柴效武 个人专栏

住房养老保险在我国发展前景分析- -

                                      

房产一般是个人的主要财富之一，但目前其价值在老人晚年时期并未得到充分利用。住房养老保险把房产与养老结合起来，以房养老，充分挖掘房产价值，这是养老保障体制改革的一种全新思路。在老龄化趋势日益明显和市场经济改革日益深入的今天，研究住房养老保险，具有很重要的意义。
住房养老保险在我国发展前景分析

柴效武   余中国1]

引言

我国由于生育率下降，人口老龄化趋势日趋明显，我国正逐渐步入一个老龄化社会，社会的养老压力日益突出。另外，据数据显示，我国60岁及以上人口的主要收入来源是亲属提供（51.09％），其次是劳动收入（24.84％），再其次是离退休金（15.82％），最后是社会保险和社会救济（7分析is线险水平低于一定老保障制度亟待建立，借鉴和引入英美成熟的.22％）^①。老年人口的收入来源主要还是靠亲属的资助及个人劳动收入，社会保障水平低下。这种建立在传统家庭养老基础上的带有计划经济色彩的养老方式已远远不能适应市场经济发展的需要。房产一般是个人的主要财富之一，但目前其价值在老人晚年时期并未得到充分利用。住房养老保险把房产与养老结合起来，以房养老，充分挖掘房产价值，这是养老保障体制改革的一种全新思路。在老龄化趋势日益明显和市场经济改革日益深入的今天，研究住房养老保险，具有很重要的意义。

一、住房养老保险特征简介

住房养老保险（Home Equity Pension Insurance，HEPI）是以产权独立的房产为标的，以低收入老年人为对象，将其手中持有的房产通过保险年金支付等形式转换成流动资金，旨在解决或提高养老水平的保险制度。拥有房产的投保人与保险机构签订保险合同，投保人将房产所有权转抵押给保险机构，但保留合同约定期限内的居住权，保险机构为投保人建立专门帐户，将约定金额每月定期续入。待合同到期之后，保险机构通过在房地产市场拍卖出售、再开发等形式处置房产，从而收回成本，获取收益补偿。给付金额的计算是按其房屋的评估价值减去预期折损和预支利息，并按平均寿命计算，分摊到投保人的预期寿命年限中去。它将投保人(受益人)的房屋价值"化整为零"，使他们生前就可以提前得到自己房屋的销售款，就像是保险公司用分期付款的方式从投保人手中买房。它的出现促进了社会保障制度的成熟，同时使得保险公刘拓展了服务领域，获得巨大的保险收益。

住房养老保险的本质特征用一句话来阐述就是，在不出售的前提下将房产转换套现成现金。换句话说，老年人暂时不需出售和搬出他们居住的房产就可以定期获得一笔现金或存款，"以房养老"。因此，这对于那些拥有高价值的产权独立的房产、但实际收入低下的老年人来说，是一条摆脱贫困的有效途径。

住房养老保险作为一种新型的养老保险制度，它是消费理论与保险理论相结合的产物。目前，这类险种在西方发达国家发展迅速。现在，在美国，实质与之类似的住房转抵押贷款制度（Home Equity Conversion Mortgage, HECM）已经发展相当完善，完全市场化运作，监管体制很成熟，有专门的政府机构监管，如联邦住房协会（Federal Housing Association,FHA）^②[2]。我国现在正处于改革的转型期，市场化的社会养老保障制度亟待建立，借鉴和引入成功运作模式，研究住房养老保险的发展前景，意义重大。

二、HEPI的微观经济效应分析

(一)对投保人的影响

不同国家对投保人的限定是不一样的，但都大同小异。在美国，只有60岁以上且收入水平低于贫困标准（各州规定标准不同）的老年人，才能申请住房转抵押贷款。在日本，只有62岁以上收入水平低于贫困线的无子女的老年人^③，才能申请。英国、法国等国家都对申请条件加上了一定的限制，但相对宽松一些。由于我国国内还没有相关险种的推出，我们这里只对对投保人进行一下广义界定：投保人是指拥有独立房产的收入水平低下的老年人。住房养老保险对投保人的影响主要表现在两个方面：

