本文提出房产养老的多种运作方式，以期能为老人的养老问题，提出一个切实可行的"菜单"，以供各类老人根据自己的实际情形和意愿喜好等，给予相应的选择。
房产养老的具体模式评析
柴效武
随着人口老龄化的到来，我国老年人的社会保障体系面临着沉重的经济压力。与此同时，住房改革的深入，越来越多的城市家庭拥有了自己的房产，对这些家庭来说，住房已经成为其私人财产的主要组成部分。有了这一物质基础，就有可能将健全老年社会保障体系与居民已经取得的住房产权很好地结合起来，以有利于解除老年人养老的忧虑，"房产养老"不失为一个有价值的创新性设想。
"房产养老"的概念在国外其实早已提出，并有了较成熟的操作模式，如美国于上世纪80年代推出的"反抵押贷款"，就有效地解决了部分"现金穷人，不动产富人"的养老问题。它的操作原理是将住房通过一定形式的金融机制，实现价值的流动，使得老年人在工作期间积累的房产，能够在其晚年带来稳定可靠的现金流入，从而对养老保障发挥相应的功能。养老不仅仅是国家和社会的责任，更是个人家庭的义务。
房产养老模式具有很强的理论性和实践性，它针对不同情况的家庭提出不同的运作方式，从产权转移角度来说，包括产权完全易主和产权部分易主两种情况。产权完全易主的交易形式下，原有的住房产权不再归属于老年家庭，相应的受益权也完全发生转移。产权部分易主是指老人对其拥有的住房的权能进行劈分，家庭或保持使用权或保留归属权。前一种情况是归属权属于购房个人或特定机构，等老人去世后再做产权的完全交割；后一种情况是暂时让渡使用权以获得受益，这种受益可以用货币衡量也可用其他形式的好处加以衡量。
1.子女养老，遗产继承。这种子女养老的传统模式，如有条件实现时，自然是最好。住房则作为遗产交由子女继承，但将来有个问题就是不可避免地要交纳遗产税。这类老年家庭如经济状况较为景气，和儿女家庭相处关系和睦。老人一般考虑更多的不是物质赡养，而是来自儿女的精神蕴藉和生活起居方面的照料。2.遗赠扶养。老人晚年选择一位可靠的人员负责自身的赡养问题，住房则于去世后作为遗赠品送给赡养人。遗赠抚养适用于老人和关系亲密的年轻人之间达成协议。但这一模式是反经济学的，无法避免年轻人为过早地得到遗赠的住房而可能采取的某种败德行为。
3.五保户。由农村集体对孤老即"五保户"养老，孤老去世后遗留住房交给村集体。这在改革开放前期很盛行，目前由于农村集体经济事业的相对不发展，这种养老模式已经表现的较少。
4.反抵押贷款。老人将住宅抵押给银行，并于退休后的每个月取得贷款用于养老，去世后则用住房归还贷款。这一模式在美国较为盛行，在其他西欧国家也有一定出现。我国的城市老年家庭实施这一房产养老模式，条件已较为成熟，只是由于我国金融创新工具不够健全完善，该业务还未能出现。
5.住宅出典。老人将住宅出典，取得整笔款项用于投资，取得投资收益后再将房屋重新赎回，投资收益用作养老支出。这种方式只适用于长期从事投资业务的老年家庭，对于晚年寻求稳当且没有相关专业背景的老年家庭是不可行的。
6.住房租换。租出大房再租入小房，用房租差价款来养老（自有住房有较大升值潜力时，采取这种方式可减少出售带来的损失）。老年家庭中，子女已经分居，老两口守一套大房子也是闲置浪费，通过住房租换的形式，即可盘活住房资源，又得到部分租金收入做养老费用。
7.住房全部租出。老年家庭把整套房产全部租出，获得租金收入自己则住老人公寓养老。老人丧偶后，一个人独守空房很寂寞，住到老人公寓会有效地消除孤独感。
8.抵押贷款购房，反抵押贷款取得房款用于养老。老年人希望购买新住宅以颐养天年，在只有部分存款时，可再加上向银行申请抵押贷款取得的资金共同购买新房，以保证晚年能在新房中舒心适意地度过。然后，再通过反抵押贷款或售房养老的形式实行产权转移，最终待老人死亡后直接用该幢房屋归还贷款。
9.招徕房客。住宅部分出租，获取租金收入来养老。这一房产养老模式在城市家庭较为普遍，即可得到部分租金收入，又可得到同房客交流的机会，对活跃家中气氛，医治老年孤独症有很好的作用。
10.住房置换。即售出大房，换购小房，将其差价款用来养老。这一方式是大家容易想到的，但老人死亡后仍有相当的房产余值未能得到很好利用，另外，换购小房后很容易有种失落、不习惯的感觉。
11.住宅出售与子女，取得资金以养老。老人可继续住在家中，或住老人公寓。过去这种私下的产权交易方式是不可想象的，但在市场经济条件下，这一不可能变为可能了。美国政府特别规定，因这种行为而产生的种种收入支出费用等，可给予减免税费、税前列支的优惠。
12.住房的远期交易。老人把住房的产权出售给特定机构，使用权则继续保留到死亡为止，房款作为养老年金，由对方分期支付，支付到老人死亡为止，然后由特定机构收回该幢住房。这一做法有种种益处，但风险较大是其缺陷。
13售后回租。将住房出售给某特定机构，取得整笔款项，再向特定机构租回原住房，用该笔款项交纳房租和养老。这一方式的一大缺陷是，在房价持续呈现上升趋势时，出售住房即明显发生亏损，而租房的租金则会不断上升，显得很不合算。
14.家内售后回租。将住房出售给子女再重新从子女的手中重新租回。住房出售给子女时，老人得到房款；再回租该住房则需要按约缴纳房租。这一模式在美国有一定出现，在我国效仿则明显地不合国情。
15.住宅出售，老年人住进老人公寓，用售房款养老。这一模式在我国已经有了一定的出现，可望成为将来的一重要养老模式。这笔售房款项也可交存于寿险公司，办理养老保险，再由寿险公司按期向老人支付养老金。如此做法，可便于专家理财，也使该笔资金能够得到很好运用。
以上提出房产养老的多种运作方式，以期能为老人的养老问题，提出一个切实可行的"菜单"，以供各类老人根据自己的实际情形和意愿喜好等，给予相应的选择。
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