“售房养老”模式运行中的住房及房价地价的影响- -
考虑地价增值的特性，这里是否可提出一种新的理财设想：可否用该房产尚存的地价的余值，通过某一种制度安排，来养度该成员的晚年。考虑用住宅资产的价值提前变现的形式，来实现养老保障的目标，有关键的两点是需要注意的，一是养老需要的一切费用，将需要的总额度为多大，一是房地产的价值有多大，该价值升迁变动的趋向又将是如何。两者之间又能否划上一个等号，房地产的价值变现后，能否用于满足老人与晚年养老期的全部生活需要，或最少是能够补足儿女养老，货币养老而后的差额。
"售房养老"模式运行中的住房及房价地价的影响
柴效武
考虑地价增值的特性，这里是否可提出一种新的理财设想：可否用该房产尚存的地价的余值，通过某一种制度安排，来养度该成员的晚年。如此，前文谈到人生的三大负担，养老负担即可予完全消除，该成员在有限的工作期间里，不必再花费很大的精力去考虑退休养老的资金筹措问题。而只要在临近退休时，通过某种融资变现的手段和机制，将所居住的房屋的产权出售给某一特定机构，房屋使用权则继续归由自己保留供晚年长期居住。实际居住年限正是该成员的尚可存活年限，到该成员寿终正寝时，再将该房屋的使用支配权，完全移交给该特定机构支配处理。
租售比价=1/存贷款利率。这一公式是经常提出的。但存款与贷款的利率会有相当的差异。对居民个人而言，要考虑将该笔资金存储银行的利息收益；对企业单位而言，则要考虑从金融机构贷款取得这笔资金的应付利息支出。租售比价若按照存款利率计算，租售比例会达到很高。若今日之储蓄利率1.89%计，租售比价可达到1/ 1.89%=50多倍。若按照贷款利率6%计，则只有16.67倍。在有关的资金融通事项上，公司即可借此大做文章。
在一切资产的计价计量中，不动产的价值衡量是最为困难的。不动产的价值不仅在于其建筑物、住宅本身的价值高低，更重要的是其附着的土地的价值的升跌如何。房产的升值必然伴随着地产的价格上涨，而地价的下跌也随之带来房产价值的贬值。考虑用住宅资产的价值提前变现的形式，来实现养老保障的目标，有关键的两点是需要注意的，一是养老需要的一切费用，将需要的总额度为多大，一是房地产的价值有多大，该价值升迁变动的趋向又将是如何。两者之间又能否划上一个等号，房地产的价值变现后，能否用于满足老人与晚年养老期的全部生活需要，或最少是能够补足儿女养老，货币养老而后的差额。
房产价值和养老用费两者又绝非一个常量，而是一个变量，其价值是在随时的变动之中。这种变动从大的趋向而言，应当是呈现逐步上升趋势。养老用费涉及养老期间的长短和每一个养老年度需要养老用费两个要素，两要素是呈现上升趋向的，且上升的趋势很快，老龄化又成为普遍趋势。
住房资金的运转过程的研究，包括：住房开发、建造、出售、消费、报废、清算等等的全过程。一是住房实物的开发、建造、消费、清算过程，一是住房资金的筹措、投放、运用、耗费的过程。住房建造开发中的种种资金的筹措投放，总是要在住房的出售中得到价值的实现，在住房的使用居住中得到完全的耗费、消散。值得注意的是其附着于土地的地价的遗留与传递。若不考虑地价问题时，住房建筑开发出售中的全部资金，应当在住房的使用消费中予以合理摊销耗费。但这就存在一个建房的巨额资金的担负问题。由谁来承担这笔资金的筹措并投入。
售房养老模式的能否得以成功，在很大程度上取决于特定机构是否同意、乐意开办这项业务，且这项业务的开办，不仅需要巨量资金的前期性投入，更要考虑最终收回住房的余值还有多大。这笔余值是否能够弥补特定机构在前期源源不断的货币的付出。
在我国目前的特定阶段，如经济持续快速增长，且增长势头没有任何衰退之迹象。党的
"十六大
