今日的个人家庭经济生活中，住宅购建，筹措买房资金，实现"居者有其屋"的目标，也是大家非常关心的。家庭为此作出了极大的努力。但房屋的购建与晚年的养老，两者之间是否有一定的连带关系，是否能通过一定的机制与办法，将住房与养老两者紧密结合一起，使一幢住房既能居住，满足人们对居住的要求，又能作为一种养老的手段。显然是大家很感兴趣的。本文试对此发表自己的一些不成熟的看法。
住房养老模式探讨的依据
家庭有关购房、养老再加子女扶养教育资金的筹措，是需要旷费时日，且耗资巨多。一般而言，子女扶养教育费是父母在子女年龄尚幼时即需筹措资金，预为准备；购建房屋及相应的室内装修、家具陈设用费，则需要通过长期的资金积累与调度安排。考虑一生的居住适意，要使住房能在有生之年为自己发挥最大价值，自然是购建越早越好，倘若象目前大多数家庭出现的那样，工作劳累了一辈子，终于积聚了一笔钱财，等住房到手，安然享用时间不大，个人的大限之年已即将到来，也是很遗憾之事。晚年退休后的养老费则需靠工作之年预为筹措，要通过长期储蓄或养老保险来解决问题。
从另一种角度考虑问题，子女教育、退休养老用费是一种纯消费，钱财花出后不可能再收回，而购建住房则可称为一种投资性支出，购建房的用费随着房屋的居住会逐年折旧摊销，到该住房寿命期满变得一钱不值时，该幢房屋附着的地产则还会有相当价值。且按一般状况而言，鉴于土地这种稀缺资源的不可再生性，该地价增值的幅度往往会远超出其房价贬值的幅度，从而使该房屋的价值一直维持在一较高的价位，甚至远远高出于当初购建新房时的全部开销。考虑购建房用费的这一特性，即为这里提出售房养老的养老金筹措方法，打开一条新的思路（但房价的上升是否会一直延续下去，上升的幅度会有多大，是否能够赶上利率的增长，还有相当的剩余。房价增长在不同城市的不同情形下，会有何种变化等，对售房养老的举措能否成功，都是至关重要）。
倘若住房是某人于30岁购买，考虑今日的人生平均寿命为75岁，倘有45年的存活期，住房寿命一般也足有45-55年。住房寿命期满时，人生也即将寿终正寝。这时房产本身的价值已所余无几，而其附着地产倘存有相当价值。
考虑地价增值的特性，这里是否可提出一种新的理财设想：可否用该房产尚存的地价的余值，通过某一种制度安排，来养度该成员的晚年。如此，前文谈到人生的三大负担，养老负担即可予完全消除，该成员在有限的工作期间里，不必再花费很大的精力去考虑退休养老的资金筹措问题。而只要在临近退休时，通过某种融资变现的手段和机制，将所居住的房屋的产权出售给某一特定机构，房屋使用权则继续归由自己保留供晚年长期居住。实际居住年限正是该成员的尚可存活年限，到该成员寿终正寝时，再将该房屋的使用支配权，完全移交给该特定机构支配处理。
基本思路。住宅购建与晚年养老用费保障，是现代家庭长期预算安排的基本内容，需要资金多多，形成家庭的重大经济负担。为解脱家庭的经济负担。经对房地产金融、社会保障、养老保险及制度经济学理论的若干思想与方法的融汇综合考虑，设想建立一种新的养老保障模式——住房养老模式。
住房养老是一种特别的融资保险形式，是老年人动用所居住住宅的余值，通过某种机制将其提前变现，以养活自己的余生。本模式的基本思路是：1、各家庭于中年期通过按揭贷款购买住房并还清全部贷款本息；2、家庭于退休期伊始将该住房的产权，通过某种融资变现的手段和机制，出售与某特定机构（如保险部门或专设机构），使用权则继续归自己保留并长期居住。住房出售价款也由保险部门在该家庭成员尚存活期间，分期支付作为该家庭的晚年养老用费。3、该家庭成员寿终正寝时，再将住房支配权交该保险部门拍卖处理，用出售款项弥补前期支付款，并取得一定投资收益。
