。能否将这种反常现象有效地改变呢？本文探讨的住房反向抵押贷款能够将住宅更好地利用起来，使人们在挖掘住房的居住和投资增值功能的同时，也将其作为一种很好的养老保障手段，实现住房资产与流动资产之间的相互转换，将资产在一生中予以优化配置，实现一生效用的最大化。

3、养老资源严重不足，社会保障体系不太健全。社会保障制度不够健全，资金缺口大，尚不能完全担当全社会养老的重任。中国社会保障制度的建立已有50年历史。前30年的计划经济时代，是以《劳动保险条例》为代表的“低工资、高就业、高补贴、高福利”的国家包企业、企业包职工的统包政策；改革开放以后的15年，国有企业逐步走向独立，企业保险因之转向社会养老保障统筹；1995年中央决定将个人账户制度引入中国基本养老保险制度，单一的社会统筹制度转向社会统筹与个人账户制度相结合的新体制，基金管理方式也由现收现付制转向部分积累制。这就意味着现在在职的一代人既要承担继续供养上一代“老人”的义务，又要为自己将来的养老进行个人账户积累，这种双重负担为企业和职工带来沉重的负担，因而在实际操作中引发出很多问题。据统计，目前个人养老基金账户“空帐运行”的额度已高达1990亿元。这一问题如不及时解决，将可能导致很严重的后果。所以面对养老问题的迅速来临，需要开辟新的养老思路，增加新的养老资金的来源。

4、中国的储蓄额居高不下。截至2004年末，我国居民储蓄存款余额已经超过12万亿元。而居民的储蓄存款的用途，据有关权威机构大量的调查数据显示，“为子女抚养教育做准备”、“准备买房”和“筹集将来的养老费用”高居前三位。而且处于养老保障目的的储蓄在整个储蓄中占的比重在逐步上升，目前已经仅次于子女教育这一项了。如果将“准备买房”和“筹集将来的养老费用”的资金融会变通，用钱买房，用房养老，那么我国的储蓄额就能大大减少，从而达到扩大内需，拉动国民经济的增长的目的。推行住房反向抵押贷款之后，养老负担得以先行解脱，工作期间就不必为养老金的筹措下太多工夫，从而减轻了家庭的一大负担，也为养老问题的完善解决提出一种新的思路。

5、养儿防老的现实性大大减弱。社会人口流动的加强、人口结构的老龄化和家庭规模缩小的趋势，已经使得越来越多的年轻人无暇或无心照顾老人的日常生活，家庭的养老功能日益退化，养儿防老这条古训面临着巨大挑战。据国家卫生部1999年统计，中国城市65岁以上老人的患病率为60.2%，且多为慢性病和疑难病，需要特殊照料的老人比例很高。而这些城市老年人口日常生活的照料人员中，40%是老年人本人，37% 是配偶，10.6%是儿子儿媳，8%是女儿。四二一家庭大量出现，将来家庭养老的局面，很可能是一对中年夫妇要同时赡养四位老人和一个或两个子女，老年夫妇向中年夫妇遗留的两套住房，显然并不为中年夫妇所看重；而要靠中年夫妇同时养度四位老人和一两位子女，也非经济能力所能支持。我们必须提倡老人的自我养老，所以住房反向抵押贷款显然是需要在将来给予大力发掘并给予积极推动的。

6、最近几年来，银行存款、外汇储备、保险费收入等继续大幅增长，社会资金闲置量急剧加大，切实需要一条好的投资之路。截至2004年底，保险公司总资产已达11853.6亿元，这些资金都具有长期性，支付一般发生在10年之后，负债的期限相对较长。截至2004年12月31日，全国社保基金资产总额也已经达到1711.44亿元。推行住房反向抵押贷款，将养老保险与购房售房相结合，可以为保险公司和国家社会保障机构每年收取的巨额保险金和社会保障基金，寻找到一条安全、收益稳定可靠的投资出路。在各种投资方式中，还有何种投资方式的收益，能够比房屋这种不动产的投资更为稳定可靠呢？若保险公司承担起这一购房扶养业务时，正可以将每年收取的大量养老金，用于支付反向抵押贷款的养老款。两条现金流的一进一出，正是相得益彰。再者，这一笔资金是来自于养老，用之于养老，可谓用得其所。

二、中国推行住房反向抵押贷款的可行性分析

反向抵押贷款的概念在国外其实早已提出，并且已经有了较成熟的操作模式。住房反向抵押贷款自上世纪80年代在美国开办以来，至今已被加拿大、英国、法国、新加坡等国借鉴和引进，同时日本、澳大利亚也正积极探索在本国开展此项业务的意义及可能性。目前许多专家学者也开始关注反向抵押贷款在中国的推行，以下就对反向抵押贷款在中国推行的可行性进行分析。

