柴效武 个人专栏

售房养老模式推行的积极效应评析- -

                                      

用房养老，以在传统的"儿子养老"和目前的"票子养老"的基础上，增加一种新的养老模式，以增强养老保障的物质基础。这一理念目前已受到社会的广泛重视。本文提出售房养老的基本思想，并对这一模式推行后将可发挥的经济社会意义与价值等，给予较深入的探讨。

 

售房养老模式推行的积极效应评析

柴效武 
摘要：用房养老，以在传统的"儿子养老"和目前的"票子养老"的基础上，增加一种新的养老模式，以增强养老保障的物质基础。这一理念目前已受到社会的广泛重视。本文提出售房养老的基本思想，并对这一模式推行后将可发挥的经济社会意义与价值等，给予较深入的探讨。
作者介绍：柴效武，1953年出生于陕西延安，现为浙江大学经济学院教授，主要研究方向为住房养老保障、家庭经济、人力资源管理（310027）。
关键词：售房养老 积极效应  社会保障

用老年人拥有住房在自己身故后仍然会余留的价值，通过某种机制和一定的金融保险形式将其提前加以变现套现，以用来养度老人晚年养老期间的余生，即作者目前大力倡导的"售房养老"模式。我们设想的售房养老，是一种特别的融资保险形式，是对传统养老模式的一种全新尝试。其基本的业务操作，是指各家庭于中年期通过按揭贷款购买住房并还清全部贷款本息，于退休期伊始为筹措养老资金的来源，通过某种融资变现的手段和机制，与保险公司或其他特定机构订立售房养老合同，把自己手中握有房产的产权转让给对方，而自己保有其使用权并长期居住一直到最终去世，再把住房的使用支配权完全移交给对方特定机构，使产权得到全部转移。住房出售价款也由保险部门或特定机构在订立合同，该家庭成员尚存活期间到去世的长时期内，分期支付合同约定款项作为该家庭的晚年养老用费。直至房屋持有者最终去世。然后，保险公司将全权拥有的该房产自行处置，用出售款项弥补前期的资金投入并取得一定投资收益[1]。

