在今日老龄化已经日益严重的状况下，增加新的养老保障的模式，是非常必要的。本文谨对美国出现的一种"父母向儿女出售住房"以资养老的新模式，给予较深入的评析。它不仅是新的养老模式的增加，更重要的是对家庭的代际间的抚养赡养关系及财富传递方式等，将发生重大的变革。这一研究是非常必要的。
父母向儿女售房以资养老的行为评析
柴效武
内容摘要：在今日老龄化已经日益严重的状况下，增加新的养老保障的模式，是非常必要的。本文谨对美国出现的一种"父母向儿女出售住房"以资养老的新模式，给予较深入的评析。它不仅是新的养老模式的增加，更重要的是对家庭的代际间的抚养赡养关系及财富传递方式等，将发生重大的变革。这一研究是非常必要的。
作者介绍：柴效武，男，1953年出生于陕西延安，现为浙江大学经济学院教授，主要研究方向为住房养老保障、家庭经济、财务会计等。
关键词：代际关系 售房养老 财富传递 养老保障
一、父母向儿女售房以资养老的做法介绍
将老人身故后遗留住房的余值，运用一种特殊的机制加以变现套现，来得到稳定持续可靠的现金流入，用于养度老人的余生，是我们提出以房养老思想的基本出发点。这一目标的实现有着多种途径和方式，以供不同状况的老人给予自主抉择。如"售房养老"[1]、反抵押贷款养老、房产置换养老（出售大房换进小房，出租大房租入小房等）、遗赠扶养、养儿防老、遗产继承、银行与老人联合购房，用房养老等，都可以达到预期的设定目标。但是否还有其他更好的办法，对此的探索是很有必要的。看到今日美国出现的一种父母向儿女出售住房以资养老的新现象，还是令人大开眼界。从中得到了诸多有益的启迪。组织对这一特殊行为的评析，以期为建立我国的住房养老体系，增加可以借鉴的新的内容，还是很需要的。
美国的芭芭拉·韦尔特曼女士撰写了《如何为父母提供经济保障》一书，书中谈到美国社会中广泛流传，并经政府首肯而开办的有关老人售房养老的一个独特做法。就是父母于退休养老期间如有经济困难时，可以将住房出售给儿女，再将出售得到的房款用于晚年期间的养老。在美国，虽然社会保障体系已经是相当健全，但为了帮助那些广有房产，却缺乏足够的现金流入，即通常称道的"不动产富人，现金穷人"的老人的养老问题，还是专门开办了反抵押贷款。即老人于晚年养老期间将自有住房抵押给银行，然后每期从银行领取相应的房款做养老用，到老人死亡之时再将该住房的产权完全转移给贷款机构所有。这是用老人自己的财产解决自身养老问题的一较好出路。但这里谈到的父母向子女们出售住房，显然是另外一回事。两者之间有着较大的差异，
一般而言，家庭的自有住宅，通常遵循的一般法则是养儿防老，遗产继承。这里的老人将自有住宅出售给儿女，而非是留给儿女做遗产，完全是遵循市场经济社会的等价交换的做法。在这一完全商业化的运作模式下，父母将自有的住房传承给子女，是首先依据市场评估价确定交易价格，将其以市场评估价为依据出售给儿女，住房的交接及房款交付，也完全依照一般市场规则操作。子女购买到父母的住房，首先应按照一般规程，支付一笔10%或20%的首期款，然后再于约定期限于每个月向老人支付房屋款，一直到价款全部还清为止。当然，父母将住房售出给儿女后，已经不再能对该住房享有完全产权，为解决自己无房居住的问题，仍可同子女签订租房协议，从儿女手中将住房再重新租回，并于每个月向子女支付租金。这种回租行为也同样要按当时当地段的标准确定并缴付租金。租约的期限可一直延续到老人死亡，儿女将该住房的使用居住权完全收回为止。
父母将住房出售给儿女，儿女向父母支付购房价款；父母向儿女租进住房，儿女向父母收取租金。这种老人与儿女间有关住房的购售、租赁行为，是完全建立在等价交换、自愿公平的市场经济的基础之上。是将家庭代际间的住宅财产的传递与养老行为，也完全地视同为一种商品交易行为，完全按照市场经济的本来规则办事。它同传统的父母将自有住宅留给儿女做遗产继承，儿女向晚年期的父母尽其应尽之养老义务是完全不同的。这一方式也充分体现了美国的金钱社会里，人们行为处事的一切制度规则，都以建立在金钱基础上的商品交换关系为表现。这一制度规则也完全进入了家庭内部的父母与子女之间。在这一思想指导下，父母与子女完全是利益关系独立的两个经济主体。经济主体间的种种行为，应当遵从一般经济主体间的商业交易行为，依照等价交换的原则行事。
