反向抵押贷款的引入可发挥功用- -
反向抵押贷款的引入我国，已经为越来越多的人员所关注。而这一新金融产品的引进,也确实能够为我国的养老保障问题，为国民经济的增长,为金融保险机构等带来众多的新的景象.是值得引起大家关注的.
柴效武
一、引入反向抵押贷款有利于健全社会保障体系
目前，我国60岁以上的人口约有1.3亿，超过总人口的10%，已经进入老龄化社会。妥善处理老年人的养老问题，对于维护社会稳定有很重要的意义。在我国现行的社会保障制度下，离退休人员的收入来源主要在基本养老保险金，保障水平低。随着城镇住房制度改革的不断深化，大多数老年城镇居民拥有自有住房，住房已经成为城镇老年居民的主要财产。引入反向抵押贷款保险业务，可以盘活沉淀在住房上的资金，产生连续不断并且稳定的现金收入，较大的提高老年城镇居民的收入水平。
（一）反向抵押贷款可促使家庭经济资源的有效利用和配置
大家于青壮年期用按揭贷款的方式购买住宅，60岁之前归还完全部贷款，取得该住宅的完全产权；到60岁退休时再出售该幢住宅用做养老，用住宅的余值供养自己的余生，这就不必在工作期间过多地考虑养老保险金的筹措问题。反向抵押贷款模式的推出，有利于更好地实现家庭资源的优化配置，实现个人家庭效用的最大化。家庭考虑养老问题，可以有多种选择，储蓄存款、参与社会保障或商业养老保险来积蓄资金，都是实现晚年养老的好办法。但又都需要在工作期间拿出相应部分的资金作为积蓄，而使之不能在家庭日常生活中正常发挥功用。或者为了积蓄养老资金，使家庭正常生活质量受到相当的降低。依靠反向抵押贷款，就可以促使家庭将较多的资金用于购置房屋，或者购置高质量、大面积的房屋，从而使居住生活质量大幅提高。
根据效用最大化理论，如图
1所示，我们假设老年人不投保反向抵押贷款，其可支配收入水平为
cc，它与效用无差异曲线相切与
e点，
e点是其在
cc预算约束下所能实现的最大福利水平。如果老年人投保，由于保险公司根据房产净值每月向投保人支付一定数量的现金，投保人可支配收入有较大增加，其收入水平由
cc向外移动到
c'c'，它与效用无差异曲线相切与
e'点，福利水平最大化点由
e外移到
e'点，显然，投保人的福利水平得到增进。事实也是如此，迈耶尔教授和库蒂教授在对美国约
300万低收入家庭做详细调查统计之后，得出结论，参与反向抵押贷款可以使老人的收入普遍增加
25%④，这是一个不小的数字，这能大大缓解养老资金不足的压力。
（二）开拓老年家庭理财新途径
老年家庭一般来说，由于收入来源渠道极其有限，比其他年龄阶段的家庭更应该注重理财，理财首先需要考虑的就是养老金的筹集问题。通过推行反向抵押贷款模式，老人可以将房屋这种"僵固的资产"激活，既可以进行融资变现增加收入，提高晚年的生活质量，又能在有生之年一直居住原房屋。这样既有钱花又有房子住，真正完全享受了自己所积累的财富，实际上是多了一种科学理财、享受晚年的选择。它可以有效增加老年居民的收入水平和支付能力，使他们在人生收入的低谷期，也得以开启业已形成的"房产金库"，将积蓄在房产上的巨大个人财富分期支用，以有效补偿老年生活；它可以有效解除老年人对晚年生活缺乏保障的担心，放心大胆地花钱消费，心情愉快地努力延长生命，能活多久，社会保障系统就会供养多久。它还可以有效保证老年人所需要的体面、尊严的生活；保证了社会弱势群体的生活安定，也就有力地保障了社会的稳定，同时又使家庭资源得到有效利用和配置，为养老问题的解决提供一种新的思路。
