在今日老龄化和空巢化日益凸现之时，养老成为一重大的社会问题。增加新的养老渠道，实现养老的制度、观念创新很有必要。本文谨提出售房养老的新型养老模式，并对此以一定之评析。房屋的购建与晚年的养老，两者间是否有一定的连带关系，是否能通过一定的机制与办法，将住房与养老两大事项紧密结合一起，使得同一幢住房，既能够在平日发挥作为居住生活场所的功能，又能够将其视为一种养老的保障，以求在自己的晚年期间派上养老的用场。这样，中年期的生活负担就能因此而大大减轻。
第三个老太太的启示----用住房余值养度老人余生
柴效武
内容摘要：在今日老龄化和空巢化日益凸现之时，养老成为一重大的社会问题。增加新的养老渠道，实现养老的制度、观念创新很有必要。本文谨提出售房养老的新型养老模式，并对此以一定之评析。
作者介绍：柴效武 男，1953年9月出生于陕西延安，现为浙江大学经济学院教授，主要研究方向为住房养老保障、家庭经济、财务会计等。今日我国的经济社会生活与个人家庭生活中，养老、社会保障与住宅购建，更好地实现养老与"居者有其屋"的目标，已成为国民关心的重大事项。如何积极采取各种有效手段，筹措买房资金，开拓社会保障资金来源的新渠道，是国家社会都非常重视的，家庭为此也作出极大的努力。人们在工作期间，既要考虑攒钱买房，又要考虑晚年的养老问题，生活负担就表现地很为沉重。如家中一方面要准备十数万元到数十万元用于购房，又需要再拿出十数万到数十万元用于晚年的养老。众多的老年家庭既希望购买新房来安度晚年，又发愁养老用费会因此难以解决，陷入这种矛盾冲突之中。这里需要提出的是，房屋的购建与晚年的养老，两者间是否有一定的连带关系，是否能通过一定的机制与办法，将住房与养老两大事项紧密结合一起，使得同一幢住房，既能够在平日发挥作为居住生活场所的功能，又能够将其视为一种养老的保障，以求在自己的晚年期间派上养老的用场。这样，中年期的生活负担就能因此而大大减轻。显然是大家很感兴趣。本文试对此发表自己的一些不成熟的看法。
一、第三个老太太的启示在有关购房与养老问题的连带研究中，有个脍炙人口的小故事是大家很为熟悉的。说的是一个美国老太太和一个中国老太太在天堂会面。中国老太太很高兴地讲到了，攒了一辈子的钱，终于买到了自己的房屋，并在临终时住到了自己的新房子，总算一生的辛苦没有白费。美国老太太则同样很高兴地讲到，年轻时用贷款买的房屋，住了一辈子，总算在临终时将贷款全部还完，没有给后代留下任何债务。所以，也心满意足地来到天堂。故事的结论是美国老太太的做法，要比中国老太太的做法高明得多。所以，人们需要改变传统观念，变储蓄购房为贷款购房，用"明天的钱圆今天的梦"。
但用我们设想的住房养老的新观念来看，美国老太太的做法固然是很好，但还不是最好。这里还要提出的是来自某国的第三个老太太，其思想观念又大大前进一步。她是在年轻时贷款买房，到60 岁临近退休时购房贷款已经全部还清，这时再将已拥有全部产权的房屋的产权售出，使用权则依然保留，正常生活居住。而买房的价款也非一次性地全部到手，而是由购房机构每个月分期支付，正好用作为日常的生活费补贴。到该位老太太上天堂之时，售房的价款全部花消干净。
将三位老太太的做法加以对比时，从个人价值最大化，家庭拥有资源的合理配置的角度而言，可认为第三位老太太的做法是最为明智，收益也是最高。三个老太太都是辛苦劳作一辈子，出了一辈子的力。中国老太太是一辈子辛苦挣钱、攒钱，临终总算购得一套归由自己拥有的新房，只住了一天就一命归西。购到的住房是否全无价值呢？否。它可以作为遗产归由儿女们继承。这种结果对老太太是一大损失，却对儿孙是办了一件大好事。这种做法是否是我们今天所需要提倡的呢？并非如此。美国老太太则是从一开始就贷款买房，虽要交付利息，却是一直居住着新房子，到临终时，房贷款全部还清，房屋产权完全成为自己的。但既然一命归西，房屋产权归属为何也就不值得再予谈起，庆幸的是没有给儿女留下债务，遗留的住房已居住数十年，价值不多，也足可欣慰。美国老太太的做法是明智的，今天需要予以倡导的。但住房贷款全部还完之后，该房屋仍然有相当的价值未能充分利用。第三位老太太将该房屋尽早买到手，并安然享用了一辈子。到临终时将该房屋的全部价值都完全花消干净，然后才无牵无挂地来到天堂。
