柴效武 个人专栏

姚女士如何购买二手房—“合资购房、顺序占有”的新房贷模式介绍- -

                                      

老年人养老的房屋问题已经引起人们的广泛关注，能够在舒心适意的住宅中幸福地度过晚年，是众多老人所无比神往的。但购房的资金从何而来，资金短缺时又应当采取何种有效举措，是很需要给予深入探讨的。本文提出了"合资购房、顺序占有"的新房贷模式，并对此新贷款模式的基本状况给予了初步的介绍。

姚女士如何购买二手房——"合资购房、顺序占有"的新房贷模式介绍
  柴效武

摘要：老年人养老的房屋问题已经引起人们的广泛关注，能够在舒心适意的住宅中幸福地度过晚年，是众多老人所无比神往的。但购房的资金从何而来，资金短缺时又应当采取何种有效举措，是很需要给予深入探讨的。本文提出了"合资购房、顺序占有"的新房贷模式，并对此新贷款模式的基本状况给予了初步的介绍。

作者介绍：柴效武，男，1953年9月出生于陕西延安，现为浙江大学经济学院教授，主要研究方向为住房养老保障、财务会计、家庭经济等。

 关键词："合资购房、顺序占有"  新房贷模式    购房养老

一、问题的提出

《广州日报》2003年6月16日发表文章《不要轻信"包搞掂"》。文中指出，"姚女士今年刚好60岁，膝下无儿女，遂打算在越秀区买套二手房养老。因姚女士只有积蓄12万元，而看中的二手房价格为20万元，余8万元一时无法筹借。某中介公司为促成这桩买卖，极力游说姚女士办理按揭贷款，并应承按揭手续可很快搞掂。"姚女士经不起经纪人多次怂恿，决定购置该套房，当场与中介公司签署买卖合约并交1万元定金。可事隔两星期，该经纪人告诉姚女士"年龄偏高，银行方面不能通过贷款审批，无法办理按揭手续"。因资金无法准时到位，令姚女士陷入借钱购房或"挞定"的两难境地。文章认为，"市民在购售房时应对中介所说的话留一个心眼，并在签署合同时尽量要求对方将先前一些承诺写进合同中，以保障自己的权益。如‘自某年某月某日起至某年某月某日止X天内，仍无法办理按揭手续应马上退还定金'等字句"。

但本文则反其道而行之，要提出如下询问：（1）为什么银行不能给姚女士发放按揭贷款，银行是否应当将发放贷款的范围大幅度放宽，像姚女士这样的退休老人，也能够在需要时从银行获得贷款融资。（2）姚女士单身一人，为何要通过购买二手房的形式养老，靠手头的12万元积蓄住养老公寓，是否可将问题解决的更为简单？（3）姚女士是无儿无女，即使是一幢使用日久的二手房，也足以使用相当长时间，最少也超出姚女士本人的寿命。且显而易见的是，人死亡后即不会再有任何耗费，而住房"死亡"后仍有较高的地价尚待利用。姚女士身故后所遗留房产尚具有的相当价值，就成为一大浪费，只能无偿交付与社会。（4）姚女士虽说拥有12万元现金，对养老而言是既不为多，也不算过少。但要度过长期的养老生活，尤其是预备养老中可能会发生的某些生病、残疾等意外变故，手头显然需要有一笔额外钱财做准备。现将这笔积蓄全部用于购买房屋，并为此而负债多多，显然有欠思虑。再说，即使银行同意给予姚女士一笔贷款，日后每一时期的还款也是一大负担。老年人在养老期间，应是"轻装上阵"，现为买房背负如此一笔债务，显然很不明智。

老年人临近退休时，为使自己的晚年生活有个较满意的结局，往往会考虑在何处养老，如何养老的问题，并很希望能购买环境地段好的新房，以舒心适意地度过晚年生活。但现今尚有众多老人并不完全具备购买新房的经济实力，而向银行申请按揭贷款购房时，按照目前的房贷政策，又不具备这一申贷资格。事实上对该老人而言，贷款购买新房后，每月有限的经济收入除供给日用生活开销外，也不可能有更多的现金用于归还购房贷款。在此状况下，老年人购买新房的愿望又将如何实现呢？
二、购房思路的创新

