柴效武 个人专栏

"售房养老"运做中每期应给付款项计算的考虑事项

                                      

"售房养老"的新模式下，该成员将房屋的产权向某购房扶养机构出售，然后再按月按年在有生之年里，向该机构领取房款作为养老金。问题看似简单，实际上涉及事项非常复杂。售房者虽将房屋售出，却不可能一次性收到全部房款，而只能在有生之年每年得到相当于养老费部分的房款，以供生活用费。同样，购房者购得该房屋的产权，却不能马上得到该房屋的支配权。这种新养老模式，对售房者可称之为"售房养老".

"售房养老"运做中每期应给付款项计算的考虑事项

柴效武
售房者虽将房屋售出，却不可能一次性收到全部房款，而只能在有生之年每年得到相当于养老费部分的房款，以供生活用费。同样，购房者购得该房屋的产权，却不能马上得到该房屋的支配权。这种新养老模式，对售房者可称之为"售房养老"；对购房机构而言，可称之为"购房扶养"。"售房养老"的新模式下，该成员将房屋的产权向某购房扶养机构出售，然后再按月按年在有生之年里，向该机构领取房款作为养老金。问题看似简单，实际上涉及事项非常复杂。这里需要提出的问题是：正如房屋出售后，其使用支配权却并未发生转移，仍归售房者继续保留并长期居住。该房屋产权出售的价款也非一次性清算交付，而是由该特定机构在该成员退休尚存活的年份里，按售房总价款除以预期可存活年份，每年分别按月份或季度向该成员支付房款作为其养老用资，供其养老使用。公式为：
每年应领取养老款项=该房屋出售时商定售价/预期该成员存活期限×给付系数
本种"售房养老"模式，分为三阶段，第一阶段为售房者将房屋出售给购房机构，这里包括事项有房屋售价评估，售房协议签约、公证处公证等内容；第二阶段为售房者于存活期中的每个月向购房扶养机构支取养老金，这一过程可长达十数年乃至数十年；第三阶段为该售房者死亡，房屋使用支配权正式转归购房扶养机构，并由该机构将房屋拍卖转让。三过程中尤以第二过程包括事项繁多，历经时间长。第一三过程可由购房扶养机构操作，第二过程可由社会保障机构操办，或会同购房扶养机构共同操作。
"售房养老"的新模式下，该成员将房屋的产权向某购房扶养机构出售，然后再按月按年在有生之年里，向该机构领取房款作为养老金。问题看似简单，实际上涉及事项非常复杂。以下，将对本公式所涉及的四个方面的指标，分别加以说明，以有助于对售房养老模式的进一步理解。这里需要提出的问题是：
一、房屋出售价款的确定
这一价款的确定，涉及到该购房养老机构向售房养老者按期支付养老金的标准问题。该住房的产权出售，售价应如何确定，是完全按市场机制（如该套房屋在当时的市场上实际可出售价款）来确认计价，还是考虑所附加的养老模式。考虑该特定机构并未实际占有该住房的使用支配权，而改按其它方式确定房价。房屋售价越高，该成员每年可领取的养老金标准即越高，从而其晚年生活也越有保障，反之亦然。为使价款确认公平合理，减轻购售房双方的意见分歧，房屋售价最好应根据当时的市场售价确定。即在当时的状况下，考虑所售房屋的面积大小、坐落地段、结构优劣、居住环境好坏、房屋成新及设施拥有状况，再考虑同等住房的市场售价状况，最后结合购售双方的意见，确定其最终价款。
说明的是，此时售房者住房的状况不同，会在价格上有相当差异。为求尽量公平起见，自然应当按该房屋的各方面状况，并结合该段同类状况房屋的市价以合理估值，并经由双方协商确定其最终售价（为考虑该住房出售后的特殊目的，可否给双方以减免相关税费的优惠）。
