柴效武 个人专栏

售房养老模式运作中的风险分析- -

                                      

用老年人拥有住房在自己身故后余留的价值，通过一定的金融保险机制与形式将其提前变现套现，以用来养度老人的余生，加固养老的保障。这是作者目前大力倡导的"售房养老"模式。这一模式的运做中，鉴于太多的不确定性与风险，又使本模式的推行遭遇相当的障碍。本文谨对模式运做中将会遇到的种种风险及不确定性等，予以一一展示，并提出风险防御的举措。

 

售房养老模式运作中的风险分析
柴效武
   摘要：用老年人拥有住房在自己身故后余留的价值，通过一定的金融保险机制与形式将其提前变现套现，以用来养度老人的余生，加固养老的保障。这是作者目前大力倡导的"售房养老"模式。这一模式的运做中，鉴于太多的不确定性与风险，又使本模式的推行遭遇相当的障碍。本文谨对模式运做中将会遇到的种种风险及不确定性等，予以一一展示，并提出风险防御的举措。
作者：柴效武，男，1953年9月出生于陕西延安，现为浙江大学经济学院教授，主要研究方向为住房养老保障、家庭经济等。
   关键词组：售房养老    社会保障    风险与不确定性     道德风险     信用风险   
一、售房养老模式的介绍
住宅购建与晚年养老用费保障，是现代家庭长期预算安排的两大基本内容，需要资金多多，形成家庭的重大经济负担。为解脱这一沉重负担。我们经对房地产金融、社会保障、养老保险及制度经济学理论的若干思想与方法的融会综合考虑，设想建立一种新型的养老保障模式。即在传统的"儿子养老"，目前流行的"票子养老"的基础之上，增加一种新型的售房养老模式，即"房子养老"。

我们设想的售房养老，是对传统养老模式的一种全新尝试，是一种特别的融资保险形式。基本意图是老年人动用所居住住宅在自己身故后仍然会存在的大量余值，通过某种金融机制与手段将其提前变现套现，以形成一种持续稳定的现金收入，来养度自己养老期间的余生。其基本的业务操作，是指各个家庭于中青年期通过按揭贷款的方式购买住房，并于60 岁之前还清全部贷款本息，到老年退休期伊始再通过某种融资变现的手段和机制，与保险公司或其他特定机构订立售房养老合同，把手中握有房产的产权转让给对方，而自己仍然保有对住房的使用权并长期居住，一直到最终去世，再把住房的使用支配权完全移交给对方，使产权得到全部转移。住房出售的价款也由该保险部门或特定机构在订立合同后，该家庭成员尚存活期间到去世的长时期内，分期支付约定款项作为该家庭的晚年养老用费。直至房屋持有者最终去世。然后，特定机构再将全权拥有的该房产自行处置，用出售款项弥补前期的资金投入并取得一定的投资收益。

本模式是将每一个家庭都客观存在的住房购建与养老保险的两大行为，借助于构思精巧的金融保险手段，达成一种有机综合并融为一体。以期能利用住宅与住户生命周期阶段的差异，利用住宅价值增值和流动套现的特性，通过"售房养老"的方式，用住宅的余值来养度住户成员的晚年余生，从而大大减轻乃至消除其中年期的养老保险负担，最少是使养老负担得以大幅度减低。这在我国目前的状况下，显然是非常需要的。
售房养老属于房地产金融业务的一种，是一项专业性很强的金融服务项目，有其自身独特的运行规律，需要协调处理好一系列的关系和矛盾。而售房养老相对于抵押贷款、信托租赁、按揭等金融业务相比，鉴于此项业务开办的复杂，联系面的众多，不仅涉及到房地产的价值波动变现套现，涉及到老人预期寿命的预测与养老金的筹措，还涉及到金融保险部门在其中的连接与中介，又有着要大得多的风险。若其风险一旦形成，便会迅速扩展，出现大面积的金融风波，并危及整个金融市场和国民经济的发展。且因本模式是个新生事物，还存在着与售房养老相关的法律、政策的深层次的变革与全面思考。
售房养老模式在国内还是一种全新事项，对其的理论探讨与实证运做中，都会发现它还具有众多不确定因素，也就是运营过程中潜存的风险。本文谨对这些可能发生的各种风险及其成因，及应采取防范举措等，给予较深入的思考。具体防范措施则将在以后的文章中逐一评述。
售房养老模式运营中可能出现的风险，主要有以下几个方面：
二、道德风险
道德风险是很现实的风险。如售房养老的合约已经签订，购房价款也向购房养老机构开始逐步支付。在长期的履约期间，如房价出现大幅上涨，售房方感觉不合算会提出反悔，要毁约又应当采取什么措施？设若该特定机构计算经营损益后发现会出现严重亏损，要求退约又应该怎么办，对方临期不交付住宅又该怎么办？又如，老人希望参与此事，但子女对此事项是坚决反对，这些问题都是可能出现的。众多的变量是事先很难一一判断明白。再如，考虑本业务开办的对象，大都是老年人，在某种情况下，人到老年又会是神智不大清晰，不可理喻。而对老年人的养老事项一旦出现某种差错，又很容易形成为一种社会性问题，引起公众的极大关注。