"提出在未来20年翻两番，全面走向小康社会的宏伟目标，将要求我国的国民经济增长，以每年平均7.2%的速度再持续增长20年。在这种发展势头下，地价的增长也是理所当然，不容置疑的。随着经济的持续快速增长，城市化进程的速度加大，大量农村人口将要进入城市，再加我国先天就有的人多地少的矛盾，城市的地价上升，是必然的趋势。由地价上升而推动的整体住宅的价格的上升，或者但是，还应当看到的即是对已经使用数十年、频临报废的旧房而言，仍然会具有很高的价值，甚至是超出了原购进时的购进成本。就此而言，售房养老模式的运作，是可行的。可行的基础之一，就是地价的持续快速的增值。
美国的反抵押贷款的推出，不会有房屋产权、地价因素的羁绊。完全只是考虑该事项本身所可能遇到的长寿风险、房价波动风险等。我国推行这一模式还必须考虑的因素是住房使用期限70年这一规定。在一般的项目投资决策行为中，70年是个非常遥远的数字，是不必要予以考虑。而在反抵押贷款、售房养老的模式中，就必须考虑这一内容。
土地使用权的余存年限的计量，是很清晰的。将总计年限70年减去该地块已经使用年限，即为余存年限。而其余存年限所附有的余存价值的计算，则有必要考虑该项计算所需要涉及的各项因素，及应当使用的各种计量方法，最终得出较为确切的结果（考虑该事项涉及各项因素的复杂性及不确定性，考虑计量所使用方法的不确定性，是很难认为最终计算的结果是非常确切无疑的）。
地价余存价值的计算中，需要涉及到的因素有：1.土地出让金的总额；2.土地使用年限；3.利率因素。比如，某地块面积为7万平方米，缴纳土地出让金总额2.8亿元，每平方米土地出让金为1000元。已知该地块所有已建成住房的建筑总面积为10万平方米，每平方米缴纳土地出让金为2800元，以70年计，则每年每平方米建筑面积的土地出让金标准为40元。如某幢住宅建筑面积以100平方米计，则每年的土地出让金摊销为4000元。倘若某幢住房经居住20年后，余存使用年限尚有50年，则该幢住房的房价中内含土地转让金为20万元。随着住宅使用年限的增长，内含的土地转让金的数额也随着时间转移而逐步减少。
土地转让金是于土地使用权转让时一次性总额支付的，这笔费用是于住宅建成后计入住宅成本，并随着住房的出售而从销售收入中得到补偿。但住宅价格中内容的土地转让金的价值，能否在整个使用年限内做平均摊销，是否需要考虑其间内含的利息因素。如果需要考虑利息，这笔利息 利率因素，又应当作何考虑呢？
按照我国目前房地产的建设与使用周期而言，土地使用年限为70年，而住宅的使用年限则通常不超过五六十年。而在相当的情况下，是住房尚有相当之使用年限，外观也并不有碍观瞻时，人们已经在考虑将其拆毁重建、喜新厌旧了。在这种状况下，剩余的使用年限又应当作何考虑呢？
房产与地产
房屋与土地，即房产与地产是紧密融会为一体，不可分离的。这一不可分离具体而言，可表现为：（1）实物形态的不可分离，任何建筑物及其附着物，必须以土地作为载体。空中楼阁显然只能存在于幻想之中，而非能成为现实。（2）权属管理关系的不可分离，土地使用权属与房屋所有权属是紧密联结在一起的。人们可以花巨资购买一幢住宅，并拥有该幢住宅的完全产权。但该住宅附着的土地的产权归属却只能国家，人们得到的是住房的完全产权和附着土地的一定期限的使用权。该使用权的使用期的长短，对该住宅的价格高低有着决定性的影响。国家推行土地使用权的交易转让法，仅仅是从上世纪90年代才开始推行的。具体实施到目前，也只有10多年时间，这一70年的权属还尚未开始发挥其影响。但随着时间的推移，这一时期因素对权属的影响，必将发挥重大影响，并实质性地影响住宅的价格。（3）从经营运作来看，房地产开发建造、销售的整个过程中，房产商取得手段是前提，建造房屋为手段，而取得盈利才是最终目标。而房地产开发后的最终成果