当然，儿女每个月需要向父母支付的房款，父母每个月向儿女支付的租金，两者之间是否可以划上一个等号，互不找差价。为了保证房屋购售租赁的经济行为，不致因父母子女间的特殊身份关系的参与，而使至高无上的市场法则受到破坏。父母子女间需要为这一行为再签订相关的经济合同，但也完全可以将市场法则进行到底，儿女每月应付父母的房款，父母每月应向儿女支付的租金，都完全按照当时当地的市场状况，一一核算明白，并规范签约，并严格按照合同规定来约束自己的行为，否则就是违约。一方发生违约行为时，另一方完全有权利将其提请法庭处理，并予以一定的惩处。
应当说明，要在这一交易行为中完全摆脱家庭代际关系的影响，还是不可能的。根据父母和子女的约定，首期付款的比例，每期付款的额度等方面，也可以采取大家都可以接受的其他更为适用的做法，而呈现为多种形式。否则，儿女也可以作出选择，拒绝购买父母的自有住房，或在需要住房时，到房地产交易市场购买，显然比单单购买父母的住房有更为广泛的选择。所以，父母子女间的代际关系，看来并无法借此做法而完全予以切断。
美国政府为了保障这种父母子女间的就住房购售租赁行为的顺利履行，还特别做出规定，有关老人的售房收入因其目的是用于养老，故可以给予相当的税费减免（即美国著名的401—k计划中规定的，可给予这一售房行为12.5万美圆的免税额度），而儿女购置父母房屋的开销、出租房屋的折旧、租金、修理费、保险费等，同样可以在缴纳个人所得税之前予以税前抵扣，据以减免税费缴纳。传统的遗产继承模式下，继承人需要向政府缴纳高额的遗产税。而在这一新型模式下，老人出售房屋的所得按规定是应予纳税，但因有12.5万美元的免税额，故实际纳税额度并不为很多。故此，这一模式的推出在美国社会是广受青睐，很为人们所看好，愿意办理这一购售合同的父母子女，据资料统计是络绎不绝。当然，为体现法律执法的严肃性，有关法律又同时规定，这类房屋的购售、租赁事宜，都应有相关的法律文件作证，方在减免税费方面有效。
二、父母子女间的购售租赁行为的适用情形
明晰父母子女间在住房的购售租赁行为的利益关系，是有益的，利大于弊。当然，在父母子女的关系很好，子女对父母是完全尽到自己的赡养职责，无微不至地关注父母的养老行为时，双方是不需要明晰这一利益关系的，或者这种明晰还会对代际关系的亲密无间蒙上一层不和谐的阴影。但在代际关系已经是很不和谐，子女对赡养父母呈现为一种毫不负责任的态度，或父母只有房产却缺乏养老资财，急需要来自子女的资助时，这种利益关系的明晰就非常重要。但当子女是广有财产却不愿意拿出其中一小部分赡养贫穷的父母，而该父母可能有房产，也可能是完全没有房产。此时，子女是否就可以认为不需要赡养父母了呢？显然不是这样。
在父母与子女间的赡养与房产继承的利益关系的明晰中，首先应该区分其中可能出现的多种情况，并采取不同的方法。父母和子女按其经济状况而言，可以分为富裕、一般和贫困三种。按其财产和收入状况，又可以区分为有房产也有现金收入；有房产无现金收入（如已退休养老的老人）；无房产有现金收入；无房产也无现金收入，要有赖于政府的救济资助；按照父母与子女的人际关系，又可以分为和谐、一般、较差三种；按子女对父母提供赡养的能力和意愿，则可以分为有能力有意愿、有能力无意愿（必须强制要求其担负养老职责）、有意愿但无物质供养能力、无能力也无意愿四种情况。而子女对父母的赡养的内容，则可以包括经济物质供养、劳务提供、生活起居照料和精神抚慰计三方面内容。父母可能是经济状况相当富裕，有房产也有足够用度的退休金收入和养老金保险，但这绝不等于说父母完全不需要来自子女的生活起居照料和劳务提供，更非说不需要来自子女亲情的精神抚慰，如"常回家看看"，向父母写信电话问候关照等行为。贫穷的子女可能在经济物质上对父母有更多的帮助，但劳务提供、精神抚慰等，则是必须要给予考虑的。
