在英法等欧洲国家已经有一个成熟的保险产品，即在老年居民中普遍推行的"抵押房产、领取年金"的寿险服务。这种服务将投保人拥有的房屋产权抵押，按其房屋的评估值减去预期折损和预支利息，并按人的平均寿命计算，将其房屋价值"化整为零"，分摊到投保人的预期寿命年限中，按年或按月将现金支付给投保人。它使得投保人(受益人)终生可以提前支用该房屋的销售款，直至投保人亡故，保险公司才将其抵押的房屋收回，进行销售或拍卖。它在美国被称为"反向抵押贷款"，因为其操作过程像是把抵押贷款业务反过来做，或者像是保险公司用分期付款的方式从投保人手中买房。它的出现促进了社会保障制度的成熟，同时使得保险公司拓展了服务领域，获得巨大的保险收益。
建立"反向抵押贷款"的寿险服务
孟晓苏
建立"反向抵押贷款"
我国近几年进行的住房改革特别是公房出售，使得所有可以出售的公房均已出售给个人。与此同时居民踊跃购买商品房，使我国城市拥有自有房屋的家庭已经高达80％。这意味着住房已经成为绝大多数城市居民的个人家庭财产，并已成为其私人财产的主要部分。有了以上基础，今后在我国已经有可能将扩大内需、健全居民社会保障体系与居民已经取得的住房产权很好地结合起来，这种结合可以创造出许多新的金融产品和新的服务领域。
在英法等欧洲国家已经有一个成熟的保险产品，即在老年居民中普遍推行的"抵押房产、领取年金"的寿险服务。这种服务将投保人拥有的房屋产权抵押，按其房屋的评估值减去预期折损和预支利息，并按人的平均寿命计算，将其房屋价值"化整为零"，分摊到投保人的预期寿命年限中，按年或按月将现金支付给投保人。它使得投保人(受益人)终生可以提前支用该房屋的销售款，直至投保人亡故，保险公司才将其抵押的房屋收回，进行销售或拍卖。它在美国被称为"反向抵押贷款"，因为其操作过程像是把抵押贷款业务反过来做，或者像是保险公司用分期付款的方式从投保人手中买房。它的出现促进了社会保障制度的成熟，同时使得保险公司拓展了服务领域，获得巨大的保险收益。
这一险种很适合我国的国情，现在完全有条件引入并实施。由于我国多年实行的低收入政策，绝大多数老年人没有形成多少积蓄，退休后只能靠退休金生活，而国家与社会所能提供的退休金是很有限的；加之我国多年来寿险业务欠发达，想靠寿险来保障老年人的生活，并没有历史上的保险费投入作为基础，我们已难以找出更好的办法来保障老年人的生活。但是近年实行的公房出售，却使得这些老年居民用较少的钱买下了较大价值的房产，有的人因此而家产几十万或上百万。这笔固定资产如果能用活，完全可以弥补前两项的历史缺憾。这几乎是目前在我国大部分老年居民中建立寿险的唯一出路。这种"反向抵押贷款"的保险项目一旦设立，将使拥有私人房产并愿意投保的老年居民享受到过去难以想象的寿险服务。
实施这种保险后，一个退休老年人每月可以得到上千元至上万元的保险给付金，而且终生源源不断，其生活将得到多么大的改善!应当说明，一旦投保人与寿险公司订立了有效合同并开始执行，那么不管投保人(受益人)的实际寿命为多长，保险公司一律要按月付款；同理，不管投保(受益人)的实际寿命为多短，即使三、五年就亡故，一律应由保险公司收回房产，进行销售或拍卖。保险公司在收回房产时一般要再付一笔抚慰金。如果房屋实际增值较大，保险公司还可以将超过预期的增值部分按一定的比例返其家人。如果以同一处房产投保夫妻二人，保险公司应当扣除的风险系数要增加，按月得到的给付额肯定要少一些。还应当说明的是，这种保险是投保人的个人行为，是由其本人完全自愿的。保险公司与投保人的权益均受到法律保护。