——住宅的居住使用中，住宅的价格中也必然要包含土地的成本，并在整个房价中占有相当之位置（据测定，当房价为每平方米3000元时，地价在其中占有的份额约为1/3，接近1000元。而当房价继续上升，直到每平方米4000元、5000元乃至8000元、10000元时，房屋本身的建造成本固然有较多增多，但地价因素在整个房价中占据比例却是愈益增大，直至最终超过半数之多或更多。（4）从市场交易行为来看，房屋的出售、出租、赠予、交换等任何形式，都将发生土地使用权的转移。
地价与房价的变化趋向
"售房养老"思路提出中，房屋价格的变化趋势，其中地价与房价的变化趋向的分别说明。用数据说话，如杭城、浙江省、全国乃至世界发达国家的房地产市场的状况，尤其如英法等已成熟过度的房地产市场的价格趋向。房价变化与一般物价变化，将房价变化从整个物介的上升下跌中分离出来。简易公式可以使用，整个物价的升跌率比较房价的涨跌率。如整个物价上涨3%，房价上涨8%，则房价实际上涨5%。如整个物价下跌2%，房价上升3%，则房价实际上升为5%（但应注意的是，物价升跌的数据中，已经包含了房价涨跌的因素，且在最近几年中，随着房地产市场的迅速扩大，这一数值在愈益增大。比如总的社会商品零售额为1000个单位，总的涨跌率为上升3%，其中，房屋的销售额为200个单位，房价的上升率为15%，则其它各种商品的零售额为800个单位，物价上升率为零，即总的商品上涨的30个单位（1000×3%）全部为住宅的价格拉升使然（200×15%）。
住宅出售价款的确定，以计算每期应向该售房养老者支付住房的价款时，是否应该打一个折扣，如8折、7折等，目的是减少购买扶养机构所可能遇到的各种风险。各项到期住房收回后，其售价并不一定像预先期望的那样，以一个固定的标准继续上升。我国最近几年的房价升幅巨大，是我国经济起飞时期的特有现象，并不能证明我国的房地产市场在未来几十年内，都会一直表现为这一势头（寻找国外的有关资料数据，如日本、美国等地的房地产市场的有关资料以资说明）。若购房扶养机构要能在不借助于外来力量的状况下运作时，预期房价的增长必须要大于同期定期储蓄存款或信用贷款的利率的增长，还要大于再加上购房养老机构本身的营运运作的费用率。如此该机构才可能实现自收自支，自负盈亏，否则就无法独立经营运作。因此，事先给客户的款项一个折扣也是推卸责任，转嫁损失的一种常用办法。
各地的房价有相当的差异，生活水平高的地域，房价也会很高；生活水平低，生活费用少的地域，房价通常也会较低。这就使得不同城市的居民都有条件，依据当地的房价和生活费标准，来确定售房养老的年养老金（即房款）的实际支付标准。另外，即使在同一城市里，不同地段、区域的房价、生活费状况等，也会有相当的差异。同时，不同经济状况老年人的生活费标准也有相当的差异。收入高、住房好，自然可以借此生活地很好，而收入低、积蓄少，住房质量差者，也能够在较低的生活水准上生存下去。所以，采取一刀切的办法，是不够科学的。对此需要对不同地域、生活状况的老人家庭的生活用费组织调查，用具体数据加以详细例证说明。如老年家庭拥有房屋的状况、价值，老年人对售房养老的意愿（应当有相当多数的老人愿意通过此种方式来养老，最少是对养老途径等，多了一种选择。在不考虑老人的医药费用时，单纯的生活费是很节省的，大件耐用品、衣物、家庭设备、车辆等，一般都不在购买的视野；化妆品、时装、金银首饰等一切中看不中用的物品都日益淡化。所以，在老人拥有的住房，即使是质量较差、价额较低时，也能够满足晚年期对养老的需要，最少是能以其日常生活以相当年贴补。
综上所述，可以认为住宅的价值包括"房价"和"地价"两大部分，地价可以认为是"土地出让金"，但又不完全如此，还包括了土地自身的增值因素。"房价"是随着使用磨损而逐步贬值，内含的"土地出让金"也会随着使用期限的逐步推移，而发生折旧摊销，使价值减少。而"地价"的增值部分，则会随着时间的推移，而不断发生价值上的增长。但这种"地价"的自然增值又是随同余存年限的逐步减少而发生相当变化的。假如，当余存年限已经近似地等于零时，地价的任何增值对该住户而言，似乎都不再是有意义之事。
