柴效武 个人专栏

资源配置理论及在售房养老模式中的运用- -

                                      

资源配置理论是最近几年经济学界关注最多的。将其用于家庭养老资源的配置，以求对家庭个人养老资源的更好运用等，发挥更大的功用，是大家关心的。本文试图对这一理论做适度扩张，以求将每个家庭都拥有的住房资源与养老资源以有效的融会重组，使得同一住房资源既能充分发挥其生活居住场所的功用，又能发挥其作为养老保障的功用。对此的探讨应是很必要的。

资源配置理论及在售房养老模式中的运用

柴效武

内容摘要：资源配置理论是最近几年经济学界关注最多的。将其用于家庭养老资源的配置，以求对家庭个人养老资源的更好运用等，发挥更大的功用，是大家关心的。本文试图对这一理论做适度扩张，以求将每个家庭都拥有的住房资源与养老资源以有效的融会重组，使得同一住房资源既能充分发挥其生活居住场所的功用，又能发挥其作为养老保障的功用。对此的探讨应是很必要的。
作者介绍：柴效武，1953年出生于陕西延安，现为浙江大学经济学院教授，主要研究方向为住房养老保障，家庭经济，财务会计等
关键词：资源配置    售房养老  养老资源

一、家庭资源配置理论的解说

资源配置是目前经济学研究中最为引人注目，也得到很大进展。计划经济与市场经济的根本区别，正在于资源配置的机制与形式的差异。作为一个国家社会、企业单位乃至家庭个人，其理财的规模、内容及目标等，固然有很大的差异。但有一点相同的是，都要考虑如何将其所拥有的各项人力、物力与财力资源，通过某种机制与形式的安排，以求得到最优化配置，并使该资源的功用得到最大程度的发挥。
经济学大师加里·贝克尔在其经典著作《家庭经济分析》中指出，家庭是一个经济组织，这个组织运行的前提是拥有一定的人财物力资源；运行的特点则取决于家庭的规模、结构和所处生命周期阶段；运行的目标则是对家庭拥有各项资源的合理配置运作，以实现家人共同生活需要的最大限度的满足，实现家庭效用的最大化。

家庭拥有资源的优化配置，一般仅仅是指人们将一定时期内手中拥有的货币资源，向各方面功能活动需要给予预算分配，以实现经济利益的最大化。但这里所指的资源优化配置，还应当包括在一个长时期内，如家庭整个生命周期的活动过程中的不同阶段给予优化配置，或者更为长远的是，它不仅要考虑本人和本家庭的一生，还要考虑祖辈与后代儿孙的赡养抚养行为。这在现实生活中是大量存在。如果说前种资源优化配置的手段，只是劳动赚钱、购买花钱、消费预算、支出分配等常规性内容；后种资源优化配置的手段，则还包括融资投资、储蓄保险、购房贷款乃至售房养老等金融性活动，包括养儿防老、代际财富传递、遗产继承等非经济性内容。

