住房可以发挥生活居住场所、投资手段和养老保障工具的三大功能。在这里，生活居住场所是基本功能，是从对住宅的使用价值充分运用和发挥所得到的。而将住房作为投资和养老保障工具的功能，则是前者的派生功能，是从住宅的价值的角度加以衡量和运用的。
芭芭拉·韦尔特曼撰写的《如何为父母提供经济保障》一书，在开篇伊始就谈到，"展望21世纪之际，一个崭新的经济现实正开始影响着越来越多的人。退休不再是人们必须为之做出规划的生命的最后阶段，越来越多的人正经历着退休的最后阶段：老龄。"为此养老事业的开展，为老人提供相当的保障就是必须的一个方面。
养老保障的提供，可以是老人自己为自己提供，如参与商业性的养老保险、劳动社会保险；可以是儿女为父母提供，即传统的养儿防老模式；还可以是国家为公民提供养老补贴、救济、税费优惠减免；或社会对老人的捐赠、购物及劳务服务中的种种优惠等。在这里，强化老人的自我养老观念，辅以其它养老形式，应当是最为重要的。
在有关养老的各种手段中，货币、住宅都可以促成目标的实现。住宅在家庭生活中居于重要的位置，历来为人们所非常重视，安居乐业、居之不安，何以乐业，正是一个基本写照。住宅是家庭得以存在、运行并发展的基本生活空间，是家庭人际关系得以维系，多功能活动得以顺利履行的基础。在某种程度上可以说，没有住宅也就没有家庭。而从对"家庭"二字的字面含义的简单理解上，"庭"是指庭院、住宅、院落，"家"则是指由婚姻和血缘关系为纽带而联结的若干人员。只有将这些"若干人员"置身于特定的院落、住宅内，然而才形成为一个家庭。
国家有关家庭史的研究表明：在人类历史上，从野蛮原始群体向现代文明家庭的演进，直到最终一夫一妻制家庭的确立中，住宅的出现是最基本的物质条件之一。而在现代家庭的生活中，住宅的功用尤为重要。按照钟玉英主编的《家政学》一书中，就从如下几个方面来说明住宅在家庭生活中的重要性：①住房是家庭的首要物质生活条件，无房即无家，没有住宅、家庭的正常生活是无法进行的。在80年代的大上海里，许多大龄青年已结婚多年，但因在单位中分不到住房，只能各自在单位的职工宿舍中生活，结婚成家一般是形同一体，但现在却因住房问题被人为分断，结了婚却无法成家。②住宅是维持家庭正常生活的物质条件。住宅是家庭赖以存在的主要活动空间和家庭成员活动的重要场所。而人的一生中，约有一半乃至更多的时间是在家中度过的。
我们谈到住房可以发挥生活居住场所、投资手段和养老保障工具的三大功能。在这里，生活居住场所是基本功能，是从对住宅的使用价值充分运用和发挥所得到的。而将住房作为投资和养老保障工具的功能，则是前者的派生功能，是从住宅的价值的角度加以衡量和运用的。
住宅在家庭生活运行中发挥着重要的功能作用。这一点素来为人们所特别注重。而住宅的投资功能，将住宅作为一种投资品，以取得比一般的储蓄存款、股票债券、保险等投资，更为稳定可靠的收益，近几年来也逐步成为社会公众的共识。经济体制改革以来的20多年里，尤其是从上世纪90年代以来，房价的上涨已经远远超出一般物品的上涨速度。近几年来，在杭州、上海、宁波等地，房价几乎在三四年中翻了一番。而同时期的食品、服装、日用品等的价格，却明显地呈现为下跌趋势。房价的涨幅为何达到如此之大，原因之一正在于有相当的投资者介入其中，并从这种投资中获取了非常可观的收益。如新华社编发消息中，就介绍了温州青年人，凭借在房市中买期房再出售的方法，两三年中本金增值了近10倍的事例。
住房的还拥有的第三种功能，养老保障的功能，是大家注意不多的。这正是这里要说明的重点。尽管住房作为不动产，在其物质实体上是不能移动，是特定土地的附着物，一经移动就会出现物质实体的毁损。但住房在价值方面表现出的特性，保值增值，可转让、出售、抵押、产权分割乃至使用权的分割、继承、可投资、实行产权的转移和流动等。则使其具有了移动的特性，且具有不同于一般物质实体的最大特点，是它紧密地附着于特定的土地，鉴于土地的稀缺性，住房的价值极少会发生贬损事项，而是会呈现为保值增值态势。比如，花20万元购买1部汽车，过10年、20年后仍然会具有很高的价值，甚至是超过原买价20万元。如上特性，就使得住宅担负养老保障的功能，是现实可行的，也是易于操作实现的。