本模式将住房购建与养老保险两大行为，借助于构思精巧的金融保险手段，达成一种有机综合并融为一体。以期能利用住宅与住户生命周期阶段的差异，利用住宅价值增值和流动、套现的特性，通过售房养老的方式，用住宅的余值来养度住户成员的晚年余生，从而大大减轻乃至消除了其中年期的养老保险负担。
我们谈到住房可以发挥生活居住场所、投资手段和养老保障工具的三大功能。在这里，生活居住场所是基本功能，是从对住宅的使用价值充分运用和发挥所得到的。而将住房作为投资和养老保障工具的功能，则是前者的派生功能，是从住宅的价值的角度加以衡量和运用的。
住宅的价值同其使用价值是一个事物的两个不同方面，截然不可分开，但两者又是可以相互脱离的。比如，在住房养老的各种可行模式介绍中，我们一方面运用其使用价值发挥其作为生活居住场所的功能；另一方面又充分运用其价值，并将该价值通过一定的形式提前变现套现，而同时取得其作为养老保障手段的功能。当然，住户在尽情享用其双重性的功用发挥时，也需要为此付出相应的代价，就是住宅产权或使用权的一定时期或永久性的让渡。这一代价的付出显然是必要的，也是可行的。
在住户对其拥有住宅的产权或使用权的永久性的让渡（出售）或一定时期的让渡（出租或售后回租等）的过程中，住户通过这种变更，得到了自己所希望得到的收益，同时也付出了相应的，对自己来说，相对不大必要的代价。比如，通常称道的"不动产富人，现金穷人"的老年人而言，其欠缺的是日常可以用度养老的货币钱财，解决养老的资金来源渠道。住宅对其来说也是必要的。否则就只能是露宿街头。但当像通常可以看到的大多数的状况那样，老人的预期生存寿命只有十年八年了，而住宅的可用年限尚有三二十年之久。老人死亡后该住宅的剩余可使用年限，尽管也是一大笔财富，但对该老人来说，其实际效用则几乎等于零。故此，老人的这种对拥有住宅的权利变更以变现套现，是完全符合自己的利益需要的。而作为这笔产权交易对方的特定机构而言，情况则可能是相反。让出目前阶段自己对部分货币资产的所有权，来换得在日后某一阶段将得到的对住宅不动产的所有权，正是一种不动产的投资行为，而且这种投资的预期收益也将会是很高的。整个社会也正从这种不动产与货币的交易中实现了资源的合理化配置，从而使得社会总体效用大为增加。
北京大学人口研究所李涌平教授撰写《树立金融投资养老的社会习俗》一文，《人口与经济》2000年5期。文中认为："住房消费，其实质是一种固定资产的投资，这种投资可以在老龄时成为养老的保证。目前有关住房改革和未来养老联系的研究已经开始，我们希望未来研究能和投资养老相结合，但我们更希望通过研究使相关的政策出台，以保证住房消费是一种有市场意义的固定资产投资"。
正如房屋出售后，其使用支配权却并未发生转移，仍归售房者继续保留并长期居住。该房屋产权出售的价款也非一次性清算交付，而是由该特定机构在该成员退休尚存活的年份里，按售房总价款除以预期可存活年份，每年分别按月份或季度向该成员支付房款作为其养老用资，供其养老使用。公式为：
每年应领取养老款项=该房屋出售时商定售价/预期该成员存活期限。
售房者虽将房屋售出，却不可能一次性收到全部房款，而只能在有生之年每年得到相当于养老费部分的房款，以供生活用费。同样，购房者购得该房屋的产权，却不能马上得到该房屋的支配权。这种新养老模式，对售房者可称之为"售房养老"；对购房机构而言，可称之为"购房扶养"。
这种做法是将人生以60岁为界，分成两个阶段，60岁以前是"人养房子"，人们要为购买住房而节衣缩食，勤奋工作，筹措资金购买自有房屋，或者通过按揭的形式取得贷款资金，再于以后期间分期还款。而到60岁以后则是"房子养人"，用该住宅的余值养度个人的余生。