面对长达一生的个人理财规划，家庭除考虑终生收入总额应达到目标，以保证终生消费目标的要求外，还必须考虑在个人生命周期的每一阶段的资金筹措及配置，以将其运作地尽量完美。既能充分满足各生命周期阶段对财力调度的需要，不致出现资金短缺或闲置；又能充分打好时间差，借助于储蓄存款、信用贷款、养老保险等现代化理财手段，以更有效地实现这一目标。同时还要能在长达数十年的期间里，货币时间价值将会发挥的作用，即因利率、物价上涨及生活用费标准升高等种种因素的影响。
家庭购房、养老再加子女抚养教育的资金筹措与配置，是需要耗费长期时日，且耗资巨多，并称为家庭的三大支出。一般而言，子女抚养教育是父母在子女年龄尚幼时即要大量筹措资金，预为准备；购建房屋及相应的室内装修、家具陈设用费，则需要通过长期的资金积累与调度安排，考虑一生的居住适意。为使所购买住房能在有生之年发挥出最大价值，自然是购建越早越好。倘若像目前大多数家庭出现的那样，工作劳累了一辈子，终于积聚了一笔钱财，等住房到手，安然享用时间不大，个人的大限之年已将到来。甚至像传说中的中国老太太那样，攒了一辈子钱财，终于在临死的前一天购买到心仪已久的住房，在新房只度过一晚上的幸福时光即宣告寿终正寝，也是很遗憾之事。
如将家庭对子女的抚养教育事项暂不予考虑，仅面对购房、养老这两大基本事项时，应当如何筹措所需要的巨额资金，这笔资金又应如何运用配置，即是一个很现实的问题，应予积极探讨以有效解决。家庭购房及房间装修陈设的十数万乃至数十万、上百万元花费，需要通过长期的资金积累与调度安排才可以得到实现。晚年退休后的养老费，据有关人士考证，如要维持一种像经济发达国家的人士认可的"体面而又有尊严"的生活，同样需要有十数万乃至数十万元。这种购房、养老行为对大额资金长期需求的特性，已成为家庭经济生活中的重大事项，并由此而影响到几乎是家庭从筹建（婚前经济物质筹措）、运行（结婚）、发展壮大（子女生育教育）、分裂解体（子女结婚成家并独立生活）到最终消亡（家庭解体）的整个周期阶段。这都要在工作之年预为筹措，依靠储蓄存款或养老保险来解决问题。这里要询问的是，依照我国目前的现实状况，如此之高的用费，有多大比例的家庭能够达到这一目标呢？是很显而易见的。

二、家庭养老资源融会配置的解说

养老资源是指养老事业的开办，或具体地说老年人的养老生活中，所需要配置运用耗费的各种资源。家庭养老资源则是指家庭养老活动的运行中，需要提供运用的各类资源及为此需要承担的代价。包括内容有：⑴适合老人生活居住特点和需要的住房、养老用品用具、设施的齐备；⑵老人每个月有稳定可靠的生活费收入（如社会保障金发放、储蓄存款、寿险养老、子女定期定额的馈赠等），用于日常生活养老；⑶老人手中能积蓄一笔余款用于可能出现的意外事件，如重病医疗及可能情况下的旅游观光等的财力准备。