父母有房产也有经济收入时，境况当然是最好的，售房养老或反抵押贷款行为，都不大需要考虑。父母无房产却有现金收入时，作为老年人而言，此时再考虑房产购置之事，也是为时过晚，一般而言也不大需要考虑，而只能依靠租房居住度过晚年。但父母有房产而现金收入却颇感缺乏，经济状况时感困顿时，用房产养老是最为需要的。尤其是在我国的特殊状况下，住房商品化、住房产权私有化还只是九十年代末逐步推出，大规模的房地产开发、商品房出售，也只是九十年代后期才大量出现。住房产权的私有化，今日已经逐步推开。所以，大多数居民家庭拥有的房产，还都是购置不久的新商品房，价值颇高。而大多数居民家庭在购置住房时，并非都是20多岁、30岁购房（这种房屋在历经数十年之后，到房主进入老迈年纪后，确实是价值不大，可发挥功用不多），而多是中年期，五六十岁前购房，这类住房到房主进入老年期后，就是价值颇高。不论是实施反抵押贷款或为售房养老，甚至是出售于儿女，都完全可以加入运行，对方也是会乐意接受的。
在父母与子女的关系和谐问题上，若双方关系和谐，子女懂得奉养、尊敬老人，老人也知晓疼惜子女时，所谓的"售房养老"行为是完全不必要的。事实上，相比较父母出售住房给儿女，父母抵押房产，儿女赎回房产而言，后两者在某种程度上来说，是将家庭代际财富传递、养老的自然行为，人为地加入种种商品、利益的因素，平白无故地加入种种社会机构的参与和税收成本费用的支付等，从而使社会、家庭的交易成本都有大幅增长。这种成本增长，无论对社会或对家庭自身都是一种资源浪费。
在这里，与父母向儿女出售住房堪以对比，并有异曲同工之妙的是，德国的法律（1982年）曾专门立法允可"丈夫雇佣妻子专事家务劳动"，并就此事雇佣协定。德国联邦的前总统科尔，曾在某次议会会议上发布政府声明中声称："职业对我们来说，不仅是家庭以外的谋生活动。在家干活和照看孩子具有同等的价值。这种活动必须更多地受到重视。"德国的有关法律也专门规定：如果夫妻间达成这项劳务协定，并经税务部门审核之后，就将以法律的形式承认夫妻间的"雇佣关系"——即所谓的"从事社会劳动的丈夫雇佣妻子专做家务劳动"的雇佣协定。德国妇女认为做家务也是劳动，是间接创造了社会财富，也应该得到相应的报酬。丈夫们则认为给做家务的妻子发放劳动报酬是理所应当。汉堡市的经济法庭被指定专门受理这类法律事务。法庭则根据丈夫的收入确定应支付给妻子的报酬数额，一般不超出丈夫收入总额的30%。由于法律还专门规定：妻子做家务获得的报酬可以免交所得税，因此有成千上万的妇女涌进法庭，要求确认这一"雇佣关系"。
将德国的"丈夫雇佣妻子专事家务劳动"的法律，与美国的父母售房给儿女予以对照时，前者的好处是可以据此减少向政府的所得税交纳。而后者则增加了居民的税费支出。这对家庭自然是一项损失。故此，后者参与的积极性，据有关资料文献记载即远远不如前者那样热烈，虽然后者有着更多的需求。
三、父母子女间的这种购售租赁行为的评析
美国出现的这种父母子女之间的自有房屋的购售租赁行为，首先应当认为，是有其积极意义的。它将父母与子女这种特殊的人际关系，按其利益关系严格区分为两个独立的经济主体，并将两者之间的赡养扶养与财富传递行为，完全演化为一种商品关系，从而使其能够建立在一种等价交换的平等利益关系的基础之上。比如，子女从父母处得到多大好处，为此又应当付出多大代价，都是异常明晰。这就消除了因传统的抚养赡养与财富传递的利益关系不清晰、不对称等，而引致的种种弊端。从而确保了老人养老期间的应有利益不受损失，晚年生活得以顺利进行。
