用住房来养老，是有效发挥住房的价值变现套现的功能，解决我国养老问题的一个新的思路。但此模式的推行却会因太多的不确定性而困难重重，本文对其中可能会遇到的买方与卖方之间的"柠檬市场"的难题，给予较系统的探讨，并尝试提出改进的相关方法。
售房养老模式中的"柠檬市场"分析
柴效武 徐智龙
[摘要]用住房来养老，是有效发挥住房的价值变现套现的功能，解决我国养老问题的一个新的思路。但此模式的推行却会因太多的不确定性而困难重重，本文对其中可能会遇到的买方与卖方之间的"柠檬市场"的难题，给予较系统的探讨，并尝试提出改进的相关方法。
[关键词] 售房养老模式 柠檬市场 逆向选择 风险防范
[作者简介]柴效武，男，（1953－），陕西延安人，浙江大学经济系教授，主要从事售房养老保障、公司财务、劳动经济理论研究；
徐智龙，男，（1977－），江西余干人，浙江大学经济系2001级硕士研究生，主要从事租赁经济、会计理论研究。
一、售房养老模式基本思路的介绍
在本文开篇之前，为便于读者理解，首先对我们设想的售房养老模式[1]予以简要的介绍。住房和养老是家庭生活中的两大支出。个人在工作期间，既要考虑攒钱买房，又要考虑晚年养老，生活负担表现得很沉重。这里要提出的是，能否将住房和养老两大事项结合起来统一运筹，使其住房既能发挥居住生活场所的功能，又能将其视为一种晚年养老的保障，在自己的晚年几乎没有收入来源时能增加现金收益。售房养老的具体举措是：（1）各个家庭于中年期通过按揭贷款的方式购买住房，并于60岁退休前还清全部贷款本息；（2）60岁退休期伊始，将自有住房通过某种融资变现机制，出售与某特定机构（如保险部门、社会保障机构或房地产公司或专设机构），使用权则继续归自己保留并长期居住；（3）住房出售价款由该特定机构在该家庭成员尚存活期间，分期支付作为该家庭的晚年养老用费；（4）待该家庭成员去世时，向特定机构实行住房使用支配权的完全交割；（5）该特定机构将最终收回的住房予以变现，收回前付出款项，并取得一定投资收益。
本模式是将家庭的住房购建与养老保险两大行为，借助于构思精巧的金融保险手段，达成一种有机的综合并融为一体。以期能利用住宅与住户生命周期阶段的差异，借用住宅价值的自然增值的特性，通过老人对拥有住宅产权的转移出让以筹措养老用费，用住宅的余值来养度该老人的余生，从而大大减轻中年期的养老保险负担，人们在有限的工作期间里，不必再花费很大的精力去考虑退休养老的资金筹措问题。刺激老年人踊跃购买新房的积极性，为众多老年人的养老问题寻找一种新的模式。简单而言，就是"60岁前人养房，60岁后房养人"。
售房养老模式的基本思路，综上考虑是新异而精巧，但在其具体运营中，却不可避免会有种种风险，如寿命不可预期风险、房价变动风险、信息不对称风险、逆向选择和道德风险、到期房产变现风险、政策法规变更风险、支付风险和购买力风险等等。本文限于篇幅，谨对其中蕴涵的信息不对称而产生的逆向选择风险的产生、表象及其相应防范对策等给予较为系统的分析。
二、售房养老模式中的"柠檬市场"
对售房养老模式推行的供需市场给予分析中，这里设想该市场由买方和卖方两部分构成。其中，买方（buyers）是指购房扶养的特定机构（如具体承担该业务的专门机构）；卖方（sellers）是准备采取售房方式来达到养老目的的老年人，后文将沿用这一特指。
设想中的售房养老模式，是老人将房子的产权向特定机构出售，而其使用权则仍继续保留自己手中并正常居住，而售房款也非一次性全部到手，只是按该住房出售当时的评估价款，除以预期可存活年份，再考虑预期房价、利率的状况及其升跌，考虑相关成本费用发生和众多不确定因素后，计算得出每年应向卖方付出价款，供老人每期的生活养老使用。基本公式可简要规定为：