随着老龄化社会的迅速到来，社会保障体系的不够健全，养老资金匮乏，难以应付日益增长的对养老金的需要，已经对我国的经济社会发展构成重大障碍。此时，除积极筹措养老资金，健全社会保障体系外，如能实行养老的观念、制度更新，转换养老思路，增加新的养老模式，通过某种新的机制与方式，在不降低居住和养老质量的状况下，将广大居民家庭有关购房、养老的繁重负担得以大幅度减轻，应当认为是更为重要之事。家庭对此必须予以特别关注。
生命周期理论要将个人一生取得的收入财富总额，在终生的支出消费生活中做合理配置，以使得个人总的价值效用达到最大化。个人拥有的财富，一是金融资产，一是房屋等不动产。住房是个人家庭拥有财富的最大内容。据美国有关资料统计，住房这种不动产的价值，通常可占据个人家庭全部财富总额的50%以上,在全部资产中占据比重是很高的，据米尔利斯于1990年对美国全部不动产财富的估价，其总价值高达61220亿美元，而据哈特泽尔于同期对同一指标的估价，其总价值则更高达87030亿美元。两者的估价差异度高达30%左右，这说明住宅资产的估价是多么地不易和不确定。[1]当然，家庭还会拥有书籍、衣物、家具用具、家用机械电器、车辆等实物资产，但这类资产每日都处于流动消耗之中，在家庭总财产中占据比例并不很大。尤其是老年期家庭因崇尚生活简单及大半生的消耗，各种非住房类的实物资产已是份额少、价值低，无法予以考虑。这就涉及到家庭个人拥有各项资源，尤其是其中最大分量的住房资源，在整个生活安排中做进一步优化配置的问题。
严格意义上说，家庭资源的优化配置中，收入本身并不能直接用于满足消费需要。它需要借助于支出购买、储蓄保险等手段，形成个人拥有的各项资源，不仅包括住宅、日用器具等实物资源，还包括储蓄存款、养老保险等金融资源，然后再通过物品购买来满足家庭生活消费的需要。这两种资源是可以通过某种机制发生形态转换的。金融资源可通过购买、建造转换为实物资源；实物资源也可通过出售、出租等，重新变形为金融资源。由此来看，家庭长期储蓄、财产积累的工具，不仅是货币金融储蓄与保险可用于晚年期养老，通过对住宅等不动产的实物积累同样可在晚年期达到这一目的。
住房占据了一个家庭的最主要财富。那么，由此可做出的一项有意义的推论，就是个人一生的收入在个人一生期的合理配置，也应当包括对收入的转化形式如住房等财富的合理配置。如果抛离开住房这最大财富，而只考虑收入及其转换形成的金融资产的合理配置，显然是个相当大的缺憾。售房养老模式的提出，正是基于这一考虑而产生，并由此而丰富和深化了生命周期理论。比如，不仅个人拥有的货币收入和金融资产可在一生中予以优化配置，住宅这种不动产也可以通过某种特殊机制，以求实现价值的流动和变现套现，从而同样实现在其个人一生中的优化配置。这一理论创新对家庭资源优化配置和生命周期不同阶段的调剂安排而言，是具有突破意义的。就此可以看出的是，将住房购置、居住到最终用于解决养老生活中的资金来源，对实现其养老保障功用具有重大意义。这就为我们更好地实现家庭资源尤其是养老资源的优化、融会配置等，提供了新的思路和理论依据。
将家庭资源的优化配置转移于对住宅资产的买进售出或租入租出，应当是很值得引起重视的内容。家庭也正通过对这一事项的精巧操作，而取得最大的经济利益，实现价值的保值增值。需要着重说明，这种金融资产与住宅资产的双向转换，并不像纸面上写来这样简单，而是涉及到太多内容和事项需要予以考虑。但这一基本思路是很值得给予注重的。
总之，从家庭资源的合理配置与效用最大化的目标着手，将住房、养老、资金筹措、运用配置，同家庭经济、金融理财和资源配置事项联结一起，实现住房与养老的最佳组合。作为家庭整个生命周期内不同阶段的整体资源配置的重要方面，是非常必要的。也是本文拟探讨的基本内容。
三、售房养老的设想
考虑地价增值和住宅生命周期与住户生命周期并不同步的特性，这里试图提出一种新的理财设想：如利用老年人拥有的房产在该老人身故后仍然可能遗留的巨大价值，通过一定的金融保险的模式和机制，将其提前变现套现，转换为一笔持续稳定可靠的现金流入，用来养度老人的余生。这一设想正可以称为"售房养老"[2]，以实现老人的自我养老，最少也可对社会、家庭减轻相当的养老负担，显然应当是一个明智的选择。如此，前文谈到人生的三大负担，养老负担即可在相当大的程度上予以减除。人们在有限的工作期间里，不必再花费很大精力考虑退休养老的资金筹措问题。而只要在中青年期尽量考虑筹措较多的资金用来购买房屋，并不妨使住房买得大一点，档次高一些，坐落地段好一些，并在临近退休时将住房贷款全部归还完毕。这是就可以在60岁退休时，通过某种融资变现的手段和机制，将所居住房屋的产权出售给某一特定机构，房屋的使用权则继续归由自己保留供晚年长期居住。实际居住年限正是该成员的尚可存活年限，到该成员寿终正寝时，再将该房屋的使用支配权，完全移交给该特定机构支配处理。这就是我们极力强调实施的售房养老行为。

