柴效武 个人专栏

售房养老模式推行中预期寿命与实际余命的差异风险及承担机制- -

                                      

用房养老，以增强养老保障的物质基础，这一理念目前已经受到大家的广泛重视。本文在提出售房养老的基本思想的同时，重点就这一模式推行中需要涉及的售房养老者的预期寿命与实际寿命间的差异的风险，以及需采取的防范机制等，给予了较深入的探讨。

售房养老模式推行中预期寿命与实际余命的差异风险及承担机制
柴效武 
摘要：用房养老，以增强养老保障的物质基础，这一理念目前已经受到大家的广泛重视。本文在提出售房养老的基本思想的同时，重点就这一模式推行中需要涉及的售房养老者的预期寿命与实际寿命间的差异的风险，以及需采取的防范机制等，给予了较深入的探讨。
作者介绍：柴效武，1953年出生于陕西延安，现为浙江大学经济学院教授，主要研究方向为住房养老保障、家庭经济、人力资源管理（310027）。
关键词：售房养老   反向抵押贷款   预期寿命   风险防范   养老保障

一、售房养老模式介绍与问题的提出

柴效武 
摘要：用房养老，以增强养老保障的物质基础，这一理念目前已经受到大家的广泛重视。本文在提出售房养老的基本思想的同时，重点就这一模式推行中需要涉及的售房养老者的预期寿命与实际寿命间的差异的风险，以及需采取的防范机制等，给予了较深入的探讨。
作者介绍：柴效武，1953年出生于陕西延安，现为浙江大学经济学院教授，主要研究方向为住房养老保障、家庭经济、人力资源管理（310027）。
关键词：售房养老   反向抵押贷款   预期寿命   风险防范   养老保障