住宅的价值特性与其实物特性的相背离，使得住宅作为养老的保障是完全可行的。且具有比一般储金养老、保险养老所不能达到之功效。家庭购房养老，就可以一边享有住房作为消费品的生活居住的功能，一边享有住宅作为投资品保值增值的功能，还可以享有在晚年作为养老保障的功能。
住宅作为投资品，其投资效益的实现，是必须将住宅在房地产交易市场中变现，才能获得。否则就只能是仅仅反映在账面的"水中月、镜中花"，可见而不可取得。作为投资品同其作为居住生活场所，两种功能是可以融汇也可以相互背离的。一个家庭只占有一套住房时，显然是只能将其视为生活导住场所而无法视其为投资品。住房不转让其投资收益就不可能加以体现。而住房一旦出售转让，该家庭又无第二套住房预为准备时，到时的结果就只能是被扫地出门，或只能在外面租房住。这显然是一大损失。如果原花10万元购房一幢，现以20万元的价格售出，可以说在这幢房上赚取收益10万元，是一笔很好的投资。但这时为居住起见，或为了扩充居住面积，改善生活居住的质量，又花了40万元购买了一套更大面积更好户型的住房。这种状况是家庭生活中经常见到，也是很正常的。但这时是否还可以说先前的投资项目赚钱了呢？很难再这样说。一个家庭只有在同在具备两套住宅时，才可以声称其中一套是做投资用。
但住房作为养老保障则有不同。它是可以同其生活居住的功能融为一体的，也就是说该住宅可以一边继续使用居住，这是发挥其使用价值的功能，一面又发挥其养老保障的功用，并切实地通过其价值的变现和转让实现其养老保障的手段作用。这就是说住房的居住功能同其养老保障的功能是可以并行不悖的。
住宅就其实物而言，是不动产，是固定资产，其价值的循环周转的周期，即从住房的购进、居住使用到最终的彻底丧失使用价值，重新购置更新而言，要长达五六十年或更为长久。即使每年对住宅计提折旧时，年折旧率也仅为2%。若考虑住宅的保值增值的功用，那就不应当计提任何折旧，也不会发生任何的坐折旧事项。住宅要从其价值的角度衡量评价时，其价值并非消极地随着时间的推移，计提折旧并最终实现全部的收回。而是可以通过更为积极的手段，如抵押、担保、出售、转让乃至使用权的一定期间的转让（即出租的形式，将其价值变现或流动起来，这就可使住房在家庭经济生活中发挥更积极有效的功用。比如，某家庭在急需较多资金以实现创业，或预期股市将有重大和好消息出台，有一波大的行情时，就可以通过住房的抵押、担保的形式，向金融机构或社会融通资金。否则就白白错失了大好的投资创业机会。
住宅担负养老保障的功用，在目前而言，对家庭养老筹措资金，增开一条新的又是极为稳妥的养老资金的来源渠道，是非常有用的。家庭购买住宅，改善生活居住条件，是大家非常向往的。但这又是在大多数家庭所难以达到的。设若大力发展储房养老，售房养老，显然可以激活一大批的房地产交易，尤其是众多中老年家庭的购房行为。而这一交易市场的激活，对拉动国民经济增长的影响和力度之大，是可想而知。
重庆市老龄办公室于2002年末组织了"老年人生活质量状况与需求"的问卷调查，在回答"老年人喜欢何种养老方式时，超过半数的受访者选择与子女分居。拥有独立的生活空间，但住所离子女的住所又不远，是调查发现重庆老人最希望选择的一种理想晚年生活。
老人与子女分别居住，这就意味着对住宅的需求将大为加大，家庭为多购置一套住宅要花费很大费用。也意味着老人将拥有较多的生活空间和居住自由，拥有更多的利用住宅养老的经济能力与实现条件。老人希望与子女分开居住，还要考虑这一愿望能否得到很好地实现。即家中是否有足够的经济条件支撑这一愿望的实现，社会中是否有足够的住宅提供来满足这一需求。应当说明，共居与独立居住的经济差异，是要多增加一套住宅，或是需要从一套三居室调整为两套两居室住宅，还需要额外多支付一笔家庭的维持费用，如水电房租、煤气、通信等费用，另外，像日常生活费也会有较多增加。这是需要考虑的。