卖方每年应领取养老款项=该房屋出售时商定价款÷预期该成员存活期限这一公式列示是很简单的，实际问题的考虑却是非常复杂，如目前房价与住房实际交付时的变现价的差异，预期寿命与实际寿命的差异等，都是非常现实而又棘手。为问题讨论的简单，对其他种种风险的讨论，将是作者在其他相关文章中要着力说明的，这里暂不予评析。
鉴于卖方每年应领取养老款项，同其预期存活期限有直接的关系。而其存活寿命即通常谈到的退休后的余命，一般而言，除了极少数特例外，同其身体健康状况、既往病史、生存环境及医疗保健条件等有极为密切的相关。但买方和卖方对这些相关信息资料的掌握是完全不对称的。卖方对自己的身体健康状况、既往病史、预期寿命及医疗保健等信息是较为准确；买方对这些信息的掌握却是很不完全，而取得对方的完整信息资料，如确认和查询老年人的病历、走访老人各个年龄段的亲朋邻友、请权威医生对老年人的身体状况做全面检查即权威诊断，花费成本又是极其昂贵，甚至是不可行的。寿险中经常出现的伪造病历，骗赔保险金等，莫不如此。针对上述信息不完全对称（asymmetric information）的缺陷，卖方和买方都会采取相应的对策。买方会根据卖方的平均余命，结合房产未来交割时的余值，以及适度的"留有余地"的策略，来确定每期应当支付给卖者的养老费用，以求自己的损失最小。但在这种平均定价的模式下，卖方虽无法参与决定政策的，却可以根据买方的举措做出自己的明智选择。预期余命会超出平均余命的卖方(称为"第一类卖方")会决定进入售房养老市场，而预期余命低于平均余命的卖方（称为"第二类卖方"），则会选择退出该市场，寻找其他住房养老模式[2]。在此状况下，开办此类业务必然会出现严重的亏损，最终会像保险公司曾经开办的农产品保险、自行车保险等险种，无法继续开办下去。
为更好的说明问题，首先假定售房养老市场将会存在如下条件：
1、整个售房养老市场只有一个买方机构[3]和因预期寿命长短而区分的两类卖方。一个买方并非只有一个交易场所，而是指只有一个房产接受机构。正因有预期寿命不同的两类卖方，即使在一个交易场所也会形成两个市场，一个是买方和第一类卖方之间的市场，另一个是买方和第二类卖方之间的市场。
2、不论卖方预期寿命的长短，其持有的房产余值假定都是相等的。房产余值相等，就意味着若将利率等因素不予考虑，卖方对买方支付的总价款应当是相等的。但在统一定价，每期支付同等养老金额的状况下，由于两类卖方的预期寿命不均等，年金支付方式也就派生出各类卖方对交易的要求不同。
3、假定交易费用为零。这里的交易费用包括两个方面，一是相关税费的缴纳，如买卖双方交易二手房的产权及其后的使用权转移的税费，国家考虑该交易的属性是为了用于养老，对老人起到一种养老的特殊保障功用，税应当给予全额免除优惠。但某些费用如房价评估、签约、违约处理等显然无法予以全部减免，只是这里假定该业务的交易费用为零。二是住房的产权交割（只是一种虚拟产权的交割，购买方获得了一种于未来不确定的时期内取得该住房的权利，同时又由此而承担了在这一长期间内持续向对方支付房款的责任）及远期使用权的实质性转移，是一种特殊交易行为。它会受到卖方的子女亲属对此行为是否"批准"的压力，要顺利交易的可能性是很大的，却又是需要有太多疏通工作要做。从法理而言，老人出售属于自己名下的房屋，完全是自己应有的权利，并不必要一定要得到任何人员包括自己子女的同意。但从一般的伦理亲情和我国家庭间浓郁的人际关系而言，子女的是否批准，又确实是老人与否从事这一事项的重要前提条件。所以，这一事项的具体运作中的交易费用是大大存在。但本文设定不会发生任何交易费用，而不影响分析的结果。
4、卖方都在同一年龄如60岁或更为实际可行的65岁，与买方签订房产远期交易的合同。年龄段的不同自然是应当允许的，只是在每期款项的交付额度中有所差异就是，这里为行文方便，暂定为年龄段相同。