这里谈到的第三个老太太的做法，正是作者最近在着力研讨，并期望能够引起大家积极关注的"售房养老"。这是基于我国面临养老危机这一现实问题，结合生命周期理论和金融产品创新两方面的思想，提出的一种全新的养老方式——售房养老模式。传统的养老模式是养儿防老，遗产继承，简而言之是"儿子养老"；目前的养老模式又增加了储蓄存款、寿险参保、参与社会保障，积蓄资金来养老，可称为"票子养老"；将来我们还需要增加一种新的养老方法，即是利用老年人拥有的房产在该老人身故后仍然可能遗留的巨大剩余价值，通过一定的金融保险的模式和机制，将其提前变现套现，来养度老人的余生，实现老人的自我养老，这就是"房子养老"。
二、售房养老-----用住房余值养度老人余生何谓售房养老？我们的基本理念是利用家庭生命周期与住宅生命周期的差异，依据个人家庭拥有资源在个人家庭的一生予以最优化配置的理论，将住房这种不动产通过一定的形式和机制，实现价值的流动，以对家庭的养老保障事宜发挥相应的功用。即符合一定条件的老人，在其退休伊始即把所居住房屋的产权出让给某一特设机构，而房屋的使用权则在其余生内继续保留居住，出售住房的款项也非一次结清，而是根据平均寿命和房屋折损率计算支付额度，按月在老人存活期间均匀获得，由特设机构在老人的存活期间分期支付，作为养老金使用，从而达到养老目的。简单而言，就是"60岁前人养房，60岁后房养人"。大家在中青年时代，通过储蓄存款、按揭贷款的形式购买住宅，并还清房款，再在60岁退休养老时将该住宅的产权予以出售，依靠出售该住宅的余值来养度自己的余生，达到养老保障的目的。
我们设想的售房养老，就是：1.各个家庭于中年期通过按揭贷款的方式购买住房，并于60岁退休前还清全部贷款本息，取得该住宅的全部产权；2.60岁退休期伊始将该住房的产权，通过某种融资变现的手段和机制，出售与某特定机构（如保险部门、社会保障机构或房地产公司或专设的特定机构），使用权则继续归自己保留并长期居住。3.住房出售价款由该特定机构在该家庭成员尚存活期间，分期支付作为该家庭的晚年养老用费。4.待该家庭成员寿终正寝时，再将住房使用支配权交还该特定机构拍卖处理，该特定机构用出售款项弥补前期的支付款，并取得一定投资收益。本模式是将家庭的住房购建与养老保险两大行为，借助于构思精巧的金融保险手段，达成一种有机的综合并融为一体。以期能利用住宅与住户生命周期阶段的差异，借用住宅价值的自然增值的特性，通过售房养老的方式，即对拥有住宅资产的产权的转移出让以筹措养老用费，用住宅的余值来养度住户成员的晚年余生，从而大大减轻中年期的养老保险负担，为众多的老年人的养老问题寻找一种稳健的新模式。
按照一般的做法，人们购买住宅并入住，人的寿命周期与住宅的寿命周期，总是有较大的差异。通常，老人死亡后，所居住房屋尚有很长的使用期间，远远超出老人的可存活寿命。可存活寿命而外的使用期间，虽然照样有居住收益的流入，但对该老人已经是完全不再需要，从而也就失去了其应有效用。再者，老人晚年的养老生活，除了住宅资产所产生的居住收益外，还需要吃穿用行、医疗保健、旅游观光、文娱体育等多方面生活。而这些生活需求的满足，显然不是住宅不动产可以产生，而必须依赖于持续不断的现金流入。这笔持续的现金流入，又正是老人晚年养老生活最感缺乏的。住房养老模式在这里正起到一种"损有余，补不足"的功用，即减损住宅在面积过大、功能过于复杂、使用期的过长（长于房主的余存寿命），而将这一笔多余的居住收益，用价值变现套现的方式实现资产价值的流动化，以形成整个养老期间的持续性的现金流入，正好用来弥补现金短缺的不足。所以，住房养老模式的推出，在理论上是完全行得通，操作上也有相当可行性的。三、售房养老的意义功用
这种做法的好处为何呢，是很清楚的，可包括以下方面：
1.减轻家庭的养老负担,为养老问题的完善解决提出一新的思路，家庭在购房、养老、子女教育等诸多负担中，养老负担得以彻底解脱，不必再在工作期间就养老金的筹措等下太多功夫。居民家庭的各大项支出，如子女抚养教育费、购房费、养老费等，如全靠自我积累筹措资金，不啻是一大负担。相当多数家庭是无力承担的，或者勉为承担，又使其在有生之年里，时时陷于负债、还债、攒钱、花钱的怪圈内，难以自拔。推出售房以养老，就减轻了家庭的一大负担。