在目前的住宅价格居高不下时，有效地测定其内涵的"房价"和"地价"是有益的。在这里可以提出的一种可衡量界定的标准是：1.坐落在不同城市、地段的面积、布局、质量等状况完全相同的住宅，其房价的差异主要表现为地价的差异。即将同样的一幢住宅从某某地段，假定迁移到其它地段或城市时，可以出售的价格。2.坐落在同一地段的同等面积、布局、质量状况等完全相同的住宅，只是建筑期间不同，即新房和旧房的房价的差异，则可以近似地视其为房价（狭义房价，即不包含地价在内的房价）的差异。这种差异又可以考虑其居住年限的不同，来折算其每年度的房价贬值系数。3.同一幢房屋，在不同年份的价值的差异。若3年前该住宅为20万元，现在该住宅的市价为28万元，则可以视为该幢住宅的地价增值和房价贬值相抗衡、抵减后的结果。但这种增值是否能够在该住宅的数十年的使用期里，持续不断地一直发生下去呢？是不可能的。即使该地段的地价是在不断升值，但因该幢住宅的土地使用期的剩余年份的不断减少，其地价也会在逐步降低，直到该土地使用期的剩余年份为零时，该住宅的地价也等于零为止。而该住宅的"房价"，经过70年的使用，该住宅的破旧不堪的程度，可预想的是，其房价也只能是等于零，或者是余剩的房价尚不足支付拆除清理的用费。在由王全民主编的《房地产经济学》一书中，就此认为"在我国土地国家所有，土地使用权有偿出让的情况下，对于出让的一块宗地，土地使用权出让金价格，将随着已使用年限的增加而逐渐减少。""作为建筑产品的房屋同其它产品一样，随着时间推移和使用磨损其价值逐渐降低，最后坍塌不能使用，从而要进行折旧"。土地属于稀缺资源，土地的使用从长久的角度来看是永续不断的，土地的价格一般呈现为上升趋势。
土地的价格呈现为上升趋势，由此升值而导致的地价、收益应当是归谁所有呢？只能对其产权的所有人的。作为住宅的主人所能够享有的，仅仅是土地的一定时期的使用权，并为这一使用权的取得需要为其产权所有者支付相当的代价，但却不可能从地价增值收益中取得相应的份额。
售房养老模式是建立在如下基础之上：1.该住房必须是该住户拥有完全产权的住房。任何人都不可能将不属于自己或不完全属于自己的住宅用来出售。拥有有限产权或者抵押贷款尚未偿还完毕的住房，公有住房经房改后已经成为个人自有住房，但它同一般的商品房又有着产权上的较大不同。商品房是完全按市场价购入，产权及所附带的一切相关权利，也完全归属自己所有并完全支配；房改房则是按房改价购入，同实质上的市场价存有相当的距离，住户要出售房改房时，一要受到住房原产权单位的相当程度上的制约，二是需要向国家缴纳一笔土地出让金补偿费或土地收益费，以弥补房改价与市场价之间的巨大差异。
倘若我国的土地出让金制度，不是按目前这种状况，由需求土地的单位和个人于取得土地使用权时一次性预先缴付，而是于每个使用年度分别缴付。地价的增值事项是一个自然而然的发展演进的过程，主要取决于：大的影响因素如GDP的增长速度，经济社会发展的总况，城市化发展的进程等，小的影响因素如该地域、该城市、该地段的经济发展状况及趋向，社区环境改善等。在这里就不致产生国家有关土地政策法规（如使用期70年）的诸多干预了。
售房养老模式的能否推出并得到公众的认可，从而具备有一个相当的交易市场，且市场的环境、秩序良好，交投活跃，这里的关键之一是地价的能否持续不断增值。而这种增加的价值又应当是归属谁人所有，是国家这个土地所有者，是住户这个土地的实际使用者，还是房地产商等土地的开发利用者，或者是由几个经济主体来共同享用这一增值的"盛宴"。
