售房养老行为的推出中，鉴于其提供养老保障的特殊功用，以及业务本身所具有的特大的风险性，财税政策的一定激励是必须的。本文谨对售房养老行为中财税政策激励的原因、特性及可发挥功用等，及政策激励的具体举措等给予较全面的探讨。
售房养老行为的推出，对减轻养老负担，提高老人晚年期的生活质量；对激活房地产交易市场，促进国民经济新增长点的形成；对实现社会家庭资源的合理配置运用，使效用最大化目标的实现；对改革家庭代际财富传递的传统做法，建立适应市场经济时代的父母子女关系，促成子女的自立自强等，都具有重大的功用发挥和价值实现。这一新型养老模式和金融创新工具的推出，可称为是一件功德无量的大好事。应当给予深切的关注和积极的支持。
售房养老行为推出的过程中，鉴于这一行为的长期性，运作中较多的不确定性，多方面机构联手合作的复杂性，又有着太大太多的风险需要予以考虑。所以，如何将这一好事办好，使其能真正发挥应有的价值功用，同时又将其可能遇到的风险大为降低。来自有关国家政策法规的支持鼓励是不可或缺的。这其中很重要的一点就是来自国家财税政策的支持和鼓励。这其中包括如下四个相互关联的内容：
1.财税政策为何要对售房养老行为给予支持和鼓励。或者说售房养老行为对国家、社会、家庭可能带来多大的好处和收益，使得国家有必要动用财税政策对此以最高程度的激励。
2.财政政策激励应如何很现实地融汇入售房养老行为的具体运作之中，真正实现这一激励，或者说这一激励的基本手段有哪些，又应如何具体地加以体现。这一必要性可从以下三方面予以说明。
（一）售房养老模式具有巨大的经济社会价值
售房养老模式推出本身就具备的巨大的经济社会价值，使得财税政策对此以相当的激励是值得的，通过这种财税激励，国家会发生某种少收入多支出，不利于财政收入增加的行为，但却完全可以从其它方面得到大得多的补偿。假如，财政对此的激励是1亿个单位，而此模式推行后的社会效益可达到3亿个单位。这种激励就是很合算的。整个社会的财富和效用，将会因此而增加2亿个单位。倘若某种政策的推行可使财政增收减支1亿个单位，而整个社会则会因此而损失3亿个单位。这一政策推出，尽管从财政的角度而言，是很有利的，但从整个社会的角度来看，却又是应予完全禁绝的。尽管这一政策对财政不利，但却对整个社会有好处。就是很值得大力支持的。事实上，财政集中大量的财力正是要对整个社会的资源配置以合理健康、优化的导向，对社会福利增进以积极的推动。
从售房养老模式推出后的若干积极价值与效应来看，大多是同财政事业的发展有着直接或间接的相关。养老本身就是国家应当给予大力保障的一重大事项，对贫而无助的老人以财力救助，更是一个负责任的政府义不容辞的义务和责任。售房养老模式的推出，老人依据自己拥有房产的价值做提前变现套现来取得相当数额的现金流入，实现自我养老，正是为儿女、为家庭办了一件大好事，为社会和政府解除了一项大负担。政府对此模式推行中可能遇到的种种问题的解决，给予政策的扶持和激励，以财力的支持和扶助，以促成这一事业的发扬光大，就是应有之义。
（一）激活房地产业的发展，有利于国民经济新增长点的形成售房养老模式的推出，鼓励老人树立用房养老的理念的大培养，将会对房地产交易市场的激活，对老年人在银行储蓄存款的极大的释放，对国民经济新增长点的形成壮大等，都具有重大的实力推动。这些方面的激活、释放，新经济增长总的形成等，对财政的好处将是异常明显。一是财政收入会随着国民经济的增长，房地产业开发能量的壮大及对多种相关产业的带动（据有关方面统计，房地产业的发展会带来50多个相关产业的发展），而有一个高速度的增长。二是随着企业、居民个人房产投资的增进，新经济增长点的形成，国家多年来大力倡导的积极扩张财政政策的推行，将可以减慢力度，财政负担为此而大幅减轻。从此中节约的财政资金，就完全可以用于其它更需要之处。事实上，以财政的力量在投资市场上做单枪匹马的冲锋陷阵，应是很不合算，代价也颇为高昂，而最终实施后的效果，相比较企业个人投资而言，也要被打上一个相当大的折扣。