房屋出售价款的确定中，需要说明这一价款的确定时间应是何一期间。鉴于售房养老合约的执行，即从购房机构和售房养老者双方的签约，到具体执行合约，再到最终该售房养老者死亡，实际交付住房为止，是一个长期的过程。所以，这里的住房价款的确定，就需要考虑的是应当以何一期间为准。是从双方开始签约时对该住房的价值评估为准，还是以最终实际交付转让该住房的全部权利时为准，或者是以合约的长期履行过程中的多次性价值评估的结果为准，显然都需要给予考虑。
房屋售价和购价的确定，这笔价款的确定使完全依据市场经济原则，按照房屋的当时代的售价加以确定，还是要考虑其它某些附件因素。房屋售价确定，随着时间的推移，售房养老合约开始执行，房屋的市价、利率等因素，都会发生诸多变化。尤其是在售房养老的状况下，时间拉得越长，更易于出现这种变化。在这种情况下，房屋出售合约已签订并执行，应当遵照合约执行。但是否还能够再做一些售房价款调整之事。这其中的风险应当由谁来承担。若某方提出解除合约，又应当如何处理。在长达10多年的期间里是很可能出现这种事项的，
还应当特别强调的是，当购房机构与售房养老者签订合同，到长达10多年的逐期付款，履行合同，到最终的售房养老者寿终正寝，该房屋的使用权、支配权最终交付给购房机构，共分为三个阶段，期间耗时约10多年或更长。在这个长期的过程中，房屋产权的转移是从何时发生的呢？①签约并支付第一期的购房款开始，②最终该房屋的使用支配权完全支付购房机构之时；③在中途历经10多年的逐期付款之中，其房屋的产权也逐期发生转移。如历经15年间的每次房款的支付中。鉴于售房养老模式的特性，这一产权转移期间的界定是很有必要，也是必须的。
售房养老模式下，住房是现时售出，而房屋的价款却要在售出时日开始的十数年里逐步收回。而购房机构购买了该幢房屋，并在十数年间一直不停的为此支付款项，所得到的只是该幢房屋的一个名义上的产权和最终的一个到期的取得该房屋对我完全产权和使用支配权的承若。在这种特殊的交易事项下，为鉴定本交易事项是否公平合理，就需要考虑：①该幢房屋的现时价格为多大。购房机构在购买房屋时，必然要测定该幢房屋价值。鉴于该幢房屋要到10多年后才能真正到手。到手后的房屋价值能有多大呢？在这里需要认真测算。②该房屋预期10多年后真正取得其使用权，该房屋的预期寿命有多长。预期寿命包括两部分内容，一是房产的物理的或者经济的使用年限，二是指坐落地段的地产，该项地产的土地使用权还有若干年限。
售房养老模式的得以运行，在很大程度上得益于地价的不断增值。一幢房屋经数十年使用后，其房屋本身已是破旧不堪，难以发挥其正常功用，但房屋所附着的土地，却会仍然保留着极高额度的价值。从而使该购房机构得以大大减轻购房风险，并最终使本种养老模式得以运作成功。如果该幢房屋及所附着的土地的使用期已接近宣告终结。该块土地是价值很高，却已不再属于权属人员所享所用，该幢住宅的市场价格即会大幅度降低。
二、尚可存活年限的确定
相对而言，房价的确定并非难事，难的是对该售房者（可能是单身，也可能是老夫妻健在）的尚存活寿命以合理判断。它既有社会平均预期寿命可资参考，又需特别考虑老人的身心健康、体质、居住环境等多种因素。当然还应适当考虑当地的生活费用水准的高低，扶养老人的人数等，做多因素考虑。
该养老金支付是在该成员的尚可存活年限内按年按月支付，但这一尚可存活年限又应如何确定。尚可存活年限的确定同样涉及到养老金年支付标准的问题。在总售房价款已定的状况下，预计存活年限越短，则每年应支取养老金的标准越高，反之亦然。一般而言，预计存活年限可采用当地平均寿命年限。我国大中城市的预计存活寿命，目前已达到男71岁，女75岁，这是一个重要的参照依据。当然，具体到某个人而言，其已往疾病史、家族遗传病史，目前身体健康状况，也都是基本的确定依据。具体存活年限的确定，不妨设置多套方案，供不同人员选用。
