美国住房抵押贷款市场的主要特征
美国的住宅抵押市场基本上代表了市场经济条件下住宅金融市场的发展方向，其成功的政府调节方式、市场模式、运作机制和金融工具等为许多发达国家和发展中国家所仿效。目前，美国住宅金融市场已发展成为市场体系相对独立和完善的、政府调节的、多种住宅信用交织成网络的、世界上规模最大的住宅金融市场。在美国，联邦政府在住房政策方面的目标是"让全体居民有足够的住宅"，住宅金融市场也是美国政府干预最深的一个领域。笔者认为，从以下几个方面考察美国住宅金融市场的特点可以为我国金融机构进一步发展"供楼"业务提供若干启示和参考。
美国住房抵押贷款市场的主要特征 南方房地产 2000-11-11
美国的住宅抵押市场基本上代表了市场经济条件下住宅金融市场的发展方向，其成功的政府调节方式、市场模式、运作机制和金融工具等为许多发达国家和发展中国家所仿效。目前，美国住宅金融市场已发展成为市场体系相对独立和完善的、政府调节的、多种住宅信用交织成网络的、世界上规模最大的住宅金融市场。在美国，联邦政府在住房政策方面的目标是"让全体居民有足够的住宅"，住宅金融市场也是美国政府干预最深的一个领域。笔者认为，从以下几个方面考察美国住宅金融市场的特点可以为我国金融机构进一步发展"供楼"业务提供若干启示和参考。
1、政府和私营机构参与的抵押保险担保机制对其住宅抵押贷款市场的发展发挥了重要作用。
目前，美国住宅抵押保险担保机制是典型的政府机构与私营保险机构相结合的混合模式。美国政府住宅抵押担保机构是在30年代经济大萧条时期开始建立的。当时，经济衰退，失业率急升，曾使200多万户居民因无力偿还抵押贷款而丧失房产权，金融机构抵押贷款呆帐、坏帐急剧增加。由于此时美国还没有建立完善的保险机制，致使1600多家银行和储蓄信贷协会因无法收回贷款而破产。一时间，住宅金融方面所出现的问题，成为危及美国社会稳定和银行业安全的恶性事件。为此，1934年，罗斯福政府依据《联邦住宅法》，成立了联邦住宅管理局（FHA），专门致力于为普通居民住宅提供抵押贷款担保。1944年又成立了退伍军人管理局（VA），为军方提供有关官兵住宅的抵押贷款担保。由于政府机构直接参与初级抵押担保市场，恢复了各金融机构的信心，大大推动了住宅投资的增长。
美国私营抵押保险业于20世纪70年代起飞，并持续增长至80年代初，这期间，行业利润丰厚，私人抵押贷款保险相对于总抵押贷款市场的份额也从70年代的15％发展到1983－1984年的30％。然而，由80年代中期开始，美国通胀压力加剧，市场利率上升，房地产市场的波动使抵押贷款违约率上升。私营保险公司为金融机构提供的抵押贷款保险赔偿额高达50亿美元，保险行业盈利下降了，进而遭受了承保亏损。根据穆迪公司的资料，至1985年，该行业整体亏损额超过了保费收入，净亏损达10亿美元。1985年至1988年4月间，该行业几乎半数停止开立抵押贷款保险。进入90年代，随着美国经济的复苏和持续发展，私营抵押保险业，无论是保险的绝对值还是新增保险合约的数量，都呈现出稳步增长的趋势。至1996年，在美国住宅抵押保险市场上，私营抵押保险已占54.7％的份额。