根据生命周期理论，人的一生可以分为两个阶段，工作阶段和退休阶段，个人一生的主要收入来自于工作阶段。在传统养老模式下，人们在工作阶段的收入，一般要通过各种形式预留部分以备将来养老之需，这必然要以牺牲工作期间的消费为代价。人们由于对未来收入及消费的不确定性预期，常常会节衣缩食，主动抑制消费，这对国民经济增长和居民生活水平的提高，都是不利的。反向抵押贷款的推出，正好能缓解这一状况。它能使人们对养老期间的收入预期，在相当的程度上确定化，养老资金来源也有了更多的保证。人们就不必在工作期间为大量预备养老金而极力抑制消费，最少是可以将这部分资金用于购买新房，改善生活居住水平。晚年再用这一住房来承担养老的功用。因此，居民消费水平将会得到相当程度的刺激⑤[1]。对此，同样可以用效用理论来加以分析，如图2所示，假设人的消费分为现期消费和未来消费，人们的现期收入为c1，如果不投保，必须将c2部分储蓄起来用于未来养老，假设银行利率为r，则c2的远期价值为c2（1＋r），e点是效用最大化均衡点。如果投保，假设每期收入为c3，则预算约束线绕c1点右旋到c1c3，e'点是均衡点，对应现期消费为c4，显然，现期消费增加了，增加额为c4 - c1+c2。
图1 HEPI增进福利水平 图2 HEPI促进现期消费（Δc＝c4 - c1+c2）
（三）反向抵押贷款倡导养老新理念，和谐家庭代际关系，倡导儿女的独立自强
反向抵押贷款模式中，成年人在中年时期就开始考虑养老问题，可以看作是养老理念理性化的一种表现，具有非常实用的价值和前瞻性意义。通过老年人出售自有住房，以增加养老资金的来源，提高老年人的生活质量，这种全新的视角也必将激发人们进一步拓展养老的新思路。家庭养老功能弱化的趋势是一个难以逆转的潮流，这就需要人们采取更适应时代发展的养老方式。而随着经济社会形势的发展和人们观念的变化，"反向抵押贷款"这一新的养老模式，是家庭养老决策制度的积极变迁。它将有可能成为家庭养老决策中的一个可选择方案，向各种家庭延续推广。老年社会保障体系会因此进一步发展完善，并带动相关老年事业的发展，减轻社会负担。
通过反向抵押贷款模式，老年人能得到一笔持续的养老年金，在经济方面可以不依靠子女，衣食起居方面也能完全自我支配。首先，老年人能有较为健康的心理；其次，老年人除了满足自己生活费用之外，还可以发展兴趣爱好，重温青春的旧梦。再次，不再完全依赖于子女的抚养，即可相对脱离来自子女的约束，同其他老人组成社团，过上群体社会。老人如失去伴侣后，也可自由选择住进养老院，减少孤独感。这将促使和谐的老年社会尽快出现，从而在较大程度上减少了老年社会存在的某些弊病。
据大量数据资料显示，我国
60岁及以上人口的主要收入来源是亲属提供（
51.09%），其次是劳动收入（
24.84%），再其次是离退休金（
15.82%），最后是社会保险和社会救济
⑥。老年人口的收入来源还主要是靠亲属资助及个人劳动收入，社会保障水平低下。而大量数据表明，随着独生子女政策的推行，家庭成员结构正发生着深刻的变化，我国将普遍出现"四二一"家庭成员构成。在这种人口倒金字塔的结构下，将来家庭赡养老人的义务将变得相当沉重。随着市场经济体制改革的深入，人们的生活方式、价值观念正发生着巨大转变，"子承父业"、"养儿防老"等传统思想观念逐步得到修正，子女继承父母房产的可能性大为减小，"养儿防老"模式已经不适应社会经济的发展。目前大力开办的商业保险养老和社会保障养老，因资金短缺而受到极大障碍。因此，随着人们对自有房产拥有的逐步增加和房产质量的改善，以房养老成为家庭养老决策的一个可选择方案，这构成了家庭养老决策制度的积极变迁。还有，反向抵押贷款模式有利于完善农村养老体制。由于种种原因，我国农村的社保养老体系尚未完全建立，老年社会保障的政策和措施还无法到位，农民的养老问题日益突出，还主要依赖于养儿防老这种传统模式。农民是一个庞大的阶层，农村具有最广大的市场。而原有的养老保险制度仅限于国有部门，社会化程度很低，且养老保险层次单一。农民大多有自己的住房。在人均收入还呈现低而不稳的前提下，用住房养老不失为一种解决农民养老问题的有效方法。
（四）反向抵押贷款是设防养老模式的实际应用
设防养老模式一般也称之为二级养老保险模式，主要是针对未来社会的不确定性的加大，而引致的惯有保险的风险性，提出被保险人本身采用自有财产通过合理渠道，使未来老年生活有所保障的养老思路。随着我国迅速走向老龄化社会，老年人养老的社会保障、家庭保障乃至自我保障事项业已日渐突出，形成严重的社会问题之一。社会养老保险基金运作面临的市场风险很大，保值增值功能较差，使老年人晚年依赖的经济来源随时遭遇贬损。新经济条件下的老年人必须具备设防养老思路，最有效的方法就是：将自有住房提前贴现，把这种流动性最差，然而又是家中价值最大的资产，变成一种持续稳定可靠的现金流，再依靠这种持续的现金流有效维持晚年生计。
