售房养老的业务运营中，我们前文讲道，住房的价值波动是决定售房养老模式能否运营顺利并达到养老保障功用的关键要素，同时又认为住房的价值应当分析为住房本身的价值和住房所附着于土地的价值，即房价和地价。在售房养老的模式延续中，住房本身的价值，会随着时间的流逝而逐步折旧贬损，而其附着的土地的价值却会逐渐增值。如何衡量房价贬值和地价增值的状况，并从住房总价值中的波动中，将两者的变化予以细致区分呢？就是应当给予深刻揭示并加以探讨的
地价与房价剖析的方法
柴效武售房养老的业务运营中，我们前文讲道，住房的价值波动是决定售房养老模式能否运营顺利并达到养老保障功用的关键要素，同时又认为住房的价值应当分析为住房本身的价值和住房所附着于土地的价值，即房价和地价。在售房养老的模式延续中，住房本身的价值，会随着时间的流逝而逐步折旧贬损，而其附着的土地的价值却会逐渐增值。如何衡量房价贬值和地价增值的状况，并从住房总价值中的波动中，将两者的变化予以细致区分呢？就是应当给予深刻揭示并加以探讨的。
地价与房价的区分中，可以使用的方法有多种多样。一般而言，有市场比较法、收益还原法（收益资本化法）、成本估价法和剩余估价法。以下分予说明：
1.市场比较法：这是将待评估的土地与近期内发生交易的类似土地进行比较，把已知的交易价格作为待评估土地的参照价格，再经过一系列因素的修正最后得出其最接近的价格。这一方法是假定在同等市场上有相同效用、相同状况的土地商品，应当具有相同的价值。但因土地的惟一性（最少是在空间位置上的惟一性），不同状况的土地除了其都拥有的共性外，还总会有一定的差异，对此差异将价格作适度调整后，就得到需要评估的土地的价格。比如，在某地有一块土地要评估计价，已知该地域新近交易土地的价值为A元/平方米，将本块土地同前块土地，就其可能存有的各种差异予以比较打分，将前块土地设定为0分，本块土地相较前块土地，在坐落地段、面积、交通便利等方面的各因素差异的正负差异相抵消，得知本块土地的打分，也即同前块土地的差异为0.005分，则本块土地的价值为A元×（1+0.05）/平方米。
2.收益还原法（收益资本化法）。这是将该土地的总收益减去总费用后得到的纯收益，利用还原率进行还原的估价方法。本种方法的计价依据是"地价是地租或收益的资本化"。即地价等于未来土地各期净收益的现值之和。例如，某块土地每年可带来净收益为3万元，设定贴现率为5%，该土地的使用期限为50年，则该块土地的价值为3万×（年金终值系数，5%，50年）=3万元× 。倘若该土地使用年限为永久使用权，则该土地的价值为3万/5%=60万元。本种方法的使用是较多的，但在其中具有重要地位的贴现率的选择颇有难度。另外，售房养老模式中，该住房附着土地的年收益额也颇难以测定，故并非很适合的计价方法。
3.成本估价法。这是以土地开发成本来确定地价，其依据是实际成本法。这一方法的基本公式是：地价=土地购进成本+土地取得费用+基础设施开发费用，这一方法对售房养老行为中的地价确定，也是不够合适的。
4.剩余估价法。这一方法的含义是住房的总价减除住房本身的价格，剩余的部分即等于附着的地价。公式可表示为：地价=住房总价-住房本身的价格。这一公式中，住房总价是清晰的，住房本身的价格应当如何确定，都包括哪些内容，是需要给予明晰的。可以预知的，如住房的建造成本，相关税费中应予以分摊部分等。而地价的确定，则可用该地块总的地价除以该地块的总建筑面积，而得知。如某住宅小区的总地价是8000万元，小区建筑面积（公用面积加住宅建筑面积）总计为40000平方米，则每平方米建筑面积为2000元，其中住宅建筑面积为32000平方米，则每住宅建筑面积的地价为2500元。某家庭的住宅建筑面积为120平方米，总房价为65万元，则地价为30万元，住房本身的价值为35万元。
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