被证券化的资产必须具备良好的未来预期收益，要有未来的现金流量作为保证。住房抵押贷款可以成为资产证券化的切入点。土地使用制度和住房制度的改革为住房抵押贷款证券化提供了前提条件。以房养老模式的推行中,资产证券化也是必须采用的一重要工具.
我国发展住房抵押贷款证券化具必要性及可行性
2004年05月31日 来源： 中华工商时报
被证券化的资产必须具备良好的未来预期收益，要有未来的现金流量作为保证。住房抵押贷款可以成为资产证券化的切入点。土地使用制度和住房制度的改革为住房抵押贷款证券化提供了前提条件。
我国资产证券化的资产选择
资产证券化是有非常严格的前提条件的，这个前提条件就是被证券化的资产必须具备良好的未来预期收益，要有未来的现金流量作为保证。因此，并不是任何一种资产都可以实行证券化。目前认为我国可以证券化的资产主要集中于以下几种：银行不良资产、基础设施建设和住房抵押贷款。
在这些资产中，银行不良资产不具备产生稳定的、可预见的持续现金收入的条件；基础设施建设由于在未来收益、投资决策的正确性、建设项目的质量等方面存在难以量化的风险，都不能成为资产证券化的首选目标。
相对来说，住房抵押贷款可以成为资产证券化的切入点。因为与这种贷款有关的损失和拖欠风险相对较小而且容易估计，因此容易得到较高的投资级别评定；住房抵押贷款的提前支付行为具有很高的可预测性，容易达到资本市场所满意的本金偿还的可预测性；有关住房抵押贷款的会计和法律环境比其他资产的证券化环境更令人满意；住房抵押贷款有着巨大的市场潜力，有条件形成住房抵押贷款的资产群；住房抵押贷款的发放相对来讲比较规范，其间所受的行政干预较少，因而贷款的价值容易确定。这些因素使得以住房抵押贷款为基础的证券在市场上非常容易被投资者接受。从实践看，住房抵押贷款是商业银行所有贷款业务中收益最高、资产质量最好的贷款业务。随着放贷额度和存量资产的急剧增大，住房贷款证券化将是必须的手段。
我国发展住房抵押贷款证券化的必要性
从我国银行信贷资产结构特点和发展趋势分析，在我国商业银行的资产结构中，信贷资产一直都占非常大的比重。发达国家商业银行存贷比一般不超过50％，而我国目前仍在70％以上，这种较高的信贷资产占比导致我国银行资产的流动性较低。因此，通过资产证券化将这一巨大资产盘活，对于改善商业银行的经营具有重大意义。
从发展债券市场的角度分析，成熟的债券市场是一个国家金融市场的基础，可以为金融体系提供必需的流动性、低风险的投资工具，并为中央银行货币政策的顺畅传导提供重要载体。我国债券市场仍十分落后，债券市场规模狭小，尚未形成统一的市场，尚未形成具有定价基准作用的债券收益率曲线。债券品种少、工具单一，存在结构性缺陷，创新不够。因此，从发展金融市场、开拓融资渠道及提高经济效率的角度看，需要尽快大力发展债券市场。为此，应在适当扩大债券发行规模的同时，切实创新债券品种，而资产证券化可以为此起到应有的作用，商业银行巨额的信贷资产中有大量可供证券化，由此将产生规模增长迅速的各类资产支持型债券。这无疑将有利于扩展债券市场的基础，为债券市场的发展创造必要条件。
从我国住房金融体制改革、刺激住房消费和拉动经济增长的角度分析，住房消费正在成为我国消费结构升级和促进经济增长的重要手段。但是，目前我国的住房金融体制还很不健全，一级市场规模有限、二级市场发展迟缓。同时，由于银行资金来源具有短期性，住房抵押贷款却是长期的，这种期限和结构上的不匹配也使银行面临着越来越严重的流动性风险，如果没有相应配套的机制，将难以配合住房消费信贷市场发展的需要。将银行的住房抵押贷款证券化可以使银行迅速收回滞留在长期住房抵押贷款上的资金，解决流动性问题，又可以使银行有更多的资金周转用于发放住房抵押贷款，从而满足我国居民不断增长的住房消费需求，扩大住房市场的规模。银行将住房抵押贷款证券化可以用较低的成本来调整自己的资产负债结构，消除短存长贷现象，从而降低经营风险，提高赢利能力，更好地参与住房金融市场和进行业务创新。进行住房抵押贷款证券化，还可以开拓住房金融二级市场，解决一级市场自己无法解决的有关流动性、资金供给等一系列问题，进而形成一个较为完备的住房金融体系。
我国发展住房抵押贷款证券化的可行性
土地使用制度和住房制度的改革为住房抵押贷款证券化提供了前提条件。随着土地使用制度改革的不断深入，用地单位或居民逐步拥有了房地产产权、土地使用权，这就为土地和房屋的抵押开辟了道路，也为房地产权益的分割提供了条件。
我国发展住房抵押贷款证券化有着巨大的市场需求。住房消费和流通迫切需要通过金融市场融通大量的资金。但是我国传统住房金融制度无法满足新的需要，这就为住房金融制度创新提供了新的机遇，为发展住房债券提供了巨大的市场需求。
