随着我国老年人数的增多，银色浪潮已经来到。有关数据表明，我国60岁以上的老人已超过总人口的10％，达到1.3亿，而未来50年这个数字会持续长到4.2亿。这虽然给老年社会保障体系带来了沉重的压力，但同时也为发展银色产业提供了机会。孟晓苏教授，推出《建立"反向抵押贷款"的寿险服务》建议书，首次以"反向抵押贷款"形式，提出"以房子养老"的概念，开创了将个人房产引入保险领域和老年保障体系并进行业务运营的新模式。
"反向抵押贷款"设计新型社会养老保障建筑时报 2002-9-13
孟晓苏
随着我国老年人数的增多，银色浪潮已经来到。有关数据表明，我国60岁以上的老人已超过总人口的10％，达到1.3亿，而未来50年这个数字会持续长到4.2亿。这虽然给老年社会保障体系带来了沉重的压力，但同时也为发展银色产业提供了机会。前不久，中国企业联合会副会长、经济学博士孟晓苏教授，推出了《建立"反向抵押贷款"的寿险服务》建议书，首次以"反向抵押贷款"形式，提出"以房子养老"的概念，开创了将个人房产引入保险领域和老年保障体系并进行业务运营的新模式，立即引起了房地产界、金融界、政府等社会各方面的关注。
房子养老，本质是房屋融资 何谓"反向抵押贷款"?根据孟教授的建议书可以这样归纳，它的表现形式是一项人寿保险业务。它的适用对象是达到一定年龄、拥有一定房产的老年人；它的操作过程是老年人把自己的房屋产权抵押给保险公司或相应的金融机构，对房屋的现值、将来增值及折损情况进行综合评估，根据评估值和老人的平均寿命进行计算之后，按月将现金生活费发放给老人，直到老人身故之后，保险公司取得房屋产权；它的社会意义是，一是要将个人拥有的房屋再度引入金融领域，重新激发其生产经济效益的活力，二是用房子养老，开辟了一条解决有房产老人老年保障的新路。 从理论上讲，"反向抵押贷款"本质就是房屋融通资金，并以其为核心，拉动老年社会保障、保险、房地产等社会多方面参与发展的经济活动。
以房养老，多方受益 中国几年来的房改政策的深入，使得拥有住宅私产的城市家庭比率达到80％。其中有一部分老年人在拥有较大价值私房的同时，因为退休等方面的原因，每月可供支配的生活费不是很高，但因观念转变又有提高晚年生活质量的欲望和需求。同时，房地产、保险、社会保障体系等发展迅速，具有了跨行业进行业务协作的能力。在这种背景下，推出"反向抵押贷款"实现用房子养老，就有了一定市场条件和可操作性。
从建议本身来说，它的设计方式考虑得周到，兼顾了多方面的利益。一是保险公司可以借此开拓一种新保险业务，使保险产品多元化。并且城市房产的持续增值趋势，将会比其它险种更利于保险资产的改善和优化，带来的效益将是长远而持续的。二是老人可以将个人房屋这种"僵固的资产"激活，既可以进行融资变现增加收入，提高晚年的生活质量，又能在有生之年一直居住原房屋。这样既有钱花又有房子住，真正完全享受了自己所积累的财富，实际上是多了一种科学理财、享受晚年的选择。三是房地产行业则可以就保险公司拥有抵押权的房产，开发新的房屋经营业务。同时房屋在被赋予居住使用和"养老储蓄"两重功能之后，必将极大触动房市的消费和房地产业的进一步发展。四是社会效益则更是多方面的，老年社会保障体系会因此进一步发展完善，带动相关老年事业的发展，减轻社会负担。同时如果该建议能够得以实施，它必将促进人们消费意识和生活观念重大转变，不仅老年人可以从容消费，中年人甚至青年人也会认为只要拥有一定价值的房产将来就可以防老，剩余的钱就能大胆消费，从而扩大内需，拉动国民经济的发展。
以房养老需解决的几个问题 应当承认，象"反向抵押贷款"这样跨行业跨体系的社会性业务出现，是行业发展、社会进步的体现，是社会事业的完善。孟教授作为一个经济学者，提出"反向抵押贷款"，是对社会情况进行了充分考虑的。但针对中国社会的现状，"反向抵押贷款"客观上虽然存在一定需求，但新生事物的产生和发展，需要克服的困难仍然很多。笔者认为，"抵押房产，领取年金"这种保险养老模式，是基于西方成型的物质条件和价值观念上形成的，所以引用的时候要特别注意因地制宜。
