反向抵押贷款支付方式选择的影响因素及现金流分析- -

反向抵押贷款通过将住房转化为养老期间的现金收益，可以扩大老年人的收入来源，提高其生活水平，也拓展了解决我国养老保障问题的视野，在我国人口老龄化加速、养老资源匮乏的今天，这种意义尤其明显。反向抵押贷款的设计要符合老年人的需要，其中支付方式是非常重要的一个方面，本文拟对国外反向抵押贷款中的主要支付方式予以介绍，并对影响支付方式选择的因素以及各种方式下的现金流进行分析，从而帮助老年人更好的选择符合自己需要的反向抵押贷款。

反向抵押贷款支付方式选择的影响因素及现金流分析

柴效武  吴会江

【摘要】反向抵押贷款通过将住房转化为养老期间的现金收益，可以扩大老年人的收入来源，提高其生活水平，也拓展了解决我国养老保障问题的视野，在我国人口老龄化加速、养老资源匮乏的今天，这种意义尤其明显。反向抵押贷款的设计要符合老年人的需要，其中支付方式是非常重要的一个方面，本文拟对国外反向抵押贷款中的主要支付方式予以介绍，并对影响支付方式选择的因素以及各种方式下的现金流进行分析，从而帮助老年人更好的选择符合自己需要的反向抵押贷款。

【关键词】反向抵押贷款   限期支付   终身支付   最高信用额度

反向抵押贷款是和传统的抵押贷款相对而言的，它是一种新型金融工具。在传统的抵押贷款中，借款人以自己的房产做抵押，按月向贷款人付款；而在反向抵押贷款中，借款人以自己拥有自主清晰产权的住房作为抵押，定期向金融机构取得主要用于养老用费的贷款，到期后以出售住房的收入或直接以该住房资产还贷。两者的现金流方向恰好相反，所以称之为"反向抵押贷款"。

反向抵押贷款的放贷对象是一部分老年人，这些老年人有自己的住房，却没有固定的收入，或者收入很低无法满足生活的需要，属于"房产富人，现金穷人"。根据反向抵押贷款的发源地——美国的数据，在住房与城市发展部（HUD）开展的房屋价值转换抵押贷款（HECM）计划、这个最受欢迎的反向抵押贷款中，借款人的平均年龄为76岁，平均收入$10,400，是所有拥有住房的老年人的平均收入的44％；借款人的房屋平均价值是$102,000，比所有老年房屋所有者的平均房屋价值高42％。通过反向抵押贷款，老年人可以支配的现金增加，从而可以更好的满足日常开销和其他支出如医疗费用、房屋维修费等。

反向抵押贷款最大的优点是可以让老人将房子的价值部分或全部变成流动的现金的同时，保留房屋的所有权。对于许多老人来说，这一点是极有吸引力的，因为自己的房屋可能承载了许许多多的家庭故事和个人意味，他们愿意为留在家里付出很大的代价。一般的反向抵押贷款在居住年限内或者老年人生存年限内不要求借款人还款，直到永久性搬迁、出售住房或死亡时贷款到期，然后用该住房归还贷款，包括本金和利息。

    反向抵押贷款从1960年就在美国出现了，但是因为缺乏反向抵押贷款保险和贷款二级市场，大规模开展受到了限制。直到1989年，美国联邦住房管理局（FHA）进入这个市场并推出其房屋转换抵押贷款（Home Equity Conversion Mortgage，简称HECM）之后，才得到稳定发展。住房与城市发展部开展房屋转换抵押贷款，并通过对符合HECM条款的贷款进行担保，推动了市场的扩张，这种扩张又随着联邦抵押贷款协会（Fannie Mae，又称房利美）进入二级市场购买政府担保的贷款进一步加剧。如今，反向抵押贷款已在美国日趋兴旺，在欧洲和一些亚洲国家如新加坡也已经得到开展。

反向抵押贷款根据其发放机构和贷款条款不同，可以分为许多种类，老年人可以在咨询机构的帮助下，选择最符合自己需要的贷款。和贷款发放机构签定贷款条约之后，就可以收到支付的款项。大部分时候人们都把反向抵押贷款看作是一种年金式的支付，即按月支付直到老年人去世为止。然而从实际开展情况来看，在不同的反向抵押贷款中，收到款项的方式、即支付方式也会有所不同。具体支付方式依贷款程序而定，一般来说借款人可以选择最符合自己需要的方式。根据美国开展的反向抵押贷款情况，支付方式通常有以下三种：

1．一次性支付

通过这种支付方式，借款人可以在贷款一开始就获得一大笔现金，用来满足巨额的开支，也可以用来进行投资，具有很大的灵活性。但是单纯的一次性支付方式并不受借款人的欢迎，因为反向抵押贷款的借款人都是老年人，而一般的老年人都不熟悉金融业务，没有能力将得到的现金进行有效的投资。此外，在其他方面都相同的情况下，单纯的一次性支付方式的利息费用是三种方式中最高的，因为这些一次性支付从一开始就计息，直到贷款到期。所以这种方式通常只对那些急需现金、并且数额较大者适用。