这一模式通过精巧的制度安排，将房产价值和养老密切联系起来，是养老的一种新思路，具有较强的理论价值。同时，它又是一项非常复杂的实践项目，虽说目前我国还不具备实施本模式的应有条件，在可行性方面也有不少问题值得商榷，但是其潜在的巨大市场规模和经济社会效应，使得本养老模式的探索，仍然具有非常积极的现实意义。售房养老模式是波及面广、影响力强和具有很多风险的综合性的"社会福利工程"，它的积极意义主要表现在如下六个方面：
一、为养老问题的完善解决提出新的思路
（一）售房养老可促使家庭经济资源的有效利用和配置
大家于青壮年期用按揭贷款的方式购买住宅，60岁之前归还完全部贷款，取得该住宅的完全产权；到60岁退休时再出售该幢住宅用做养老，用住宅的余值供养自己的余生，这就不必在工作期间过多地考虑养老保险金的筹措问题。售房养老模式的推出，有利于更好地实现家庭资源的优化配置，实现个人家庭效用的最大化。家庭考虑养老问题，可以有多种选择，储蓄存款、参与社会保障或商业养老保险来积蓄资金，都是实现晚年养老的好办法。但又都需要在工作期间拿出相应部分的资金作为积蓄，而使之不能在家庭日常生活中正常发挥功用。或者为了积蓄养老资金，使家庭正常生活质量受到相当的降低。依靠售房养老，就可以促使家庭将较多的资金用于购置房屋，或者购置高质量、大面积的房屋，从而使居住生活质量大幅提高。
（二）开拓老年家庭理财新途径
老年家庭一般来说，由于收入来源渠道极其有限，比其他年龄阶段的家庭更应该注重理财，理财首先需要考虑的就是养老金的筹集问题。通过推行售房养老模式，老人可以将房屋这种"僵固的资产"激活，既可以进行融资变现增加收入，提高晚年的生活质量，又能在有生之年一直居住原房屋。这样既有钱花又有房子住，真正完全享受了自己所积累的财富，实际上是多了一种科学理财、享受晚年的选择。它可以有效增加老年居民的收入水平和支付能力，使他们在人生收入的低谷期，也得以开启业已形成的"房产金库"，将积蓄在房产上的巨大个人财富分期支用，以有效补偿老年生活；它可以有效解除老年人对晚年生活缺乏保障的担心，放心大胆地花钱消费，心情愉快地努力延长生命，能活多久，社会保障系统就会供养多久。它还可以有效保证老年人所需要的体面、尊严的生活；保证了社会弱势群体的生活安定，也就有力地保障了社会的稳定，同时又使家庭资源得到有效利用和配置，为养老问题的解决提供一种新的思路
（三）售房养老倡导养老新理念
售房养老模式中，成年人在中年时期就开始考虑养老问题，可以看作是养老理念理性化的一种表现，具有非常实用的价值和前瞻性意义。通过老年人出售自有住房，以增加养老资金的来源，提高老年人的生活质量，这种全新的视角也必将激发人们进一步拓展养老的新思路。计划生育政策推行后，家庭人口结构发生了巨大变化，出现了"四二一"的家庭结构，我国家庭发展的趋势是小型化、核心化。家庭养老功能弱化的趋势是一个难以逆转的潮流，这就需要人们采取更适应时代发展的养老方式。而随着经济社会形势的发展和人们观念的变化，"售房养老"这一新的养老模式，是家庭养老决策制度的积极变迁。它将有可能成为家庭养老决策中的一个可选择方案，向各种家庭延续推广。老年社会保障体系会因此进一步发展完善，并带动相关老年事业的发展，减轻社会负担。
（四）售房养老是设防养老模式的实际应用
设防养老模式一般也称之为二级养老保险模式，主要是针对未来社会的不确定性的加大，而引致的惯有保险的风险性，提出被保险人本身采用自有财产通过合理渠道，使未来老年生活有所保障的养老思路。随着我国迅速走向老龄化社会，老年人养老的社会保障、家庭保障乃至自我保障事项业已日渐突出，形成严重的社会问题之一。社会养老保险基金运作面临的市场风险很大，保值增值功能较差，使老年人晚年依赖的经济来源随时遭遇贬损。新经济条件下的老年人必须具备设防养老思路，最有效的方法就是：将自有住房提前贴现，把这种流动性最差，然而又是家中价值最大的资产，变成一种持续稳定可靠的现金流，再依靠这种持续的现金流有效维持晚年生计。
（五）售房养老还将能促使和谐的老年社会出现