今日的市场经济社会里，"败德"这一现象有必要予以特别说明。售房养老模式也会因这种"败德"行为的侵蚀，而在相当情况下使得制度成本大为加大。这同样加大了特定机构的购房交易成本。而这一成本的加大，又会转嫁到售房养老者的身上，造成社会资源的无谓消耗。一般而言，人们对自己拥有完全产权的财产，譬如所居住的房屋等，对其的保管及使用都会是小心谨慎。为保障该项资产的安全完整，延长其使用年限是煞费苦心。但若该项财产已经出售，不再属于自己时，虽然仍旧使用居住，但感觉却会有相当不同，对其的关照度及做精心维护的感觉也有了较大差异。如售房养老合同订立后，房屋持有者对自己居住的住房，就极可能在心理上产生一些相当微妙的变化。这一住宅已往是属于自己，要精心维护，现在虽然还归由自己长期使用，产权却已改换主人，从而在住房的使用维护等防范措施上，会发生某些不利于特定机构的行为。但该特定机构却不可能对此全部观察清楚。双方在签订售房合同时，会对可能发生的种种事项以明确规定，但房屋的具体使用中，完全会出现各种违背合约的行为，而特定机构又无法对此以事无巨细的监管。这就使特定机构遭受到相当的损失，且又是事先无法予以明确。

