房产养老模式研究的基本框架——养老保险的新视角- -
美国金融业界就养老保险存在的问题，创造出住房反抵押贷款这一金融工具，保险业界也认为把保险基金投入到不动产行业是较为安全的投资渠道。针对国外这一理论现象，结合我国实际的经济环境，这里提出外延大于前两种金融工具但是实质相同的房产养老模式，并从以下四个方面对其基本框架作出简要的阐述。
房产养老模式研究的基本框架——养老保险的新视角
柴 效 武
[摘要]美国金融业界就养老保险存在的问题，创造出住房反抵押贷款这一金融工具，保险业界也认为把保险基金投入到不动产行业是较为安全的投资渠道。针对国外这一理论现象，结合我国实际的经济环境，这里提出外延大于前两种金融工具但是实质相同的房产养老模式，并从以下四个方面对其基本框架作出简要的阐述。
[关键词] 房产养老 养老保障 生命周期 资产流动性
一、房产养老模式的基本思路
基于家庭长期资本预算和资源优化配置的角度予以评析，家庭一般都要面对五大基本支出项目：即日常生活支出、结婚成家、购买住房、子女抚养和教育和养老保障。日常生活支出一般呈现为经常和均衡发生，可以较好地同各期收入进行配比，理财规划能妥善安排。其他四大类支出则因涉及金额巨大，受益时期长，不仅要考虑这些款项的耗费与分摊，更重要的是考虑资金的来源筹措及与各类支出间的关系。结婚、子女抚养教育及晚年期养老是一种纯消费支出，支出金额大小，会直接影响家庭过去和未来的其他支出配置。购房支出与其他重要支出不同的是它不仅是消费的过程，更重要的还是一种投资。购房用费是在逐年折旧摊销，到房屋物质寿命到期时其经济价值几乎为零，但房屋依附的地皮却因不可再生性，会随着经济社会发展而逐渐得以升值，土地升值的幅度往往会远远超出房屋本身贬值的幅度。
由于中国具体经济环境和个人价值取向，家庭在安排重大支出方面存在种种纰漏。首先是购房。目前大多数家庭两口子工作劳累一辈子，存足一笔可以买一套住房的资金，等住房到手，个人的大限之年已即将到来，住房价值却未能够得到充分实现。而国外家庭，都是先分期付款购买住房，然后每年以收入还本付息，临近去世时房款也就还清了。其次是养老支出。传统的中国都是反哺式的社会，父母在孩子未成年是不计成本的抚养，等到老年由晚辈抚养就是天经地义的事情，在这种情况下，父母根本就不用考虑筹措养老费用。但市场经济体制的转变，尤其是计划生育政策的推行彻底改变了这种情况，一方面是父母把子女当"小皇帝"、"小公主"一样抚养，另一方面到晚年由于许多情况得不到子女的赡养。迫于养老存在的窘境，社会和家庭都在做各种努力，但结果不尽如人意。我们做了多种研究和探讨，认为这种种问题都是家庭在理财方面出现了问题，最后还是寻求家庭理财水平的改善得以解决，即是深入挖掘养老和购房两者之间的关系，提出"
60岁前人养房、
60岁后房养人"，即用住房来养老，也就是本文提到的房产养老模式。
售房养老可以说是一种特别的融资形式。它不仅可实现金融资产在个人一生期的合理配置与妥善安排，还可以实现住宅资产在个人一生期间的合理配置与妥善安排。如个人在中青年时代用按揭的方式购买住房，中年期逐步归还购房贷款。退休时为实现养老的目的再出售住房，并将住房资产的剩余价值逐步变现，作为晚年期的养老用资。具体做法是：1.各个家庭于中年期通过按揭贷款的方式购买住房，并于60岁退休前还清全部贷款本息；2.60岁退休期伊始将该住房的产权，通过某种融资变现的手段和机制，出售与某特定机构（如保险部门、社会保障机构或房地产公司或专设机构），使用权则继续归自己保留并长期居住。3.住房出售价款由该特定机构在该老人尚存活期间，分期支付作为其晚年养老用费。4.待该老人寿终正寝时，将住房使用支配权完全交还该特定机构拍卖处理，该特定机构用出售款项弥补前期的支付款，并取得一定投资收益。
售房养老的做法，我们可将其形象地称之为
"60岁前人养房，
60岁后房养人
"。以上四个阶段中，第一二个阶段是"
60岁前人养房"的过程，在国外是住房抵押贷款阶段，住房在分期付款的很长时期中其产权逐步转移到居民家庭。第三四个阶段是"
60岁后房养人"的过程，在国外是住房反抵押贷款的阶段，住房的产权又部分或者全部的逐渐转移出去，并以换取现金以资养老为酬报。
房产养老模式是美国房地产金融创新的一个重大发现，它强调的是住房的使用效应，而不是占有效应，结合了房地产抵押贷款和反抵押贷款的产权互逆运动过程，将养老和住房有效地结合起来，既解决了购房时缺乏后续养老金的忧患，又使老年缺乏养老资金时，仍能过上一种被西方经济学家称颂的"体面而有尊严的生活"。