2.为老年家庭健康的理财寻找出路。老人可以将个人房屋这种"僵固的资产"激活，既可以进行融资变现增加收入，提高晚年的生活质量，又能在有生之年一直居住原房屋。这样既有钱花又有房子住，真正完全享受了自己所积累的财富，实际上是多了一种科学理财、享受晚年的选择。提高养老预期，倡导儿女的独立自强，减轻老人的育儿负担和年轻人的养老负担，协调家庭的代际利益关系，有助于建立适应市场经济时代的新型代际关系。
3. 住房养老模式的推出，是家庭养老决策制度的积极变迁，为养老问题的解决和家庭资源的有效配置提供了一种新的思路。大家于青壮年期用按揭贷款的方式购买住宅，60岁之前归还完全部贷款，取得该住宅的完全产权；到60岁退休时出售住宅用做养老，用住宅的余值供养自己的余生，就不必在工作期间过多地考虑养老保险金筹措的问题。这就有利于更好地实现家庭资源的优化配置，实现个人家庭效用的最大化。
4.可激活房地产交易市场，刺激内需，增加国民经济的新的增长点，激发老年人购建新房，供其晚年幸福生活的积极性。它也将促进人们消费意识和生活观念重大转变，不仅老年人可以从容消费，中年人甚至青年人也会认为只要拥有一定价值的房产将来就可以防老，剩余的钱就能大胆消费，从而扩大内需，拉动国民经济的发展。
5.将养老保险与购房售房很好的结合起来。为巨额保险资金、社会保障基金、住房基金寻找安全、收益稳定可靠的投资出路。目前，保险公司及社会保障机构等，都积累了巨额资金，需要寻找较为可靠、收益稳定的出路。向房地产投资是个好办法。利用售房养老模式，将养老与房地产投资结合一起，应当是更为精妙。为保险资金的多元化投资提供了一条有效途径。它可以为保险公司每年收取的巨额保险金，寻找到一条安全、收益稳定可靠的投资出路。
实施"售房养老"的新模式，老人固然是用自己的房产养自己的老，减轻了儿女的养老负担，但也将老人为儿女留更多遗产的打算化为泡影。老人养老问题解决的最好办法，就是提前出售自有房产。自己养自己的老，最为牢靠。经常可以看到许多老年人，是住房很好，却每日发愁生活费不足使用。被称之为"住宅的富人，现金的穷人"。能否将此种反常现象加以有效改变呢？仿效第三位老太太的做法，售房养老就是一个切实可行的好办法。父母一般总是力图为子女留下较多的遗产，以供儿女们能尽情享受，少吃些苦，也是人之常情。不过从人类历史发展的长河，从人类社会最近百年来的发展历程来看，这种操心是不大必要的。儿子的生活水平、拥有财富及收入状况只能会大大高于父母，而不会低于父母。父母大可不必将过量的财富向儿子身上转移，也不必要。再者，儿子于青少年时代受些苦，正是人生历程的一种难得的经历，是一种花钱也买不到的财富。通过这种售房养老模式，老年人就不必捧着 "金碗"讨饭吃，而把"金碗"兑现出去，实现安度晚年的愿望，这样不仅可以提高老年人的生活质量，而且还能切断代际联系，老年人实现自我养老，子女毋需赡养老人，也就没有继承财产的可能。这一做法能激发年轻人的独立能力和上进心。再者，还需要考虑的一大事项，是随着独生子女政策的推行及时间的推移，其负面效应已逐步显现。将来肯定会出现的"四二一"家庭结构中，很可能发生的一种状况是，四位父母向已成家儿女遗留的两套住房，因儿女大都有了自己的住房，并不能引起儿女的青睐；而两对老人养老所需要的生活费用的巨额补贴，靠儿女的有限经济资助也是很难以指望。这正是"父母遗房儿不欲，儿养父母力不支"。在这种状况下，老人的自我养老就是必要而又必须。而自我养老中，用房子来养老，因其能同时担当生活居住、投资融资、增值保值、养老保障的功用，其实际效用又远远好于一般的储蓄或保险养老。
参考文献：1.柴效武、徐智龙 《售房养老模式推行中"柠檬市场"分析》，《浙江金融》2003年7期。
2.柴效武、余中国《售房养老模式运作中的风险及防范》，《浙江社会科学》2003年7期。
3.孟晓苏.建筑时报.建立"反向抵押贷款"的寿险服务.2000.9.18你可以使用这个链接引用该篇文章 http://publishblog.blogchina.com/blog/tb.b?diaryID=1284953