家庭住宅资产流动与转换的模式探讨- -
流动性是资产功用发挥的前提。资产只有在不断的流动中才能发挥其功用并实现价值的增值。住宅是家庭的最大财富，它作为一种不动产，其流动性很差或几乎不发生任何价值的流动。但家庭拥有资源的合理配置，以求对家庭经济生活的合理组织，正可以通过对住房的产权、使用权的某种形式的交易转让，达到一种货币资产与住宅不动产的较为方便的价值转换，从而实现资源优化配置、生活养老保障的目的。
家庭住宅资产流动与转换的模式探讨
柴效武
内容摘要：流动性是资产功用发挥的前提。资产只有在不断的流动中才能发挥其功用并实现价值的增值。住宅是家庭的最大财富，它作为一种不动产，其流动性很差或几乎不发生任何价值的流动。但家庭拥有资源的合理配置，以求对家庭经济生活的合理组织，正可以通过对住房的产权、使用权的某种形式的交易转让，达到一种货币资产与住宅不动产的较为方便的价值转换，从而实现资源优化配置、生活养老保障的目的。
关键词： 资产流动 住房养老 资源配置 两权分离
一、住宅资产流动化的问题提出
目前，有关住房资产的流动化问题，如一边是其基本功能，即是生活居住功能的充分发挥，一边是利用其派生功能即融资功能，来实现个人家庭资产流动化的目标。住宅资产流动化的实现，将会使人们手中拥有的最大的一笔财富——住房，实现最大限度的流动化，以满足在不同时期对资源配置享用的不同需要。售房养老的模式下，房地产将从一种超长期的耐用消费品，转化为一种具有相当流动性的资产。人们手中拥有的各种资产，若论其内容应当是很多的。但其中份额最重、数值最大，能够长期发挥功用的还只能是其中的住房资产。将这部分资产在价值上加以激活，能够自由流动后，就可以更好的实现资源的优化配置。
目的是将住宅这种不动产用于变现，提前实现并享有其价值，以得到个人拥有资源的合理配置，是很可行的。资产流动化是应当遵循的基本目标之一。通过对住宅资产的价值与使用介质转换、转让、出租、置换等，实现不动产价值流动化，提前变现和套现，以用于养老的目标。使个人资源得以在个人家庭的不同周期阶段，得以合理配置，效用发挥，更好地实现养老的目标。
二、住宅资产流动的解说
一般而言，不动产是指物质形体的不可移动，一经移动就会发生不同程度的实物损毁。但应指出的是，不动产的价值形态却又是在相当程度上可以实现流动的，住户因此可以随时随地地根据自己的需要，将其拥有住房的产权或使用权的转让、流动等，实现提前变现、套现之目标，最终在金融资产和住宅资产之间实现一种自由自主地流动。
资产流动理论的提出并实践运用，对企业经营是重要的，对个人家庭的生活消费同样很为需要。家用固定资产尤其是其中的住宅不动产，占据家庭全部资产的比重很高，其蕴含的价值是很大的，构成了一个家庭得以成立并实际履行其职能活动的重要前提。但这笔巨额的财富被长期占压在不动产上，这类资产所蕴涵的资金，又因积压沉淀而被"压死"，按照通常的观点来看，是无法流动的。这部分资产也就只能发挥其使用价值——生活居住场所的功能，而其变现、套现以实现价值流动，从而发挥更大功用的功能，则被忽视或完全无法发挥。难以参与家庭的经营运转，显然是很可惜的。为此就需要建立一种有关住宅不动产的价值流动机制，为其提供一个完全开放的交易市场，以顺利实现金融资产与住宅资产的互换与价值转移。而某些家庭虽然账面资产的价值颇高，而实际可参与日常生活营运的资金却很少。如何将这些不动产的价值，通过某种机制得以流动起来，使一个钱可发挥数个钱的功用，是很重要的。
住宅具有的特性，变现性，可抵押性、可担保、可出售、出租、出典。这诸多模式中，如何能够将所需要的钱财资源用于养老生活，又不影响其正常的生活居住。通过出售可以得到所需要的钱财用于日常生活，却因此会完全丧失对拥有住宅资产的产权和使用支配权。大家马上会想到，"房子买掉了，自己住那儿？"如何做到两全其美呢？出租拥有住宅的产权，但却在整个租期内丧失了对该项资产的使用权。不动产是指物质形体的不可移动，一经移动就会发生损毁。但其价值形态上却又是可以流动，随时随地地根据自己的需要，将其拥有住房的产权或使用权的转让、流动等，实现提前变现、套现之目标，最终在金融资产和住宅资产之间实现一种自由自主地流动。