居民目前已经积累的大量金融资产，数额已经高达11万亿元。巨额资金的用途中，有相当部分是改善居住条件和用于养老开销，余外还有供养子女读大学、旅游观光、家庭设备更新等。安居乐业是居民追求的生活目标，在吃穿用等基本消费得以满足之后，居民消费的目光将更多地聚集在改善居住状况上来。锦州市城调队的家计调查时发现，尽管锦州市人均居住面积已经达到较高标准，楼房产权私有的比重也高达59%。但有较多存款的家庭，有68.2%的人员希望购买新的住宅。由于住房是家庭的最大一项消费支出，几乎要耗去近半生的积蓄，人们购买新房的热情还是久增不减。
IB60tson协会公布美国和世界的年度财富评估，这个评估被投资圈广泛引用。这个机构对美国及世界范围的财富在各资产种类之间的分配有极大的兴趣。
1991年美国的财富为154360亿美元，其中股权代表的财富为4354亿美元，占28.2%；债券代表的财富为3535亿美元，占22.9%；不动产占到6011亿美元，占38.9%，不动产中的住宅为4587亿，为29.7%，工商企业的不动产为753亿美元，占4.9%，家场成功率为672亿美元，占4.4%。贵重物品为366亿美元，占2.4%；现金财富为1170亿美元，占到7.6%的比重。1991年全世界的财富为438450亿美元，其中股权代表的财富为11163亿美元，占25.5%；债券代表的财富为8264亿美元，占18.8%；不动产代表的财富为21411亿美元，占48.8%，其中非美国的其它各国拥有不动产为15400亿美元，占35.1%；美国拥有不动产为6011亿美元，占13.7%；贵重物品代表的财富有1307亿美元，占到3.0%；现金代表的财富为1700亿美元，占了9%（引自美国MBA金融学系列教材《现代不动产》[美]查尔斯·温茨巴奇，迈克·迈尔斯和苏珊娜·坎农合著。中国人民大学出版社，2001年12月第一版。）
不动产尤其是其中的住宅不动产占到全部财富总量的相当比重，美国1991年住宅占据全部财富的比重为29.7%，达到4587亿美元，而整个世界的财富拥有中，不动产代表的财富则高达21411亿美元，占到全部世界拥有财富438450亿美元的48.8%。资产证券化已经达到相当高的比例，原因是美国的证券市场发达，占到全国财富拥有量的51.1%。而分析家戴维·哈策尔和迈克·迈尔斯的关于不动产的最新研究则表明，美国有价值3万亿以上的商用不动产和价值9万亿以上的住宅不动产。
住宅资产在全部资产中占据比重是很高的，据米尔利斯于1990年对美国全部不动产财富的估价，其总价值高达61220亿美元，而据哈特泽尔于同期对同一指标的估价，其总价值则更高达87030亿美元（这说明住宅资产的估价是多么不易和不确定性，两者的估价差异度高达30%左右）。资料来源：Mike miles, Robert pittman, Martin Hoesli Pankaj Bhatnager, and David Guillkey, "A Detailed Look at America's Real Wealth " , Journal of Property Managtment, July/August 1991; David Hartzell, Robert Pittman, and Pavid Downs, "An Updated Look at the size of the U.S.Real Estate Market portfolio ", Working Paper, February 28, 1992.)