在产权完全易主的售房养老模式中，譬如国外各发达国家的银行开办的不动产的反向抵押贷款，保险部门开办的反向年金房屋寿险等事项，败德行为是极易于发生。如当交易双方签订售房养老协议时，房屋的所有权就转移为特定机构所有，但该老年人仍然并长期享有住房的使用权。这时的交易双方在某种程度上，就形成了一种委托代理关系。即购房机构委托老年人对住房进行妥善管理，以确保住房的安全及产权完整。鉴于该住房今后的受益权已经不再归属该老人所有，这时就极可能会出现某种对房屋的破坏性使用或维护不善的行为，如将该房屋对外出租、转租、招入新客户，将房屋用于有风险的对外抵押、担保产权，或对该房屋有意无意进行的破坏性的装修活动，以及对居住安全如火灾水灾等放松警惕等，都会使得住房的价值受到严重损耗。这一现象通常将之认定为是一种"败德行为"。购房机构为避免所购房屋的这类灾难性价值损失，随时的上门监管是必要的，但监管成本又明显会显得过高。
对此种风险可以采取的一有效举措，就是加大对住房价值评估的次数和力度。比如，特定机构每期对养老房款的支付，是以对购进住房的价值评估加以体现。假若，只是购进房屋的当时做一次性的价值评估，就以此定终身，计算给定每期的养老款（即房款）。这就无法有效防范日后长达十多年的住房价值波动所带来的巨大风险。如果该价值评估是每经过几年就搞一次，每期支付房款的数额要根据新的评估结果予以调整。这一风险就会大大降低。另外，有关售房养老的制度设计中，尽可能地将条款制订详尽，灵活性加大，在特殊状况下的变通措施考虑完备，都是需要的。而在非常情形下的财政补贴、优惠举措，也有必要预为防备。
三、抵押物风险
售房养老模式，在某种程度上又可将其视为一种反向抵押贷款行为，是老人将自有的房屋抵押给银行，从而取得相应的款项[1]。当老人将房屋采取反向抵押的形式从银行取得借款，并承诺日后（即死亡后）用住房来归还贷款本息时。是否会出现因品行不佳、行为不端而导致欺诈违约行为的出现。如将产权界定不清晰的住房视为抵押品，将不具备完全产权的住房向银行做抵押，或将一处房屋向多个银行机构申请抵押、重复抵押，取得多份借款，或已抵押房屋的权属已经发生变更，却未告诉贷款人，或采取虚拟抵押，故意遗漏共有人抵押的方式，骗取贷款机构的款项，导致贷款机构的利益受损。如上述做法会使住房抵押贷款缺乏充分的法律效力，并导致对抵押物处分的纠纷。
抵押物风险在售房养老模式的运做中的存在，是更为明晰。售房养老行为是历史久长，关系复杂，涉及面广泛。且因我国的住房制度改革还是在上世纪90年代才开始，一切制度都显得不够完善，表现形式过于复杂。比如，现时居民拥有的大量住房多是房改房，是计划经济向市场经济转型期的产物。房改房虽然在名义上，是归购房职工所有，但职工对其拥有的住房产权，对日常生活居住固然是毫无障碍，但如要运用该产权发挥更大之功用，如抵押典当、出售转让、资产置换等事项时，就立刻遇到实际的障碍，又只能称之为不完全产权。假如众多的老职工试图将这种不完全产权的住房，安排做售房养老行为时，就会受到有关制度的约束而难以成行。许多地方规定，房改房过5年后即可上市交易，这是一种进步。但交易后的收益又并非该房屋主人完全享有，仍要在个人和国家之间做出一定比例的分配。如系完全的商品房时，显然没有这一障碍。
四、支付风险
售房养老属于金融业务，内中必有信用风险，其中最重要的就是支付风险。金融机构开办此项业务，是否能够筹措到足够的资金，有充足的支付能力，否则就存在着严重的支付风险。在本模式正式运做后，售房养老机构要在业务开办起始投入大量资金。并在很长的一段时间内，如长达十数年、数十年里持续不断的向对方支付房价款，资金周转期要长达十数年之多。为避免非系统风险的大量出现，大规模运做是必要的，但由此而用于支付的款项就可能要高达数百亿之多，并在长时期内只有现金流出而无现金流入。这就使特定机构存在着严重的支付风险，并在客观上要求银行有长期稳定的资金来源与之相匹配。而目前银行的资金主要来源于企业存款、居民储蓄等短期资金，资金来源与运用的时间差异明显。银行缺乏行之有效的渠道筹集长期（如10年到15年等）资金，以短期的资金来源发放长期的住房贷款，这就不可避免地会出现"短存长贷"现象，将有可能引发银行资金的流动性风险。
将此项业务的操办机构的现金流，与典型的人寿保险公司加以比较，是饶有趣味的。保险公司是保户在数十年内不断地向公司送钱；而此项业务则是特定机构持续不断的向客户付钱。所以，尽管某些保险公司会亏损累累，却很少会破产，尤其是中国这样，各项人寿保险业务的开办及大发展，都只是最近多年的事情。帐面上表现的都是每年的大量现金流入，而很少向外支付款项。而特定机构的售房养老业务的开办，首先不论此项业务是否会盈利，单单是在十多年乃至数十年的房款支付，就是一大焦点。而这一点正是本项业务能否得以开展的关键所在。
