柴效武 个人专栏

售房养老模式开办的需求评析- -

                                      

以房养老，以寻求和建立养老保障的新机制，已受到社会的积极关注。美国开办的反抵押贷款，为此找到了一条好的途径，对将老人居住的住宅转化为养老期间的现金收益，改善老人的生活质量起到了很大作用。这一贷款模式是否在我国也有相当的开办市场，市场的需求关系应是如何，那些家庭个人需要参与这一业务？对这一问题的预先探讨应是很有意义的。本文谨对此组织较深入的研究。

售房养老模式开办的需求评析

  柴效武 
【摘要】：以房养老，以寻求和建立养老保障的新机制，已受到社会的积极关注。美国开办的反抵押贷款，为此找到了一条好的途径，对将老人居住的住宅转化为养老期间的现金收益，改善老人的生活质量起到了很大作用。这一贷款模式是否在我国也有相当的开办市场，市场的需求关系应是如何，那些家庭个人需要参与这一业务？对这一问题的预先探讨应是很有意义的。本文谨对此组织较深入的研究。
 作者介绍： 柴效武，1953年出生于陕西延安，现为浙江大学经济学院教授，主要研究方向为：住房养老保障、财务会计、人力资源管理
【关键词】：住房反抵押贷款  售房养老   需求   风险防范  

一、住房反抵押贷款和售房养老模式的介绍

从上世纪八十年代开始，美国推出了一种新的房地产贷款方式——住房反抵押贷款。这是指居民以自有产权的住房作为抵押，定期向金融机构取得的主要用于养老用费的贷款，其放贷对象是无固定收入而又有自有住房产权的老年人，并用于日常生活开销，贷款到期则以出售住房的收入或直接以该住房资产还贷。这种贷款可以是一次性取得，也可以是按月或在一定信用额度内根据借款人需要做自由支付。反抵押贷款在居住年限或者说老年人生存年限内无需还款。申贷人最终死亡时，用该住房归还贷款，包括本金和利息。其特点是分期放贷，最后一次性收回。贷款本金，利息总额随时间延长、分期放贷而增长，负债增加，自有资产减少。这种贷款之所以叫"反抵押贷款"，在于它的现金流方向与传统抵押贷款相反。其原因是它是以房产为抵押，借方（房主）从贷方（抵押贷款机构）取得现金，而不是传统的住房抵押贷款现金从房主流向银行等金融机构。在借鉴这一养老模式的基础之上，我们提出了较为接近的"售房养老"模式，以期能对我国的养老事业发展及养老资金的筹措等，增加一种新的思路。

反抵押贷款或售房养老模式的推出，确实为老年人的养老提供了稳定的现金来源，大大提高了老年人的生活质量。比如美国有相当多的人辛苦一生挣钱买下住房，虽已付清购房的抵押分期付款，房子的价值也比原先买价大幅度增值，但退休后的生活里，因高昂的医疗费用和财产税等，使他们有限的固定收入是入不敷出，使他们往往成为"房子的富翁，现金的穷人"，或不得不濒临卖掉房子，自己被扫地出门的命运。我国的这种状况也不在少数，如许多所谓的成功人士就讲到，花费上百万元购买住宅，可称谓是"百万富翁"，但却无法找到做一名"百万富翁"的幸福感觉。如为买房还欠账累累，则每日要考虑攒钱还贷更是辛苦。住房有了，晚年期的养老又是一大问题。若能通过以房养老，使同一幢住宅能够发挥居住、养老的双重功用，显然为大家求之不得，反抵押贷款或售房养老模式的提出，正为此提供了解决问题的较好思路。[1]

  以住房反抵押贷款或售房养老为代表的以房养老模式，能否适应中国国情，需要研究问题颇多。售房养老制度的推行中，除了良好的愿望，设计精巧的制度外，还须考虑相应的社会家庭的影响程度。一是居民是否愿意接受这一方案，有多少居民愿意也能接受这一方案；二是有关特定金融机构能否成立，此种事项一般的小机构是不可能拿得下，而必须建立特定的售房养老机构办理此项业务，或者在有关大型国有商业银行、保险公司开展这种业务。此外，还需要有关政府部门，如金融管理部门、保险部门、社会保障部门的联手协作，对此实施必要的协调监控功能。再如，这一业务的开办需要创造那些条件，市场供求状况如何，那些人员适应于这一养老模式，那些机构适合开办这一业务，都是值得给予重点考虑的。以下谨对此予以特别探讨。