二、房产养老模式依据的理论
房产养老模式不仅时代感很强，也是新经济时代理论创新的又一集大突破。它依据广泛深厚的理论而建立，并为这些理论的发展给予一个有力的注解。
1.生命周期理论
著名经济学家莫迪格利安尼，鉴于人的终生收入与其寿命需要产生悖逆的现象，提出人们一生的收入与财富总额，要能更有效的在一生中据以分配，使其拥有资源配置的结构、收益及可发挥的功用等，能够更为合理地满足个人一生的支出需要。人们的收入特征是年轻时较少，以后逐渐增加，到中年阶段最大，到老年退休时则几乎没有收入。而人的支出消费都有一个最低限度，且具有一定的惯性，长期维持较高消费水平时，如一旦自我强制降低消费标准，需要付出的心理成本就是极大。为避免出现晚年没有收入维持必要支出的现象，传统做法是将中年期的收入适度节余移到后期消费。但实证表明这种做法并非良策。中年期的现金收入存入银行，要承受货币时间价值波动的风险，如遇到币值不稳定时，情况更糟。另外，人到中年都是购房的高峰，人们一般倾向于将这些节余的收入用来购房。但购房后的养老资金从何而来，就是一个大问题。解决这一难题的出路就是实行房产养老。中年购房，相当于把多出的收入做房产投资，到晚年再用该房产的提前变现套现等，实现养老事宜。这就等于是把购房的投资受益和资本利得提前兑现，平抑老来缺乏足够养老资源的困境。
2.资产流动性和资产证券化理论
该理论研究的是通过一些有效方式对固定资产特别是不动产实现最大限度的流动化，以满足不同时期对资源配置效用的需要。房产养老模式的本质在于把房地产从一种超长期的耐用消费品变化为一种具有相当流动性的资产。老年家庭拥有家庭资产内容繁多，但其中金额最大并能够长期发挥功用的是住房。将这部分资源激活，实现自由流动后，可以有效的发挥住房的经济价值，将死钱变成了活钱。例如，西欧某些没落的贵族家庭，空有一幢气派非凡、又日见破旧的老式住宅，从中可以想见当日的辉煌，然而正常经济来源颇感缺乏，可谓捧着金饭碗讨饭吃。但将拥有住房通过某种形式分期或者一次性的变现，再用于投资营运，这样能确保老年一部分收入的来源。老年家庭通过实现住房流动化，获得一笔持续的现金流入，其风险的直接承受者是买方。老年家庭把非流动性风险转嫁给买方。买方要消除这一不可流动的风险，必须寻求有效的资本市场，把实物资本转化证券形式的虚拟资本在市场上流通。
3、期权理论
房产养老的诸多模式中的产权部分易主的方式，在很多方面和期权有相吻合之处。表现为：①有对应的原生资产，即住房。②交易和交割在时间上分开。在产权部分易主的"菜单"中，交易的达成和交割之间有很长的时间差，这是区别于一般的期权很显著之处。实际价值与预期价值之间也具有很大的差距。③住房的购买方，在相当程度上已经把风险完全转嫁给出售方，从这种意义上来说，住房交付的价格要低于住房的余值，其差额作为一种风险收益。④具有明确的执行价格。产权部分易主时，老年人分别在各期得到的住房价款或租金就是执行价格。但它又不是标准意义下的期权。原因是它并非完全遵循"有权不用，过期作废"的规则，交割带有强制性。期权能实行较好的风险对冲机制。房产养老模式要能较好的降低风险，就是把"有权不用，过期作废"置于其中。风险降低了，就能够更好的吸引投资机构进入这一经济业务。
4、人口和社会保障理论
人口和社会保障之间有着紧密的联系，有什么样的人口结构就需要有相应的养老保障制度与之相适应。房产养老模式是基于当前的尤其是期后的人口结构的保障制度而设想的。它需要研究的内容包括：①老龄化社会和"四二一"家庭是怎样形成，将来的发展趋势是如何，它表现为那些特征；②寿险和财险如何有效的结合起来；③基于当前的人口结构和家庭规模，怎样编制生命表；④根据生命表如何设计涉及个性化的房产养老的寿险品种；⑤其间的养老保障基金，怎样实现收支平衡。这五个方面都是人口和社会保障对房产养老模式密切关注的问题，需要社会保障的理论界和实业界做出回答。
5、其他相关理论