目前，国家为刺激内需，增进经济的增长，采取了一系列的强有力举措。如积极扩张的财政政策等。房地产交易市场更是被视为刺激内需的重头戏。据权威资料显示，房地产业的增长，可以带动建材、五金交化、冶金、家具制造共计50多个相关行业的发展。房地产业的迅猛增长，还是迅速实现我国城市化、产业化，提升城市品位，改善城市面貌，促进城乡经济增长的最好的推进器。如果再考虑这一促成，并非是依赖成绩斐然却代价高昂的积极扩张的财政政策所推动，不必要国家冒着极大风险发放巨量国债所促成，而是完全来自家庭个人的资金，是完全依托市场化机制运作，就更应当认为以房养老模式的可贵之处，可称是功德无量的一件大好事。（二）此项业务开办具有巨大的外部性
财税政策激励的缘由，还在于特定机构开办此项业务所可带来的巨大的外部性。应当说明，特定机构比如说保险公司开办此项业务，同其它业务相比较，可以说是风险大，投入多，收益慢，问题复杂，影响广泛。也就是说仅仅依照市场经济的运作机制，抱着盈利的态度来开办这一业务，是很不合算的。这一业务开办的积极效用和价值，主要地还不在于特定机构自身，而在于由此引致的巨大社会效用。
特定机构的这种外部性，是难以从业务自身的经营上得到相当的补偿的。因而，来自财税政策的激励，优惠减免，就是题中应有之义。通过财税政策激励售房养老行为的推出，是否对财税部门，从而也是对国家和政府很不利呢？若仅从表象来看，似乎是如此。但若将眼光关注地更为远大和长远，并非这样简单。失之东宛，收之桑榆。财政部门的这一项支出，完全是可以从本业务开办中带来极大的外部性中予以收回，且额外获益多多。
（二）对社会养老行为的支持，减轻国家的养老负担，国家应当对此有所表示本售房养老模式的开办，还必须通过专门立法机构的立法，以使此项工作的初始开展，即纳入国家法制建设的轨道。另外，购售房中按国家有关法律规定，购售双方必须就此事项向国家缴纳营业税、契税、土地出让金等其它各种税费。考虑购售房的目的——养老的特定用途，故此应给予税费的相应减免，从国家政策上对此以积极的鼓励和支持。
国家目前规定土地国有、批租使用年限70年，这一规定对房地产市场的未来趋势又是如何。70年后的房地产市场、土地使用权属会发生何种变化，土地价格确定等又将会发生何种变化。它将对售房养老事项带来何种影响，这一影响的结果有多大，如何予以合理推算。（三）售房养老模式运营存在巨大不确定性，政府应对此以财力支持，防范并减弱经营风险
财税政策对售房养老行为的激励的原因，还在该售房养老行为推出中的巨大风险应给予相当的防范。这些风险包括：①老人预期寿命与实际寿命差异的风险。随着科技进步和经济社会的发展，医疗保健条件和老人生活居住环境得到了极大的改善，人们的寿命有了相当的延长，老人将来实际存活的寿命将会超出预先设定的存活寿命。寿命的延长固然是一件大好事，但反映在对养老资源的需求和相应的财力准备方面，则不啻于一场大的灾难。由此而导致的结果，将会是特定机构开办此项业务因"长寿"而导致巨大的亏损。这一亏损能否由财政给予相应的补贴来弥补，显然是应予以考虑的。
住宅是人们生活的主要场所，任何情况下，政府都会在不动产业扮演一个重要角色。美国1949年颁布的《住宅法》，即提出"每个美国家庭在适应居住的环境有一个适度住房"的目标，还设置一个内阁级别的部——美国住房和城市发展部，专门致力于不动产行业。特定机构开办此项业务，并非是完全无利可图的。它完全可以成为机构的一个巨大的盈利来源渠道，并从业务的开办中自身也得到极大的利益。它将增加一个新的金融产品和保险工具。但特定机构自身的营利同其所冒的风险相比较，其收益同其巨大长期的资金投入相比较，都是很不对称的。比如，保险公司通过正常寿险业务的开办，完全可以从中得到很为可观的收益，特别是一般寿险业务的运作中，保险公司是在长时期内，每期都是得到大量的现金流入，这种现金流入，同其同时期内的现金流出相比较，是远远大于后者的。而售房养老寿险业务的开办，现金流入流出的状况，则是正好相反。保险公司必须是在长达十数年到数十年期间里，每期向外大规模地付钱，而这笔付出款项的收回，则还是遥遥无期之事。所以，保险公司或说特定机构开办此项业务，是否能实现盈利暂不予以考虑，只是长时期巨额的现金流出，就是难以承受的一大负担。