应适度拓宽适用群体 "反向抵押贷款"寿险业务如果想踏上社会保障这个台阶，想得到政府及社会多方面的全力支持和认可，就应该考虑如何降低"反向低押贷款"的门槛，吸纳占大多数拥有价值不高房产的老人，并与社会福利保险相结合，以充实扩大该项建议的适用面。
按照孟教授的观点，"反向抵押贷款"最适合的人群是那些有着可观房产而退休金又不高的"空巢"老人。这个面很窄，或者说，单纯高值房产"反向抵押贷款"要进一步拓宽有很大难度。虽然目前没有关于有着可观房产而退休金不高的"空巢"老人到底有多少的具体统计，但肯定不会是多数。而且一般有着可观房产的老人，生活大体还算丰裕。一个月有一两千元生活费的退休老人，即使在北京这样的高消费城市，也会生活得很滋润，不会给子女造成经济负担。同时，如果让老人把一生的私产做抵押，换老来几年高消费的生活，恐怕将难以进行。另外，客观地说，我国毕竟是一个发展中国家，虽然近年来发展较快，但社会的物质底蕴还很薄弱，可供老年人月耗几千元的高消费生活少之又少。
而同时，占大多数的房产微薄或无房产的困难老人，是最需要社会保障的，却难以有缘这样的保障方式，或在这种养老方式中受益不大。所以单纯的高值房产"反向抵押贷款"，很难说得上是目前适合我国大部分老年居民保障的一条出路，也非社会弱势群体生活安定和社会稳定的保证。
克服沉重的家庭传统 "反向抵押贷款"进驻国内，首先要克服来自家庭的物质和意识传统两重阻碍。"反向抵押贷款"最早出现英法美等发达国家，并已运作成熟，前提是这些国家和地区的社会物质相对发达，教育、救济等社会福利及保障制度配套完善，家庭成员之间权利义务关系开放，为老人自如处理自己晚年财产、安享生活预留了空间。比如在发达国家，家庭抚养子女的义务较轻，子女成年后对父母的赡养义务也很轻，彼此间的物质关系很淡，多数只是精神和感情上的联络。所以会出现有人把巨额财产捐赠出去也不遗留给子女的事情。但在国内，子女的抚养、教育已占据了家庭开支的相当部分，并成为父母生活的主要责任。同时成年子女对父母的赡养义务和继承权利也有很严格的法律规定。在家庭权利义务沉重的社会传统和现实的物质条件下，子女即使分家另过，一般与父母的物质感情联系也较为紧密，并且还会关注父母财产尤其是大宗房产的去向，如果老人将房产抵押出去，就可能会引发子女与父母的感情和财产危机。再加上"养儿防老、传宗接代"之类的家族传统意识，所以老人即使有所打算也不免顾虑重重。
传统的东西，在短的时间内不会有大的改变。"反向低押贷款"虽以老年保障为主，但也必须与社会其它基础制度相配套，并与传统或结合、或引导，才能协调进行。
保保业务及意识有待完善 "反向抵押贷款"说到底是有着很强商业性的经济行为，保险公司及相关机构参与此项行为的最终目的是从中盈利，而非做社会福利。又想盈利又想养老，具体操作者保险公司，将面临更大的实际问题：一是保险业务不甚完善，具体运作不成熟，一张保险单非得由保险公司解释之后，才能让人明白关键之处，以至于"入保容易索赔难"的说法在社会上很有流传；二是民众保险意识不强，尤其是商业寿险并未象国外那样得到人们的普遍认可。在以平均寿命为基础的前提下，老人们自知计算不过长着金手指的保险精算师，所以就会对房产慎之又慎，轻易不肯出手。保险公司要培养老人们的保险意识，取得他们的信任，并推广业务，还有待时日。另外，双方盈亏全在于寿命的长短，长寿老人恐怕不是保险公司所喜欢的，到时就会在老人和保险公司之间产生微妙的心理问题，这也是保险公司需要想办法克服的。
面对这样一项牵涉到多方面的复杂业务，孟教授在建议书中也认为"反向抵押贷款"有其复杂性和社会性，还需要政府和社会多方面统畴。
来自房屋多式经营的冲击 另外，还需要正视的是，近年来房屋出租和买卖市场的活跃，也会对"反向抵押贷款"构成冲击。拥有大房子的老年人如果生活拮据，可以通过出租或卖大房换小房等方式增加收入，还不至于丧失房屋产权、身后空无一物。以前就有文章曾介绍说，美国人住房子两头小中间大，即年轻时没有太多钱就住小房子，到了中年经济充裕就住大房子，老年支付能力下降又开始住小房子，非常经济。
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