购房机构现在付出大量款项，在现金支付枯竭的时刻，能否从收回的住房收益中得到有效补偿。如果不能得到补偿，将会使售房养老机构面临严重的支付风险，并将会导致特定机构的破产，老年人未来的生计也会直接受损。为避免出现这一风险，必须有相应的政府主管部门对特定机构实施有效的监管，最好的方法就是限定特定机构的从业资格并设立准备金制度。为从根本上防范这里谈到的支付风险，应建议本事项直接由寿险公司操作，问题即可迎刃而解。寿险公司目前开办的各类寿险业务，每年的保费收入高达数千亿元，用这笔款项支付购房款项，正可谓"从养老中来，到养老中去"，是相得益彰。售房养老业务找到了稳定可靠的资金来源，寿险业务集拢的大量资金也找到了一条好的投资渠道。目前寿险业务吸收的资金，大多是送存银行，利率收益很低。保险公司于1996年到1997年开办的高收益的寿险业务，据知将为寿险公司带来高达500亿元的损失。所以，为保费收入寻找一条稳定可靠的投资出路，显然是非常重要。售房养老业务的开办，正是保险公司介入房地产业的大好时机。
鉴于本业务开办中的支付风险，它要求参与售房养老业务的特定机构，应当是大规模运作、制度规范、信用良好的大型金融部门或保险机构，而不应当是由一般性企业、公司操作此事。一般公司机构并非财力充足，且不可能有源源不断的资金的持续长期供应，往往在运作一段时间后，就会因为现金支付不足，而使整个事项被迫流产，使老年人的借此养老的计划无法实施。另外，一般企业只能做"短平快"项目。当然，这一业务在计划实施的整个期间，是特定机构长期持续地向售房养老者付款，而非是相反。倘若是普通社会公众向保险公司长期、持续不断地交付保险金以养老，该保险公司是否信用卓著、资信雄厚，是否会在客户已经交纳大量保险费的状况下，突然宣布倒闭破产，或卷资潜逃，确实值得研究。而在本种情况下，是该购房机构向售房养老者支付价款。故此，这项业务对该特定机构是风险很大，对老人的风险并不很大。
五、变现风险
特定机构通过售房养老业务的开办，购进一大批住房。这批住房最终是要将其用于变现，以取得销售收入，在补偿各项成本费用消耗后，实现赢利。因此，该机构应采取何种方式将这些不动产予以变现，变现过程中怎样才能不受或少受损失，就成为售房养老业务能否盈利的标志。住房价值变现的方式有两种，一是出租，二是在二级市场上出售，但它能否完全出售得掉，尤其是收进的大多数住房已经是经居住数十年的旧房。在出售不掉或为此要冒相当风险、遭受损失时，又应当采取何种措施。这都是在房地产市场中进行，房地产市场的走向决定了住房的变现能力，也决定着售房养老机构的能否盈利。
特定机构最终收到用来偿还贷款本息的房屋时，已经老人的长年累月使用，且使用年限长久。即使以借款人50岁买新房，活到70多岁死亡并交付房屋时，该住宅的历史也达20年之久。若是40岁或是30岁起购买新房，按常规活到75岁死亡，该新房早已成为历时30到40多年的旧房。一般而言，旧房的价值若只论其地上物即房屋本身，无论是使用价值或是价值都已大为衰减，唯一值钱的就是其附着的地产还应当有相当价值。但这一价值的充分体现应作何进行呢？只能是将住房大量收进，并对其做出全面的更新改造、拆旧建新才可能实现。单靠出售旧房是很不上算的。
蔡德容在其撰写的《住房金融创新研究》一书中，在谈到住房抵押贷款中，贷款人会遭遇的种种风险时，特别谈到"在我国的特殊国情下，贷款人通过拍卖抵押房产所得价款来清偿贷款，在实践中是难以操作的"[2]。原因是"虽然法律上赋予了贷款人强制处分抵押物的权利，但我国目前的抵押物多为居民自住房，且抵押人违约主要是因失业或意外原因导致收入锐减引起，拍卖抵押物让抵押人无家可归、无房可住是不现实的。即使真要拍卖抵押物，也难以找到买主"。蔡德容还认为，"由于我国住房拍卖制度、市场、机构还很不健全，交易手续复杂，而新房供应充足，居民往往会选购新房"。这一评判是有道理的。
六、利率风险
在售房养老业务的开办中，因其时期长、金额大，利率的高低变化对整个业务的开办是影响巨大。预期利率是增高还是降低一个百分点，看似小问题，但加以数十年的累积，差异就会很大。但利率走向尤其是利率长期走向的预期又是无从捉摸，极难成功的。如最近几年来的利率持续走低及连年出现通货紧缩的反常现象，显然是大家无法给予详尽预测。我国将来的利率走向是市场化，它会借以降低利率风险，却不会完全消除风险的影响。再如利率政策的变化如何，对售房养老模式能否成功是关系巨大，在其中也起有重要作用。