售房养老模式的推出并运行，其中关键因素之一，还在于国家有关房地产的政策法规。美国为何能够在社会保障体系已经相当健全的状况下，仍能够针对老年人的养老问题，推出相类似的反抵押贷款，并在实践运行中取得相当之成绩。原因之一，就在于美国有关土地管理法规的不同和相关财政税收法规对此的大力优惠举措。美国的土地是完全私有的，购买了住宅自然也就随同购买了所附着的地产。在这种土地私有的状况下，一是不存在土地出让金的巨额支付，二是没有土地使用权的权利期限，对地价的干预，地价的价值变更，完全是一种自然的经济增长过程，不会随着使用年限的推移而发生变更。三是住宅的产权所有人每年要为其拥有的住宅向国家缴纳财产税。四是实施售房养老的老年人可以享有税收的优惠，免交这笔财产税。这一切条件在我国显然是不具备的。
政府承担风险和损失。政府是否应当为这项业务开办中的风险和损失"买单"，应是理由充分的。养老问题，尤其是对于广大还处于弱势群体的老年阶层而言，养老正是政府应当尽到的责任和义务。售房养老行为推出后，在其实际运作中，因所需资金多，时间延续期长，利率、费率设定不一而导致相当的风险。比如，该业务开办中，因特定机构要在"售房养老"合约签订后，要在养老者继续存活的10数年或数十年内，不间断地向老人支付房款作为养老金的支付。而特定机构的支出款项的收回，则还需要等待该养老者最终死亡，该住房的实际支配权全部到手并将其出售变现后才能得到实现。在这一长时期的运作中，特定机构持续的现金付出，到最终房款的一次性收回，其间的价值转换与盈亏计算中，利率费率的因素，显然要占有相当位置。
国家财税部门对此应当担负的责任。售房养老行为的推出，是应当采取市场化的操作模式，但要使本事项得以完全成功，并真正在养老保障方面发挥相当的功用，要促使广大的居民家庭有兴趣参与这一事项，促使金融保险部门乐意开办这一业务，就必须有国家财税部门的积极参与、政策优惠和财税支持。比如，居民在将自有住房出售给保险部门时，是否考虑其养老保障这一目的，而给予完全的税费减免保险部门在向居民家庭按月支付售房价款也即养老款时，能给予相当的手续减免。对保险部门从事这项业务的营业额和盈利额，给予完全免税的优惠都是非常必要。土地产权与使用权的风险。如国家宪法规定城镇土地归国家所有，单位和个人只拥有土地的一定时期的使用权。那么当土地使用期的法定70年的期限到期时，土地的增值，即售房养老机制赖以存在运行的基本前提，是否将变得一钱不值。70年期满后，国家的土地政策又将会发生何种改变。对房产养老行为的财税政策激励的行为中，考虑养老者的不同经济状况，而给予有差异的财政政策，应当是有益的。这就提出了一个非一视同仁的原则，或称低收入者倾斜政策。美国的反抵押贷款的制度制订中，主要面向的是收入低于平均线一定标准的，年龄超过62岁的老人（如某条款即规定老人的年收入标准为当地收入平均线的80%）。从这里可以看出，经济富裕的老人是没有资格参与这一反抵押贷款业务的。但我国的状况则有不同。倘若，仅仅将售房养老或反抵押贷款实施于老年穷人，而将经济状况富裕的老人设置不准进入的障碍，显然是不利于本业务的开展，开办后的结果预想也不会很好。
我们认为这里制订的老人的资格标准，可从年龄、住房状况、收入状况共三个方面予以界定。年龄标准的界定是容易的，如限定为60岁、62岁或65岁等，需要给予精确的计算。住房状况应当限定为不低于某一标准。若住房价值畸低时，业务开办中的大量产生的固定费用，不论是住房价值高低，都要明确的出现，且出现的额度也近乎相当。住房价值过低且增值的趋向不很明显时，参与售房养老或反抵押贷款业务，都是很不合算的。但这里应否制订住房价值的最高标准呢？似乎无此必要。老年穷人固然要依恃其拥有的一定价值的房产，以求得老年生存得以一定程度的保障。而老年富人也完全有必要依恃其拥有的较高价值的房产，并给予变现套现，以求得晚年生活地更为舒心适意。