房产养老模式属于一种理论创新，其中可能涉及的风险很多且极其复杂。为妥善地消除这些风险和种种不确定性，必须寻求较好的制度安排。这就是制度经济学研究的范畴。房产养老模式的交易双方，在远期交易中都会尽可能的寻求效用最大化。一种理想的临界点就是双方的利益组合最大，即实现"帕雷托最优"。我们必须借助福利经济学的相关理论和工具对之进行分析。房产养老模式的推行还将会极大地改善代际关系、建立良好的适应市场经济社会所需要的父母与子女之间的新型代际，具体到传递机制层面上，这则是社会学和伦理学研究的内容。另外，地租地价理论、寿命预期理论、区位理论、资产流动理论等，都在这一模式的建立中，居于重要的位置。
三、房产养老模式运作中的基本因素
房产养老模式作为银证保一体化的金融创新工具，需要分析和解决的问题很多，主要体现在这些方面。
1、参与房产养老的老年家庭的特征
确定该项业务的主体家庭的特征，是房产养老模式推行得以成功的关键。它表现为：①中老年家庭。养老对青年家庭来说并非紧迫、很值得十分关注之事，中年家庭对养老开始有所注意，并通过投保养老保险等方式将其付诸实施，但还未到确切的房产养老时期。②城市中老年家庭。农村住房的价值低，不易变现的现实，决定了这一模式很难在农村得到很好的实施。③拥有自有住房，即老人对其居住的房屋拥有完全的产权。假如是租入或者只拥有有限产权的住房，如房改房等，是不可能对其居住的房屋完全自作主张，在市场上出售转让的。④经济状况中等的家庭。如果该老年家庭生活十分富有，持有大量金融资产可随时用于变现，则不大考虑用房产来达到养老的目标。
2、买方主体确认
房产养老模式需要卷入的资金巨大，回收期较长，小型融资机构对此是无能无力，必须建立特定房产养老机构如大型国有商业银行、保险公司开展来运作该项业务。此外，还需要有关政府部门，如金融管理部门、保险部门、社会保障部门的政策、技术和资金支持。
3、住房购买价格和出售价格的确定
居民住房属于收益型不动产
,买进和卖出价位的确定存在较大困难。原因是市场无组织且呈现分割状态，市场信息可用性缺乏，旧房交易还较少发生，不动产位置的固定性，每宗土地都是唯一，缺乏可比性等。并且要在长达数十年后才能将住房再予出售，其间住房的价值波动会很大。
4、参与双方的权责机制的确定
本模式的运行，大致有两种类型的参与双方：①私下交易的权责双方，即是父母与子女之间签订房产养老协议；②公开交易的权责双方，即老年家庭与特定机构签订房产养老协议。第一种类型的交易，已渗入自利的成分。父母将住房产权交付给子女，子女负担老人的晚年生活支出，虽然这样，万一老人的房款不够用又没有积蓄，子女则需继续赡养，后面一种情况是伦理上的权责关系。第二种类型的交易，其中的风险因素很多，所以权责相对复杂。买方负责房款一次性或者持续性的支付，老人的住房产权法定上归属于买方，老年不仅要明确住房的产权，而且还要维护住房的安全和完整。
5、土地使用权期限的确认
国家规定住房的国有土地的批租使用年限为
70年，这一规定对土地使用权属、土地价格确定以及房地产市场的未来趋势等，都有直接的影响，从而对房产养老模式的推行带来各种不利因素。房产养老本质上是房地产的二手交易，出现
70年限时间交叉之处，应当怎样处理，都是一大难题。为解决这一难题，我们初步设想土地所有权将继续归国家所有，使用权则归私人无限期所有，土地使用费的交纳，也非为目前的一次性集中交纳，而是分年度交纳土地使用费。
6、相关税法的制定
房产养老业务的开办，还必须通过专门立法机构的立法，使之被纳入国家法制建设的轨道，以促使它顺利开展。现行国家有关法律规定，房屋出现交易时，购售双方必须就此事项向国家缴纳营业税、契税、土地出让费等各种税费。但在房产养老的模式下，考虑购售住房的目的，在于为养老提供资金的特定用途，应给予税费的相应减免，从国家政策上对此以积极的鼓励和支持。
7、购房资金的来源及其运作
房产养老模式的运做中，为避免可能发生的种种风险，尤其是系统性风险的发生，必须是大规模运营才可达到这一目标。但这样做时就需要数以百亿计的资金，才不至于业务的中断。这笔购房资金的来源，可采取如下几种方式：（
1）借助于商业保险公司承担这一购房的职责，利用每年收到的数百亿元的养老寿险金，建立起收购住房的庞大的现金流入。（
2）由特定机构将房屋的产权证书，向金融机构办理抵押贷款，等该套房屋的使用支配权实际收回后，通过拍卖出售所得款项用于归还贷款。（
3）推行资产证券化，将特定机构收购住房所用的资金，通过证券化的形式给予上市交易，筹措资金，同时也借此使特定机构可能遇到的风险大为降低。
参考文献
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