一般而言，某一物品的产权所有者，也就相应取得了因该产权所有而附带引致的一系列权利，包括占有、支配、处分、收益等种种权利。这一收益的权利的表现形式是较多的。如上所指地价的持续增值与该住宅的地价随余存使用期限的缩短而缩减，就是一例。住宅作为一种商品，是有其高中低的质量档次的区分的。如豪华别墅、一般住宅与低矮平房的差异，即是非常明显。但在一般状况下，比如在同一个城市的施工水平、质量、建筑档次等基本等同的住宅，其建造成本固然有相当的差异，却也是相差不多。但其出售价格而言，却会有天壤之别。究其原因，并非在于住宅本身，而在于其坐落地段的差异，即所谓的因地段、环境的优劣所使然。
应当特别提到的是，我国城市的土地权利归属上，依法是归属国家所有、单位个人拥有的只是其一定时期的土地使用权，而这笔土地使用权的取得，并非是国家对单位个人的无偿转移赠与，而是土地使用者花费相当代价，即缴付巨额土地转让金后的结果。这笔土地转让金的收取方式上，又非是整个使用期（如70年或50年）的分期收取，而是转让伊始的一次性的总额缴付。由此导致的结果是，在目前高额的房地产价格中，其中的"房价"，即该幢房屋的规划、设计及相关配套设施的成本，是并不高的，不到总体房价的40%。而其"地价"部分，即国家通过土地使用权的转让，而收取的转让金，则多已超出了所谓的"房价"。
作为一幢已使用数十年之久的住房而言，其地上部分
——"房
"，已经是破旧不堪，贬值多多，甚至是不经过拆除、翻建，就无法重新得到其使用价值
——正常的生活居住。当然，这笔拆除、清理又是需要相当费用付出的（重新翻建的费用开发是金额浩大，但应将其视为新的住房的建造成本，而非本幢住房的继续费用支出）。从这一点来说，
"房
"的价值几乎可以说等于零，或只是一个负数。但其地表部分，即该幢房屋所附着的土地而言，其
"地价
"则是大有不同。
这就说明，目前的房价呈居高不下之态势，相当大的原因是国家政策体制上的原因。如果土地出让金收取的标准是大为降低，如果在国家降低土地出让金收取标准的同时，同时又限定房地产开发公司出售房屋的房价，即最高不能高于某一限额。那么，目前居高不下的房价是可以得到有效调控的。再如，土地出让金收取的方式，不是目前出让时的一次性收取，而是在整个使用期间分期收取。那么，房价的整体状况又会呈现为新的状况。
售房养老模式的推出并运行，其中关键因素之一，还在于国家有关房地产的政策法规。美国为何能够在社会保障体系已经相当健全的状况下，仍能够针对老年人的养老问题，推出相类似的反抵押贷款，并在实践运行中取得相当之成绩。原因之一，就在于美国有关土地管理法规的不同和相关财政税收法规对此的大力优惠举措。美国的土地是完全私有的，购买了住宅自然也就随同购买了所附着的地产。在这种土地私有的状况下，一是不存在土地出让金的巨额支付，二是没有土地使用权的权利期限，对地价的干预，地价的价值变更，完全是一种自然的经济增长过程，不会随着使用年限的推移而发生变更。三是住宅的产权所有人每年要为其拥有的住宅向国家缴纳财产税。四是实施售房养老的老年人可以享有税收的优惠，免交这笔财产税。这一切条件在我国显然是不具备的。
售房养老模式推出的结果如何，同国家的房地产政策和土地法规制度是密切相关的。单以土地使用权70年而言，在一般的项目投资决策中，70年似乎是一个遥远的数字，是不值得为此做过多考虑，甚至是可以不作为一计量因素予以决断的。如我国目前正在建造的举世瞩目的三峡工程，大坝的设计寿命正是70年，但过了70年后，又应当做何考虑呢？显然不是我们这一代人，甚至也非下一代人要过多予以关注的。但对售房养老模式的推出及实施而言，鉴于本模式是周期长，要长达数十年之久，这一使用权的余存年限，及这种余存年限上所附有的价值，显然就是必须考虑的。