住宅资产占据全部资产的比重很高，但这笔巨额的财富被占压在不动产上无法流动，这部分资产也就只能发挥其使用价值——生活居住场所的功能，而其变现、套现以实现价值流动，从而发挥更大功用的功能，则被忽视或完全无法发挥其功用。为此就需要建立一种有关住宅不动产的价值流动机制，为其提供一个完全开放的交易市场，以顺利实现金融资产与住宅资产的互换价值转移。
在一切资产的计价计量中，不动产的价值衡量是最为困难的。不动产的价值不仅在于其建筑物、住宅本身的价值高低，更重要的是其附着的土地的价值的少跌如何。房产的升值必然伴随着地产的价格上涨，而地价的下跌也随之带来房产价值的贬值。考虑用住宅资产的价值提前变现的形式，来实现养老保障的目标，有关键的两点是需要注意的，一是养老需要的一切费用，将需要的总额度为多大，一是房地产的价值有多大，该价值升迁变动的趋向又将是如何。两者之间又能否划上一个等号，房地产的价值变现后，能够用于满足老人与晚年养老期的全部生活需要，或最少是能够补足儿女养老，货币养老而后的差额。
我们谈到住房可以发挥生活居住场所、投资手段和养老保障工具的三大功能。在这里，生活居住场所是基本功能，是从对住宅的使用价值充分运用和发挥所得到的。而将住房作为投资和养老保障工具的功能，则是前者的派生功能，是从住宅的价值的角度加以衡量和运用的。
住宅的价值同其使用价值是一个事物的两个不同方面，截然不可分开，但两者又是可以相互脱离的。比如，在住房养老的各种可行模式介绍中，我们一方面运用其使用价值发挥其作为生活居住场所的功能；另一方面又充分运用其价值，并将该价值通过一定的形式提前变现套现，而同时取得其作为养老保障手段的功能。当然，住户在尽情享用其双重性的功用发挥时，也需要为此付出相应的代价，就是住宅产权或使用权的一定时期或永久性的让渡。这一代价的付出显然是必要的，也是可行的。
在住户对其拥有住宅的产权或使用权的永久性的让渡（出售）或一定时期的让渡（出租或售后回租等）的过程中，住户通过这种变更，得到了自己所希望得到的收益，同时也付出了相应的，对自己来说，相对不大必要的代价。比如，通常称道的"不动产富人，现金穷人"的老年人而言，其欠缺的是日常可以用度养老的货币钱财，解决养老的资金来源渠道。住宅对其来说也是必要的。否则就只能是露宿街头。但当像通常可以看到的大多数的状况那样，老人的预期生存寿命只有十年八年了，而住宅的可用年限尚有三二十年之久。老人死亡后该住宅的剩余可使用年限，尽管也是一大笔财富，但对该老人来说，其实际效用则几乎等于零。故此，老人的这种对拥有住宅的权利变更以变现套现，是完全符合自己的利益需要的。而作为这笔产权交易对方的特定机构而言，情况则可能是相反。让出目前阶段自己对部分货币资产的所有权，来换得在日后某一阶段将得到的对住宅不动产的所有权，正是一种不动产的投资行为，而且这种投资的预期收益也将会是很高的。整个社会也正从这种不动产与货币的交易中实现了资源的合理化配置，从而使得社会总体效用大为增加。《现代不动产》一书特别介绍"反向年金抵押贷款"。这一贷种主要是为老年人设计的，它的基本程序是：1.房主以其拥有完全产权的房屋为抵押向银行进行借贷；2.房主用借贷所得向寿险公司购买终身年金式寿险；3.房主每期从寿险公司取得年金收入；4.房主用部分年金收入偿还抵押贷款，剩余部分做养老生活开销；5.房主死亡后用房屋归还所欠银行的反抵押贷款。举例：假设某甲现年60岁，将自有房屋向银行做抵押取得贷款20万元（房屋的评估价应高于20万元），某甲将20万元贷款向寿险公司全部投保养老年金保险，且为终身保证的。某甲晚年的每一生存期间，按月从保险公司取得保险收入作为其一生投保，款项整笔交付，于日后期间逐月领取保险金，期间的养老金，该笔养老金首先用于满足当年的养老金开销，余款用于归还当期的抵押贷款。