在一些反向抵押贷款中，这种一次性支付与年金保险结合起来使用，如美国私营机构提供的"财务自由计划"和加拿大最常见的"反向年金抵押贷款"。这些反向抵押贷款条约中通常包括一家保险公司，一次性支付的款项被用来购买保险公司的年金保险，然后由所购买的年金保险定期提供固定的付款额，一直到老人去世为止，即使老人搬出或者出售了其房屋也可以定期收到款项。但是这种贷款的成本也是很高的。

2．按月分期付款

如果借款人选择这种方式，就可以在借款期间按月收到固定额度的款项，这样一来借款人就可以拥有一个固定的收入来源，可以满足日常开支的需要。给定贷款限额、利率、贷款费用和老人的预期寿命，每月付款额就可以计算出来。这种方式又包括两种主要类型：

A．限期支付：在这种方式下，贷款人在一定时期内按月分期支付给借款人，这个期限通常为5-10年，借款人可以自己选择。到了这个固定时期的期末贷款到期，即使老人仍然在世，也无法继续得到支付，并且要对贷款进行偿还。不过从现在的反向抵押贷款来看，贷款到期后不一定要马上偿还，可以等到老人去世或出售房屋后再归还贷款，但是在此期间贷款将继续计息。

B． 终身支付：在这种方式下，贷款人要一直按月对借款人支付款项，直到贷款到期。贷款到期的条件是老人不再以自己的房子为主要居住地，也就是说直到其去世、永久搬出或将其出售为止。此时房屋将被出售用来偿还贷款，或者其继承人通过其他财产来偿还。

一般来说，贷款期限越长，每月收到的付款额就越少。终身支付方式的期限通常大于限期支付的期限，所以其收到的月付款额比限制支付方式少。此外，需要说明的一点就是，按月分期支付会受到通货膨胀的影响，因为在整个贷款期间月付款额固定不变，不会对通货膨胀进行调整，所以未来通货膨胀上升时，每月付款额的购买力其实是下降的。

3．最高信用额度

通过这种方式，借款人可以获得一定的信用额度，额度大小根据房屋价值、利率、贷款费用和老人的预期寿命来计算。借款人不一定要在贷款一开始就借款，何时借款、借款数额都由借款人自己决定，但是不能超过最高信用额度。在一些国家如加拿大的反向抵押贷款中，还规定了每年可以支取的最高限额。

与前两种方式相比，最高信用额度形式赋予了借款人很大的灵活性，他可以自己掌握借款的数量和时机，而且利息只根据实际借款额计提，可以使利息费用最小化。但是它不能提供固定的月付款，所以最适合于那些现金需求并不确定，只有在需要时才借款的老人。而且相当部分选择最高信用额度方式的人，目的仅仅是为了应付将来的紧急事件，随着人们老去，借款将越来越困难，所以这个信用额度事实上起到了一种保险的作用，他们得到的是对未来的心理上的安慰。

这三种支付方式各有其适用对象，从反向抵押贷款在美国的开展情况来看，采用最多的是最高贷款限额，在联邦住房管理局HECM贷款中，采用最高贷款限额的占68％，而限
期支付和终身支付方式总共只占12％。如下图所示：

        （数据来源：2000年5月联邦住房管理局HECM运行报告）

在实际应用中，大部分借款人都不会单纯采用上述某种支付方式，而是将这些方式结合起来使用，来满足人们多方面的需要，比如"一次性支付＋年金保险"、"按月分期付款＋一次性支付"、"按月分期付款＋最高贷款限额"等等。而且在反向抵押贷款产品中，一般都有数种支付方式可供借款人选择，以美国为例，常见的三种反向抵押贷款（FHA的HECM贷款、房利美的房屋保留计划、财务自由计划）以及各自提供的支付方式如下表所示：

反向抵押贷款旨在帮助老年人缓解资金的窘迫状况，提高其生活水平，但是不同的老年人所具备的客观条件不同，在选择反向抵押贷款时有不同的考虑。从国外的反向抵押贷款实际开展情况来看，采用最多的是最高信用额度的方式，但是其它两种基本支付方式以及这些方式的各种组合也有其独特的优点，仍然有其潜在市场。接下来我们对各种支付方式的现金流进行分析：

首先，假设借款人是理性的，通过反向抵押贷款实现效用最大化。在这里与效用相联系的主要是通过贷款得到的现金，所以可以简化为预期现金收入、即各期现金收入的贴现值总和的最大化。假设借款人在退休以后每月固定收入为 ，收入贴现值总和为 ，老人预期寿命为 ，利率为 。如果没有反向抵押贷款：

其中 为没有反向抵押贷款时收入的贴现值总和，收入来源只有每月固定的 ，没有其它收入来源。

通过反向抵押贷款，借款人可以将房屋的不动产价值变现，获得额外的收入，假设第t期的反向抵押贷款现金收入为 ，并且各期贷款都在期初支付，贷款期限为 ，则借款人收入贴现值总和为：

不同的支付方式产生不同的现金流，贴现值的总和也不一样：

1．一次性支付：

通过一次性支付，借款人将在贷款开始时获得所有的现金数量，但是在之后的整个贷款期间则没有现金收入。设借款人得到的一次性支付为 ，t>1时， ＝0，所有收入的贴现值之和为 ，则：