一、售房养老模式介绍与问题的提出

随着居民物质文化生活水平的提高，医疗卫生保健技术的进步，再加上全面健身运动的推行，老龄化呈现急剧上升的趋势，事实上我国居民的平均预期存活寿命已经在近20多年来，有了较大幅度的增长。再如生活环境的改善和生活费用标准的提高，为养老带来种种难以预料的大问题。随着人们生活质量的上升和社会价值观念的进步，养老应当提高到一个新的角度加以认识。西方社会还认为老人的晚年应当过上一种体面又有尊严的生活，而这种"体面与尊严"是要以相当的经济实力为基础。但我国的老人是否具备这种生活条件，有多少老人具备这一条件，显然值得大力调查研究而后确知。事实上，我国的老年人能够达到这一状况者并不为多，大部分老人的养老问题对社会或国家而言，都还是个沉重的负担。面对这一严峻的形式，养老保障的观念与制度的创新，寻找新的养老资源，加固现有的养老保障，就是必须面对的重大问题。以房养老就成为可以给予思考的一基本思路。
住宅购建与晚年养老用费储备，是现代家庭长期预算安排的两项基本内容，需要资金多多，构成家庭的重大经济负担。如何能够通过某种新的机制和模式，使大家得以从这一负担中得到解脱，应是功德无量之事。经过长期的潜心研究，并借鉴国外有关反向抵押贷款的基本思想，我们经对房地产金融、社会保障、养老保险及制度经济学理论的若干思想与方法做融会、综合考虑后，设想可在传统的"儿子养老"，目前的"票子养老"的基础上，建立一种新的养老保障模式，即售房养老，可称为"房子养老"。
本模式的基本思路是：（1）各家庭于中年期通过按揭贷款购买住房并还清全部贷款本息；（2）再于退休期伊始将该住房的产权，通过某种融资变现的手段和机制，出售与某特设机构（如保险部门、社会保障机构、房地产公司或专设机构），使用权则继续归自己保留并长期居住。住房出售价款也由该特设机构在该家庭成员尚存活期间，分期稳定持续支付，作为该家庭的晚年养老用费。（3）待该家庭成员寿终正寝时，再将住房使用支配权交还该特设机构做拍卖处理，该特设机构用出售款项弥补前期的支付款项，并取得一定投资收益。
本模式是将家庭的住房购建与养老保险两大行为，借助于构思精巧的金融保险手段，达成一种有机的综合并融为一体。以期能利用住宅与住户生命周期阶段的差异，利用住宅价值的自然增值的特性，通过售房养老的方式，将住宅在住户身故后仍然具有的相当的余值，通过一定的金融保险机制做套现贴现，来养度该住户成员的晚年余生。从而大大减轻乃至消除其中年期的养老保险负担，最少是可以加固目前已很脆弱的养老保障体系。这一模式的思想精髓，可简单地表述为"60岁前人养房，60岁后房养人"。
本模式的推行中，涉及问题多多。如特设机构同售房养老者，在对售房养老的具体事宜予以协商时，需要就相关的一系列条款签订合约，以保障双方的合法权益。合约的要点是：①该幢房屋的价值确定，②该售房养老者的预期存活寿命，③每年应当支付的价款，④一定的给付系数（即总售房价款扣除特设机构开办此项业务，应当收取的资金贴息、管理费、风险报酬及适度盈利）。四者又构成一个简单的公式，即①×④÷②＝③[1]。
考虑本文的行文方便，现对其他各种参与因素暂舍去不计。这里主要从模式推行中的预期寿命与实际存活余命的差异，对这一寿命风险及由此而来的风险承担机制等，从特设机构和售房养老者双方的权利义务关系的界定等，给予较深刻地揭示。那么，该售房养老者的预期存活寿命，又是如何确定的呢？可以考虑的影响因素有：①当地平均预期寿命或存活年限，以此来确定该地域的整体生存寿命；②该成员的生活环境及身体健康状况，以确定该成员的个体预期寿命；③该家庭是夫妻双方都健在，还是只有孤寡一人，需要计算一个综合寿命。经特设机构和售房养老者双方计量各项因素后，最终协商得到一个大家都认同的结果。
三种考虑因素对最终的风险及责任承担机制的确定是不同的。如系采用第一种方法，以当地平均的预期寿命为据。当预期寿命同个体实际存活寿命发生差异，如某老人年已60岁，所居住某幢住宅经评估价值为30万元，经测算其给付系数应为64%[2]，折价为19.2万元，预期当地平均生存寿命为72岁，则平均每年应付房款为19.2万÷12＝1.6万元。足够补贴老夫妻两人的晚年生活费用。但问题并非如此简单。一个家庭通常总是夫妻二人，妻子的年龄一般会小于丈夫，而存活寿命通常又高于丈夫。这就为预期寿命确定和每年养老金的交付等，带来诸多问题。倘若丈夫现年是60岁，妻子55岁，男性预期寿命为72岁，女性预期寿命为75岁。依据丈夫而言，尚有存活期12年；依据妻子计算，尚有存活年份为20年。此时的年限确定，就应当在如下几种情况中做出考虑：①以丈夫的12年为据，显然很不合理，不能因为一方死亡，就将共同生活的另一方赶出家门。②以夫妻双方的平均年限计算，也是一种办法，即（12＋20）÷2＝16年。据此计算，每年可得到养老补贴款为1.2万元。但值得说明的是，这种平均年限确定的依据何在，是很难讲出什么道理的。③以妻子的20年为据，应有相当道理，国外目前推行的反向抵押贷款正是以夫妻良人中预期存活寿命较长的一方的预期存活余命为据。但每年可收到的款项就只有19.2万÷20＝9600元，作为晚年的经济来源显然过少（如考虑存活年限的延长和贴息的加多，给付系数还应适度减少如50%等等，每年所得显然将不足9600元）。尤其是在初始数年，两夫妻同时健在，9600元显然是补贴不足。
应当说明，这里所指只是预期存活寿命而非实际存活寿命。具体到个案上，两者显然有相当差异。预期寿命只是对整个社会全部人口的平均寿命状况的未来预期，鉴于整个人口中有相当部分人员，因婴幼儿夭折、青壮年身亡及各种灾害影响等，都会对人的正常寿命造成相当伤害。从养老负担的角度思考，实际需要养老负担的人数及所占据比例，会远远超出预期平均存活寿命所推算的养老负担的人数。
根据如上对房产养老思路的提出和每年养老金支付标准的确定，可认为"售房养老"模式在理论上是可以成立，意义重大，在实践操作上也具备相当的可行性。但还应注意的一个基本事项，就是该养老金的支付标准，是根据房屋的总售价[3]除以该售房者预期可存活年限，再加一定的给付系数而定。个人的预期寿命状况，同其养老的状况及为养老而事先做出的种种制度安排等，有着极强的相关性。但"天有不测风云，人有旦夕祸福"，预期存活寿命与实际存活寿命的差异，是天然存在，这就在房屋的售买双方或说是养老金的支取和发放双方之间，产生了一种风险与收益的博弈行为。

