柴效武 个人专栏

售房养老模式 研究框架- -

                                      

住宅购建与晚年养老用费保障，是现代家庭长期预算安排的基本内容，需要资金多多，形成家庭的重大经济负担。为解脱家庭的经济负担。经对房地产金融、社会保障、养老保险及制度经济学理论的若干思想与方法的融汇综合考虑，设想建立一种新的养老保障模式——住房养老模式。
售房养老模式 研究框架
浙江大学经济学院  柴效武（教授）
 
一、基本思路。住宅购建与晚年养老用费保障，是现代家庭长期预算安排的基本内容，需要资金多多，形成家庭的重大经济负担。为解脱家庭的经济负担。经对房地产金融、社会保障、养老保险及制度经济学理论的若干思想与方法的融汇综合考虑，设想建立一种新的养老保障模式——住房养老模式。
住房养老是一种特别的融资保险形式，是老年人动用所居住住宅的余值，通过某种机制将其提前变现，以养活自己的余生。本模式的基本思路是：1、各家庭于中年期通过按揭贷款购买住房并还清全部贷款本息；2、家庭于退休期伊始将该住房的产权，通过某种融资变现的手段和机制，出售与某特定机构（如保险部门或专设机构），使用权则继续归自己保留并长期居住。住房出售价款也由保险部门在该家庭成员尚存活期间，分期支付作为该家庭的晚年养老用费。3、该家庭成员寿终正寝时，再将住房支配权交该保险部门拍卖处理，用出售款项弥补前期支付款，并取得一定投资收益。
本模式将住房购建与养老保险两大行为，借助于构思精巧的金融保险手段，达成一种有机综合并融为一体。以期能利用住宅与住户生命周期阶段的差异，利用住宅价值增值和流动、套现的特性，通过售房养老的方式，用住宅的余值来养度住户成员的晚年余生，从而大大减轻乃至消除了其中年期的养老保险负担。
二、社会背景。本养老模式预期将有广阔市场前景和社会需求，具有重大理论意义和可操作性。理由：①住房商品化，居者有其屋，今日已得到基本实现，为家庭借此养老奠定了物质基础；②独生子女政策的后果将加快体现，老龄化社会快速到来，"四二一家庭"将有大量出现，我国"未富先老"，晚年养老用资的准备，已是非常现实，家庭对此将有广泛需要；③核算意识、理财观念深入人心，本养老模式对资源优化配置的特性，能够得到广大家庭的共鸣；④经济意识、利己行为已深入家庭内部，传统代际间的凝聚力大为减弱，养儿防老已非现实，自我养老保障既为必要，也切实可行；⑤社会保障制度不够健全，资金缺口大，尚不能完全担当全社会养老的重任。考虑如上现实状况，售房养老不仅必要，且属可行，在相当程度上可称必须。

三、依据理论。本模式的理论依据是生命周期理论、资产流动与证券化理论、住房养老保障理论、代际财富传递理论及其他相关理论。生命周期理论认为，个人一生取得的的收入财富总额，应当在一生的支出消费生活中做合理配置，以使得一生总的价值效用达到最大化。本模式可实现个人拥有资源在其一生的合理配置与妥善安排，实现住宅资产与金融资产在个人一生期间的合理配置与价值转换。个人在青年时用按揭的方式购买住房，中年期逐步归还购房贷款。退休时为实现养老的目的再出售住房，并将全部住房资产的价值逐步变现，作为晚年期的养老用资。

本模式的口号是"60岁前人养房，60岁后房养人"。

四、理论意义。1、售房养老模式涉及到房地产经济、社会保障、金融保险、制度经济学乃至社会学的若干理论与思想方法，是对这些相关理论以"售房养老"为纽结的重新组合与融汇。本模式研究可以深化和丰富这些相关理论。2、售房养老模式的构筑，涉及住宅资产的价值评估、预期存活寿命的精算与大数定理，涉及巨额购房养老资金的筹措、营运及投资管理；还需考虑特定机构的抉择，各方利益当事人的关系处理，国家相关法律政策、规章制度的构建等多方面内容。将为丰富深化相关理论提供大量素材。3、本模式将金融、保险、投资等不同工具手段相联接并有机融会，可形成新的金融保险产品，实现金融保险工具创新，突破目前严格的分业经营体制，并推动银证保一体化与混业经营在我国的实现。