二、引入反向抵押贷款有利于房地产业的发展
房产是人们的基本生活资料，价值量大，具有生活必需品和投资品的功能。引入反向抵押贷款之后，投保人可以继续享有住房使用权的情况下，将房产转化为现金，成为养老资金的重要来源，使房产具有融资和养老的功能。这就大大拓展了房产的原有功能，增强了居民购房的吸引力，有利于刺激居民的住房需求，促进房地产一级市场的发展。另一方面，投保人死亡后，保险公司要将住房出售或者出租，可以增加"二手房"供应量，有利于促进我国还不发达的"二手房"市场和住房租赁市场的发展。
反向抵押贷款的开办，将能对房地产市场起到刺激有效供求，刺激经济适用房的广泛需求等发挥较大影响。随着我国经济的强劲增长态势，房地产市场是蓬勃发展，多年来正处于一个快速发展的通道。但房价过高、供求结构失衡等问题也逐渐暴露出来，如经济适用房是供不应求，高价房却供给过剩，房产价格逐步抬高或畸高，大大超出普通市民的承受能力。从总体来看，全国商品住宅空置面积每年以1000多万平方米的速度在递增。住宅空置率水平较高，已处于空置危险期之内（国家统计局有关人士认为，我国目前比较合适的商品住宅空置率应在5%-14%之间；在14%-20%之间为空置危险区）。1999年末，全国商品房空置面积累计达9124万平方米，其中商品住宅6787万平方米，增长22.5%。
房地产业出现的有效需求不足。究其原因，一是绝大部分年轻人没有能力购房，即使依据按揭购房，条件也相当苛刻；二是有相当部分的老年人有多年的储蓄存款可用于购买房产，也很希望能在新房里度过幸福的晚年。但考虑到购买房产后会使大量资金沉淀化，养老即缺乏可靠的资金来源，故很少能随自己的心意选择购房。据不完全统计，我国目前居民存款已经达到10万亿元，其中40%左右是由60岁以上的老年人持有，比重相当可观。相关的资料是，日本国的个人储蓄额为1200万亿日元，其中600万亿日元（约合5万亿美元）归属60岁以上的老人所有。在全社会不同年龄阶层中，老人尽管是现金收入或完全失去或大为减少，无法同中青年一代的现金所得相比，但经过数十年的财产积累，拥有储蓄存款、养老保险金及房产等财富，则相对处于一个较大的比例。所以，如何想办法将众多老年人手中拥有的财富调动起来，对激活消费品市场，造就新的国民经济增长点，都是至关重要。
一般而言，老年人经过数十年的积累，手中都会积聚一笔可观的财产。国外的市场营销学的研究中，如何激发老年人购物消费的积极性，更是许多商家在精心思虑的话题。有关"银发市场"的研究也出现多多。我国显然也存在这一事项。目前，国家为刺激内需，增进经济的增长，采取了一系列的强有力举措。如积极扩张的财政政策等。房地产交易市场更是被视为刺激内需的重头戏。实际上，我国的许多老年人经过长期的积累，已拥有了相当的资产，但顾虑晚年养老问题，不敢去购房。而在反向抵押贷款模式下，将购房与养老有机的结合在一起，即可刺激老年人购房的积极性，有助于激活房地产市场，刺激对经济适用房的需求，为房地产业的良性循环创造条件。
房地产行业可以就保险公司拥有抵押权的房产，开发新的房屋经营业务。同时房屋在被赋予居住使用和"养老保障"的两重功能后，必将会极大的触动房市消费和房地产业的进一步发展。目前，我国城乡居民的储蓄存款总额，在2002年末，已经高达10万亿元，1年时间增长了1.3万亿元。居民的储蓄存款的用途中，据有关权威机构大量的调查数据显示，"为子女上大学做准备"、"准备买房"和"留做将来养老"者高居前三位。人们出于养老保障为目的的储蓄占据整个储蓄的比重在逐步上升，目前已经仅次于"子女教育"。据《文汇报》1999年3月10日公布的一项调查，我国除了子女教育外，养老成为居民储蓄的首要目的。再加上居民个人寿险养老金的缴纳，累计也达到数千亿元。两笔用于养老的款项合计1万多亿元。如果将"准备买房"和"留做将来养老"的资金融会打通，用钱买房，用房养老。那么，房地产交易市场又该呈现为何种发展势头呢？