1、人的生命周期与住房的生命周期一般表现得并非一致。生命周期理论是反向抵押贷款的理论依据之一，个人家庭有自己的寿命周期，住房作为拟制的“生命体”也同样有自己的生命周期。从25岁购买住房，到75岁预期寿命结束，共计50年生命周期。而现有住宅多采用砖混结构与钢混结构，其物理寿命多在70~100年之间。所以当家庭宣告终结时，其住房却往往还有相当的价值如地价可资利用或补偿。反向抵押贷款正是要将这种房主身故后残余的价值，提前给予变现，以满足房主退休后养老的需要。事实上，目前房主购房的年龄多在30岁、40岁乃至50岁左右，我国住房市场化、商品化的机制形成的时间还不长，大多数家庭购房的时间都很晚。所以，在户主去世时，他的住房往往还有很高的价值，完全可以将其提前变现，提高养老水平。

2、住房制度改革使得反向抵押贷款具有可行性。传统的住房制度无视住房的商品性，因此住房没有作为消费资料进入商品交换领域，而是作为单位的固定资产，纳入固定资产的投资计划。1994年，国务院《关于深化城镇住房制度改革的决定》将住房改革的目标，确定为“建立与社会主义市场经济体制相使用的城镇住房制度，实现住房商品化、社会化；加快住房建设，改善居住条件，满足城镇居民不断增长的住房需求。”通过稳步改革，目前我国私有住房占城镇住房比例已超过82%，在逐步消化完存量住房后，我国的住房商品化程度将会有进一步提高，绝大部分的普通居民将通过私人购买的形式获得住房。2002年的数据表明，我国商品住宅的购买中，个人购买住宅的比例已高达94.3%。

3、对大多数家庭来说，住房资产在家庭财富中占很大比重，以房养老将大大提高老年人的养老保障水平。“联华《理财周刊》中国主要城市理财综合指数”对北京、上海、重庆和广州四大城市的专项调查的结果显示，不动产和教育投资占去了居民理财的重要部分，不动产占到家庭财产的大半。国家统计局公布的《中国城市居民家庭财产调查总报告》显示：截至2002年6月底，我国城市居民家庭财产户均总值已达22.83万元，其中家庭金融资产为7.98万元，占家庭财产的34.9%；房产为10.94万元，占家庭财产的47.9%，在家庭财产构成中比重最高。所以，如此众多的住房资产的功用，若能够得到很好地发挥，其价值是不可估量的。

4、核算意识、理财观念深入人心，住房反向抵押贷款模式所具有的资源优化配置的特性，能够得到广大家庭的共鸣。对住房反向抵押贷款的养老者来说，他可以照常居住在自己的住房里，同时还能通过住房反向抵押贷款增加收入提高养老消费水平，这不失为一种养老的好方式。虽然这一养老方式的实施在一定程度上又受着中国根深蒂固的传统文化制约，但随着中国的改革开放和社会主义市场经济制度改革的深入，我国人民的思想和行为方式正在发生巨大的变迁，大众文化对住房反向抵押贷款的兼容性在迅速增强。

5、我国金融市场的不断完善、金融工具的不断创新和其抗风险能力的加强，使得反向抵押贷款这种金融产品、以及集房产、保险及资本市场于一身的联合业务运行机构的出现，不失为一种可能。服务对象的合理定位、严密的制度设计及国家政策的保证，在理论上使这种养老模式的长期运行成为可能。反向抵押贷款这一制度的设计需要购房扶养机构、资金提供机构及社保机构等专业人士共同磋商完成。

反向抵押贷款在美国已有较长时期的开办，这一模式借鉴引入我国，将只是一个时日选择的问题。以上对住房反向抵押贷款方式这一金融创新在中国推行的必要性和可行性进行了探讨，但推行中将面临的长寿风险、利率风险、道德风险、政策风险、住宅价值变动风险等也应该引起我们的重视。所以，反向抵押贷款的发展和完善继而再到实践的应用，尚有一条很长、很艰辛的路要走，它迫切需要专家学者的大力参与，需要政府和相关部门的积极倡导，争取使之早日成为现实，真正为广大社会公众谋取实利。

参考文献：

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5. 蔡德容，住房金融创新研究[M]，东北财经大学出版社 2002年4月版

6. 柴效武，60岁前人养房，60岁后房养人——以房养老的理论初探，美中经济评论[J]，2004年第9期79-81页。

7. 柴效武、岑惠，住房抵押贷款与反向抵押贷款的异同评析，海南金融[J]，2004年第7期45-47页。

8. 柴效武，售房养老模式推行中信息不对称和风险规避的探讨，科学·经济·社会[J]， 2004年第1期47-50页。中人大复印报刊资料，社会保障制度[J] 2004年第7期转载。

- 作者：柴效武访问统计：　2005年06月19日, 星期日 16:27 加入博采

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