"售房养老"的新模式下，该成员将房屋的产权向某购房扶养机构出售，然后再按月按年在有生之年里，向该机构领取房款作为养老金。问题看似简单，实际上涉及事项非常复杂。这里需要提出的问题是：
1、房屋出售价款的确定。该住房的产权出售，售价应如何确定，是完全按市场机制（如该套房屋在当时的市场上实际可出售价款）来确认计价，还是考虑所附加的养老模式。考虑该特定机构并未实际占有该住房的使用支配权，而改按其它方式确定房价。售房价款的确定，涉及到该购房养老机构向售房养老者按期支付养老金的标准问题。房屋售价越高，该成员每年可领取的养老金标准即越高，从而其晚年生活也越有保障，反之亦然。为使价款确认公平合理，减轻购售房双方的意见分歧，房屋售价最好应根据当时的市场售价确定。即在当时的状况下，考虑所售房屋的面积大小、座落地段、结构优劣、居住环境好坏、房屋成新及设施拥有状况，再考虑同等住房的市场售价状况，最后结合购售双方的意见，确定其最终价款。
说明的是，此时售房者住房的状况不同，会在价格上有相当差异。为求尽量公平起见，自然应当按该房屋的各方面状况，并结合该段同类状况房屋的市价以合理估值，并经由双方协商确定其最终售价（为考虑该住房出售后的特殊目的，可否给双方以减免相关税费的优惠）。
2、该养老金支付是在该成员的尚可存活年限内按年按月支付，但这一尚可存活年限又应如何确定。尚可存活年限的确定同样涉及到养老金年支付标准的问题。在总售房价款已定的状况下，预计存活年限越短，则每年应支取养老金的标准越高，反之亦然。一般而言，预计存活年限可采用当地平均寿命年限。我国大中城市的预计存活寿命，目前已达到男71岁，女75岁，这是一个重要的参照依据。当然，具体到某个人而言，其已往疾病史、家族遗传病史，目前身体健康状况，也都是基本的确定依据。具体存活年限的确定，不妨设置多套方案，供不同人员选用。
相对而言，房价的确定并非难事，难的是对该售房者（可能是单身，也可能是老夫妻健在）的尚存活寿命以合理判断。它既有社会平均预期寿命可资参考，又需特别考虑老人的身心健康、体质、居住环境等多种因素。当然还应适当考虑当地的生活费用水准的高低，扶养老人的人数等，做多因素考虑。
3、每年养老金支取标准的确定。住房售价款并非一次清结，而是按年按月以支付养老金的方式支付。那么，每年每月应支付养老金的标准应如何考虑。当以上两因素确定后，年养老金支取标准，可等同于该住房出售价款除以预期该成员存活年限。如某套住房的售价确定为21万元，预计该成员存活年限为15年，则每年应支取养老金标准为14000元，每月为1116.67元。
将"人养房子"和"房子养人"的观点做重点发挥和解释，人养房子实质上是人们储蓄和投资于住宅，或用贷款购买住宅，再归还贷款取得住房的全部产权。房子养人则是房产除可供给人们居住外，还可以用房子自身拥有的价值，通过出租、出售、出典、质押或售房养老的形式，来养度该成员的余生。储蓄投资于住宅正如储蓄货币于银行一样，甚至功用更强，效用更大。既是储蓄资金，又是养老保障，还是投资的最好途径，又能满足日常生活居住的功用。
一般谈到住房投资，大家的观念总是买两套房，一套房用于居住，一套房用做投资。但这里提出的观点是一套住房照样可具备投资保险、保障的功用。厉以宁曾提出每个居民两套住房的观点，以刺激消费，促进国民经济增长，同时作为投资项目。