在现实的社会生活中，许多子女是不愿意赡养父母，却只惦记着父母的遗产将会在何时才能转到自己的手中，并为此而费心积虑，甚至诱发某种犯罪行为。通常见到的那样，父母于晚年时将自己的住房赠与子女，以期望子女能够更好的养自己的老。但儿女在得到父母留赠的住房后，往往会将年迈的父母推向一边，不管不顾。倘若父母将住房作价出售与儿女，或出售与社会，自己老人公寓，晚年的情形都会好得多。有位社会学家曾大声呼吁，假如我国的子女们，在赡养老人的问题上，是向西方国家学习，将年迈的父母推于一边不管不顾；而在继承父母的遗产方面，则是极力效法封建社会时期的做法，尽量为自己多多攥取，甚至是在父母尸骨未寒之际就为此展开激烈的争夺，那将是一种多么可怕的局面。但不可否认的是，这一可怕局面正在我国有了相当大量的出现。正是在这一情况下，我们认为在家庭的代际关系处理中，适度借鉴西方国家的某些做法，比如严格或非严格地按照经济核算的原则和等价交换的做法，来处理父母子女间的经济联系，也是未尝不可。如此状况下，我国目前大量存在的"啃老"、"刮老"、"代际消费比重下沉"等不良现象，即可由此而得到相当遏制。
在传统的养儿防老、遗产继承的模式下，父母给儿女遗留的财产价值为多大，儿女对父母养老的各项付出又应折价若干，两者是否完全相等，大家是无法详尽算账也不去刻意做这种比较。而这一做法则是撕去笼罩在家庭关系上的那层"温情脉脉的面纱"，把父母与子女间的伦理亲情，较多地蜕变为"一种赤裸裸的金钱关系"。在传统的伦理道德观念中，父母子女间是否要算经济账，尤其是这种严格明确地计量计算这种经济账，是颇受质疑的。但在今日的市场经济社会的大环境下，是否应当在传统的人际伦理、抚养赡养、遗产继承的关系中，适度地引入商品、金钱、成本收益核算的内容，以尽快地适应市场经济对家庭伦理道德，对亲子两代人新型关系的确立的要求。显然应当是今日的社会学、伦理学很应当给予极大关注的。再如，今日的家庭如欲在普遍的市场经济的机制、商品、等价交换等事项面前，使家庭内部的人际经济联系，仍能不受任何外来影响，显然是很不可能之事。父母出售房屋给儿女，用所得钱款养自己的老，正是对传统代际关系与伦理观念的一大挑战。这种事项在我国是否能够行得通呢？限于我国的伦理文化及家庭氛围，目前，应当说是很难实现的，但这一做法的适度借鉴则还是很有必要，尤其是对那些不顾亲情的儿女而言，这一模式的推出还是很为需要的。
父母出售住房给子女，以期明晰代际间的亲情背后的经济物质的联系，这是对的，在一定程度上也可以说是时代的进步，历史发展的必然，是市场经济与等价交换的法则向家庭伦理亲情、抚养赡养关系的一种"侵入"。但这里需要明确的是，倘若父母是没有住房可资出售以养老，也没有足够的经济收入来满足漫长的养老期间的源源不断的费用支出。那么，子女是否可以因父母没有可用作等价交换的住房，就不必承担养老的职责呢？并非如此。在这里需要明确的是，晚年期的父母不论有无住房，有无经济收入，或是否储备有养老保险和储蓄存款，子女都有奉养父母的义务和责任。这是不容许用钱财作交易，无法做讨价还价的。即使说用钱财来衡量这一交易行为是应当的，那么，父母给了子女生命，对子女在幼小期间的抚养花费，无微不至的关怀，已经是子女应对父母做出回报的坚实的基础。这一点是必须予以明确的。但父母能够在其工作期间，有意识地储备相当的资财，以用于晚年的养老，一是可给子女减轻经济物质上的负担，使得儿女对父母的赡养主要是从劳务提供、生活起居照料和精神抚慰着手，而不必过多地顾及经济物质的付出[2]；二是父母凭此可以保持最大限度的经济独立性，不需要在晚年期间仍需要手心朝上向儿女要钱，看儿女的眼色行事，如此也可保持父母在儿女面前最大程度的体面和尊严。