二、售房养老的需求者

售房养老的制度模式推行中，必然要考虑哪些家庭可以接受也乐意接受这一事项，哪些家庭则不适于参与这一养老模式。考虑到我国的现实情况，以下几类家庭是很需要采用售房养老模式的。而参与这一业务也确实可以为这些家庭带来莫大的收益和便利。可以设想，它大致包括如下家庭类型：
（一）中老年家庭
目前，房地产有效需求不足，大量已经建成的住宅出现积压待售，而银行的储蓄存款已创记录地突破10 万亿元大关，且增势不减。这种状况 是很不正常的。原因就在于众多老年人积蓄了众多的钱财，却考虑更为现实的养老问题，不敢将其拿出来购房。售房养老制度的推出，有利于老年人放心大胆地花钱购房，再用住房出售来参与养老。中年家庭对养老的考虑已经开始有所注意，并通过投保养老寿险等方式将其付诸实施，但将住房以出售的形式来参与养老显然还未能提上日程。青年家庭尚未到考虑养老问题之时，养老对其来说并非很紧迫，很值得十分关注之事。但并在购买住房时，就有意识地预为绸缪，提前考虑将来用房养老则是很有必要。
（二）自有住房并拥有完全住房产权
家庭必须对其居住的房屋拥有完全的产权之时，才有权也有可能对该项房屋做出售、出租转让的考虑，如居住房屋是租入或者只拥有有限产权，是不可能对其居住的房屋自作主张将其给予售房养老或在市场上出售转让的。我国居民目前拥有自有住宅者已经占有了很大比例，但有相当部分是购买的房改房，虽说产权是归由自己拥有，但却只能是有限产权，在对其的转让出售中受到相当的限制。这就需要国家有关政策给予产权明晰。至于说居民购买的商品房，则不在此例。人们是否拥有完全产权的住房。就此而言，在我国，首先是我国的各大中城市已经不再是一大的障碍。拥有完全产权住房的家庭，占到全部家庭的比例。在杭州已经达到65%以上，且正以较快的速度在增长，而10%左右的家庭已经拥有了第二套住房。

具体到我国目前的住房产权的状况，由于住房制度改革，公房产权私有化等举措的推出，又有房改房、公房、商品房等多种区分。居住者对此拥有的权利显然是不完全相同的。这就对售房养老模式带来相当的障碍。产权不清，或该住房对该住房只拥有不完全的产权，或虽拥有完全产权，但在住房的支配处置上却又有相当限制条款的住房。特定机构也同样不能将这些住房纳入到自己的购房抚养计划，以尽量避免因产权不清晰而带来的种种风险。这类住房目前还是较多的。

比如，房改房的遗留问题，房主为某单位职工，单位将住房按国家规定的房改价，将住房出售给职工（一般而言，房改价相对于市场价而言，往往不到市场价值的30%或更低），职工购房后也都是三证齐全。这种房改房的产权可能很明确，完全归属该购房者所有，权利证书也可能是三证齐全。但在该房改房的支配、处分及其收益的分配上，却又受到众多的限制。该单位又会规定种种限制性条款，如必须将该房屋出售给工作单位等等。这就使售房养老模式的大规模推行受到相当的限制。另外，经济转型期在房地产开发方面的大量遗留问题，也往往使得住房虽购买该房屋数年，但房产权证却迟迟未能到手，这都使得本售房模式的推行受到若干的限制。我国目前的住房产权的权属中，虽然拥有住房产权的城市家庭已占到近半数比例，但其中占据多数的还是房改房推行的结果。居民自购商品房，拥有对住房完全产权的家庭并不为太多。房改房显然在其产权处置、支配方面受到当年限制，还只能称之为不完全产权。

（三）子女与父母分居
遗产继承在我国传统文化中是一个很重要的因素。传统模式下，父母扶养幼小子女，子女长大成人后赡养已年迈的父母，父母晚年归天后，子女继承父母的遗产。这一养儿防老，遗产继承模式，是具有天然的优越性的。子女的扶养教育是不能予以斩断，幼小子女也是无以自立。假若成年子女是同父母共同生活居住，将来也不准备考虑自购房屋，自立门户者，是不适合做售房养老的。尤其是子女对老年父母是十分孝敬，也有相当的经济物质基础，足以供给父母晚年生活用度时，老人申请售房养老的动机会很弱。这时的老人首先考虑的是，将来房屋赠给子女，而晚年的养老也完全寄托在子女身上。这种作法正是我国传统社会的美德，也是我国长期的家庭人际关系，扶养赡养的代际财富传递机制在发挥作用。
同已成家的儿女同住共同生活的老人，这种三代同堂的养老模式，应当是现今生活中最为理想的养老模式。老人的晚年生活应当是儿孙绕膝、含饴弄孙、其乐融融，儿孙们也很需要得到老人的经常性的指教。低龄老人更是家中的家务操作的主力军，为儿女们忙碌的工作之外解除了家务负担。在这种家庭中，儿女养老，房产继承应当是最好的办法。当儿女们并没有分家别居的意愿，或者说也无经济能力去另外购房独立生活，而祖孙三代又能融洽相处时，也不必要采用售房养老模式。不能说老人仅仅为了自己的晚年生活，能获得更为充足的财力做养老保障，就将自有住房完全出售。当老人百年之后，该房产被特定机构收回时，儿孙们面临无房居住，被扫地出门的困境。这种老人尽管只是极少数，但也过于自私。须知，老人的晚年生活保障中，除了重要的钱财物质性内容外，还有更为重要的起居生活的照料，来自儿女亲情的精神蕴藉。
随着"四二一"家庭的广泛出现，子女大多数已经有了自己独立的住房，遗产继承观念得以淡化。子女不同老人共同生活居住，将来也不指望继承父母的遗产度日。售房养老模式的出现，会有意无意地割断与子女的这种赡养与遗产继承的链接。同样需要指出的是，"四二一"家庭的广泛出现后，将来很可能出现的一种状况是，四位老人养老所需要的大量钱财，儿女是无从负担，国家社会也难以完全供给；而两对父母遗留的房产也为已有住房的儿女不再需要。这正是"父母赠房子不需，子养父母力不支"。鉴于这一状况，老人用住房在自己身故后的余值，做提前变现套现来自我养老，就是一种最好的选择。在老年父母决定售房养老之时，即是宣告父母不再依靠子女养老，而是出售或抵押所拥有的房屋，用售房的价款或抵押得到的贷款来自我养老。这种状况在今天是有相当的现实意义的。