资产的可抵押性，使其可通过贷款的方式取得相应的资金，也不会丧失对居住住宅的产权和使用支配权。可以说，是较好的得到了两大目标的兼顾，是较好的模式。但存在问题是无法实现规范化、制度化、大规模的不动产变现养老的结果。售房养老就应当认为是很好的办法。
住宅的不动产价值流动化，在美国的人员生活居住是高度流动化的，人们不会永久性地居住于一幢住宅，安土重迁的观念并非像中国这样浓厚（中国的这一观念也在发生极大的改变）。人员的工作生活环境发生了较多的流动，据资料估计，每年我国约有3000万劳动者有流动变换职业、单位、工作、生活环境。这种流动尤其是跨地域的流动，必将带来居住方式的流动。不动产价值流动化，在这一情景下，已是非常有必要。
三、住宅资产价值流动的方式
住宅资产流动的各种模式中，有出售、出租、售后回租和资产置换等多种模式。它都可通过对住宅不动产的价值变现套现机制，使住宅资产得以流动。以下逐一而述：
1.住房出售，这是最彻底、完全的变现模式，房屋产权的出售，使该房屋的价值得以一次性收回。出售有一次性完全出售，有养老保险式出售，出售的对象有：（1）任何组织或个人；（2）特设机构；（3）自己的儿女。出售大房再购入小房等，都可以达到这一目的。但在房产拥有人还希望继续拥有该房屋的使用权的同时，仅仅出售显然不能同时满足这两种需求。出售是完全让度住房的产权，来获取一笔货币资金。在家庭有多余住房，或将住房作为一种投资项目时，经常使用。售房养老模式下的住房出售，则同普通的住房出售，有显著不同的含义，且因其在获取售房价款的同时，仍能保留住房的长期的使用支配权，更见到其优越所在。（售房养老的特别说明）
2.住房出租。将住房的长期或短期的使用权对外出租，以换取持久、稳定的租金收入。这笔收入即可用来养老。出租是用住房的一定时期的使用权的出让，从而换来同一时期的一定额度的租金收益，同时又能够长期保留该住房的产权。如居住住宅的价值高，面积大，地段好，颇有升值潜力，如将该住宅完全出售，颇有不合算之感。此时可将该住宅对外出租，自己则用所得租金收入，另租住小面积、低租金的住房，余款用于生活用费开销。出租有全部住房出租或部分住房出租。出租大房再入租小房，
3.部分住房使用权的出租。家中住房面积较大时，可以用此方式来招租房客，获取房租收入。缺陷是家庭对外是一个私密性单位，现因外人的介入，对公用水、电、卫生、煤气等设施的使用和费用分摊等，就会产生相当的争执，家庭的隐私也会被曝光。
4.住房出典。出典的融资功能最为明显，住房的产权仍然得到保留，只是用住宅的若干期间的使用权的转移，取得相同期间等额资金的使用权的融入。出典的现象发生较少。将整幢房屋对外出典，一次性收回房屋的价款（在多数的情况下，出典收到的价款会小于房价）。但出典的缺陷有二，一是由此丧失了对该幢房屋一定时期的使用权，需要另外寻觅房屋居住；二是典出房屋后得到了一笔巨款，而这笔款项并不为日常生活消费所必需，事实上也不需要这么多。同时典期满后，出典人又需要筹措同样的一笔巨款将原典出房屋赎回。这对老年人的养老行为而言，显然是很不合适的。家庭若希望筹措一大笔资金用于投资，且该投资项目的预期收益又非常看好时，完全可以凭借该住房的产权办理抵押贷款，而不必先寻找合适的对象出典。出典这一融资行为，是传统社会金融业和房地产交易很不发达时的产物，时至今日已经完全失去了其存在的价值，而为更好的方式所替代。
5.按揭。这一融资的功能较为明显，且是很普遍存在，也被作为在购买住宅资金短缺时的一种积极有效的融资方式。这种方式可以在购房资金尚不充足时，提前取得购房入住的权利。
6.抵押担保。家庭生活中临时需要较大笔资金时，以住房的产权作为抵押的担保，以取得所需要的资金。住房的融资功能的实现中，抵押担保等都是较好形式，