二、实际存活年限与预期存活年限的差异风险的承担机制

在对一切行为变量的预期中，人的寿命的预期，无疑是最富有挑战性的内容之一。尽管在养老保险制度的开办设计中，可根据"大数定理"对这一状况做出科学合理的解说。而有关人口的调查统计中，也可以确切地了解人口的平均生存期限，并发布相关的令人信服的报告性结论。比如，据新华社2002年9月26日报告，国家统计局根据2000年进行的全国第五次人口普查资料推算，中国人口平均预期寿命已达71.4岁，比1990年提高2.85岁。其中男性为69.63岁，女性为73.33岁。这些结论都是建立在科学的调查统计、准确推算的基础之上，是令人信服的权威结论。地方平均预期寿命的推算，同样可达到这一结果。
这里要提出的不仅是人口的全国或地域的整体寿命预期。实际业务的开办中，我们更需要具体了解某一特定的生命个体的预期寿命状况，如张三某人的寿限可达多高等。当然我们可以根据张三目前的身体健康状况、心理素质、居住环境、生活方式、职业文化及有无不良嗜好等，对与张三情形类似的一个人口群体的寿命状况给予大致判断。且这种判断依然可保持极大的相关性，但具体到张三个人的余存寿命，仍然要受到各种特殊因素及突发事件的影响，而难以可靠决断，否则显然是强人所难。
这里讲到的预期可存活年限，并非实际存活年限。后者可以大于或小于前者，却很少会直接等于前者。所以，当实际存活年限大于预期存活年限，多出年份的养老费不足应如何解决？当实际存活年限小于预期可存活年限时，实际领取养老金远不足其售房价款，这笔少出的年份而引致多余的养老费，又应当如何解决？这是"售房养老"模式能否协调购售双方的利益关系的关键所在。对此可设想采取如下几种方法，并比较评析其利弊，以供抉择。
（一）购房者全额承担机制
首先可以采用一种购房者的全额承担机制，即实际存活年限与预期存活年份不相符，发生偏差时，由此产生的收益和损失，即多出或不足的养老费统由该购房特设机构负责，多出部分即为该购房特设机构的收益，不足部分则为该机构的损失。该机构若享有该收益，即承担其损失；反之，若不享有收益，也不分担损失内容。从权利义务统一的角度看，这应是合理的，特设机构既然承担了估算偏差的损失，也应当享有该估算偏差的收益，反之亦然。
但在这一模式下，在预期存活寿命与实际存活寿命之间的预期与博弈中，倘若该售房养老者的预期存活期很短，而所出售的住房是质量好，地段优，确定的价款很高。但却因健康原因或其他特殊情形，实际的存活期较短。所以售房价款虽然很高，实际可领取的年份和额度却很少，而临终交还给该特设机构的房屋还是很新，价值也较高。特设机构的这笔交易显然很合算。但若该售房养老者的实际存活期很长，远远超出预计存活期，整个生存期间从特设机构领取的款项自然是远远超出其房屋售价，而该套房屋的实际价值却因日渐磨损而贬值。更糟的是特设机构的养老款是一年年一直支付下去，而房屋的使用支配权却是一直无法到手。特设机构的此笔交易显然是吃了大亏。
大家会想到，该特设机构对两类顾客的收益与损失相互权衡后，并不会实际受损。但这时极可能出现的是一种被称之为"柠檬市场"下的"逆选择"行为。最终导致的结果是，前类顾客权衡利弊后，不会再同特设机构打交道，而依靠其它方式以便更好地达到养老的目的；后类顾客如感觉健康状况良好，全身无大疾病，预期还会活个二三十年，则很乐意将房屋交售与特设机构，尤其是已很破旧不堪，或面积小、设施差，在市场中卖不上价的房屋交售给特设机构，再图谋从特设机构长期领取养老款。总之，特设机构欢迎的顾客不愿登门，不受欢迎的顾客却纷至沓来。特设机构就难免亏损累累，财力难以支持，积极性很不高[4]。故这一制度设计应当是考虑不周的，最好是还需要通过社会保障基金机构来参与此事。
（二）售房养老者全额承担机制
这种模式即售房养老者的存活年限估算出现偏差时[5]，由此引起的收益和损失，应当完全由售房养老者自行享有和承担。具体地说，当售房养老者的实际存活年限小于预期存活年限时，未领取售房价款由其本人或法定继承人一次性全部领取；当出现相反情形时，则特设机构向售房养老者支付养老款也只到预期存活年限即告终结，余剩生存年份将不再发放养老金。而老人居住的房屋，也需要按照双方实现的约定，在此时完全交付于该特设机构。这就是说，老人将自己的房款已全部花消完毕，寿命却是依然颇为长久，俗话所说"老不死"时，余剩的年份即发生了居住与生存的双重危机。
此种方式看来是公平合理，购售房双方在此交易中都未发生任何损失和额外收益。但此种模式有个极大缺陷，就是"售房养老"模式的开办，售房目的即在于养老，是为了能借此更好的养老，才采取这种特殊的手段售房。若在后种情形下，该房屋已经全额出售而临期却又无法完全养老。尤其是售房者年事已高，却完全断绝对其的养老金来源，并将其扫地出门，显然在道义良心上是说不过去。再者，养老与社会保障今日已是大家异常关注之话题，每个人也都有年老的那一天，这种被"扫地出门"的局面，显然是大家不愿意看到的。美国初始推行的反向抵押贷款，在最初的制度设计中，也是以此原则作为判定双方权利义务机制的基本依据，结果最后就出现了若干老人面临居住与生存危机的境象，引起相当的社会反对。这种状况显然是老人和特设机构都不愿意看到的。因此，这一承担机制同样是难以运行，也无法据此制订相关的制度条款。
（三）基准给付加逾期永续给付机制
考虑如上两种机制隐含的种种缺陷，这里试图推出第三种模式，即效法目前保险公司开办的各种寿险业务中养老金的给付模式。保险公司于投保人投保期满，从60岁开始给付养老金时，一般地说，不论其实际存活年限为多大，都规定一个为期10年的基准给付期。实际存活年限不到10年者，要给付10年的养老金；实际存活年限超过10年者，则按其实际存活年限持续给付直到其死亡为止。寿险业务规定的10年最低给付期，是小于我国居民实际寿命的。保险公司在此处是小有收益，但却将这笔收益转付给实际存活年限较长者，也应说是公平合理。当然，具体的制度设计年限，可以是10年也可以是其他计算好的更为确切的结果。
如上三种模式中，第三种应是最好，它摆脱了前两种给付机制中隐含的缺陷，而试图用更合理，大家更能够接受的新型方式取而代之，是值得选择采用的。但具体的选择运用方案设计，则需要搜集大量的数据资料，组织详尽的数据测算、指标分析和方案比较，并非轻而易举之事。