5、假定双方达成理想的均衡点为零利润点。因卖方和买方都是"经济人"，都希望在交易过程中力争获取最大的效用，两者就价格进行谈判的最公平点，就是零利润。当然，在非零利润的状况下，比如买方应当就此业务取得适度利润和经历太多风险而应得到的收益。在此情形下，这一业务对买方，仍是合算的。因为就其个人而言，将未来已经不可能属于自己的住房的余值提前兑现，归于现在最需要资金时使用，正是个人资源配置最大化的最有效的表现。
图：售房养老市场中的"柠檬问题"
上图（a）是说明预期寿命比较短的卖方和买方交易的情形，图（b）说明的是预期寿命较长的卖方和买方进行交易的情形。由于买方对卖方的健康状况信息掌握有限，所以只能根据他们的平均状况来确定每年应给付的养老年金，用DA表示。SS是预期存活寿命较短的卖方的自愿供给曲线，SL是预期存活寿命较长的卖方的自愿供给曲线。
假如，卖方和买方所获取的信息是完全对称时，预期寿命短的卖方要使未来支付的养老年金和房价余值相等，会要求每期获得较高的养老年金，在（a）中为P1，交易量为Q1，表明该售房养老市场完全出清，即市场的供应方和需求方是完全相等。在（b）中，由于这类卖方预期存活年数较长，每年应领取相对较少的年金，每年均衡的年金为P2，房产交易量为Q2，这种情况下市场也完全出清。
但在买方与卖方的信息获取很不充分，双方掌握信息很不对称的状况下，作为卖方的特定机构只能按照预期的平均寿命，对两类卖方每年支付金额相等的年金。第一类卖方的预期寿命小于平均寿命，如果与买方发生交易，就在标准化的合同规定下，每年获得与第二类买方均等的养老年金，该类卖方获得养老年金终值就会小于房产余值。很显然，这一交易是一种非理性行为。这类卖方将会退出售房养老模式，而选择其他的住房养老模式。表现在图式（a）中，需求曲线DA和SS没有交点。在图式（b）中，因卖方的预期寿命大于平均寿命，买方事先承诺只要卖方仍然存活就必须持续支付养老年金。这样卖方得到的养老年金总额会大于应得数额，卖方是有利可图的。这类卖方会纷纷进入市场，致使买方机构出现巨额亏损，买方也会退出售房养老市场。这一交易行为仍然是难以操作。
假如这项业务是由国家强制进行，即购房机构产生的亏损完全由政府给予补贴，则第二类卖方的亏损，首先可由第一类卖方的利得弥补，剩余不足再由国家予以补贴。该机构是可以运行下去的。但这里假定该市场是完全按照市场经济的规则运转，财政除给予正常的税费减免外，不再额外承担经营损失。机构的支持运转就受到相当的障碍。卖方是有选择如何养老的权利的。他可以有参与该类交易的权利，也有拒绝该项交易的权利，所以第一类市场必然会导致第二类卖方纷纷退出市场，而第二类市场则使得买方的损失无法得到补偿。所以，图式（a）和（b）都说明在信息不对称情形下，该售房养老市场是很难操作的，不同的是，（a）是卖方退出市场，（b）是买方退出市场。
三、解决问题的构想上述问题的症结在于：在信息不对称情形下，买方无法合理、清晰地区分两类卖方。解决这一问题可采取的举措之一，就是设计一整套个性化的保险合同，来有效的区分两类买方，使私人信息外显化，并对要求参与此项业务的客户几乎做"一对一"式的谈判，来分别界定具体交易事宜。这一做法是可行的，但也有管理成本过高而很难成行的问题。
在这一情形下，以上谈到的各种假定条件依然适用。此外，还假定这一合同是严格在法律的保护下进行的，卖方和买方都清晰自己对此项交易所承担的责任和可能会出现的后果。该个性化的合同大致包括两大类合同，每类合同分别服务于一类卖方。假定第一类卖方和第二类卖方的预期存活年限（从签订合同那刻算起）分别为m和n，平均存活年限为d，则m>d，n
假设资本的机会成本为零，即零利率。根据第二类卖方的要求，房价余值或绝大部分余值在这类卖方的有生之年得以兑现，每年大致需支付v/m养老年金，m年以后房产归买方所有[4]。第一类卖方在平均价位下所得到的养老年金会大于n年的房产余值，买方为了避免亏损，只能承诺每年向买方支付少于前者的v/n的养老金，n年后房产同样归买方所有。
