柴效武 个人专栏

说明：⑴房屋拥有者在贷款之前在中介市场上选择一个有一定资质的独立中介咨询机构进行反抵押贷款咨询。⑵房屋拥有者与商业银行签订反抵押贷款协议。将房产抵押给银行。⑶商业银行受房屋拥有者委托向保险公司投保。包括以房屋拥有者为对象的人寿险和以房屋为对象的财产险，以及反抵押贷款保险。⑷商业银行向房屋拥有者定期支付贷款。⑸到期时，房屋拥有者或其继承者在二手房地产市场售出房产。⑹房屋拥有者死亡或到期后，归还贷款。或由商业银行变卖房产收回贷款。⑺商业银行可将贷款协议在证券市场上出售，提前收回贷款。

以上是我们对在我国开展反抵押贷款模式的初步设想。当然，考虑到我国目前的国情，这一模式的具体实施是有一定难度的。能否成功推行，我们认为主要取决于以下三方面：

1. 具体分析我国反抵押贷款运行各主体的定位，充分考虑房屋拥有者、贷款者和保险公司、政府等有关方的经济利益及其所承担的风险。

政府：在我国的反抵押贷款的开展，需要政府扮演重要角色。政府的作用大致可体现在以下方面：

⑴ 监管。老人一般缺乏足够的金融知识，无法对反抵押贷款作出全面、准确的理解，很容易在信息不完全的情况下被误导。政府必须加强对市场主体，包括贷款提供机构和中介机构的监管。明确贷款人必须披露的信息，包括利率、费用等； 对中介机构通过认证和监控确保其服务质量； 加强各项规章制度的执行力度，对执行情况进行有效监控；及时受理消费者的投诉并给予快速反应。

⑵ 政策支持。政府应当为反抵押贷款服务项目提供政策优惠，包括对贷款收入和保险公司的反抵押贷款保险费收入给予税收优惠。同时，对房屋拥有者获取的贷款予以税收豁免。

⑶ 作为市场主体参与。我国开办反抵押贷款时，我们认为政府可以作为咨询机构出现，咨询过程不受贷款机构的影响， 站在中立的角度给出无偏向的意见。政府拥有私营机构无法比拟的信誉优势。这将促进贷款市场的更快发展。

⑷ 中央银行在必要时进行援助。当贷款机构从事反抵押贷款业务时出现资金短缺，可以向央行申请专项再贷款。当贷款机构或开办反抵押贷款保险业务的保险公司破产时，央行可直接接管相关业务；或责令接收机构负责继续开展反抵押贷款相关业务。

贷款者：我国开办反抵押贷款，其贷款者可以是商业银行、保险公司和基金等资金拥有者。这些金融机构有着规模巨大、延续时期长且来源稳定的资金流。近几年来，银行存款、外汇储备、保险费收入等大幅增长，金融机构的资金闲置量急剧加大，但同时又找不到好的业务项目。鉴于反抵押贷款具有社会养老保障的功能，不可能把其作为高利润项目。因此需要政府对其提供政策优惠。对贷款收入给予税费优惠。同时对房屋拥有者的贷款给予税收豁免。

保险公司：保险公司不仅应承担房屋拥有者的人身保险和房屋财产保险，我们认为还应当由其来开办反抵押贷款保险。反抵押贷款本质上属于商业贷款，一般情况下，反抵押贷款到期后的贷款总额小于房屋价值。对保险公司来说，无疑是一个很好的商业保险项目。若由政府来通过收取保险费的方式替贷款者保险，很可能使政府成为以此盈利的机构，与政府的职能相违背。因此，在我国，保险公司开办此类保险比政府更适合。

中介咨询机构：在美国，HECM和房屋保留计划要求所有反抵押贷款申请人都要接受贷款前的咨询服务。HECM要求从住房与城市发展部批准的中介机构获得咨询服务，房屋保留计划要求通过非营利机构咨询，或者房利美的家庭之路电话咨询，或者通过贷款人咨询。要求进行贷款前咨询的出发点是为了让潜在借款人获得关于反抵押贷款优缺点的公正、中立的信息，和反抵押贷款是否符合他们的需要。鉴于反抵押贷款费用决定的复杂性，独立的咨询服务将在消费者决策中扮演重要角色。而许多因反抵押贷款引起的诉讼纠纷，也都是因事前没有进行独立咨询所致。然而贷款人提供的咨询服务，会引起利益冲突的问题。即使贷款人提供的咨询服务满足了贷款计划的要求，消费者也应该寻求一些中立的反抵押贷款咨询。因此，我国需要大力发展独立中介咨询机构，监督、规范中介市场，以此促进反抵押贷款的健康发展。

2. 反抵押贷款方式能否成功运行，也取决于其运行机制的良好设计。应引入竞争机制，鼓励金融机构等一起参与。引入竞争机制非常重要，反抵押贷款的成功运行取决于与其相关的各市场的健康反展。分析如下：

⑴ 反抵押贷款市场：大量金融机构进入市场不仅可增加反抵押贷款的种类，实现产品多样化，还可通过相互竞争降低反抵押贷款的费用，产生优良的贷款产品。美国反抵押贷款市场面临的最大障碍之一是缺乏竞争，联邦住房管理局和房利美占据了市场的绝对主导地位，私人机构则只有一家，这种情况导致反抵押贷款的成本居高不下。考虑到反抵押贷款期限较长，参与者需要大量的资金。适合进入这个市场的机构包括商业银行银行、保险公司和社保基金等。政府应鼓励这些有一定资质的金融机构进入反抵押贷款市场，以增加竞争程度。

⑵ 反抵押贷款证券市场：一个金融产品成功与否，其流动性是相当重要的。政府可以设定反抵押贷款资产证券化的标准，统一格式。允许金融机构将反抵押贷款证券化，在贷款未到期前，在二级市场出售后回笼资金，从事其他业务；或者在更大范围内开展反抵押贷款业务，降低运作风险。同时鼓励有一定资质的金融机构进入该市场购买反抵押贷款证券，以改变机构的资产状况。

⑶ 反抵押贷款保险市场：在我国，我们认为不应由政府来对反抵押贷款进行保险。而应当由保险公司来承办此项保险业务。应鼓励各大保险公司进入反抵押贷款保险市场，建立相互竞争的局面，从而降低保险费率，减轻房屋拥有者的负担。

⑷ 二手房交易市场：反抵押贷款的最后落脚点是房屋拥有者的房产。如果贷款到期时，老人或其继承人无力偿还贷款，若在二手房交易市场无法以合理的市场价格出售其房产；或者贷款者将房屋拥有者抵押的房产在二手房交易市场无法获得合理的价格，则贷款者或保险公司将会受到损失。这也必然严重抑制反抵押贷款的健康发展。因此，政府应出台二手房市场的制度、规则，对二手房市场进行严格监管。大力推动二手房市场的健康、稳定、持续发展，防止二手房市场大起大落，损害反抵押贷款业务的开展。

⒊认真研究在反抵押贷款引进中可能遇到的风险和困难及克服的策略。反抵押贷款运行周期长，涉及的都是基础性行业。在我国加入WTO和市场经济改革的不断深化的背景下，反抵押贷款的风险和困难在不断增大，主要有寿命风险、利率风险、房屋估价风险、住房价值变动风险、城市规划变更风险和传统遗产观念的束缚等。因此，如何通过各种制度和设计来降低或回避这些风险，是发展反抵押贷款过程中必须解决的问题。

 参考文献：

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