据中国的国情与民情，可以制订一套允许"赎回"的办法，在不损害保险公司利益的前提下，为投保人留出一个随时可以退出的通道。赎回的条件是投保人(受益人)必须向保险公司退还已经领取的全部给付金本息，并根据保险公司的规定进行一定的赎回补偿。保险公司每年都可以向投保人提供一个合理的赎回价格，以利于投保人的进退选择；投保人(受益人)亡故后，保险公司可以给予其子女购买这套房屋的优先权，当然其价格要由房屋的所有者--保险公司来提出，这有助于满足我国有些老年人希望身后让其子女继续拥有这套房屋的愿望。
这种保险对于投保老年居民的好处是明显的：1、它可以有效增加老年居民的收入水平和支付能力，使他们在人生收入的低谷期，可以开启业已形成的"房产金库"，将积蓄在房产上的巨大个人财富分期支用，以有效补偿老年生活；2、它可以有效解除老年人对生活没有保障的担心，放心大胆地花钱消费，心情愉快地努力延长生命，能活多久社会保障系统就会供养多久；3、它可以有效保持老年人所需要的体面、尊严，可以给子女以补贴，"久病床前无孝子"的担心将不复存在；4、它保证了社会弱势群体的生活安定，也就有力地保障了社会的稳定；5、在我国实行遗产税收制度后，这一险种可以有效为投保居民依法避税，对于投保人及其家庭的意义将更加明显。
实行这一险种对于发展我国保险业的作用会很大，有利于我国保险公司适应国际化的需要，由单纯的小额投保、大额赔付，变为一部分保险是大额抵押、分期给付；它可以使保险产品多元化，有利于我国保险公司适应国际化的需要，加快成为现代金融企业；由于我国多年来房屋价格持续上升，城市土地持续增值的趋势在相当长的时期内不会逆转，推行这一险种对于保险资产质量的改善肯定会有好处的。它对于保险公司的不利之处在于，在实行这一险种的最初几年，不会给保险公司带来多少赢利，经理人的"业绩"表现不明显。但这时给付金的支出也比较少，投保人的房屋资产和未付的给付资金却都在保险公司帐上，对于保险公司利大于弊。只要保险公司不以"急功近利"为经营指导思想，相信可以鼓励经理人员积极开展这项利在长远的保险业务的。
实行"反向抵押贷款"保险服务的社会效应也很明显。它既有效提高了老年人的购买力，也会深刻影响中年人，改变他们的观念和生活方式，多年来我国居民储蓄率过高而消费率较低，原因之一是老年保障制度不健全。在最具购买力的中年时期，人们出于对未来生计和病患问题的担心，把钱存人银行，来防病养老。但谁都难以预计自己的寿命有多长，总要留一笔钱才能使未来生活有"保险系数"，结果往往把钱留给身后。全面推行"反向抵押贷款"寿险业务，将使人们为晚年生计问题而进行的储蓄不再成为必要，如果进一步设计，老年人的医疗保障也可能从中解决，将彻底改善老年保障制度，使中年人完全可以解除对晚年生活的顾虑，放心地花钱消费。这样看来这种保险服务，将是一项有重大社会意义的系统工程。它对于有效扩大居民消费，以扩大内需来拉动国民经济持续发展，必将会发挥重要的作用和产生积极的影响。建筑时报
利用反向抵押贷款 如果你已经退休，并且手头的现金快要花光了，另外一种选择便是通过反向抵押贷款将房屋套现。 收到的现金可能一次性支付，也可能是以信贷额度或是月度年金的形式支付。只要你没有搬家或是卖掉房屋，在房屋上一位所有者去世之前，无须偿还反向抵押贷款。届时的欠款数额不会超过房屋的价值。 虽然反向抵押贷款的代价可能非常高昂，只要你坚持采取物业套现贷款，相关成本应该是合理的。
听起来很有吸引力？在你选择反向抵押贷款之前，还应考虑换用面积较小的房屋作抵押。这样，你就不用负担反向抵押贷款的利息费用，并且还可能少付财产税、业主保险费以及年度维修费。记住，如果你取得了一笔反向抵押贷款，你仍有责任承担所有上述费用，如果你住的是一所大房子，这部份费用可能会非常高昂。 (编辑：weimin)
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