就老年穷人和老年富人两种客户而言，前者拥有的房产低，收入少，晚年生存更应予以保障。但在相当多的情况下，单单依靠这笔房产，老年穷人还是无法保障基本生存，这就必须依赖于财税政策的适度的参与和保障。而老年富人本来就具有较高的经济收入，再加价值不菲的房产的变形同，养老保障是足以实现。但若政府采取"一视同仁，普度众生"的财税政策时，对这部分老年富人也给予相当的，或称是更多的财税优惠减免时，显然是不应该的。
房产养老寿险业务或称反抵押贷款业务的开办中，应当是所有的老人（60岁或以上），只要拥有一定价值标准的自有产权的住房时，都应给予参与业务的资格。事实上，特定机构从自身的业务开展和利益维护出发，因其能够带来最大的收益和相对较低的成本和风险，对老年富人的业务还要更为重视。而对贫穷老人的业务开办则可能持有"拒之门外"。这就同国家开办这一业务的初衷发生背离。对这种的背离应当采取何种方式给予矫正呢？财税政策的倾斜是很必要的。
对老人参与售房养老或反抵押贷款业务中，界定收入标准不论是界定收入的最高标准，还是界定收入的最低标准，事实上都是不必要的。这里最需要界定的是住房标准。但在财政税收政策的实施中，对收入标准的界定，并对不同收入状况的老人实施不同的财税优惠政策，显然是很有必要的。应当说明，对老人收入标准的如何界定，及包括内容等的界定非常必要。老年人的收入标准，包括的内容可设想有：1.退职退休金收入；2.储蓄存款的提取收入状况及每年可得收入；3.寿险养老金收入；4.子女定期等额的馈赠；5.经营投资性收入；6.其它收入。
对老人收入标准的界定，以期采取不同的财税优惠政策，是非常必要的。但在具体的操作方面，如何调查测定老年人的收入状况，则是难以操作的。
财税政策激励的具体举措应当表现为何呢？或者说国家财税部门为支持售房养老业务的开办，应当给予哪些方面的特殊政策优惠，可设想有如下方面：
1.业务初始开办，特定机构成立开始业务运营时的资本投入，应当有国家资本的投入。或者说主要应由国家资本投入。若将该特定机构完全设定为一般性的企业公司，鼓励各界民间资本的大量参股投资，是不大合适的。此项业务并不适合一般企业公司资本的介入。而特设机构成立的宗旨，应当设定为非营利组织，其追求目标首先为社会效益而非自身的经济利益。一般公司追求的是"短平快"，不可能做这种长时期、大规模投入，而收益却是遥遥无期之事体。
2.特设机构开办业务中所发生营业收入、利润、所得，应当完全免除一切税款的缴纳，包括流转税、所得税等各类税金。这里涉及到特定机构的属性的定位问题。即特定机构是一企业组织，还是一非营利的事业性组织。若从特定机构的业务开办、运作及由此而来的资产、负债、收入费用而言，应当属于企业组织，从其担负的养老保障的社会功用来看，又应当将其划归为一事业单位或非营利组织。国家是不应当从养老保障的业务开办中实现营利的。它可以说是一种担负社会职能的企业性组织。
美国开办的反抵押贷款机构，有政府开办，银行保险机构开办和私人企业开办三种形式。三种形式各有利弊。居民申请政府提供的反抵押贷款时，花费最小，而申请企业个人的私人领域提供的反抵押贷款，则会涉及到一系列开销。首先，在提出贷款申请时，要缴纳相关的申请费用，通常包括财产估价费、信用评审报告费等用费，接着还有清算费、保险费、月服务费等费用。3.售房养老者参与这一业务的所得，如将自有住房出售给特定机构，并每期取得房款做养老金的行为，应当给予免税的优惠。居民一般的出售房屋，取得收益的行为，是应当向国家缴纳税费的。而这里的住房出售，则目的性十分明确，是为着养老金的筹措。这里需要做的工作，就是如何将两种售房行为，从售房的用途、方式上给予严格的区分。售房养老模式中的"售房"同一般售房行为的区分，应当是很容易的。但是，一般售房行为中也会有目的为养老的售房行为。比如，老人将自有住房出售后，用所得钱款住进养老院或老人公寓。严格地说，这一售房行为也应给予免税的优惠。