房地产价格的影响因素中，政策因素的影响是重要的，或在一定的状况下还是至关重要的。政策因素包括：1.国家有关土地法规的状况；2.土地使用年限的法律规定；3.土地出让金收取标准及收取方式的规定；4.国家有关住房分配货币化的规定。国家对于房价的政策调控及力度大小等。对国家具体政策的变革是不可预知的。但对其变革的趋向则是可以预期的，即如何通过政策的调整、改革，以更有效地实现"居者有其屋"的大目标，实现我国于21世纪初走上全面小康社会的目标，发挥好房地产开发对拉动内需，促进国民经济增长的功用。国家政策的变革，只能是向有助于这一目标的实现而趋进，而不会是阻碍这一目标的实现；只能是更有利于社会资源的更优化配置而非是相反。也只能是更符合人民群众的根本利益，而非是相反。
房地产的基本特点
房地产作为一种产品，一种物质形体，有其不同于一般物质形体的基本特点：1.固定性。房屋是怀所有附着的土地固定地联系在一起的，而无法脱离开。此地的房屋不能搬迁到彼处，彼处的房地也不能搬迁别此处，故此，房地产的交易市场是非物流的。房主不可能移动其位置寻找合适的市场，这种流通转让带有被动性。2.耐久性。土地及建造于其上房屋一旦以某种形式固定链接后，就会形成持久性。可以超长期地运用数十年乃至上百年，一般性物品或者是一次性消耗，或最后也只有数年寿就需要更新换代。3.差异性。各幢建筑物会因其坐落地段，建造年代、外型、建筑结构的不同而在价格上表现出相当的差异，或还很悬殊。同一幢房屋内部的各个相同格局的单元，也会因楼层、采光、朝向等，而在价格上有所区别。4.地域性。住房价值受坐落地域、的影响很大。市中心、商业区的住宅，其房价、土地转让价，要大高于郊区；市郊的土地、住房又大大高于农村，5.保值增值性。住房的耐用性，使其使用价值并不因时间的推移而有所减少，即使其外观的陈旧也可通过粉刷、维护修理而修饰一新，而住房的价值同样不会随着时间推移而贬值。相反，还会随着经济社会的发展，土地资源的稀缺，人口的膨胀而逐渐涨价。因此，人们除了将住房作为一般生活场所居住使用外，还将其作为投资获利，储蓄货币以阻击通货膨胀的优先考虑对象。6.价值昂贵。住房对每个家庭而言，都是一种超高档的耐用品。购买住房的开销，在我国目前，往往达到年收入总额的10倍左右。这就是说为取得一套住房，需要有10年的收入并将其全部积蓄起来，不吃不喝不用其中的一分钱才能够办得到。所以，购房是每个家庭的一个重大开支项目，需要有多年的财富积累外加贷款还款才能够办得到，是一件非常慎重之事。
总之，住房及其价值的这些特性，为我们发挥住房除了生活居住，投资而外的第三个功能——养老保障的功能，奠定了雄厚的基础和可行性。
适宜作为养老保障的物品有两种，一是储蓄存款、证券、养老保险等金融资金；一是住宅、建筑物等不动产。其它有形物品、低值易耗品、车辆等动产，是无法作为养老保障的。原因是：①不能长期储备；②不能保值增值。而不动产同金融货币资产相比，对满足养老的保障而言，缺陷是需要变现，货币资产可以随时用于购买养老所需要所用消费的任何物品和服务项目，可以随时用于支付任何需要支付的用于养老的款项。住宅显然还需要经过变现才能达到这一目的。住宅有个好处是：①价值稳定且不断增值，最少是不会贬值。在通货膨胀时期货币资产会贬损，住宅却不会。②除保值增值外，还可用于生活居住，同时发挥居住场所和养老保障的双重用途。但如能够在持续发挥住宅的生活居住场所功能的同时（这需要动用其使用权和使用价值的实现）。同时又通过一定的机制使其产权和价值予以流动、转让并变现，以同时发挥其现实养老的功用。就应当是最好的安排。售房养老模式的推出，产权的转让与使用权的保持，正好达到了这一双重性目的。这正是售房养老模式推出的价值所在。
房地产价值是呈现为持续增长值