据权威资料显示，房地产业的增长，可以带动建材、五金交化、冶金、家具制造共计50多个相关行业的发展。房地产业的迅猛增长，还是迅速实现我国城市化、产业化，提升城市品位，改善城市面貌，促进城乡经济增长的最好推进器。如考虑这一促成，并非是依赖成绩斐然却代价高昂的积极扩张的财政政策所推动，不必要国家冒着极大风险发放巨量国债所促成，而是来自家庭个人的资金，是完全依托市场化机制运作，就更应当认为以房养老模式的可贵之处，可称是功德无量的一件大好事。
本模式的推出，还将促进人们的消费意识和生活观念的发生重大转变。不仅老年人可以从容消费，中年人甚至青年人也会认为只要拥有一定价值的房产就可用于将来防老，剩余的钱就能大胆消费，从而扩大内需，拉动国民经济的发展。购建住房是人们一辈子的大事，自然是以年轻时代筹措最好，可以很好享用数十年。但鉴于我国的实际状况，居民家庭大多是最近几年来才有了较多的积蓄和收入增长，有了购建新房的期盼。推出"反向抵押贷款"的新模式后，老人手中的钱财有了购房和养老的双重用途，这必然会激发房地产交易市场，使相当多数老人加入购房大军之中。而房地产交易市场的激活，在我国目前积极推行住房商品化之时，是非常需要加以考虑的。
再则，反向抵押贷款模式有助于缩小养老储蓄金的规模。储金养老是可行的，但为增加未来的生活保障，居民就必须将大量的钱财用于储蓄或交纳保险金，这就必然会减少当期的生活消费。减缓消费，增加投资，强化保障是无可厚非，它是推进经济增长，保障社会稳定、公正的重要举措。但过多的积蓄保障，又必然对同期的生活消费以重大长期的影响
[2]。这又必然会使国家刺激内需的愿望落空。目前，我国是内需不旺，居民是顾虑重重，养老、住房、儿女上大学、医疗保健等等，都需要大量化钱，却又是有钱不敢化。当养老与住房的两重负担得以减轻，只有购房一个负担时，对刺激消费应当是大有好处的。
反向抵押贷款是以住房为投资的对象，刺激经济增长，激发房地产业及其他相关产业的较快增长，还能够预防通货膨胀的困扰，减弱人口老龄化对经济社会发展的影响。今日的老龄化趋向是愈益明显。货币养老时，老龄化是一个极大的威胁。预期存活寿命的持续增长，被称为"长寿风险"，使得社会保障基金是入不敷出，遭遇极大危机。比如，当人口的平均预期寿命为60岁时，人们正常工作的时间，同处于养老期的时间相比是很小，养老负担几乎不必加以考虑。当预期寿命延伸到75到80岁，或甚至更长时，人们有生之年的工作期同养老期相比较，后者就显得过大过高，养老负担就显得很重。住宅由于其附着地产价值的天然的增长性，则可以大大减缓老龄化到来之时的负面影响。起到较好的增值效果。
三、引入反向抵押贷款有利于促进保险业和基金业的发展
我国人口基数大，社会养老保险保障不足，商业养老市场十分巨大。反向抵押贷款针对拥有自己住宅的老年人，解决其养老问题，市场潜力可观，有望成为商业保险的一个新的增长点。另外，引入反向抵押贷款，还有益于拓宽保险资金的运用渠道，提高保险公司的风险管理水平。
我国的保险公司目前面临的一个共同的问题，就是保险资金出路狭窄，投资收益低下。其中原因既有受严格分业经营的政策限制，也与股市低糜、基金效益全面下滑有关。截至2002年年底，我国保险资金运用余额已达5799.3亿元，保险资金运用收益率则创下近年来的新低，仅为3.14%。保险资金的利用率，在国外基本上能达到90%，而在我国还不到50%，大量保险资金只好存储于效益低下的银行。据统计，1998年人保、平保和太保三大保险公司聚集保险资金的40%局限于银行存款。截止2001年底，中国人民保险公司的资金运用率还不足20%。中国人寿保险公司2000年的资产结构为：银行存款39.14%，国债34.87%，基金3.28%，不动产12.65%，其他资产10.26%。