老年人的消费行为是必须的，他们所消费的是其中青年期的劳动积累，并没有因此而对社会，对他人带来所谓的负担。一个社会讲文明、有教养的程度，其重要标志之一就是对老年人的尽可能的尊重，是老年人的生活质量和心情是否舒畅。但从另外一个角度来讲，我们目前的社会毕竟是一个文明的、发达的社会，在物质极度匮乏，人的素质心理还远未开化的原始社会里，在遇到灾荒或其它变故、部落的食物积累已不可能再供养全部人口时，已不再具有劳动能力的老年人会首先被杀掉，以减轻部落的负担，儿童则被视为部落兴旺发达的未来，要着力保护的对象。而老年人也愿意为全部落的利益而牺牲自己的生命。看到某些文献资料的记载，在一些原始部落里，当有一些老人已完全丧失劳动动力，不能再为部落做贡献反而成为部落的一大"包袱"之时，部落会为这些老人举行一个送别的仪式，即选择一个大树，将老人搀扶到大树枝上站好，在树下烧起大火，部落的人员则围着火堆唱歌跳舞，当大火越烧越猛，被火烧烤的老人在树上无法再正常站立时，大家会高呼"老人，下来吧"，最后，老人被烧得掉到火堆里，待烤熟后被大家分吃。
住房出售可能会有三种情况：1.将住宅视为一种投资品，低价购入，价格高企后伺机售出，从中赚取差价收益。这种行为应当全额纳税。特点是该住房并非其基本的生活居住场所，或该家庭至少有两处住所，现将其中一套住宅予以出售牟利。2.将住宅视为养老保障品。该住宅是其主要居住场所，或除此而外再无其它居住场所，其住宅出售是采用售房养老等特殊形式出售，且是出售于某特设机构。这时的售房收入显然只能做养老用，故不必交税。3.特殊情况下的将接受捐赠得来的住宅予以出售，也应视同于一般性出售，应予出售。这里可设定的一个基本标准是：（1）唯一居住场所出售；(2)住房只是售与某特定机构；（3）房款并非一次性到手，而是每期以养老金的方式领取；（4）售房人已是进入或即将进入退休养老期的老人；（5）售房人所得房款是用于养老，而非其它经营或投资行为。除此而外的其它住房出售行为均应予纳税。
应当说明，这里谈到的个人工作期的储蓄，以备晚年养老的事项，若从广义角度而言，储蓄又可将其视为一种包含积累、投资，甚至是子女生育培养、自身教育培训、人力资本积累增进的广义储蓄。学者曾经建在其撰写的《现代家庭经济学》一书中，正提出了家庭广义储蓄的观点，认为家庭储蓄包括金融资产、实物资产（最主要的内容是住宅资产）和人力资产三大内容，是一种广义的储蓄。
这一广义储蓄是否能同样完成晚年期养老之功用呢？应当是可以的。人们结婚成家，生子育女，为此付出了极大的金钱、时间、精力的代价，但也正因此而取得了一种权利，即在自己的晚年期，向子女索取钱物，劳务照顾等作为养老保障的权利。这即是通常称道的"养儿防老"。同样的是，人们在其中青年期，购买住宅这种不动产，在其晚年的养老期间，同样可考虑对该项资产价值的提前变现来实现养老保障的权利。而大量出现的则是人们在工作期间的货币储蓄、养老保险金缴付等，其意图更为明显与直接。
这里提出广义储蓄的概念，在某种程度上，从储蓄金的最终用途而言，将其称为广义养老保障也同样妥帖。这种广义的养老保障行为，并不局限于参加商业保险公司的寿险投保，向银行储蓄存款，或参加社会养老保障计划，而是完全可以将思路予以拓展。购买住宅，资助子女接受高等教育的行为，同样可将其视为一种重要的养老保障的手段，并实实在在地发挥其养老保障的功用。
根据抽样调查，2002年的杭州自有住房家庭的比例已经达到65%，接近10%的家庭拥有第二套住房。20世纪80年代中期，美国、日本和英国的住房自有率都不到65%，德国只有40%，法国是51%。低收入家庭的住房保障问题，主要由政府帮助解决，这是现代市场经济国家的通行做法。总之，在任何国家里，即使是经济高度发达的欧美等国，也不可能做到每个家庭都拥有自己的住房。