1、增进投保人的福利水平。根据效用理论，如图2所示，我们假设老年人不投保住房养老保险，其收入水平为cc，它与效用无差异曲线相切与e点，e点是其在cc预算约束下所能实现的最大福利水平。如果老年人投保，由于保险公司根据房产净值每月向投保人支付一定数量的现金，投保人可支配收入增加，其收入水平由cc向外移动到c'c'，它与效用无差异曲线相切与e'点，福利水平最大化点由e外移到e'点，显然，投保人的福利水平得到增进。事实也是如此，迈耶尔教授和库蒂教授在对美国三百万的低收入家庭进行详细调查统计之后，得出结论，住房养老保险可以是收入普遍增加25％^④[3]。

2、促进投保人工作期间的消费，拉动内需。根据生命周期理论，人的一生可以分为两个阶段，工作阶段和退休阶段。人一生的主要收入来自于工作阶段，在传统养老模式下，人们在工作阶段一般在收入中通过各种形式预留一部分已备将来养老之需，这必然以牺牲工作期间的消费为代价。人们由于对未来的不确定性预期，常常节衣缩食，主动抑制消费，这对一国经济是不利的。住房养老保险的推出，能大大缓解这一状况。因为，他能使人们对养老预期确定化，养老资金也有了的保证。人们不必在工作期间为了预备养老金而抑制消费，因此，消费会得到一定程度的刺激。我们可以用效用理论来分析，如图3所示，假设人的消费分为现期消费和未来消费，人们的现期收入为c₁，如果不投保，必须将c₂部分储蓄起来用于未来养老，假设银行利率为r，则c₂的远期价值为c₂（1＋r），e点是效用最大化均衡点。如果投保，假设每期收入为c₃，则预算约束线绕c₁点右旋到c₁c₃，e'点是均衡点，对应现期消费为c₄，显然，现期消费增加了，增加额为c₄ - c₁+c₂。

            

图2  HEPI增进福利水平                     图3  HEPI促进现期消费（Δc）

3、提高养老预期，协调家庭的代际关系。房产价值一般都比较大，住房养老保险可以给投保人带来一笔很大的收入，再加上收入的确定性，投保人的养老预期会得到提高。另外，老年人将自有财产提前变现来寻求自我养老，是老人凭自己的财力养自己的老，不必借助他人之力，也不用在工作期间考虑养老金的缴付问题，为社会、为儿女减轻了养老负担，这是很有现实意义的。大量数据表明，随着独生子女政策的推行，四二一式的家庭模式正在形成之中，家庭赡养老人的义务即变得相当沉重。再如农村的养老问题更值得引起关注。我们发现，农村老年人基本上都有自己的住宅，但在丧失劳动能力后很少有独立的生活来源，晚年生活状况的如何基本上被把握在子女手里，养老预期水平具有很大不确定性。这些老人如果能签订住房转抵押协议，在有生之年即可持续获得基本的钱财物资保障。

（二）对保险公司的影响。我国保险公司目前面临一个共同的问题，那就是保险资金出路狭窄，投资收益低下。截至2002年年底,我国保险资金运用余额达5799.3亿元,保险资金运用收益率创下近年来的新低,仅达3.14%。则其中部分是受政策限制缘故，也与股市低糜、基金效益全面下滑有关系。住房养老保险为保险资金的运作提供了一个新思路——"以险养险"，保险公司可以利用自身优势，将保险资金用于住房养老保险，间接进入房地产市场。我国加入WTO，政府各项政策逐渐松动。我国房地产市场目前蓬勃发展，是保险公司介入的最佳时期。这实际上为保险资金的多元化投资提供了一条有效途径。它可以为保险公司每年收取的巨额保险金，寻找到一条安全、收益稳定可靠的投资出路。在各种投资形式中，还有何种投资方式的收益，能够比房屋这种不动产的投资更为稳定可靠呢？保险公司承担起这一业务时，正可以将每年收取的大量养老金，用于支付购房款（也即养老款）。两条现金流的一出一进，正是相得益彰。另外，保险公司开辟住房养老保险业务，可以大大扩充资本金，提高资产质量，增加新的利润增长点，培养自身抗风险能力，以应对国外大保险公司的挑战。