姚女士应当如何做法，才是最为明智的呢？笔者想提出如下举措，供姚女士和类似的老人们参考：

（1）姚女士用这笔12万元的积蓄款住进养老院，或档次较高的老人公寓。这对老人养老而言，应当是最为理想。对无儿无女无牵挂的老人是更为合适。可保证晚年生活舒心适意。

（2）用这笔款项办理养老寿险，每期再从寿险公司取得款项用于租房和养老。如此做法可保障晚年的经济钱财方面不会发生短缺，即使因岁数延长也有寿险公司给予支持，个人不会出现恐慌。  

（3）用这笔钱财同其他关系亲近的人员合资购买住房，同时签订合约并公证。合资购买到的住房，也是由姚女士首先居住，一直住到寿终正寝为止。等姚女士死亡后再将该住宅的产权和使用权完全交付与对方所有。这可称为"合资购房，顺序居住支配"。双方各自出资的比例，则应由大家仔细协商一致。为避免日后可能发生的纠纷，最好再由公证处给予公证服务。

（4）如欲使本合资购房业务举办地更为郑重、规范，减少一般合资购房中可能出现的违约行为。合资购房的对方也可以是银行、寿险公司或房地产公司。我们可以设想的一种联合购房协议，即由银行与老年人共同出资购买一套房子，老年人先居住直到死亡，死亡后房子产权全部归属于银行，由银行自由处理。本模式的基本操作程序，可以表示为：①银行向某人发放住房抵押贷款；②某人持贷款再加自有资金若干购买住房（实质为银行与某人合资购房）；③某人居住该幢房屋；④某人死亡，住房归由银行拥有；⑤银行出售该住房，用售房款补偿原出资款；⑥银行计算在整个期间的投入与产出的收益或亏损。

银行是否全然不能为老年人购房提供贷款呢？并非完全如此。如果老年人贷款是用来买汽车、旅游、高消费，买家用电器，或是要上老年大学申请助学款，因系消费项目，是无法保值增值，在其缺乏资金时强令要求归还的。而贷款得到的住房，则完全可以用来做抵押和担保，即使在申请贷款无从归还时，也有该幢住房作为还款保障。这里提出"抵押贷款买房，反抵押贷款养老"的新贷放归还的贷款模式，事实上是可以发挥重大作用的。

三、新型房贷模式的介绍

上述第四种方式意味着金融保险部门应当推出一种新的金融产品。这种新金融产品是将我国目前盛行的住房抵押贷款，与目前在美国出现的一种专门用于老年人的，被称为"反向抵押"的贷款品种相结合，可称为"抵押贷款买房，反抵押贷款养老"。如本例中的.姚女士年龄60岁，现拥有12万元，希望购买该幢住房的房价为20万元。预期姚女士尚有存活寿命为15年，现从银行申请贷款10万元，贷期15年，再加上自有资金10万元，即可将此住房买下来。姚女士如何在有限的15年里归还贷款的本息呢？不必操心。在贷款购房的同时，再用该幢住房做抵押，向银行申请获取反抵押贷款10万元，期限15年。每年可从银行取得6667元资金，正好用来归还向银行的购房贷款。至于日常生活用费开销，则由老人依靠其它渠道取得[1]。到15年期满，老人的寿命行将结束时，再将该住房的产权及使用支配权全部交还银行，用该房屋剩余的价值抵付抵押贷款的利息和反抵押贷款的本息。

这一抵押与反抵押贷款相结合的新贷种是较为复杂，难以理解。但如将其变换为"整笔长时期贷款，到期用住房还贷"，即姚女士向银行贷款10万元再加自有资金购入房屋（同一般购房贷款不同的是，不需要每期支付购房贷款本息，而是于贷期满时一次性还本付息）。最终的还本付息也并非用货币还贷，而是经历15年到期时（实际为姚女士死亡时），用作为抵押的住房来归还贷款本息。