笔者认为，这种个性化的合同能使卖方的私人信息变成共同信息，有效的区分两类卖方，从而达到改善市场的工功用。具体分析如下：
1.第二类卖方开始乐意进入市场。平均定价使得这类卖方的房价现金流在他去世后无法实现，而这种方式则使得房产的所有余值，都能以持续的现金流的形式变为有生之年的养老费用来源。
2.买方在（b）中至少能作到保本经营。即使有些眼光短浅的第二类卖方选择了第一类合同，对买方来说也是合算的。鉴于房产价值极可能会发生的波动，房产产权也是越早对买方越有利。
3.两类合同的选择是自愿的。第二类卖方不大可能选择属于第一类卖方的合同，除非他对自己寿命的预期发生错误。第一类卖方选择属于第二类卖方的合同则会出现，在前n年他得到的养老金总额已经等于第一类卖方的房价余值，也就是说他应该拿到手的资金都已全部到手。那么，当这类卖方的房产余值已经得到提前兑现，他在合约期满后的生活用费没有着落。
卖方在两类合同中如何选择对自己恰如其分的合同，是重要的。这对卖方和买方来说都是一种等价交易。如本来是n年的房产价值要在第m年交割，那么n—m后的房产持有价值，按合同规定应被买方占有，这对第二类卖方来说，日后的生活用费安排即有问题。
经仔细分析后，我们认为这种个性化的合同设计，具有如下三方面的意义：
1.买方在设计这种有差别的合同时，应告知两类卖方在其养老期间可以借此获得的现金流，让他们知道一旦选择了相应合同就应承担相应的责任。这就是说，第一类卖方选择了属于第二类卖方的合同时，那么m年后的现金流就会形成买方的营业利润。第二类卖方选了属于第一类卖方的合同时，m年后的生活费用来源问题，在相当的程度上就和买方无关。
2.在后一种做法下，情形是较为残酷的，但能促使卖方尽量明确地表达自己的意愿，并使意愿尽量逼进真实，进而能在住房养老和保险市场上树立诚信的风气。
3.可促使老年人在晚期生活中精打细算，讲求节约。对第二类卖方来说，前期支付年金较少，主要是考虑这类老人在其低龄期（如65岁以下者）还可以发挥余热，赚取收入来补充生活费用。另外，老人无论选择了何种合同，都会因担心自己的余命超出该设定年限，而预留一笔钱作为后备。显而易见的事实是，即使是老人用房产做自我养老，也并非说该老人的子女就可以完全免除赡养义务。
四、预留的问题任何一个经营方案或策略，都必须预留一定的容错空间，以防备可能发生的各种意外事件。既然允许有容错空间的存在，就必须事先设想临期会采取何种举措，来弥补这一错误抉择造成的后果。本例探讨之中，尽管卖方对自己的健康状况比买方清楚得多，但对自己余命的预计也不可能做到准确，误差是必然会存在的，只是程度的差别。他们各自选择了属于自己的每期价款支付的额度和期数时，也就锁定了自己未来养老现金流的形式。要想使自己的未来不会因为养老年金的终止而断绝生活费用来源，就必须对自己长达10多年乃至更长时期的理财规划有个全盘安排。但这个安排限于诸多的不确定性，是无法做到很准确的。因此，通过售房来养老所带来的好处就会打一定的折扣。
在此业务实施中，我们设想当个人预期寿命与实际寿命有差别时，可以通过再保险的形式来解决这一问题。售房养老再保险的含义，是指当个人预期寿命大于实际寿命时，保险机构负担卖方剩余年份的生活费用。如果个人预期寿命小于实际寿命时，余下的养老年金则由保险机构所有。再如采纳保险公司习惯采用的基数年份保障加存活年份保障的办法，也是可行的。即首先规定一个基数年份，如10年或15年等，不论该老人是否存活到这一年份，都按照这一年份兑现养老款（如老人已死亡，则交由其子女或其他继承人领取）；老人存活余命超过这一年份的，则按照实际存活寿命给予支付。而每年应付款项则可适度降低。