提出售房养老的基本设想，正是考虑家庭生命周期与住宅生命周期的差异，依据个人家庭拥有资源在个人家庭的一生予以优化配置的理论，是家庭或个人将其拥有的各项资源，尤其是其中最重要的房产资源，在其整个生命周期的不同阶段给予优化配置的一种有效手段，并通过这一手段将其具备的功用发挥到淋漓尽致的结果。售房养老模式的推出，将把住房这种不动产通过一定的形式和机制实现了价值上的流动，以对家庭的养老保障事宜发挥相应功用。简单而言，就是"60岁前人养房，60岁后房养人"。大家在60岁之前，通过储蓄存款、按揭贷款的形式购买住宅，并在60岁之前还清房款，取得该住宅的全部产权。再在60岁退休养老之时，将该住宅的产权予以出售，依靠出售该住宅在自己死亡后的余值来养度自己的余生，达到养老保障的目的。

房产养老的设想，并非作者在此做随意杜撰，而是已经有了众多的专家学者对此发出大量呼吁。中房集团董事长孟晓苏博士近几年来多次撰文，呼吁我国开发房产反向抵押贷款寿险业务。他认为，据测算北京一个60岁的老人，住房面积100平方米，房屋八成新，经评估房屋现价50万元。按我国人均寿命男性为69岁计算（地区差异尚未计入），投保人的寿命计算基数为9年。9年后房屋折损和房屋与土地增值相互抵消不计。保险公司扣除预支贴现利息25％（按年息6％计算），按75％计算给付额约为37万元。再将预期给付额分摊到投保人的预期寿命中去，这位老人每年可以得到4万多元，每月可得到3000多元。[3]无可置疑，一个退休老人如果每月可以得到几千元的保险给付金，而且终生源源不断，其生活将得到极大的改善。[4]北京大学人口研究所的李涌平教授，则从理性的角度指出："住房消费，其实质是一种固定资产的投资，这种投资可以在老龄时成为养老的保证。目前有关住房改革和未来养老联系的研究已经开始，我们希望未来研究能和投资养老相结合，但我们更希望通过研究使相关的政策出台，以保证住房消费是一种有市场意义的固定资产投资" [5]。在美国更推行了反向抵押贷款这一专门针对老年人的房产养老的新做法，受到老人的热烈欢迎。我国民间社会也素有遗赠扶养的传统，实质上正有用房产养老的基本思想。