（四）风险承担机制确定中还需要考虑的其他问题

风险承担机制的确定和方法的运用中，还会有其他种种事项需要早做筹划考虑。假如该房款给付期间短于预期存活期限，这种事项是非常可能发生的。尤其是今日人们的寿命已经大大延长之时[6]。这就是说，该房款已经全数归还完毕，而该养老人仍然健康存活于世。此时可首先对该幢住宅的实际价值予以重新评估[7]，再将所评估的价值与积欠的房款本息加以比较，若还有较多的余剩时，不妨在允许的范围内，延长房款给付期限，或在其以后的生活期间增加给付金额，继续给予财力支持。但若该幢房屋的价值，在扣除已给付房款本息，已经是资不抵债，这就说明该养老者在其余剩的有生之年里，不仅失去了赖以生存的经济来源，还必须从其居住多年，甚至是大半生的住宅中搬出，落到流落街头之地步，这时又应当做何考虑呢？

通常，特设机构为事先防范这种情况的发生，往往会在房款给付时持谨慎态度，如加大折扣系数，尽量减少前期对房款金额的发放。但当真正出现这一事项时，真的要将该老人（此时已经是老迈之年，或还有众多病症）赶出家门，显然是不可能也不应该之事。当然，一般情况下，这时的老人应由儿女来承担未了养老职责。但在极个别状况下，老人是无儿无女，这就必须由社会公共机构出面，承担养老保障责任，给予一定的安置救助措施。事实上，养老正是国家和社会为公民，尤其是老年人应当承担的一项重大责任和义务。现在是公民个人用自己的房产做自我养老，实际上是为政府分忧解愁，是做了一件大好事，政府给予相应补贴也是正常的。

三、售房养老中预期寿命与实际寿命差异风险的防范
按照生命周期理论的观点，个人应当将自己一生中所可赚取的收入，在一生的消费生活中做统筹安排和大致均衡的分配，以求得个人效用的最大化。但因为预期存活寿命的难以把握，这种养老安排，就不免出现相当的不确定性和由此而来的配置失当现象。如果他们在中青年的工作期间，对未来养老事宜完全有欠考虑，并未留有任何钱财物资的储备，或准备过少。那么，很可能面对晚年生活的凄凉、清贫局面，这是大家不愿意看到的。假如他们在工作期间为养老事宜考虑得过于周到，储备钱财实物过多，又必然会大大降低工作期间的生活质量，去世后留下的大量遗产也形同于资源浪费，即有限资源未能派上更有效用场。美国经济学家特里科夫等人的研究就表明，"如果没有养老保险计划，个人在没有留遗产动机的情况下，也可能会将自己全部财富的1/3留给后代（Kotlikoff and Spivak  1981）。
老年人在做出售房养老抉择时，肯定会进行双向比较。如保险公司按照大数定律测定老年人的平均寿命为男73岁，女75岁。如果预计身体状况非常良好可以超过这一期限的，都来加入这一保险服务，而那些身体状况较差，没有指望能活过这一时间限度的，就会纷纷退出这一业务领域，这就使保险学上的大数定律失效，保险公司将会面临亏损局面。保险公司应设立怎样的风险防范机制呢？这就是说，当我们对如上风险承担机制的确定，已可以将大多数系统风险给予有效防范，但还会有的余外非系统风险导致的保险亏损的局面，又应采取何种方式予以有效解决呢？