五、实际意义。（1）老年人出售自有住房以养老，有效解决养老资金来源，减轻家庭养老负担，有利于调节家庭经济生活，为家庭拥有资源的优化配置提供一种新的思路。（2）将养老保险、社会保障与购房养老相结合，为巨额保险资金寻找到安全、收益稳定可靠的投资出路。（3）激活房地产交易市场，刺激内需，增强中老年人购建住宅、晚年幸福生活的积极性，增加国民经济的新的增长点，形成国民经济增长的新动力。（4）倡导儿女独立自强，老人自我保障，减轻老人和儿女的养老负担，组建适应市场经济体制的新型代际关系。（5）减轻家庭的养老负担，为国家、社会与家庭解决养老保障问题，开拓一条有益可行的思路，发挥住房除生活居住场所，投资手段而外的养老保障工具的第三大功能。
养老保险金随着每期的收缴而数额日益庞大，必然要为这笔钱寻找稳妥可靠的投资之路。将其投资于房地产项目，比投资于实业、股票债券更为合适，也更符合养老金筹措的本意，达到一种保险资金"从养老中来，到养老中去"的新型循环机制。
六、研究内容。1、售房养老相关的法律、政策的研究思考，制度及制度要素的精心设计，以增强模式的可操作性和确立相关的法规保障，并寻求国家财税金融政策的激励。2、特定机构的定位、属性明晰，如是企业盈利组织或非盈利的事业单位；如机构运作机制是完全依托市场机制，还是融入福利保障因素。3、利率、物价涨跌的现状及预期变动趋向的探析，对售房养老行为的影响。4、住房购售双方因事项的长期性及信息不对称、逆选择、道德公害行为而可能引发的极高的不确定性和风险，对不确定性的明晰与风险的防范。5、住宅资产的价值确定，确定方法及经济社会家庭因素影响；房款即养老金的发放，发放办法及影响因素分析。6、售房养老的运作机制、模式的现金流量、资金筹措运营、财务状况及指标分析，养老期间发放住房价款的价值与期满收回住房资产的实际价值的盈亏比较。7、售房养老合约执行中，可能发生的违约及违约的防范及协调处理机制。预期寿命与实际存活寿命的差异及风险承担机制。
七、研究重点。1、售房养老基本模式的可操作性、经济合理性的比较分析；2、养老人预期寿命与实际存活寿命的差异及对购售房盈亏的影响，盈亏应归谁享有支配；3、售房养老制度设计与合约要素的明晰；4、售房养老与遗赠扶养、售后回租的对比，特性及优越性、缺陷的分析；5、利率、物价变动率的现状及预期变动趋向、影响因素的分析；6、信息不对称、逆选择、道德公害行为的出现，风险防范与承担机制。以上重点内容中，凡涉及到模型确立、博奕形成、数据预测、前景预期的事项，即为本课题研究的难点。
八、国内外相关研究状况。经过我们对国内外相关资料文献的广泛搜索，有关售房养老的专门研究尚未出现，类似做法尚未产生。但有关房地产金融、房地产抵押贷款、资产证券化，社会保障、养老保险运营模式、投资机理，金融投资融资、保险精算，信息不对称、交易费用、产权、风险防范的研究，则是层出不穷，资料文献众多。这需要我们将上述各种理论与方法做有机融汇、综合与加工，构建有关住房养老的基本理论与营运方法。遗赠扶养、五保户在我国传统社会有较多出现；美国推出反抵押贷款和反年金抵押贷款，对本模式建立有直接帮助。现代融资理论中，售后回租也备受注重。它们同售房养老都有一定的联系性。这一研究成果也将在本课题中予以反映。
九、研究方法。本课题准备采用三大研究方法：