四、售房养老下的家庭资源配置
售房养老行为的出现与家庭拥有资源的优化配置是密切相关，它将家庭长期资本预算中的两大需求——住房购买同养老保障行为，利用一种时间差和价值的流动变换等，来构思精妙地达到这一目标。事实上，售房养老模式的得以提出，同资源配置理论的探讨有着密不可分的联系。并在现有资源拥有的状况下，通过一定的重新融会配置，使之能够发挥更为有效的结果。一般组织的家庭经济分析，对所涉及的资源配置行为，大多是对某一时期、某一项目的收入、支出、财产的运用，物品、劳务的购买，投资融资等行为，予以理财策划，以实现既定目标。这一点无疑是很为重要，也是家庭经济运营中需要细致策划安排的基本内容。但有关家庭长期生活安排的住房购置、养老保障，以及在这种长期安排中表现的资源优化配置、合理运营，是广大家庭更应予以积极关注的内容。
将金融资产这种个人财产，在个人一生的不同阶段中做合理配置运用，充分发挥效用是简单可行的。它借助于储蓄、贷款、保险、信托等各种金融工具，就可以顺利达到这一目的。而住宅这种实物财产，在个人家庭生活的一生中做合理配置，则有相当的难度。住房属于不动产，价值巨大且流动转换的时期长，交易变现颇为不易。以购买的形式，将巨量的货币资产转向住房这一实物资产，是大家都能想到并积极参与运做。甚至像我们谈到的中国老太太那样，为此耗用了毕生的精力。然而，用售房养老的形式，将住房这一实物资产通过出售、出租、出典、反向抵押贷款等形式，转化为货币资产用做晚年的养老事宜，则是大多数人员设想不到，即使想到了也囿于传统观念的阻碍，相关金融保险运做机制的缺欠而无法成行。这自然是非常可惜（美国银行界广泛推出的与售房养老相类似的反向抵押贷款，正为这一打算提供了实施的平台）。这一资源配置行为，完全脱离了一般谈到的经济主体对所拥有资源的短期安排，而表现为整个家庭生命周期中的长期规划，可认为是目前最为缺乏，也最为需要的资源配置行为。
住户对其拥有住宅的产权或使用权的永久性让渡（出售）或短时期的让渡（出租）中，得到了自己希望得到的收益，也付出对自己来说相对不大必要的相应代价，应是很合算的。如通常称道的"不动产富人，现金穷人"的老年人而言，其欠缺的是日常可用度养老的货币钱财。住宅是必要的，否则就只能是露宿街头。但当像通常看到的大多数状况那样，老人居住的住宅是面积大，功能全，价值昂贵，但却是"守着金饭碗讨饭吃"，日常生活需用的现金是异常缺乏。再如，老人的预期余存寿命只有十年八年，而居住住宅的可用年限尚有三二十年之久，远远超出老人可存活余命。老人死亡后该住宅的剩余可使用年限尽管也是一大笔财富，照样有经济利益（这里指居住收益）的流入，但对该老人来说，已经是完全不再需要，其实际效用就只能等于零。故此，老人将对拥有住宅的权利变更以变现套现，就完全符合自己利益需要。如老人晚年的养老生活，除住宅资产所产生的居住收益外，还需要吃穿用行、医疗保健、旅游观光、文娱体育等多方面生活。而这些生活需求的满足，显然不是住宅不动产可以产生，而必须依赖于持续不断的现金流入，这正是老人晚年养老生活最感缺乏的。售房养老模式在这里正起到一种"损有余，补不足"的功用，即减损住宅在面积过大、功能过于复杂、使用期长于余存寿命的"有余"，而将这一笔多余的居住收益，用价值提前变现套现的方式实现流动化，以形成整个养老期间的稳定可靠持续的现金流入，正好用来弥补现金短缺的"不足"。
这笔产权交易特定机构而言，情况则可能是正好相反。让出目前阶段自己对部分货币资产的所有权，来换得日后某一阶段将得到的对住宅不动产的所有权，正是一种不动产的投资行为，而且这种投资的预期收益也将会是很高的。整个社会正从这种不动产与货币的交易中实现资源的合理化配置，从而使得社会的总体效用大为增加。售房养老模式的推出，理论上完全行得通，操作上也有相当可行性。这一事项的具体探讨是非常细致复杂，涉及面众多而广泛，但对这一问题的探讨则是非常必要，很值得给予极大重视。
参考文献
1.Glower, Michel, Donald R. Haurin and Patric H. Hendershott (1997). "Selling Time and Selling Price: The Impact of Seller Motivation," unpublished paper, National Association of Home Builders.
2. Haurin, Donald (1988). "The Duration of Marketing Time of Residential Housing," AREUEA Journal, 16: 396-410.
3. 孟晓苏.建筑时报.建立"反向抵押贷款"的寿险服务.2000.9.18.新明日报.
4.柴效武、徐智龙《售房养老模式推行中"柠檬市场"分析》，《浙江金融》2003年7期。

5. 柴效武、余中国《售房养老模式运作的风险及防范》，《浙江社会科学》2003年7期。

6.李婕.建筑时报. "反向抵押贷款"，设计新型社会养老保障. 2002-9-13 

作者介绍：浙江大学经济学院教授  0571-87978403        chaixiaowu@163.com

- 作者： 柴效武 2004年12月27日, 星期一 19:52 加入博采