7.购后出租。住宅购进后，将其用于出租，每月收取租金用以支付按揭贷款，待若干年后该住宅的按揭贷款全部还清时，住宅产权即可完全归自己所有。当然，这一方式是大家较为熟悉，并运用较多的。
如上各种模式中，出典因其有相当的局限性，而运用极少。出售、出租则适用的情形不同，并不同于完全的融资。
四、住宅不动产与货币资产价值的转换
比如，大家在中青年时代，用金融资产通过购买的形式形成了家庭的住宅资产用于居住，到老年期再经过对住房出售的办法，将其重新地回到金融资产，用这一金融资产来承担养老的功用。通过这一资产的价值与形式的有机的转换，就可以使同样的资产，在家庭经济生活中发挥最大的效用。
目前的家庭拥有资源的优化配置中，大家关注最多的还只是它作为一种消费品的优化配置，如家庭生活用具、设备的购买，如何使得投入小而产出大，提高消费生活的效用和质量档次。现在，人们将这一关注又扩展到投资中来，即通过股票、债券乃至其它集邮、古玩字画的买进卖出，实现价值上的增加，取得投资效益。而投资观念的盛行，使得人们将送子女受教育，尤其是高等教育，也视为一种投资品。这都是家庭资源配置观念的转变。从物力资本的投资获益，转化为人力资本技能增进的投资。
住宅不动产与货币资产的这种价值转换，比如，人们可以用货币来购买住宅，也可以将购进的住宅重新予以出售，使不动产的价值又重新回到货币资产上来。为此需要有一个健全、灵活且交易成本低、进出障碍小或完全无障碍的房地产的交易市场。我国的房地产交易还主要地局限于新建住房的交易，"二手房"的交易表现地还很少。这说明大家购置住宅，大多数是为着在其中生活居住，且要居住终生，乃至于传承给后代的。真正地将住宅视为一种投资品、一种保障手段的行为还非常少。而将拥有资源从货币资产与住宅资产的这种转换（不仅是单向的买进的转换，还包括反向的售出的转换），视为个人拥有资源的一种优化配置的手段，财富保值增值手段的人员还很少。
将家庭资源优化配置的内容转移于对住宅资产的买进售出或租入租出，是一个很值得引起重视的全新内容。这一资产转换的具体操作上，可设想的基本思路是，当住宅资产价值偏低，预期将来有较大升值潜力时，投入货币资产购买住宅作为投资品，俟价格上涨后再行出售。希望借此投资，但手中货币又严重不足或因此使得投资规模显得过于狭小时，则可申请按揭贷款来购买住宅。家庭正通过这一事项的操作，而取得最大的经济利益，实现价值保值增值的目标。当然，需要着重说明的是，这种金融资产与住宅资产的双向转换，并不像纸面上写来这样简单，而是涉及到太多的内容和事项需要予以考虑。但这一基本思路显然是很值得给予注重的。
住户对其拥有住宅的永久性的产权让渡（出售），或一定时期的使用权让渡（出租或售后回租等），通过这种变更，住户得到了自己希望得到的收益，同时也付出了相应的代价。这时就需要考虑的是对这种收益与代价加以比较。应当说明的是，人们在不同时代里，对住房的使用价值与价值，或者说对住房的产权与使用权的关注程度，是不同的。
中青年时代里，人们需要有住宅以实现其成家立业之目标，要有住宅来实现可能情况下的投资赢利、融资筹资的功用，住房的效用是很高的。大家要花费极高的代价去追求这一目标。不仅要取得住房的使用权，通过租房的形式即可以达到这一结果；而且更看重的是住房的产权，这就必须采用购买的办法。需要用金融资产的积累来购置住宅。人们在老年退休养老期，住房固然是非常重要，但大家更需要的是发挥住房的使用价值，对其产权的拥有与否并非特别看重。如能够得到一笔稳固可靠的现金长期流入，更甚于住宅不动产，又可以将其所拥有的住宅、资产，通过套现变现而转换为金融资产。