这一事项还可理解为银行与老年人"合资购房"，即姚女士同银行合资购买住房，购买后首先由姚女士使用，待姚女士身故后再将该住房的产权与使用权全部交付于银行。这样更容易解释得通。

四、新房贷模式推出的意义
这种"合资购房、顺序占有消费"的购房贷款模式的推行，其好处是显而易见的：
1.银行业需要有金融创新，需要将融资得到的大量钱财，找到一条更稳妥可靠、收益较高的投资渠道。以促成新的利润来源渠道。金融机构可借此机会推出新的金融产品和服务项目，参与高赢利的房地产投资业务，扩大融资投资的新途径，增加新的业务增长和利润来源。
2.为居民尤其是老年人提出一种购房的新思路，使得已临近退休期或已退休的老人，也能凭借其并不完全充裕的财力，取得购买新房的资格，加入到购房大军。我国目前拥有的高达10万亿元的储蓄存款，据权威机构的估计，约有40%是由老年人拥有，但这笔钱财因老人顾虑养老问题，是不敢将其大量提取出来，用来买房买车高消费的。有了这种新的贷款模式，老人就可以"用钱买房，用房养老"，用有限的一笔钱财完成两件事情，愉快地度过幸福的晚年。
3.可激活房地产交易市场，推动其快速、健康的成长，尤其是在我国房地产行业在经过数年的高速增长，面临新一轮的调整时，很需要有新的力量加入，推动新一轮高潮的到来。老年人大量加入到购房队伍后，将是一支实力雄厚的购买大军。房地产交易市场的激活，将对国民经济的持续、快速健康的增长，制造出新的经济增长的亮点，并创造更多的就业机会，国民经济也因此有了极大的推动力。
4.老人居住房屋是自己出资购买，心理上有一种认同感，尽管这种居住与独资购房的感觉有所不同，要受到合资条款的一定约束，如不能实施破坏性装修、不能随意转移、抵押、担保住房的产权，不能将住房作为遗产或馈赠品转让给其他人员等。但在心理感觉上终究是自己的房子。如在本例中，姚女士不用付出全部的积蓄更不用负债，就可以得到自己需要的住宅，还可以节约出2万元用于养老；在整个养老期间不必考虑贷款本息的归还问题，减除了一大负担。姚女士日后身故，住房理所应当地由对方承接，资源不会无谓浪费。
5.激活老年人购买住宅的积极性和可行性，满足其晚年养老环境改善的欲望。老年人一次付款而永久入住，不会有被扫地出门、无房住之担忧，晚年生活居住质量得以提高，生活幸福，还可享有因住房价值提升而带来的收益。
银行与老人之间的这种合资购房行为，是否具备有相当的合理性？是值得给予认真深入探讨的。双方各自出资的比例，老人寿命预期的不确定，房价的不规则波动，利率升跌的无从捉摸等，都大大增加了这一业务开办的复杂程度。但作为一个问题提出，并能争取大家对此的认真思考，显然是很有必要。当然，鉴于这一业务运营的复杂，大家会想到，老人希望在晚年能居住较好的生活环境，拥有自己适意的住房，完全可通过租赁的方法达到这一目标，为何一定要采取合资购房的办法呢？
       参考文献

1.孟晓苏 《应建立房产"反向抵押贷款"寿险服务——关于健全老年人社会保障制度的建议》 《发展》2002.9

2．柴效武、徐智龙 《售房养老模式推行中"柠檬市场"分析》，《浙江金融》2003年7期。

3. 柴效武、余中国《售房养老模式运作中的风险及防范》，《浙江社会科学》2003年7期。

4. 《Aging and Housing Equity》(Steven F. Venti and David A. Wise,July 2001)
5.日本大藏省1999年相关条文规定，来源于《Reverse Mortgage in Japan - An Overview》(Ken-ichi Okuda)

- 作者： 柴效武 2004年12月27日, 星期一 19:31 加入博采