就长期来看，房地产价值是呈现为持续增长值的，最少是房产附着的地产的价值，是持续增长的。但这并非是指在任何时期，房地产价值都呈现为增值的趋势。像日本、香港等地出现的房价持续下落，住宅资产大幅缩水就是一例。有的年份上涨会很快，大多数年份则上涨较慢，某些年份还会出现短时期的下跌趋向。当然，也会因为前期房价炒作过热，涨幅过高而引致的后期的回落景象。
另外，在房地产价值呈现整体性上涨的同时，也并非说该时期所有的地块都会呈现为同等程度的上涨。而极可能是有的地块价值连翻数番，有的地块的价值却涨幅甚少，还有的地块若以前是繁华闹市区，现因时过境迁而日渐败落，地价还会下跌甚多。这种地价的个体性的增长趋向的不同，同样是一大风险，需要事先予以防范。常永胜指出："房地产价值增值的长期性，并不能替代某一具体时期房地产价值的确定性。况且以不同的经济发展周期和房地产交易市场的行情，房地产的某一确定时间的价值及实现程度各不相同，因此，每一具体的贷款项目所面临的各种风险（包括市场风险、利率风险、估价风险、经营风险）程度也就各不相同。"（常永胜《中国房地产金融体系研究》经济科学出版社2001年8月第一版。）
1.城市化进程的加快是将来发展的大势所趋，随着大量农村居民向城市的迁移，农村尤其是边远落后地区的农村将处于一种衰退之中，或者说不是衰退，但其增长进程也必定是十分缓慢。在这种情况下，是无法指望农村住宅的价值升值的。
2.城市地价的增长迅猛，缘起于土地资源的极度稀缺和由此引致的国家对土地资源的严格管制。而农村的土地资源相对而言，显得较为宽裕，而宅基地的取得也较为容易，虽非无偿到手，却也花费代价不大。故农村住宅的价值远远小于城市住宅的价值。在城市中价值可达百万元或更高价的别墅、小洋楼，农村居民往往用二三十万元即可完全建造起来。房价便宜固然是好事，居住成本大为降低，却也使其作为养老保障的价值大大降低。
如目前杭州的房价已经达到一个比较高的价位，即使在许多专家和业内人士看来，都呈现为偏高。甚至有人说杭州的房地产市场已经出现了房产泡沫（理由是，杭州一套普通住宅的价格大大超过了普通家庭6年的收入总和，也就是大大超过了国际公认的警戒线）杭州的房地产市场后期的发展方向并不明朗，不确定性很大。但这一观点显然有一定的片面性。杭州的住房并非完全由杭州市的居民购买，来自香港、温州、上海的购买力已经占到了相当的比例，故此，这一六倍的比例对比，不应当是那杭州市居民的收入，同杭州市的房价做对比，而应当是细心剖析外来购买力占据的比重。
住房作为生活居住场所和投资品
住房作为一生活居住场所时，其提供生活居住的功用的价值为几何，是无法予以确切衡量的。这时可以用租住同等面积、设施、地段的房屋时，所需要缴付的租金标准，作为参照价值。或者说当该住宅准备用于出租时，而非继续居住时，所可能带来的租金收入为准。但是，现在是继续用于生活居住而非租出，从而就减少了这笔可能的收益。
住宅作为投资品时，要考虑投资成本、投资期间及投资收益的状况为如何。若某住宅于3年前购入时，支付的房价及相关税费为30万元，3年居住期间为房屋装修等共计用费为10万元，现售出的价款为50万元（已扣除售房应交纳的相关税费），计算该住宅的投资收益为50-30-10=10万元，投资收益率（年）为10万元/40万元÷3=8.33%。这里假设10万元装修费为购入房屋当时的一次性会出。如果再考虑3年居住期间的应得租金收益（或居住生活的消费收益），以每年可获取租金为2万元计，则投资收益率可高达16万/40万÷3=13.33%。应当是很高的。在住宅作为一种投资品时，一般而言，其期限不会很长，土地使用权期限的逐年减少，从而对房价的影响等，可近似地忽略不计。但当住房作为养老保障的一种工具时，就必须考虑到这一因素影响的真实存在，并对土地价值的波动发挥其真正的重大的影响。