通过售房养老模式，老年人能得到一笔持续的养老年金，在经济方面可以不依靠子女，衣食起居方面也能完全自我支配。首先，老年人能有较为健康的心理；其次，老年人除了满足自己生活费用之外，还可以发展兴趣爱好，重温青春的旧梦。再次，不再完全依赖于子女的抚养，即可相对脱离来自子女的约束，同其他老人组成社团，过上群体社会。老人如失去伴侣后，也可自由选择住进养老院，减少孤独感。这将促使和谐的老年社会尽快出现，从而在较大程度上减少了老年社会存在的某些弊病。
二、提高养老预期，和谐家庭代际关系，倡导儿女的独立自强
售房养老模式是老人将自有房产通过提前变现来寻求自我养老。房产价值一般都比较大，售房养老确实可给老人带来一笔很大的收入，再加上收入来源的确定性，养老预期就会得到极大地提高，从而可显著改善老人晚年期的养老水平。再如，农村老人基本上都有自己的住宅，但在丧失劳动能力后很少有独立的生活来源，晚年生活状况的如何基本上被把握在子女手里，养老预期水平具有很大的不确定性。这些老人如能与有关方面签订住房转抵押协议，即可在有生之年持续获得基本的钱财物资保障。
售房养老模式的推出，有助于减轻老人的育儿负担和年轻人的养老负担，协调家庭的代际利益关系，建立适应市场经济时代要求的和谐的家庭代际关系。这是家庭养老决策制度的积极变迁。许多老人手中有了相当的资金积累，但顾虑晚年养老问题，不敢将其拿出购房，这就只能在很差的居住环境里一直生活下去。实际上，老人对住新房的积极性都是很大的，辛苦了一辈子，也很希望晚年能有较好的居住环境舒心度日。实施"售房养老"的新模式后，老人固然是用自己的房产养自己的老，减轻了儿女的养老负担，但也将老人为儿女留取更多遗产的打算化为泡影。
我们中华民族的传统美德中，父母总是以儿女为重。父母生活的重要目的之一，就是精心照料儿女的健康成长，为儿女留下较多的包括房产在内的遗产。有的老人购建住房，固然有自己晚年居住舒适的打算，但更多地是考虑自己百年之后，可以将该房产留归儿女继承，自己养老的重任自然也就指望寄托在儿女身上。但在现实的经济生活中，许多儿女的自私作为，已经使父母根本不可能再做这种指望。这种传统的养老思路已经不适应了。通过售房养老，老人养老问题解决的最好办法，就是提前出售自有房产，实现自我养老，自己养自己的老是最为牢靠。
在本模式的运营下，子女毋需在经济上赡养老人，也就丧失了继承巨额财产的可能。这将使得某些子女试图躺在父母的遗产上，过舒服日子的打算化为泡影。这将能激发年轻人的自主独立能力和积极上进素质的培养。通过售房养老，可以将对老人的物质赡养和精神赡养区别开来，老年人只需要子女生活上的照料和精神上的慰藉，而无需经济钱财的供给。这将为老年人的晚年生活开创一片新的天地，父母与子女融洽和谐的新型代际关系将会形成。
最后，居民户实施售房养老行为，还对传统的家庭财富的代际传递模式和遗产继承行为发出强有力的挑战。售房养老模式的出现，倡导了一种个人创造和拥有财富，在个人的生命周期的不同阶段予以合理配置和运用耗费的新思路。在相当大程度上切断了代际之间的财富传递，物质赡养和遗产继承的通道。在某种程度上，为在市场经济时代的代际关系与财富传递行为、养老行为的改革等，打开了一条新的思路。众多的家庭也不妨一试。以使得自己家庭的代际经济变得更为简捷明快、利益直接、权责分明。它还从法律上体现了老人对自己拥有住宅的权益，是应当完全归由拥有者本人享用支配，任何其它人员，甚至包括自己的儿女们，要取得这一住宅就必须按照市场经济的法则，要支付与其相应的代价。它从经济的角度上，体现了老人对其有生之年创造积累财富的最佳的处置和支配。真正是做到了莫迪格利亚尼声称的，一生（主要是其劳动期）创造的财富在整个一生期间里平均分配，以使个人效用达到最大化。
三、激发老年人购建新房供其晚年幸福生活的积极性，从而激活房地产交易市场，促进消费刺激内需，增加国民经济的新的增长点。
一般而言，老年人经过数十年的积累，手中都会积聚一笔可观的财产。国外的市场营销学的研究中，如何激发老年人购物消费的积极性，更是许多商家在精心思虑的话题。有关"银发市场"的研究也出现多多。我国显然也存在这一事项。目前，国家为刺激内需，增进经济的增长，采取了一系列的强有力举措。如积极扩张的财政政策等。房地产交易市场更是被视为刺激内需的重头戏。实际上，我国的许多老年人经过长期的积累，已拥有了相当的资产，但顾虑晚年养老问题，不敢去购房。而在售房养老模式下，将购房与养老有机的结合在一起，即可刺激老年人购房的积极性，有助于激活房地产市场，刺激对经济适用房的需求，为房地产业的良性循环创造条件。