我国的住房抵押贷款一级市场已初具规模，为住房抵押贷款证券化的发展提供了必要的条件。不同期限和利率的抵押贷款具有的风险不同，以它们为基础的证券也具有不同的风险和收益水平。只有具备了为数众多的单个住房抵押贷款，才有可能把那些贷款期限、利率相同的贷款汇集重组成抵押贷款组群，并据以发行相应风险程度和收益水平的抵押证券。
社会上存在大量的抵押贷款证券的潜在投资者。住房抵押贷款证券化作为一种融资工具，它的存在和顺利运作需要大量社会资金的支持，只有社会上的最终投资者不断地购买抵押贷款证券，才能使开展证券化的金融机构及时地收回原先占用在住房抵押贷款上的长期资金，并用以滚动发放新的抵押贷款，整个证券化业务才能不断循环下去。从我国目前的现状来看，已经具备了大量的抵押贷款证券的潜在投资者，可以基本保证证券化业务的开展。
我国的证券市场经过十几年的发展，已经初步具备了开展住房抵押贷款证券化的条件，发展住房抵押贷款证券的市场基础设施及配套服务正在逐步完善。因此，当前在我国发展住房抵押贷款证券化的条件已基本成熟。(赵利)
防范金融风险 上海住房抵押贷款证券化呼之欲出http://house.tom.com 2004年09月09日 来源：解放日报
近几年，拉动经济增长的"三驾马车"———投资、外贸与消费并非齐头并进。
投资势头迅猛，拉响了宏观调控的警报；外贸虽大幅增长，但逆差却让人心头一惊；消费萎靡不振，对国民经济的贡献度更是连年下滑。消费是投资的最终归宿，在投资严控、外贸不力的情况下，唯有全力扩大消费，才能弥补投资与外贸的缺口，调整经济增长结构。然而当前我国居民的消费能力分布不均，农民收入增长缓慢，消费能力减弱，国民收入分配过多地向城市倾斜，大力提升城市居民消费实乃当务之急。房地产消费是当前我国城镇居民的消费主流，为了确保扩大内需目标的实现，必须保障房地产市场的稳定健康发展，容不得半点闪失。由于宏观调控正在深化，通货膨胀的压力依然沉重，通过消费贷款支持房地产市场消费的同时，就必然导致商业银行面临日益严峻的资产结构期限不对称的压力。因此，金融创新迫在眉睫，而住房抵押贷款证券化更是呼之欲出。
为了遏制通货膨胀，央行严控信贷规模，商业银行贷款指标普遍吃紧。另一方面，住房消费需要大量的抵押贷款，而这些贷款期限往往长达20—30年，占用了银行有限的贷款额度。为此，既要为房地产市场消费保驾护航，又要防范商业银行面临的金融风险，两全之策就在于大力推行住房抵押贷款证券化。实施住房抵押贷款证券化，可以将抵押贷款以债券的形式向社会出售，既回笼了闲散资金，减少了流通货币，达到化解通货膨胀压力的功效，又在不增加银行贷款指标的前提下确保充沛的住房抵押贷款来源。
所以，在宽松的资金市场中，可贷资金宽裕，人们获取长期信用的实际成本大为降低，从而得以大幅度提高购房者有效支付能力，促使房地产业步入长期稳定健康的发展态势中，从而成为确保国民经济持续增长的强大动力源。(作者系复旦大学房地产研究中心副主任)
房产抵押贷款解决不动产变现难题 业务量大升http://house.tom.com 2003年12月31日 来源：光明网-新京报 张学冬
该业务解决了不动产难变现的难题，目前业务量大幅攀升
据来自我市主要商业银行的统计数据显示，目前办理房产抵押贷款的数额有大幅攀升。从事该项业务代理的我爱我家房地产经纪公司专业人士认为，此现象说明老百姓已对这项业务的操作模式及其投资回报有了明确认识。银行推出的这项业务，解决了不动产难变现的问题，提高了消费者资金运转能力并满足了其消费投资需求。专家预测，房产抵押贷款明年将持续走旺。
根据相关规定，房屋抵押贷款可用自有房产或他人房产进行抵押，房产种类包括产权明晰的个人住房(已购公房、经济适用房、商品房)、商业用房、办公用房等。一般可获得最长5—10年期的贷款，贷款额度最高可达到评估值的70%。贷款可用于个人大额消费及企业的正常资金周转。
在今年8月份，上海浦发银行就联手"我爱我家"为新楼盘项目"通用时代"做过"押旧换新"的置业升级操作，其中抵押现有房产，用贷出的款项支付购买新楼盘项目的房款，取得了成功。一位从事理财方面的专家认为：房产抵押消费贷款用途远不止于购房这一项。在购买汽车、大额电器以及出国旅行或做教育投资时，一旦手中资金运转困难，都可以申请房产抵押贷款，这也是此项业务走俏的原因。
同时业内人士指出，虽然理论上个人就可以申请此项贷款，但因办理手续比较繁杂，再加上银行因风险较大也会对个人批贷严格控制。所以建议消费者选择信誉良好的代办机构申请贷款。
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