上例中提到的预期寿命保险，为预防可能发生的差错是很有效的，但这一业务应当由谁来操作更为关键。若由卖方个人来办理，会产生很大的危害性。最大的可能就是作为特定机构的买方和作为养老人的卖方，会联合起来对保险机构"合谋"。也就是说，第二类卖方如果没有办理再保险时，会自主的选择第二类保险。现在有了再保险，第二类卖方就会选择第一类合同，在每期都得到较多的养老金支付，从而不仅能使房产余值提前得到兑现，还能在m年以后继续得到养老用费，从而把风险完全转嫁给保险公司。此时的第一类卖方和第二类卖方都会加入售房养老的行列。买方为招徕客户，增加经营规模，也会为了降低合同的设计成本及相应的精算成本，采用平均价位定价。买方为此会多承担的风险因有保险公司承担，也会容忍客户这样做。
若这一事项是由买方机构来承办，风险就会变得微小。前面谈到买方机构可包括保险公司、社会保障部门、房地产开发商等。但最理想的买方机构应当是保险公司。在售房养老业务由保险公司经办时，可能会发生的"共谋现象"即可完全得到免除。它在同卖方签发购房合同时，也就同时为其办理了预期寿命与实际寿命的差额保险。这样办理保险的意义，在于能够通过观察卖方选择售房合同时，能获取卖方预期寿命较为真实的信息，在设计再保险合同条款时也就较为精确，这是其一。其二，可通过大批量为卖方办理再保险业务，由于客户容量足够大，"大数规律"开始显示出来，非系统性风险即可大为消除。其三，大批量为卖方办理再保险业务，可以节约各种管理费用，降低保费，使卖方和买方都能得益。
为卖方办理住房及寿命预期保险时，应该注意保险的时间应尽量缩短，且保险金额不能太高，最多为预期寿命与实际寿命的差额。有人也许会认为该类保险可由政府机关来办理，但其后果是会使卖方有"机会主义"倾向，即把自己的养老事宜完全依赖于政府。政府不仅要承担社会福利责任（这是应当的），还要承担由此造成的经营亏损（这是不应当发生的）。
当然，本文只是假设售房养老市场的开办后可能会发生的各种事项，并描述了在不同条件和状况下，将会出现的某种现象，然后对这一现象可能会导致的问题及解决的方法等，给予较深入的揭示。不论该业务是否会顺利开办，何时开办，开办中会出现那些预料不到的问题，事先的前瞻性的研究，都是非常重要的。笔者对此抱有很大的信心。至于说本文中还谈到的住房养老，乃至作为其间一个方面的售房养老的其他种种事项与内容，还需要我们做深入的长期研究，这里存而不论。另外，考虑本售房养老模式的内容复杂，头绪众多，联系面很广，而此问题的研究，有确实是很为重要，我们发表这篇论文，也为能够起到一种抛砖引玉的作用，期望能有更多的人员加入到我们的队伍，期望广大读者能对此提出宝贵意见。
参考文献
[1]Robert S.Pindyck Daniel L.Rubinfeld,Microeconomics(Fifth Edition),Prentice Hall,P596-600
[2]张维迎.博弈论与信息经济学.上海人民出版社，P544－555
[3]许海强.新明日报.什么是‘反向抵押贷款'？它跟普通抵押有何不同？2001. 3.25.作者工作单位及联系方式：柴效武 男 浙江大学经济学院chaixiaowu@163.com
[1] 此种模式在当今的美国有一定形式的出现，称为反向抵押贷款，同本文提出的售房养老模式功用相近，做法近似，但性质上一是产权交易行为，一是抵押贷款行为，大有不同。
[2] 事实上，这里介绍的售房养老模式，只是我们考虑的１０余种住房养老方式中的一种。所以，在老年人感觉买方制订的条款过于苛刻时，完全可以＂用脚投票＂，走人了事。
[3] 即使有更多个特定机构，问题也不会有太多改变。机构之间的合约，同一战略定价模式的协调一致，总是比众多个人间的意见协调要容易得多。
[4] 此处的正确答案应当是小于当时的房产余值，原因是长期间的应计利息、用费及其他交易成本等。计算过程很复杂，这里为方便行文，只能先做这样的简单规定。
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