（三）对房地产市场的影响。住房养老保险能对房地产市场起到刺激有效供求，调整结构失衡的作用。房地产行业在我国是朝阳行业，随着我国经济的强劲增长态势，我国房地产市场蓬勃发展，需求旺盛，正处于一个快速发展通道。但多年的快速发展，一些问题也逐渐暴露出来。如供求结构失衡问题。经济适用房供不应求，高价房却供给过剩，房产价格逐步抬高，一些地区城市房价太高，超出普通市民的承受能力。从总体来看，全国商品房空置面积逐年增加，数量惊人，形势令人担忧。住房养老保险可增加老年人购建新房，晚年享受幸福生活的积极性，激活房地产交易市场。一般而言，老年人经过数十年的积累，手中都会积聚一笔可观的财产，但顾虑晚年养老问题，不得不为养老准备足够的资金而放弃购房计划，不敢将其拿出购房，只能在很差的居住环境里一直生活下去。实际上，老人对住新房的积极性都是很大，很希望在晚年能有较好的居住环境舒心度日。有了住房养老保险，老人手中的钱财就有了购房和养老的双重用途，这必然会使相当多数老人也加入购房大军之中，激活房地产交易市场。另外，保险公司在完全获得房产的处置权之后，大量房产投入到房地产交易市场，增加了供给，而且，这部分供给一般是中低档次的供给，能满足人们对中低档房产的需求，起到调整结构失衡，平抑房价的作用。

（四）对政府政策的影响。住房养老保险能大大缓解政府养老压力，减轻社会养老保险基金支出负担。在传统养老模式下，社会保障部门负担沉重。数据显示，从1989年到2001年，社会养老保险基金支出每年两位数增长，1998年基本养老保险支出1511.62亿元，比上年增长20.9％，1999年支出1924.85亿元，同比增长26.7％，2000年达11.7％，2001年有所下降，但仍然达到10.7％^⑤[4]。在未来50年里，我国人口老龄化趋势将迅速兀现。如果按照传统养老模式不变，负担将越来越沉重。养老是涉及到社会安全和稳定的大问题，政府必须加倍重视。住房养老保险对传统养老模式的改进是很有帮助的，它将房产与养老结合起来，实行完全市场化运作，能有效缓解这一状况。而且倡导的是自我独立思想，以房养老、自养自老，为社会、企业和子女等减轻了不小的负担，体现市场经济特征，政府对此应该在政策上予以积极扶持。

三、HEPI在我国的发展潜力分析

（一）市场有效需求规模分析。住房养老保险在我国的潜在市场需求规模是很可观的。我们假设人们总是理性的，总是希望通过各种方式来提高自己的生活质量。这里与潜在市场需求规模息息相关的有两个变量：住房拥有比例、老龄人口比例。这两个变量与市场需求是正相关的，住房拥有比例越高，老龄人口比例越高，住房养老保险需求规模越大。我国在实行货币化分房政策之后，人们购房的积极性得到了激发。据资料显示，人们完全产权的房产拥有比例逐年提高，特别是50岁到60岁临近退休的年龄段，自己独立房产的拥有比例非常高。另外，表1显示我国老龄人口比例逐年提高，再加上我国人口基数的增大，绝对规模很可观。还有，随着我国市场经济改革的深入，人们的"子承父业"、"养儿防老"等传统思想观点正慢慢发生着变化，独立自主的观点逐渐树立强化。观念的演进也无形中促进了人们对住房养老保险的需求。

表1           我国未来人口预测（1991～2050年）             亿，％

年份	总人口	各年龄组人口数				各年龄人口占总人口比例
		0～14	15～59	≥60	≥65	0~14	15~59	≥60	≥65
1991	11.61	3.20	7.40	1.02	0.66	27.55	63.70	8.75	5.69
1995	12.31	3.42	7.74	1.15	0.75	27.78	62.92	9.30	6.11
2000	13.04	3.53	8.22	1.28	0.84	27.08	63.08	9.84	6.71
2005	13.57	3.33	8.33	1.41	0.98	24.51	65.07	10.42	7.21
2010	14.00	3.00	9.35	1.65	1.08	21.40	66.82	11.77	7.71
2015	14.42	2.81	9.57	2.04	1.28	19.51	66.37	14.12	8.84
2020	14.83	2.82	9.70	2.31	1.61	19.04	66.41	15.55	10.85
2025	15.13	2.58	9.49	2.80	1.82	18.83	62.70	18.47	12.06
2030	15.29	2.76	9.18	3.75	2.70	18.04	58.79	24.37	17.63
2035	15.32	2.58	9.01	3.73	2.70	16.84	58.79	24.37	17.63
2040	15.28	2.46	8.99	3.84	2.99	16.07	58.81	25.11	19.57
2045	15.19	2.42	8.84	3.93	3.03	15.94	58.19	25.87	19.97
2050	15.02	2.90	8.49	4.12	3.07	16.01	56.56	27.43	20.43