儿女们购买父母的住房并支付房屋价款，为何晚年父母与成年子女间的赡养与遗产继承，要以这种金钱交易加以体现呢？这是难以理解，更为传统的伦理习俗所难容忍。但它却在某种程度上，为在市场经济时代的代际关系与财富传递行为、养老行为的改革等，打开了一条新的思路。众多的家庭也不妨一试。以使得自己家庭的代际经济联系变得更为简捷明快、利益直接、权责分明。它还从法律上体现了老人对自己拥有住宅的权益，是应当完全归由拥有者本人享用支配的，任何其它人员，甚至包括自己的儿女，要取得这一住宅都必须按照市场经济的法则，要支付与其相应的代价。它还从经济的角度上，体现了老人对其有生之年创造积累财富的最佳的处置和支配。真正是做到了莫迪格利亚尼声称的，一生（主要是其劳动期）创造的财富在整个一生期间里平均分配，以使个人效用达到最大化。
但这一模式有个最大的缺陷，就是儿女们是否乐意于购买父母的房屋，同时在乐意购买时是否有经济能力购买父母的住房。倘若按照一般常规，儿女不需要这种代价，就可以顺理成章地于父母百年后得到父母的住房，为何还要花费很大的代价来购买这一幢住房呢？当然，儿女们要继承父母的房产，是应当向父母的晚年支付养老费的，但按照一般之状况，养老费并不必支付太多，且也不会每期都必须支付。而作为购房支付房款时，却是应当按事先约定行事。或虽系一家人的特殊关系，也须遵照一般的市场交易规划行事。另外，成年儿女一般都拥有自己独立的住房，并分家别居，在这种状况下，是否一定要购买父母的住房。且这种购买并不能马上取得该住房的使用支配权，而是要等到父母百年后才能实际拥有并支配该住房。在这种状况下，儿女购买父母的住房是不必要的，没有实际价值的，即使是将其作为一种投资看待，这种投资也很难取得所期待的收益，且要冒大得多的风险。若是将其视为一种投资，那么自然是到住房交易市场上，有挑选地选择自己所中意的房屋来购买，而且购买后即可直接取得其使用支配权，而不必等待若干年之后。所以，这里谈到的父母与子女间的这一购房交易行为，对父母而言，固然是非常合算，对子女而言则似乎是一种迫不得已之举，是为满足晚年父母养老需要而玩的一种游戏，是为了使父母们能心安理得地接受来自儿女们的馈赠而行使的一种手段。平心而论，单从投资购买的经济利益的角度来分析这一行为，是很难加以解释的。它存在有一种超越经济利益衡量评价的亲情伦理道德的因素。
即使说儿女们乐意于以购买的方式取得父母的住房，还存在一个问题是：儿女们是否有经济能力这样做。人生在世，购买一套住房已很不易，需要经历多年的省吃俭用，拼博赚钱，还要考虑贷款还贷的诸多事项。如果再图谋购买第二套住房，即使是以分期付款的形式购买，也是一项沉重负担。当儿女们没有这一经济能力时，显然这一如意算盘也难打响。
四、父母与子女有关住房养老的其他事项的连带评析
应当认为，父母出售住房给儿女又回租该住房的行为，凭空增加了售房收入、购房成本、租金收入和房租用费等应税事项。尽管这些事项被政府特别优惠，给予收入免税，成本费用在税前列支，免纳税费的优惠，但也涉及到售房前的资产评估、合同鉴定、公证并监督执行等事项，显然都需要交纳高额费用。而这笔费用是政府无法给予减免，家庭必须予以支付的。这一肥水外流，明显是家庭的一项利益损失。在这里可资对比的，比如最一般的养儿防老、遗产继承行为，这一类费用显然是不需要给予支出，而在父母向儿女售房以资养老时，这笔不需要开销的费用，就变得不得不予开销。
我们曾在数篇文章中专门谈及售房养老模式。即处于养老期的老人将自有住房的产权售与某一特定机构，而其使用居住权，则继续保留直到老人死亡为止。售房的价款也有特定机构于每期分别向老人支付，同样是直到老人死亡为止。老人用这一笔售房的款项正好用来贴补养老金的缺欠。老人死亡后，该住房的使用支配权也由特定机构到期收回后在市场上出售，以收回原垫付房款。这一业务的开办是很有积极意义的。是老人用自己住房的余值来做提前变现套现，来养度老人的余生，从而可以使晚年生活不致因经济拮据而受阻。但这一业务开办中也会遇到比"父母出售住房给儿女以资养老"要多得多的风险。其中一项风险会来自售房养老者家庭的内部。当老人要求售房而家庭内部产生意见分歧，尤其是子女就此事项发生争执，子女往往会因父母的这一售房之举，威胁到自己继承房产的利益而横加反对。这种反对固然在法律上无效，老人出售自己全权拥有住宅时，来自子女的反对意见并不会受到法院的支持。但却会使本项业务的开办，平白添加了许多阻力而难以成行。这是显而易见的。