比如，在这种售房养老的模式下，金融保险机构要花费很大的代价，并以极高的风险，来提前付款购买这类预期十几年或几十年后才能实现其完全权利的房屋。这里的完全权利，不仅是指对住房的所有权，还包括更为实际的使用支配、处分和收益权。售房养老模式下，所有权和其他权利发生了分离。另外，售房者为什么要将自己长期居住的房屋在有生之年就给予出售，心理承受能力是否能够将其完全承受。须知，在中国这种安土重迁，人们重所有轻所在，对产权的重视程度要远远大于对使用权的重视。在这种价值观念下，房屋在老年人心目中，除现实的居住使用的生活保障外，还更有心理保障的重要功用。房屋出售后的心理承受能力的大小是很重要的。老人是否适用于售房养老，还需要从老人的心理意识、价值观念、生活方式等因素予以说明。心理承受能力较差，受传统意识观念较为浓重，不大能够接受现代价值观念和生活方式的老人，似乎并不适用于这一养老模式。
售房养老模式的运作风险是始终存在，且表现程度是异常巨大。太多的不确定性将会使特设机构对此业务的开办是小心翼翼，难以有很强的运营动力。当特设机构的业务运营出现了因旧房变现、房价趋低的风险，也就是说收购的旧房面临售不出，不值价而引发大范围损失时，这一损失又应当由谁来承担呢？可设想大致有如下防范办法：
（一）养老者自己承担
承担的方法可包括：（1）对售房养老的保障模式在做出制度要素设计时，对住宅资产的评估和实际评估价两者之间设定一个给付系数，且根据风险可能发生的状况及程度，将这一给付系数调高或降低。比如，某幢住宅在房主办理养老保障抵押时，价值评估为30万元，现设定给付系数为60%，即在该房主的预期生存寿命期间，实际支付养老保障款为18万元，再依据18万元和预期生存寿命设定，假如设定为15年，则每年支付养老款即房款为1.2万元，每月为1000元。这种方式设定的原则是归由养老者自己承担大部分风险，固然是良策。给付系数的设定也很为必要，但具体的设定幅率应为多大，是60%、70%抑或50%，都大有可商讨余地。这里需要把握的基本原则，就是"适度"。给付系数过低，众多需要这项业务的老人会因感觉不合算而放弃这一念头，这就使本模式可发挥之积极功用大为抵减。如折扣率系数过低，特设机构则会因风险过高，亏损累累，而使业务开拓的积极性大为减弱。这两种景象都是大家不愿意看到的。
（二）养老者的子女承担
在多数状况下，老人都有自己的子女，少数无子女者如目前我国沪、京、穗等地出现的许多甘愿不要子女的所谓"丁克式"家庭，也多属白领阶层，经济状况较佳，负担又全无，对其晚年养老应是早有打算。幼小子女要靠父母养活，待子女成年后再养父母的老也是天经地义。如今父母自我养老，应当是大大减轻了子女的养老负担，是为子女办了一件大好事。所以父母实施住房养老中，很可能发生的风险与损失，由子女来承担相应内容，或由子女在父母实施售房养老中，给予相应的抵押担保，也属应份之事，无可推托。
养老者自己承担风险，只能是在加大折扣系数，加大住宅资产价值评估次数上做文章。但这一行为告终结之时，即老人死亡之时，才能够真正地评价该行为是赢利或亏损，即"盖棺论定"。当然，此时是不可能再由老人自己考虑风险承担的，而只能设想由老人的子女来担当这一风险，并对可能发生的损失承担相应部分。当然，为责任明确起见，这一风险担保和代为承担，是需要在最初的合约上事先签字认证的。
（三）特设机构自行承担
特设机构承担业务经营中的风险，并享有应当取得的收益，应是题中之义。但特设机构对风险承担的程度及是否乐于做出这种承担等，因涉及到特设机构的经营性质的界定问题，却值得引起怀疑。本业务的未来开办中，很可能会出现的一个事项是，特设机构本心很不愿意开办本业务，但限于政府要求和社会呼声，又不能不参与。故此极会采取的一个办法是，制订很高的进入门槛，将大多数居民，尤其是不能为机构带来经济利益的客户，尽量抵御于门外，使之出现"有行无市 "之景象。就像今日的国家助学贷款开办的那样，这是很可能出现的。
（四）政府承担风险和损失