售房养老或者说养房防老，其理论依据之一，是家庭生命周期和住房的寿命周期不一致。正常状况下，人们从25岁结婚成家，到预期存活寿命75岁止，共计50年。25岁之前是同父母共同生活，或外出求学等，尚未能组建起自己的小家庭，可不予考虑。从养老的角度，或更确切地说，从人们是否工作赚取经济收入的角度而言，可分为工作期和退休养老期两个阶段。工作期是赚取经济收入，退休后则不再参与经济活动，不能赚取收入，相反还要花费大量的钱财。住房的寿命周期，在一般情况下，大致在50到60年间。稍许长于家庭的生命周期。但也会因拆除、毁损、城市规划设计变更等，而提前结束寿命。如果考虑适当地留有余地，家庭生命周期和住房的寿命周期是一致的，家庭宣告终结之时，该住房也该宣告寿终正寝。只是家庭在终结后，已经不再需要任何经济支出和消耗；而住房寿终正寝之时，却还会有相当的价值可资利用。售房养老模式正是要将这种残余的价值，提前变现以满足退休后养老的需要。
售房养老又可称为养房防老或储房养老。养房防老是同养儿防老相对应，且在某些方面，比养儿防老更为现实。大家在年轻时代并不必养育儿女，最少是不必养育过多的儿女，不必在这方面付出过多。而结余的款项，就完全可以拿出来"养房"，即购买一幢或更多幢的，质量好，地段优越，升值潜力大的住房。到老年时，再将购买的住房售出用来养老。住房在这里，既是一个必不可少的居住的住宅，可用来满足人们对生活居住的需要；又是一种投资品，借以获得相当的利息收益；又还是一种生活的强有力的保障，可凭此在晚年生活中得到坚实的经济保障。
售房养老又可称为储房养老，这是同储金养老相对应。储金养老的具体形式有：（1）家庭储蓄存款以养老，这是很现实的，也为众多的家庭所采用。据有关资料统计，目前广大个人家庭所积蓄的八万多亿元存款中，用于养老的大约占到20-25%左右，同为子女受教育做准备是并驾齐驱。（2）个人向人寿保险公司交纳养老保险金，这是一种商业化的养老保障的运做模式，在国外尤其是美国，已有很大的发展规模。在我国的最近几年里，也得到了快速的增长，正在成为一种基本的养老模式。（3）职工或受雇佣人员向单位或雇主，按照工资的一定比例交纳养老保障金，并形成社会保障基金用于养老。这是一种大规模、规范化的养老模式，也是我国最近几年政府大力支持倡导的。目前在这一方面已经达到了相当的规模.
售房养老，是老年人动用所居住住宅的余值，通过某种机制将其提前变现，以养活自己的余生。一般而言，能够作为养老目标的财产有两种：一种是流动性最强的货币资产，可以随时用于购买任何需要购买的物品与劳务，随时用来支付任何需要支付的款项，还可以用来做财产积累、投资、储蓄、保险、购买、支付等，以达到所希望达到的任何目标。另一种是最不流动的不动产，可以保值、增值、居住、投资，不怕流失损耗，不怕被盗窃丢失，安全系数高，保值性能好。不会被偷盗，不会被丢失损耗。
保险养老是人们在中青年时代，通过逐期交纳养老保险金的形式积累养老资金，在晚年期退休无资金来源时，即可借以实现养老的目的。这是一种商业性保险。保险收益的额度，完全取决于保险金缴纳的额度，保险期和设定利率。保险期间越长，每期缴纳的保险金额越高。设定利率越大，到期可获得保险收益的额度就越高。保险养老是一种很好的养老方式，它有助于个人家庭在一生期间的不同阶段的资金调配。缺陷是保险金的缴纳，会减少家庭当期可用于消费的资金来源，降低了整个养老金交纳期间的生活水平。
生命周期理论认为，个人一生取得的的收入财富总额，应当在一生的支出消费生活中做合理配置，以使得一生总的价值效用达到最大化。个人拥有的财富，一是金融资产，一是房屋等不动产，这是个人家庭拥有财富的最大内容。据美国的有关资料统计，其中，住房这种不动产的价值，可战刀个人家庭全部财富总额的60%。当然，个人还会拥有书籍、衣物、家具用具、家用机械电器、车辆等实物资产。但这类资产每日处于流动消耗之中，在总的个人家庭的财产中占据比例并不很大。尤其是老年期的家庭，因崇尚生活简单及大半生的消耗，各种非住房类的实物资产已经是变得份额很少、价值很低，可不予考虑。