住宅是一种特殊的商品，其价格高，使用年限长，适合投资保值增值，又是生活必需品。住宅还是家庭财富的基本象征，在经济发达后，人与人之间的差异，已经不在吃穿用等日常消费生活，在这些方面的差异是很小的。而主要表现在拥有住房的状况如何。住宅是现代社会家庭财富和地位的主要标志，不同家庭间拥有住房的有无，数量及质量、座落地段等，这一差距将会愈益增大。居民家庭和社会都应该接受这一差异。不论在任何情况下，住房都不可能是中低收入家庭可以轻松购买的一般物品。即便在美国，也有达三分之一的居民靠租房住，露宿街头的赤贫户、贫民窖也并非完全绝迹。而大家购买住房，也多是依靠按揭贷款的手段，不可能是一蹴而就之事。
住房养老模式的能否顺利推行，首先在于人们是否拥有完全产权的住房。就此而言，在我国，首先是我国的各大中城市已经不再是一大的障碍。拥有完全产权住房的家庭，占到全部家庭的比例。在杭州已经达到65%以上，且正以较快的速度在增长，而10%左右的家庭已经拥有了第二套住房。
房地产交易市场的交易目的：1. 将住房作为一种居住品，通过购买或租赁，取得所需要的住房，不经是新开发住房还是二手旧房；、2.将住房作为一种经营投资品，借经营开发房地产或购进并再出售房地产，以谋取经济物质上的收益；3.将住房作为一种养老保障，通过住房的出售、出租等，实现其价值上的流动化，达到养老保障的目的。
住房作为养老的保障，同货币金融资产相比，其尚需历经变现这一环节。只有经过变现或套现之后，才能够再通过购买将其转化为现实生活中所需要的种种消费品和劳务服务。这种变现或套现自然会发生一定的风险。如房价波动风险、支付风险、市场风险等，在变现或套现的过程中，还会产生诸如价值评估、缴纳税费、签订协议并履约、广告宣传等用费。但住房资产相比较货币资产的最大好处，就是可以抗衡通货膨胀的风险。通货膨胀时期，货币贬值了，住房资产的价值是更为坚挺。即使在通货紧缩时期，储蓄存款的利率下跌，而变得极不合算，而住房资产却依然是价格坚挺，或还表现出上扬态势。从这里来看，住房养老是大大优越于货币养老的。
以今日的企业会计制度对资产的概念表述而言，是由"过去的交易或事项所形成，企业现时拥有或控制的一项资源，该资源预期会导致经济利益的流入企业"。当这里将经济活动的主体由企业转换为个人家庭，并将企业会计制度变换为个人家庭的会计制度，该资产的定义表述同样适用。那么，对这些老人而言，所拥有的住宅自然是一项很重要的资产或说是财富，但该项资产的拥有，能够为该老人带来预期的经济利益流入吗？是能够的，不过不是以现金流入的形式体现，而是以住宅资产的日常生活居住所提供的居住收益表现出来（这笔消费用收益，同样可以用影子价格的形式加以显现，即当租入同样的住房时所需要交付的租金为标准）。但这笔居住收益是否正合乎老人对养老生活的需要呢？并不完全吻合一致。常见的差异可能是：（1）老人居住的房屋面积过大，功能复杂，每日仅仅维护清洁整理就需要太多的代价。这显然并不符合老人的简朴、简单、实用生活的需要。（2）居住房屋尚有很长的使用期间，远远超出老人可存活寿命。那么，老人可存活寿命而外的使用期间，虽然照样有经济利益（这里指居住收益）的流入，但对该老人已经是完全不再需要的，从而也就失去了其应有效用。（3）老人晚年的养老生活，除了住宅资产所产生的居住收益外，还需要吃穿用行、医疗保健、旅游观光、文娱体育等多方面生活。而这些生活需求的满足，显然不是住宅不动产可以产生，而必须依赖于持续不断的现金流入。这笔持续的现金流入，又正是老人晚年养老生活最感缺乏的。住房养老模式在这里正起到一种"损有余，补不足"的功用，即减损住宅在面积过大、功能过于复杂、使用期长于余存寿命的过长，将这一笔多余的居住收益，用价值变现套现的方式实现资产价值的流动化，以形成整个养老期间的持续性的现金流入，正好用来弥补现金短缺的不足。所以，住房养老模式的推出，在理论上是完全行得通，操作上也有相当可行性的。
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