政府是否应为业务开办中的风险和损失"买单"，应是理由充分。养老问题，尤其是对还处于弱势群体的广大老年阶层的养老问题，正是政府应尽到的责任和义务。是否能将售房养老业务视为一种政策性金融业务，由政府制订政策，减免业务经办中的相关税费（这是政府的应尽职责，也易于解决），承担业务经营中可能发生的风险和各项损失（这是难以解决，最终也难以将问题真正解决好的）。政府在其中应承担那些风险和损失，又应在多大的程度上予以承担；政府与特设机构的利益关系应如何处理协调。这都是应予研究的重大问题，可作为参照的是国家目前开办的各项政策性银行业务。当然政府承担风险的方式是多种多样，如业务开办中的税费减免，提供资金支持，乃至发生亏损后的"兜底"，都是有效举措。事实上，美国开办的反向抵押贷款能作到成功举办，为部分老人解决了用房产养老的问题，根本原因之一，正在于政府对此业务开办的巨大财力支持。

参考文献：

柴效武.售房养老模式中的信息不对称与风险规避的探讨［J］. 科学.经济.社会，2004，（2）45-47：

柴效武，余中国. 售房养老模式运作中的风险及防范［J］浙江社会科学，2003，（7）270--273：

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柴效武. 住房反向抵押贷款的供给机构选择与评析［J］. 西安金融，2003，（11）25-26：

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《Elderly Health， Housing， and Mobility》[J] Jonathan S.Feinstein，  Dec 1993

- 作者： 柴效武 2004年12月27日, 星期一 19:06 加入博采