售房养老也可以说是一种特别的融资形式。它不仅可实现金融资产在个人一生期的合理配置与妥善安排，还可以实现住宅资产在个人一生期间的合理配置与妥善安排。比如，个人在青年时用按揭的方式购买住房，中年期逐步归还购房贷款。退休时为实现养老的目的再出售住房，并将全部住房资产的价值逐步变现，作为晚年期的养老用资。
退休时，如一次性地出售住房的全部产权和使用居住权，可得到一大笔资金供晚年养度余生。但问题是整个养老期的生活居住问题应当如何解决。一般状况下只有安排住养老院或老人公寓。但大多数老人显然不愿意过这种"无根"的生活。住宅尤其是供长期居住的住宅，在人们的心目中，不仅是一幢房子，是生活居住的场所，还是一个家，是心灵情感的寄托。
需要考虑的是，在售房养老模式下，当购房养老机构最终得到了所购得的住宅，尤其是该业务的大批量开办，购房养老机构得到大批量的住宅之后，又应当对此做何处理呢？应当说明，购房养老机构是一个盈利性组织，房屋的购买并非本意，而是通过从这种买进并售出的过程中赚取差价收益。
这种购进售出的营运过程是：，
将住房一次性出售并收回价款。这时需要计算购房机构在10多年间的持续支付房款的现金流出，同时计算出其到期的复利终值，然后与最终收回购进的房屋，并将其对外出售一次性收回房款的现金流入作出比较。从盈利的角度来看，后者应当大于前者。其差额扣除购房机构的管理费、销售费、人工费及其它费用后的结余，即为该购房机构的纯盈利。
例如，某住宅的购房价款评估为24万元，预计该成员存活期为16年，每年平均支付房款也即养老款项1.5万元，每月为1250元。计算该笔房款到16年期满的终值（复利计算，年利率为5％）。期满终值为1.5万元×23.675＝37.8万元。购房机构需要考虑。该房屋的价款为24万元，经过16年的折旧耗损和地价的增值减值之后，到期收回的房屋能否值得到37.8万元。居住期间地使用耗损应计提折旧。
另外，该售房养老者现在将24万元的房屋的产权售出。16年中，每年收回1.5万元，16年得年金现值总计为1.5万元×10.838＝16.257万元。这笔数额可视为16年继续居住本房屋应交纳租金。那么，这笔资金的数额是高于还是低于正常的房租标准呢？有必要予以计算。16年的房租为7.43万元，每年平均为4840元，每月400元，应当认为这一租金额度并不为高。可以说，该售房养老者通过售房养老的形式，获得了一笔收益。若简单对比每年房租4840元与房价24万元的租售比价，只有2％，低于正常时期下的存贷款利率。
售房养老者获得了一笔收益，也就意味着购房养老机构遭受相应的一笔损失。在这种收益既定下的双方间的博弈行为，交易双方都是合理公平，不偏不倚。
该购房养老机构购买养老者的住宅，取得了对该住宅的产权，却未能取得对该幢房屋住宅的完全的使用支配权利。这种产权的取得，既可以说是一种权利，可以据此获得在若干年后取得该幢房屋的完全权利。但又可以说是一种义务，需要在以后的十数年乃至数十年里，持续向养老者支付住宅价款的一种义务。按照权利与义务对等的原则，权利的取得同义务的履行，应当是同时的。但是购房机构取得的权利。还只是一种虚拟的名义的权利。而其履行房款的给付为代价的。
购房养老机构得到了住房的产权，却未能得到相应的使用支配权利，但对住宅的居住者是否能享有一定的监督管理的权利。这种监督管理权利应当如何体现。是否可深入家庭内部。对该家庭在生活居住中，可能发生的，对房屋的损耗行为施加一定的影响。