（四）经济状况适中

当老年人的经济物质基础是甚为雄厚，金融资产充沛，既有可观的钱财用来养老，又有很好的住房用于居住之时，是不会考虑也不必考虑用房产养老。而老人的经济物质条件较差，或者没有自己独立拥有的房屋，或者即使是拥有房屋，也是破旧狭小、很难界定一定价值时，也很难指望它会作为自己养老的资本。购房抚养机构也不会将这类住房纳入自己的业务操作范围。所以，能够考虑这一养老模式的，大多是经济物质状况居于中等水平者。当然，富有的老年人并非完全不能运用这一模式，穷有穷养，富有富养，通过这一做法，富有的老年人可以将晚年生活安排地更为舒适、奢华。如家庭的居住状况很差，所住房屋是既小且破旧，坐落地段又不佳，在价值评估中很难上档次时，也无法适用售房养老模式。这种老人可以采用的一种手段，就是将这一住房出售掉，然后居住到养老院去养老，生活更易于安排。

（五）城市或城郊家庭

老人地处城市，尤其是欣欣向荣、经济快速增长的城市，住房的价值很高，且在不断增值之中，住房的变现转让也较为容易。这类住房作为申请售房养老的对象是很具备条件的。但如该房屋是居处农村，或经济发展缓慢，增值幅度不大的不发达地区，则因价值低，不易变现等，很难推行这一政策。可资以对比的是，城市的住房一般是价值大，变现容易，在需要向银行申请贷款时，能够得到银行的首肯做抵押担保或反抵押，从而轻易的取得贷款。而农村家庭的子女在考入大学，需要申请助学贷款时，其自有房屋则被明文规定不能用作贷款的抵押担保。这之中是否有地域、城乡歧视的因素在内，不能简单加以推定。但也反映了农村房屋之现实。

坐落于农村的住房，是不能列入特设机构的收购扶养计划的。这些住房的明显缺陷是交易差、变现能力弱，住房的价值低。城市是流动、开放的，农村则几乎处于封闭状态。农村的住房除了本村的村民外，很少有其它人员能参与购买。这就限制了住房的交易和变现行为。但是，位于城市的近郊区、卫星城镇、经济发达地区靠近镇乡机构所在地的住房，则会因城市化、产业化进程的加大，无疑具有较大的开值空间，会有较多的市场行情和变现机会。
特设机构购房的计划中，为力争减弱其间蕴含的不确定性和交易成本，对于可能要引入拆迁范围内的住房，对坐落于老城区旧街道的住房，也同样不能将其列入收购扶养计划之中。
（六）思想观念新颖
售房养老是一新兴事物，是养老制度的一大创新，传统养老模式和代际财富传递模式的一大变革。大家是否能够接受新型事物，能顺利接受并乐于接受这一养老模式，就是首先需要给予考虑的，否则就有可能出现"有行无市"之现象。思想观念新颖的老人，将是这一业务的积极参与者。
（七）家庭人际关系和谐
家庭人际关系和谐，是售房养老得以推出的重要条件。父母依靠自身力量自我养老，深受子女拥戴；子女能够自立自强，不依赖于继承父母的遗产过日子。这一新的代际理念正是现代家庭人际关系所倡导，也更适应于市场经济下家庭经济生活组织所应当具备的人际关系。否则，这一模式的执行，就有可能因来自子女的反对而难以成行。
适合采用售房养老模式的家庭有哪些呢？并非所有的家庭都适用于这一模式。根据如上考虑，适应售房养老的家庭并不多。它适用于拥有自有住宅，经济物质状况中上等，思想新颖，能接受新事物，代际关系和谐并不同子女共同居住的城市中老年家庭

- 作者： 柴效武 2004年12月27日, 星期一 19:46 加入博采