美国政府机构担保与私营保险公司担保在抵押保险品种、服务对象和运作方式等方面是有一定差异的。联邦住宅管理局为抵押贷款提供100％的担保，但担保的贷款多为常规抵押贷款，即固定利率、期限长达15－30年、贷款与房价之比为70％左右的贷款，并根据购房者收入水平及国民经济和房地产市场行业状况经常对担保的最高限额进行调整。而私营抵押贷款保险公司只对非常规抵押贷款（如贷款与房价之比超过70％的贷款）提供保险，如贷款房价之比为80－85％时，贷款保险为贷款额的17％；贷款房价之比为90－95％时，贷款保险则为贷款额的25％。另外，在运作方式上，政府提供的抵押贷款保险，审批程序较为复杂，只有购房供款支出占家庭收入为29－41％的中低收入居民才有资格获得政府的抵押贷款担保；而私营抵押贷款保险经营方式较简便、灵活，凡有一定支付能力的购房者，其购房贷款的20－30％均可购买私营抵押保险。私营保险公司在借款人违约须向金融机构提供赔偿时，可以采取两种方式：一是向贷款机构支付全额贷款，并拥有抵押房屋的产权；二是接保险合约，向贷款机构支付20－30％的贷款额，让贷款机构拥有抵押房屋的产权。
2、政府参与并促使住宅抵押市场成为相对独立的完备市场体系，是美国住宅金融市场成功运作的关键。
在美国各家商业银行四种主要贷款中，抵押贷款占1／4，其中住房抵押贷款占90％左右。在80年代的多数年度中，住房抵押贷款的年增长额超过1080亿美元。事实上，美国住宅抵押市场迅猛发展的一个重要原因是在政府的直接参与推动下，使住宅抵押市场形成了一个由初级市场（金融机构初始放款市场）和二级市场（金融机构转让债权促使资金流动的市场）构成的相互衔接的两级市场体系。战后美国房地产抵押市场的迅速发展，使金融机构出现了短吸长贷造成的资金结构不对称和流动性差的问题。为此美国政府于60年代中期建立了"二级抵押机构"和"二级抵押市场"。1970年，建立了联邦住宅贷款抵押公司，购买初级市场的住宅抵押贷款，并通过创新金融工具（如发行抵押担保债券）把资本市场的资金引入抵押市场，从而促进了初级抵押市场资金的流动，扩大了住宅资金的流入量。
3、不动产证券化成为现代西方房地产金融发展的重要趋势。
1990年，诺贝尔经济学奖获得者夏普和米勒经过实证分析和逻辑推导后提出："不动产证券化将是未来金融发展的重点。"发端于美国住宅抵押贷款债权的流动，使不动产证券化在西方获得了迅猛发展，在资本市场上形成了各种各样的证券商品。在美国，证券化的住宅抵押贷款在抵押贷款市场上的比重由1981年的15％迅速上升到1985年的50％左右，至1997年，抵押贷款证券市场余额已突破20000亿美元。
所谓证券化（Securilization），一方面是指资金的流动由传统的通过中介机构进行的存贷，改为直接向市场筹资，即以直接融资代替间接融资，这是债务的证券化；另一方面，金融机构以长期性的流动性较差的资产作抵押，在市场上发行债券筹资，从而增加金融资产的流动性，这是债权的证券化，亦称资产证券化。在不动产金融市场上，债权证券化专指金融机构将其所拥有的不动产贷款债权转化为可转让的有价证券并出售给投资者，从而在资本市场上融通资金的过程。
不动产证券化的特征，主要在于产权证券化、资本大众化和经营专业化。在西方已有的不动产证券化中，以美国的住宅抵押权证券化最具典型意义和借鉴作用。其抵押权的证券化属于债权的证券化，涉及资产的转让或抵押，把流动性较差的一组资产组合起来并以发行抵押债券来筹资。抵押债券的面值、期限、利率等都不一定与组合的原有资产相同。这类新工具以其高质量、高收益率、强流动性和"量体裁衣"的面额与到期日等特点广为投资者欢迎。其发行一般要经过精心设计，如首先要把许多笔小额债权集合起来使之达到必要的金额，交给信托机构保管，然后经评级机构评级，由证券机构（或信托机构）代为发行证券。（上海财经大学 李婕）