资料来源：杜鹏著.  中国人口老龄化研究.  中国人民大学出版社，1994.  第92页

（二）市场有效供给分析。目前，保险公司有大量的保险资金未得到充分利用，投资渠道狭窄。保险资金的利用率，在国外基本上达到90％，而在我国还不到50％，有限的保险资金主要限于银行存款。据统计，1998年人保、平保和太保三大保险公司保险资金的40％局限于现金和银行存款。截止1999年底，中国人民保险公司的资金运用率还不足20％。中国人寿保险公司2000年的资产结构为：银行存款39.14％，国债34.87％，基金3.28％，不动产12.65％，其他资产10.26％。保险公司资金主要用于银行存款存在着较大的利率风险^⑥[5]。利率的多次下调使得这种投资结构不能满足保险资金保值增值得要求，保险公司迫切需要开拓新的投资渠道来保证赔付的可靠性。目前，保险公司可用保险资金多达5799.3亿元，而且这些资产流动性很好，可以有效保证开展住房养老保险业务的资金供给。

（三）市场外部环境分析。从1980年恢复保险业务以来，政府政策对保险资金的运用经历了一个从禁止投资阶段到无序投资阶段、逐步规范阶段的过程。政府允许的投资领域逐步拓宽，1999年，政府允许保险资金通过购买基金的形式间接进入证券市场，这具有里程碑意义。因为，原来保险资金的投资强调稳定保值，而证券市场是风险程度很高的地方，允许保险资金进入证券市场表明越来越重视收益的重要性。从上述事实看出，政府对保险资金的运作的限制是逐步放松的。我国加入WTO之后，迫于外来大保险公司的竞争压力，我相信政府的限制将进一步放宽。保险资金直接进入证券市场或者房地产市场只是时间表的问题。

四、我国推行HEPI应注意的几个问题

1、先小范围试点，再逐步推广。住房养老保险虽然前景诱人，但其潜在风险也是不容忽视的，其最大的风险来源于房地产市场价格的波动性，海南房地产事件让我们充分认识到了房地产泡沫的可怕性。目前国内部分地区已出现房地产发展过热过快的现象，房产价格的未来走势具有很大的不确定性，保险公司应该恪守其一贯的稳健经营原则，在充分论证比较的前提下，在部分地区和特定群体内先试点，待积累更多经验之后，再逐步推广。

2、政府要发挥咨询和监管的积极作用。住房和养老都是事关社会稳定的事情，住房养老保险在我国作为新生事物，人们对此还不了解，在和保险公司签订协议的时候，个人处于信息劣势，政府应该利用自身信息优势，加强公共咨询。建立专门的信息咨询机构，广泛宣传住房养老保险的相关内容，减少非对称信息的存在。另外，政府应该通过立法的形式规范中介机构和保险公司的行为，防止串谋欺诈行为，保障投保人的利益。同时，向保险公司提供必要信息，如人均寿命和卫生医疗保健情况等等，便于保险公司制定合适费率。

3、建立风险分散机制。房地产价格波动的不确定性以及人们寿命的不确定性，导致住房养老保险的风险程度很高。如果单独由保险公司承担，可能不堪负重，这也与保险公司稳健经营原则相背离，这需要建立有效的风险分散机制。我认为可以从三个方面着手，一是建立信息共享机制，加强信息流通，使信息非对称部分对称化；二是借助再保险机制，通过再保险使风险由几家共同承担；三是住房养老保险的证券化，我们可以借鉴美国的证券化的成功经验，将住房养老保险转化为标准化证券，在证券市场上出售，风险由广大投资者共同承担，这样能有效起到分散风险的作用。

- 作者： 柴效武 2004年12月27日, 星期一 19:42 加入博采