如某幢住房的评估价值为2万，预计该售房养老者的预期寿命尚有16年，在不考虑货币时间价值，也不考虑特定机构开办此项业务的费用开销时，经计算每年应取得房款为1.5万元。但如设定利率为4%，设定机构应提费率1%的状况下，该售房养老者每期应当取得房款，就只有x×（年金终值系数，15年，5%）=24万元，经计算，得x=24万元÷21.5786=11122元（注意：这里设定的房屋评估价24万元，是售房养老者与特定机构签订合约当时的评估价，而这里假定到15年寿命结束时，该房屋的实际评估价仍为24万元，即是假定房价本身的折旧磨损，同其附着物土地的增值正好相互抵销）。这里同时还做出的一个假定是，该售房养老者的预期寿命为15年，而其实际寿命也正好为15年，完全相同，当然，这里谈到的房价和预期存活寿命的完全吻合一致，现实生活中是少之又少。这里为讨论问题的方便，只能做出这种假定，而对这一问题的更深入的探讨，显然是非常复杂，也为本文所无法做完全容纳，故此这里存而不论。
假如，将利率因素从4%提升为5%时，再加特定机构的费率，共计6个百分点，那么如上计算公式及结果，将被修正为x×（年金终值系数，15年，6%）=24万元，计算得知，x=24万元÷23.2760=10311元。在此状况，老人考虑预期房价与每期实得房价的巨大差异，考虑到利息、费用在其间占据的极大比例，如从不考虑两因素的每年应得房款15000元，到考虑两因素后的每年应得房款10311元，价值缩水30%之多。人们极可能会作出的一个反应，就是认为参与这一业务很不合算，是对自己千辛万苦积累财富的一种廉价售卖，从而不愿参与这一业务。这就必然使本模式推出的应有功用无从得到发挥，达不到开办此业务的目的。假如，财政能在其中给予相当的激励举措，如仿效国家助学贷款、农业发展贷款、扶贫贷款那样的贴息优惠，显然是很有必要。倘若财政贴息2个百分点，则上例的计算结果可修订为x×（年金终值系数，15年，4%）=24万元，得到x=24万元÷20.0236=13484元。
财政贴息的好处是明显的。1.特定机构开办这一业务将有较高的积极性，从而乐意于开办这一业务；2.老人参与这一业务开始变得合算，从而乐意于参与这一业务，使养老负担得以大幅减轻。
三、售房养老行为中财税政策激励的方法财政贴息的优惠举措如何得以体现呢？刚才谈到的6%的利率和费率下，售房养老者每年可得到房款为10311元，而在财政贴息两个百分点，4%的利率和费率下，养老者每年可得到房款为13484元，财政在此中每年应当贴息的数额，即高达3173元，15年里总共贴息幅度要高达47595元。这是一个很大的数字。国家财力是否能够承受这种负担呢？是需要给予重点考虑的。财政贴息的办法，是否是最好的呢？在这一普遍贴息的状况下，很可能得出的一个结果就是，富有者拥有房产的价值高，预期存活的寿命长，得到财政贴息的优惠也大得多。而贫穷者拥有房产的价值低，预期存活寿命也相对要短一些（这一点有各种国内外相关的资料文献给予例证，富有者因生活环境优，享用的医疗保健条件好，其平均存活寿命，也相对地长于贫穷的人员），从而得到财政贴息的优惠也要小得多。这说明，财政贴息的方法固然是很好，也较易实施，但却不大符合公平合理的原则。
这里可以采用的一补救性举措是，仿照助学贷款制度中国家助学贷款（财政贴息）和一般商业助学贷款（财政不予贴息）的制度规定，售房养老寿险或贷款业务的开办，也区分为政策性和市场性两种模式，前者给予财政贴息的优惠扶持，后者则不给予这种优惠。应当是有道理的。
那么，财政贴息的优惠举措是否应当给予的问题上，就需要区分不同的售房养老行为，特别是从售房养老者拥有房产的价值和其它经济来源、财产拥有状况等，给予相当的区分。拥有较大价值的房产，有较高的经济来源渠道，晚年期的养老用度足以有较好的安排时，这种财政贴息的优惠是不必给予的。而拥有房产价值较低，晚年期的其它经济来源并不很充沛，期望依靠售房养老而来的经济收益为养老期间的主要经济来源时，财政贴息优惠就是很为必要，这一优惠对该老人可带来的效用，也是最高的。
假如，本业务是由银行开办，也同样存在这一问题。正常的银行业务是吸收储蓄存款并发放信用贷款，从中赚取利差作为业务经营的收益。而本业务的开办（称为反抵押贷款业务）则要求银行大量的资金流出，业务复杂，涉及广泛，要求技能高，且不确定性大为加大。这显然是银行并不乐意操作的。
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