售房养老模式的业务开办时，是否有其它同等模式可参考。比如，抵押贷款模式，老年人在年老需要资金养老时，将自有住房的产权作抵押向银行贷款取得资金。但这里需要询问的是，这笔钱的款项如何归还。该老人的经济状况在其有生之年，显然是不可能拿出一笔资金用于偿还贷款的。而贷款银行对此状况并非是不清楚。另外，该房产作抵押，应贷得多少款项，贷期应当是多长。贷款归还得家庭筹措资金以养老的方式之一，但在具体操作中却有相当的变量、不规范的内容。它只能是某些老人家庭的特殊事项。而无法成为一种大规模、制度化的规范性的模式。
将住宅这种不动产用于变现，提前实现并享有其价值，以得到个人拥有资源到底合理配置，是很可行的。资产流动化是应当遵循的基本目标之一。
住宅具有的特性，变现性，可抵押性、可担保、可出售、出租、出典。这诸多模式中，如何能够将所需要的钱财资源以用于养老生活，又不影响其正常的生活居住。却完全丧失了对拥有住宅资产的产权和使用支配权。不能做到两权其美。出租拥有住宅的产权，但却在这个租期内丧失了对该项资产的使用权。
资产的可抵押性，使其可通过贷款的方式取得相应的资金，也不会丧失对居住住宅的产权和使用支配权。可以说，是较好的得到了两大目标的兼顾，是较好的模式。但存在问题是无法实现规范化、制度化、大规模的不动产变现养老的结果。售房养老，就应当认为是很好的办法了。
售房养老模式中，售房者将自有房屋售出后，仍保留对其的使用支配权，可以看作是一种"售后回租"。而购房抚养机构买到该房屋的产权，却并不需要一次性地向对方支付全部价款，而是在售房养老者的整个存活期间里，分次分期分批的支付房款，直到该售房养老者最终死亡之后，才能取得该住房的全部使用支配权。
售房养老又可称为养房防老或储房养老。养房防老是同养儿防老相对应，且在某些方面，比养儿防老更为现实。大家在年轻时代并不必养育儿女，最少是不必养育过多的儿女，不必在这方面付出过多。而结余的款项，就完全可以拿出来"养房"，即购买一幢或更多幢的，质量好，地段优越，升值潜力大的住房。到老年时，再将购买的住房售出用来养老。住房在这里，既是一个必不可少的居住的住宅，可用来满足人们对生活居住的需要；又是一种投资品，借以获得相当的利息收益；又还是一种生活的强有力的保障，可凭此在晚年生活中得到坚实的经济保障。
售房养老又可称为储房养老，这是同储金养老相对应。储金养老的具体形式有：（1）家庭储蓄存款以养老，这是很现实的，也为众多的家庭所采用。据有关资料统计，目前广大个人家庭所积蓄的八万多亿元存款中，用于养老的大约占到20-25%左右，同为子女受教育做准备是并驾齐驱。（2）个人向人寿保险公司交纳养老保险金，这是一种商业化的养老保障的运做模式，在国外尤其是美国，已有很大的发展规模。在我国的最近几年里，也得到了快速的增长，正在成为一种基本的养老模式。（3）职工或受雇佣人员向单位或雇主，按照工资的一定比例交纳养老保障金，并形成社会保障基金用于养老。这是一种大规模、规范化的养老模式，也是我国最近几年政府大力支持倡导的。目前在这一方面已经达到了相当的规模.
在售房养老的行为下，对家庭的长期稳定性也提出了一定的要求。在高离婚率、家庭关系不稳定，随时会有解体之风险时，家人们是很少会考虑做长远打算的。而售房养老则显然是一长期性行为。当然，家庭的不稳定会影响住房养老保障功能的实现。这一养老的功能是借助于住房的产权、使用权的交易转让而得以实现的。离婚、分家析产必然首先导致住房产权隶属的不够确定。从而对有关合约的签约，乃至长期执行，房款的归属等，带来相当的障碍。
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