当父母将住房以"售房养老"或反抵押贷款的形式，出售或抵押给特定机构之后，待到若干年老人临终时，按规定儿女一方是可以将该住房重新赎回归为己有。赎回的方法就是向该特定机构做出相关清算。计算该特定机构于整个养老期间共支出房款若干，利息费累积是若干，再加上该特定机构应有的管理服务费和利润。得出这一总额度后，由该儿女支付相关款项给该特定机构，将该住房重新赎回。有关售房养老或反抵押贷款的制度设计中，"赎回条款"的列入是非常必要的。它可以使老人在晚年期对住房的使用中，照样精心于住房的维护照管不致出现过多的使用破损行为，还能满足子女的"延承祖业"心理情感的需要，并使所收购之房地产增加一条新的变现渠道。
父母抵押住房，儿女回赎的方式，对父母儿女间的利益关系明晰，同样是很为必要。但其中特定机构为此的费用发生，最终回赎房屋所用价款必定会大于父母抵押住房的收到价款。但赎回条款的设定中，也会出现或助长某种"逆选择"事项的出现。如子女可能会赎回已被父母抵押或出售的住房，也可能不会这样做。其中的基本原因之一，就是赎回该住房除心理情感的认同的需要，还主要地在于其经济利益的是否合算。如该住房还有相当之市场价值，而赎回这一房产所需要的钱财流出小于这一住房的价值时，大家会选择赎回。当情况正好相反，则大家的选择则极可能是不做这种"赔本"生意。这种"逆选择"事项是极可能发生的，这就使特定机构的手中会大量积压赔本的、价值不高的住房，使经营变现的风险进一步加大。
而父母与子女之间的住房购售或租赁行为，同反抵押贷款或售房养老模式中，与特定机构之间的交易行为相比，问题即有若干变化，中间加了众多伦理亲情的内容，减少了大量的交易成本与费用发生。"一家人好算账，肉烂在锅里"，"胳膊肘不会向外拐"，就都形象地说明了这一点。如反抵押贷款中，日后该房屋是要交付于金融保险部门的，老人在对住房的使用上，有可能出现某些非常规性行为，如破坏性装修，对房屋使用中可能出现的某些损毁现象是置之不理等。而同自己的子女之间发生的这种交易行为，这一现象显然不大会发生。
参考文献：
1.柴效武、徐智龙 《售房养老模式推行中"柠檬市场"分析》，《浙江金融》2003年7期。
2.柴效武、余中国《售房养老模式运作中的风险及防范》，《浙江社会科学》2003年7期。
3.柴效武、童丽华《售房养老模式中的金融作用机评析》，《温州论坛》2003年3期。6.HERZOG, T.N., AND RUmN, D.B. "Using Multiple Imputations to Handle Nonresponse in Sample Surveys." In lncomlete Data in Sample Surveys, Vot. 2, edited by W.G. Madow, I. Olkin, and D.B. Rubin. New York: Academic Press, 1983.pp. 209-245.
7.JACOBS, B. Moveout Rates of Potential Reverse Mortgage Borrowers: Some Initial Estimates. Rochester, N.Y.: University of Rochester, 1988.
作者联系方式：浙江大学经济学院教授0571-87978403 （住宅） chaixiaowu@163.com
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