应当说明，这里所指只是预期存活寿命而非实际存活寿命。具体到个案上，两者有相当的差异。随着生活水平的提高，医疗卫生保健水平的进步，再加上全面健身运动的推行，预期存活寿命还将呈现上升趋势。但这种存活寿命即生活质量标准的上升，社会价值观念，应当提高到一个新的角度加以认识。在西方社会中，将其称之为一种体面有尊严的生活，而这种生活是要以相当的经济实力为基础的。但我们的老年人中，是否具备了这种生活的条件，有多少老年人具备了这一条件，显然是值得大力调查研究而后确知的。事实上，我国的老年人达到这一状况者并不为多。
但还应注意的一基本事项，就是该养老金的支付标准，是根据房屋总售价除以该售房者预期可存活年限而定。但"天有不测风云，人有旦夕祸福"，这就在房屋的售买双方或说是养老金的支取和发放双方之间，产生了一种风险与收益的博弈行为。
当然，这里讲到预期可存活年限，并非实际存活年限。后者可以大于或小于前者，却很少会直接等于前者。当后者大于前者，那么这里可以采用一种购房者全额承担机制，即实际存活年限与预期存活年份发生偏差时，多出或不足的养老费统由该购房者（为某一机构）负责，多出部分即为收益，不足部分则为损失。该购房机构若享有该收益，即承担其损失，反之，若不享有收益，也不应分担损失内容。
当实际存活年限大于预期存活年限，那么多出年份的养老费不足应如何解决；当实际存活年限小于预期可存活年限时，实际领取养老金远不足其售房价款，这笔少出的年份多余的养老费又应当如何解决。这是"售房养老"模式是否能够协调购售双方利益关系的关键所在。
三、给付系数的确定
在售房养老的模式下，住房出售的价款并非一次清结，而是按年按月以支付养老金的方式支付。那么，每年每月应支付养老金的标准应如何考虑。当以上两因素确定后，年养老金支取标准，可等同于该住房出售价款除以预期该成员存活年限。如某套住房的售价确定为21万元，预计该成员存活年限为15年，则每年应支取养老金标准为14000元，每月为1116.67元。
但这一计算结果是否正确呢？保险公司开办这一业务，虽然说是购买到了一幢住宅，但却是期房而非现房，真正得到这幢住房还需要十数年乃至数十年时间。但住房的价款却要从合约签订后，就需要随时支付。那么，这里需要提出疑问的是，保险公司开办这一业务，又从中得到何种好处呢？业务的风险是很大，收益可能是很高，却又是遥遥无期。
在这一观点的影响下，购房机构每期给予售房者的房款，应当视其为该机构给予售房者的一种以房屋为抵押的贷款，即美国等国家通常将其称为的反抵押贷款或反年金抵押贷款。既然将此视为一种贷款，那么，购房机构就有权利要求售房者交付相应的贷款利息，最少是将这笔利息在每期支付的房款中加以扣除，即降低每期房款支付的标准。这正如前文谈到的那样，对房屋评估确认的价格中，预先打一个给付系数。给付系数的具体计算，则需要考虑房款的支付期限、利率和房价的预期变动情况。住房出售的期间，应当以售房养老者死亡，该房屋的使用支配权完全转移于购房机构为准。原因是：协议签订并支付第一期房款，固然可视其为产权转移，但考虑到这种交易方式的特殊性，售房机构拿到的房屋产权，只能称之为"虚拟产权"，而非是对该住房的实际支配使用的权利。
根据如上推论和每年养老金支付标准的确定，可以认为 "售房养老"模式，在理论上是可以成立，意义重大，在实践操作上也具备一定的可行性。

【作者: 柴效武】【访问统计:】【2004年12月28日 星期二 15:02】【 加入博采】【打印】