利率风险是售房养老业务或反向抵押贷款中的固有风险。对利率风险的防范，可设想通过利率保险的形式加以解决，以对可能发生的利率的增减变化，并对由此带来的收益或损失，能够建立一种被保险人和保险公司之间的收益分享或损失共担的新机制。这一保险险种的大致操作思路为：保险公司在整个业务中加收一定的保险费用（通常为住宅总值或抵押贷款额的一定百分比），即可保证该合同整个履行期间的利率不超过一定幅率，如一个或两个百分点。若超出这一幅率时，超出部分则由保险公司给予全力承担。这一保险险种在我国目前尚未开办。

七.政策风险
国家有关住宅、土地使用的法规，养老保障乃至金融保险的政策的现状，是大家清晰的。对其未来长时期的变动影响的预测，大致也是可据以测定。它必然是逐步向增强对居民权益的维护和保障的方向趋进。但是具体的政策走向和规定，尤其是长达10数年的法规走向，却又是极难把握，这就构成了政策风险。
国家未来住宅政策的变化，对售房养老的业务开办会有很大冲击。政策风险中，有相当内容还应当属于城市规划风险。特定机构购买的住宅，在长达10数年的城市规划中，是否会遇到因城市规划设计变更的原因，如对某地段的住宅全部拆迁，或面临回迁或其他变动事项。这种拆迁补偿的相关政策如何，拆迁费能否按市场价补足损失的全部价值，弥补不足时的损失又应当由谁来承担。市场价值与账面价值的差异形成的盈亏，应当由谁来承负。这些问题能否解决，直接关系到参与售房养老的特定机构的积极性。

住宅附着土地的价值同样具有相当的不确定性，涉及因素较多。其一是国家有关土地政策的状况及其演变。我国现阶段的城市土地是完全归国家所有，个人可以向国家缴纳土地出让金获得该土地。但只是获得一定时期的使用权。该项使用权的使用期限依照土地使用用途而定，一般工商用地为50年，住宅用地为70年。这就需要考虑70年到期后，该块土地的权属又应做何变化呢？这种权属的变化，将会给售房养老模式以何种影响？都是很现实地摆在大家面前，不得不予考虑的首要问题。一般的投资营运事项的决策，70年是个非常遥远的时期，不必对此以特别关注。而售房养老的行为是操作时期大，影响大，住宅的价值升值与否，关系到本行为能否得以成功；而住宅价值的能否升值，又在相当程度上取决于地价的增长；而地价增长的收益及其在住户与国家之间的份额分配，又取决于70年使用期的尚存年限。若70年的期限已经来临，那么，土地增值的状况及结果是如何，从法律而言已经同该住户没有太多的联系，而完全地归属于国家所有。

应当说明，我们设想的售房养老模式的运营是耗时长，涉及面广，内容复杂，融资与融物于一体，各种利益关系协调不易，预期未来经济发展前景，有很多不确定因素，且因涉及老人养老问题，社会影响大，搞不好时还会发生严重的负面效应。本模式的具体操作中，是无法在事先将制度设计地很为齐全，准备工作做得相当完善。所以，购房机构是否愿意参与到这种特定事项，寻求参与所要求的代价成本为多大，是有相当风险的。若要求的成本很高时，这一事项操作的实际效用，就打了很大的折扣。但对如上种种风险的认真考虑，并在制度设计时给予足够预防，显然是有必要的。
参考文献
1. 孟晓苏.建筑时报.建立"反向抵押贷款"的寿险服务.2000.9.18
2. 柴效武、方明《售房养老模式中的金融运营机制的探讨》，《金融论坛》2004年11期。

3．柴效武、徐智龙 《售房养老模式推行中"柠檬市场"分析》，《浙江金融》2003年7期。

4. 柴效武、余中国《售房养老模式运作中的风险及防范》，《浙江社会科学》2003年7期。

5 《Home Make Money A Consumer's Guide To Reverse Mortgages》 AARP，2000
6. 《Reverse Mortgage in Japan - An Overview》 Ken-ichi Okuda.
7.《Elderly Health，Housing，and Mobility》 Jonathan S.Feinstein，Dec1993
The Analysis about Housing-Pension Pattern Risks
Chai   Xiaowu

Abstract: Exploiting the house value that remains after the elderly dies, making it cash by someway and supporting for his senectitude, that is what the author advocates energetically at present called as "Housing-Pension Pattern". In view of too much uncertainty and risks, putting the pattern into practice encounters much obstacle. In this paper, I analyzes mainly all kinds of risks of this pattern and then puts forward reasonable measures keeping away from them.

Keywords：Housing-Pension, Society Guarantee , Risk and Uncertainty, Moral Risk, Credit Risk    

- 作者： 柴效武 2004年12月27日, 星期一 19:08 加入博采