一、1、理论分析。通过翔实的统计资料佐证，用逻辑推理、归纳演绎的方法，探求本模式的基本理论，并用逻辑推理的方式加以实证检验，。2、模型与计量分析，即根据理论分析的成果，考虑售房养老模式营运中涉及的因素变化、数据资料，采用计量经济工具和模型建立，验证各变量之间的关系，并说明模型的含义，并且用于检验决策、模式的可行性。3、社会家庭调查，深入城市家庭、金融保险、社会保障及房地产开发等各专门机构，调查各机构、人员对此模式的反响及意愿，听取他们对此的意见和建议，充实我们的思想和操作建议，并构筑设定应当有的相关制度设计和法规监管举措。

十、具体操作。本模式运作中需要做的内容有：1、房产价值的评估，产权确认，评估的有关思想技术与方法；2.预期寿命的确定，尚可存活年限的确认。确定的方法及依据；3、每期应支付房屋价款即养老款项的计算。如上三个方面可能出现的特殊事项，及应当采取的对策。如违约问题、风险防范问题，房地产的价值评估及价值的趋向涨跌问题，利率的升降预期，物价的变动，城市规划，房屋的拆迁事项。签约后的反悔、违约问题。伦理道德中的风险问题。

适应售房养老的家庭，可考虑暂时局限于：拥有自有住宅，经济物质状况中等，不同子女共同居住的大中城市的老年夫妇家庭。首先可选择若干经济发达、有活力、居民收入水平高、观念创新的沿海大城市，如京、沪、杭、穗、深等给予试点，积累经验。

本模式研究涉及到房地产、金融保险、社会保障三大领域内容，需要以金融保险部门（尤其是保险机构）为中介，连接房地产部门、社会保障部门共同操作。还需要财政部门的税费减免等政策优惠。

十一、运行风险：①支付风险，特设机构每期需要大量支付现金的资金的源源不断供应，能否得到保障。②变现风险，到期收回房产的市场变现，价值能否回收并有利可图。③利率风险，利率的预期变动状况。④政策风险，国家未来的住宅政策的变化，70年土地权属变动风险。⑤城市规划风险，规划设计变更，住宅拆迁等。⑥信用道德风险，信息不完全、不对称行为、逆选择、败德行为的出现与监控。⑦购买力风险，未来房地产交易市场的变化，房价走势的升跌。⑧预期寿命风险，实际存活寿命超出预期存活寿命。
十二、我们已经做的工作：1.组建了依托浙江大学经济学院，以柴效武教授为首，包括教师、研究生的核心层研究队伍；2.联络了有关金融保险部门、社会保障部门、城建部门、房地产业，并取得大力支持；3.组织翻译了国外反抵押贷款的有关资料文献，查阅了国内的相关资料数据（国内对此问题的研究尚未能出现）；4.组织了相关社会家庭调查，取得较多的第一手资料；5.构架了住房养老模式研究的基本框架，形成基本的思想体系，撰写了约70万字的研究性文章（正在陆续送出发表），已经发表相关论文18篇。
我们将要做的工作：1.以上所做工作的继续深入开展，尤其是国外资料翻译、社会家庭调查、研究内容深化、队伍扩大；2.通过新闻媒介积极宣传本住房养老模式，推动社会都来关心这一事项；3.深化研究，尽快形成数十篇高质量的论文，并出版专著；4.寻求政府部门、金融保险部门及其他相关部门的合作支持，共同对此模式做深化研究，探讨其实践操作的可行性；5.寻求相关部门的科研立项和经费资助。
我们希望得到你的大力支持和协助，共同将这件事作好！
 
 

- 作者： 柴效武 2004年12月27日, 星期一 19:49 加入博采