如对通常称道的"不动产富人，现金穷人"的老年人而言，其欠缺的是日常可以用度养老的货币钱财，解决养老的资金来源渠道。住宅对其来说也是必要的，否则就只能是露宿街头。但当像通常可以看到的大多数的状况那样，老人的预期生存寿命只有十年八年了，而住宅的可用年限尚有三二十年之久。老人死亡后该住宅的剩余可使用年限，尽管也是一大笔财富，但对该老人来说，其实际效用则几乎等于零。故此，老人的这种对拥有住宅的权利变更以变现套现，是完全符合自己的利益需要的。而作为这笔产权交易对方的特定机构而言，情况则可能是相反。让出目前阶段自己对部分货币资产的所有权，来换得在日后某一阶段将得到的对住宅不动产的所有权，正是一种不动产的投资行为，而且这种投资的预期收益也将会是很高的。整个社会也正从这种不动产与货币的交易中实现了资源的合理化配置，从而使得社会总体效用大为增加。
金融资产与住宅资产的形式转换中，因其价值大，期限长，价值波动等，而颇费周折。人们购买数十万元乃至上百万元的住宅，或将该住宅重新予以售出等，绝非像购买食品、玩具等那样的轻而易举又随心所欲。但附加于此种交易转让行为之上的一切外来事项，如税费缴纳、信息寻找、方案选择、产权变更登记等内容，绝不应将其变得过于复杂，成本费用过于加大，使得大量的交易费用穿插其间，加大这一交易难度和成本，影响社会、个人拥有资源的优化配置。
住宅价值得以最大程度的发挥，需要将住宅这种不动产通过一定的机制创新，得以实现价值的流动。只有不断地处于流动过程中，住宅实物资产与货币金融资产的相互间转换，才能顺利、低成本的进行。在这种相互间的转换过程中，即住宅的购售、租赁等的行为中，体现了最大的资源合理配置的机制与创新，从而满足不同层次、不同要求、不同年龄特点、状况的人员，对住宅和货币的不同的需求的满足。
五、住宅资产流动需要具备的环境
这种价值的流动及其表现形态的转换，应当如何进行？又需要有何种环境、机制及工具呢？就是需要予以深入探讨的。1.房地产交易市场的是否完善；2.房地产交易的工具创新，能否使其满足交易行为发生的种种需要；3.交易的政策、法律环境是否足够，是否能够得到最大的政策、法律的支持而非阻碍；4.是否有适合的交易的金融工具和产品，如尚不具备这一条件时，能否组织对相关工具及产品的创新并顺利推广运用；5.大众、金融保险部门、房地产部门以及政府对此事项的参与态度是否积极、意识观念是否已经达到较高的程度，能够也愿意为此承担相应的风险和责任，同时也取得相当的利益。住房资产证券化的形式是可以加以考虑的，以实现房产价值的真正得到流动，并大大降低流动中的成本。
目前我国的房地产交易市场，雏形已基本形成，还不很完备。但交易的内容也仅限于住宅开发与销售行为，近几年来二手房交易、住房银行也形成一定规模。但人们参与这一交易，主要是为的取得住房或借此实现投资收益。围绕住房作为一种养老保障手段，为达此目标而发生住房交易、租售的行为，还尚未发生。这需要扩大房地产交易市场的规模，增加新的业务品种的开发。房地产交易市场的交易目的：1. 将住房作为一种居住品，通过购买或租赁，取得所需要的住房，不经是新开发住房还是二手旧房；、2.将住房作为一种经营投资品，借经营开发房地产或购进并再出售房地产，以谋取经济物质上的收益；3.将住房作为一种养老保障，通过住房的出售、出租等，实现其价值上的流动化，达到养老保障的目的。
房地产交易市场的完善，需要有相关信息的完善与具备。但目前的交易行为中，尤其是旧房出售出租中的不完全信息、不对称行为，还表现地很多欺诈现象、以次充好、缺斤少两现象也比比皆是。房地产交易实现不动产价值的流动化，除了实物的产权、使用权的流动外，还有重要的价值上的流动，变现套现融资投资等种种事项。
房地产交易市场必须大力发展，为此提供众多的服务窗口和交易平台，通过这种有效地低成本的交易转让机制，将为住房养老模式的实现给予强有力的保证；还可以借此发现价值（通过众多的交易行为及之间的集合定价模式，寻找到大多数人较为认同的价格作为其交易价格）；可借此减弱房地产投资的风险，加速住房这种不动产的价值流动化。将来大家购买住宅，可能购买的是其完全永久性的产权，或只是其永久性的使用权（长期租入），或是其一定时期的使用权（如旅馆、酒店式的招租服务、分时制产权等）。将众多的闲置房屋通过一定形式的运作，产权、使用权的转换，实现交易双方的共赢互动机制。