保险公司将资金主要用于银行存款，固然是很安全，但却存在着较大的利率风险。利率的多次下调，使得这种投资结构远远不能满足保险资金保值增值的要求。据保监会主席吴定富透露，保险公司在1996-1998年开办的高收益的保险险种，将为保险公司带来高达500亿元的损失。所以，保险公司迫切需要开拓新的投资渠道，来提高投资收益，降低损失，保证赔付的可靠性。反向抵押贷款模式的开办，将为保险资金的运作，提供一个新的思路——即"以险养险"、"以老养老"、"以房养房"。保险公司可以利用自身优势，将保险资金用于反向抵押贷款，间接进入发展前途好，收益可靠稳定的房地产市场。
目前，保险公司及社会保障机构等，都积累了巨额资金，需要寻找较为可靠、收益稳定的出路。利用反向抵押贷款模式，将养老与房地产投资结合一起，向房地产投资应当是更为精妙。可为保险资金的多元化投资提供一条有效途径。它可以为保险公司每年收取的巨额保险金，寻找到一条安全、收益稳定的投资出路。在各种投资形式中，还有何种投资方式的收益，能够比房屋这种不动产的投资更为稳定可靠呢？保险公司承担起这一业务时，正可以将每年收取的大量养老金，用于支付购房养老款。两条现金流的一出一进，正是相得益彰。另外，保险公司开辟反向抵押贷款业务，可以大大扩充资本金，提高资产质量，增加新的利润增长点，培养自身抗风险能力，以应对国外大保险公司的挑战。
反向抵押贷款作为一种新的金融产品，本模式的推出，可为我国巨额的商业保险基金寻找安全可靠、收益稳定的投资出路。我国商业保险公司积聚了金额庞大的保险基金，其中大部分是以银行存款的形式持有，利息收益很低。为这部分基金寻找安全可靠、收益稳定的投资渠道，直接影响保险公司的盈亏。过去的保险公司一般用这笔基金进行股票或债券投资，目前资本市场很不景气，不仅投资收益很低，严重者还可能导致血本全无。反向抵押贷款模式的出现，商业保险公司可以参与其中，把闲置的保险基金投资于房地产领域，不仅能盘活资金，还可以获得高于一般市场利润率的收益。
金融机构介入反向抵押贷款模式，可以通过一系列运作，从而增加了一条重要的资金来源渠道，增强了金融机构的业务拓展能力和竞争能力。保险公司可借此开拓一种新保险业务，有利于我国保险公司适应国际化的需要，由单纯的小额投保、大额赔付，变为一部分保险是大额抵押、分期给付；它还可以使保险产品多元化，有利于我国保险公司适应国际化的需要，加快建成为现代金融企业。且城市房产的持续增值趋势，将会比其它险种更利于保险资产的改善和优化，带来的效益将是长远而持续。
反向抵押贷款模式推出后，可形成一种新的金融保险产品，并在此基础上衍生其他金融工具，形成一个系列的金融保险产品。这有利于行业间的联系，推动银证保投的一体化进程，使金融业从目前的分业经营向混业经营的模式演进。
反向抵押贷款能大大缓解政府的养老压力，减轻养老保险基金支出的负担。在现行的社会保障的养老模式下，养老保障部门是负担沉重。数据显示，从
1998年到
2001年，社会养老保险基金支出每年呈现为两位数增长，远远超出
GDP的增长。
1998年基本养老保险支出
1511.62亿元，比上年增长
20.9%，
1999年支出
1924.85亿元，同比增长
26.7%，
2000年增比仍然达到
11.7%，
2001年增速有所下降，但也在
10.7%⑧。目前我国正处在社会转型期，原有的养老保障制度被打破了，事实上也难以继续运转下去，而新的保障制度才开始建立，各方面制度建立尚不很建全，老年人退休后只能依靠固定而不够高的保险金生活，生活面临着很大的不确定性，给晚年养老带来很多不愉快。
同日美、西欧等经济发达国家不同的是，我国是"未富先老"。相关的经济物质的准备，不论是社会还是家庭个人，事实上都未能有充分的准备。今日养老金储备的缺口，据估计要高达3万亿元之多。在这种状况下，多方筹措养老金的来源渠道，开展技术创新、制度创新和观念创新，形成多种养老模式，就显得十分迫切而且必要。
养老是涉及到社会安全和稳定的大问题，政府必须加倍重视。反向抵押贷款对传统养老模式的改进是很有帮助的。它将每个家庭都具有的房产与养老结合起来，通过实行市场化的运作机制，就能有效地缓解这一状况，政府对此应该在政策上予以积极扶持。