时空转换，即是对老年人拥有的房产资源，通过在运用时间和运用空间上的差异的转换，来更好地达到养老保障的目的。时间运用转换，是利用住房寿命周期和老年生存余命的差异，将老年人死亡以后尚余存的住房的价值，采用一定的金融保险机制，提前做套现变现来达到养老的目标。空间转换则是发挥区域合作、养老资源在不同区域间的转换，利用地域间居住生活环境和生活养老成本的巨大反差形成的比较优势，利用集中养老比分散养老的服务质量提高功能增强而费用节约的规模效应。
老龄化及相关的养老问题，已是摆在我国亿万城乡老年人和各级政府面前的重大事项。预计，到本世纪中叶，老年人口将达到4.2亿人，占到全部人口的25%。而在北京、上海等大城市，因人口寿命的普遍延长，高龄老人的增多，这一比例还将高达35%之多。从现在开始，对众多老年人的老有所住、老有所养问题以统盘考虑，全面筹划安排，将是非常重要。
目前，老有所住的问题上，仅仅考虑居家养老和社区养老；老有所养的问题仅仅考虑了养老保障基金的筹措、使用、监管，涉及面过于狭窄，且因养老金的过度缴纳、储存与积累，还会对国民经济增长、企业经济活力和居民投资消费等，造成相当的阻碍。所以，在养老保障问题上同样应当实施观念与制度的创新，开拓养老新思路，增加新的养老资源，加固养老保障的建立。同时，将老有所住、老有所养问题纳入整个城乡经济社会协调统筹发展的科学轨道，纳入到国民经济持续快速健康推进的轨道上来。既能够在不过多动用财力尤其是政府财力的状况下，切实解决好老有所住、老有所养的大问题；又能借此促进而非阻碍经济社会的快速推进，实现全面建设小康社会的宏伟目标。
时空转换，即是对老年人拥有的房产资源，通过在运用时间和运用空间上的差异的转换，来更好地达到养老保障的目的。时间运用转换，是利用住房寿命周期和老年生存余命的差异，将老年人死亡以后尚余存的住房的价值，采用一定的金融保险机制，提前做套现变现来达到养老的目标。空间转换则是发挥区域合作、养老资源在不同区域间的转换，利用地域间居住生活环境和生活养老成本的巨大反差形成的比较优势，利用集中养老比分散养老的服务质量提高功能增强而费用节约的规模效应。
两种新型养老模式的推出，包含内容较多。此事项关系众多，涉及面众多，牵涉到千家万户，是一项有关千百万老人的福祉，整个社会经济发展，涉及政府、社会、家庭、企业、金融保险部门的大工程。值得引起高度关注。对此问题的着手进行，也拟从如下方面着手：1. 技术可行；2. 经济合算；3. 观念合情；4. 合法。
我们经过多年来对住房、养老、环境、金融保险及现代公司制度的综合融会地考虑。可设想从以下三个方面入手，较好地解决老有所住、老有所养的大问题：
一 . 以房养老
将广大老年人拥有的巨大的房产资源，尤其是在老人身故后仍然遗留的大额的房产价值，通过一定的金融保险机制做提前变现套现，为老年人在其余存生命期间，建立一笔长期、持续、稳定的现金流入，作为养老金不足下的重要补充。使同一幢住宅既能发挥正常生活居住的功用，又能作为养老保障的重要资源。可称为"60岁前人养房，60岁后房养人"。"以房养老"可采取的具体模式：反向抵押贷款（欧美日等国已有相当推行）、售房养老（我本人设想提出）、房产养老寿险等模式。以外还可以采取的简易方式有：房产置换（大房换小房，市区房换市郊房等），房产租换、房产出售后住养老院，房款交寿险公司做终身年金保险等办法，都可以达到"以房养老"的目的。
二. 异地集中养老
即在大城市附近一两小时的车程寻找环境优美、依山傍水、空气清新、适于养老的地域，建立大规模的养老基地，将大城市中有志于此的老年人遵循自愿原则，迁移入内养度晚年。如此做法是将优美环境也视为一种养老资源，在提升老年人养老品位和生活居住的质量的同时，大幅降低养老成本，节约养老资源的使用。利用大城市和周边区域的养老环境和房地价、生活用费标准的巨大差异，大城市交通拥挤、噪音、污染严重、人口密集且将老化严重，房地价和生活用费标准高昂，"都市居，大不易"，市郊及周边乡镇则是环境优美、房地价格低廉、生活用费标准较低。将都市中老人移居适度集中到市郊周边镇域养老。可发挥的效应有五：1. 城市养老负担得以减轻，人口密集及人口老化问题得以减缓，市沪市府均提出将市区人口向周边镇域、郊区大规模疏散的设想。老年人口的疏散，将是负面影响最小，积极效应大为加大。2. 老年人出城养老，青年人进城创业，扭转城市人口年龄结构老化的大趋势，增强城市的竞争活力。3. 老年人崇尚自然，返朴归真，向往田园生活的需求得到满足。4.养老品位得以大幅提高，养老生活的质量有较大上升。5. 养老成本降低。6. 可以增强大城市和周边乡镇县市的经济联络，减小经济社会发展不平衡而来的巨大差距。
养老基地建立中需要的巨量资金，可通过市场机制运作加财政补贴 形式加以解决，政府负责土地的优惠批租转让。基地建设由民营资本运作，加银行贷款，建成后向入住老年人出售或出租或长期使用权转让等多种方式，以收回资本投入。入住老年人将原有房产出售或出租，收回款项用于入住基地养老。如此做法，国家不必有大的投入，老年人无过重负责，只是将自有拥有房产资源的异地置换、重组等，得以实现价值最大化。
还可以采取股份合作的形式养老。如将众人的钱财集中起来合作使用，成立养老股份公司、老年人房产经营公司。对异地移出养老的老年人遗留的住宅予以重新规划、开发、经营、出售、出租或依城建规划予以拆除。
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