房地产行业可以就保险公司拥有抵押权的房产，开发新的房屋经营业务。同时房屋在被赋予居住使用和"养老保障"的两重功能后，必将会极大的触动房市消费和房地产业的进一步发展。目前，我国城乡居民的储蓄存款总额，在2002年末，已经高达10万亿元，1年时间增长了1.3万亿元。居民的储蓄存款的用途中，据有关权威机构大量的调查数据显示，"为子女上大学做准备"、"准备买房"和"留做将来养老"者高居前三位。人们出于养老保障为目的的储蓄占据整个储蓄的比重在逐步上升，目前已经仅次于"子女教育"。据《文汇报》1999年3月10日公布的一项调查，我国除了子女教育外，养老成为居民储蓄的首要目的。再加上居民个人寿险养老金的缴纳，累计也达到数千亿元。两笔用于养老的款项合计1万多亿元。如果将"准备买房"和"留做将来养老"的资金融会打通，用钱买房，用房养老。那么，房地产交易市场又该呈现为何种发展势头呢？
据权威资料显示，房地产业的增长，可以带动建材、五金交化、冶金、家具制造共计50多个相关行业的发展。房地产业的迅猛增长，还是迅速实现我国城市化、产业化，提升城市品位，改善城市面貌，促进城乡经济增长的最好推进器。如考虑这一促成，并非是依赖成绩斐然却代价高昂的积极扩张的财政政策所推动，不必要国家冒着极大风险发放巨量国债所促成，而是来自家庭个人的资金，是完全依托市场化机制运作，就更应当认为以房养老模式的可贵之处，可称是功德无量的一件大好事。
本模式的推出，还将促进人们的消费意识和生活观念的发生重大转变。不仅老年人可以从容消费，中年人甚至青年人也会认为只要拥有一定价值的房产就可用于将来防老，剩余的钱就能大胆消费，从而扩大内需，拉动国民经济的发展。购建住房是人们一辈子的大事，自然是以年轻时代筹措最好，可以很好享用数十年。但鉴于我国的实际状况，居民家庭大多是最近几年来才有了较多的积蓄和收入增长，有了购建新房的期盼。推出"售房养老"的新模式后，老人手中的钱财有了购房和养老的双重用途，这必然会激发房地产交易市场，使相当多数老人加入购房大军之中。而房地产交易市场的激活，在我国目前积极推行住房商品化之时，是非常需要加以考虑的。
再则，售房养老模式有助于缩小养老储蓄金的规模。储金养老是可行的，但为增加未来的生活保障，居民就必须将大量的钱财用于储蓄或交纳保险金，这就必然会减少当期的生活消费。减缓消费，增加投资，强化保障是无可厚非，它是推进经济增长，保障社会稳定、公正的重要举措。但过多的积蓄保障，又必然对同期的生活消费以重大长期的影响[2]。这又必然会使国家刺激内需的愿望落空。目前，我国是内需不旺，居民是顾虑重重，养老、住房、儿女上大学、医疗保健等等，都需要大量化钱，却又是有钱不敢化。当养老与住房的两重负担得以减轻，只有购房一个负担时，对刺激消费应当是大有好处的。
售房养老是以住房为投资的对象，刺激经济增长，激发房地产业及其他相关产业的较快增长，还能够预防通货膨胀的困扰，减弱人口老龄化对经济社会发展的影响。今日的老龄化趋向是愈益明显。货币养老时，老龄化是一个极大的威胁。预期存活寿命的持续增长，被称为"长寿风险"，使得社会保障基金是入不敷出，遭遇极大危机。比如，当人口的平均预期寿命为60岁时，人们正常工作的时间，同处于养老期的时间相比是很小，养老负担几乎不必加以考虑。当预期寿命延伸到75到80岁，或甚至更长时，人们有生之年的工作期同养老期相比较，后者就显得过大过高，养老负担就显得很重。住宅由于其附着地产价值的天然的增长性，则可以大大减缓老龄化到来之时的负面影响。起到较好的增值效果。
四、将养老保险与购房售房很好的结合，为巨额保险资金、社会保障基金、住房基金寻找一条安全可靠、收益稳定的投资出路
目前，保险公司及社会保障机构等，都积累了巨额资金，需要寻找较为可靠、收益稳定的出路。利用售房养老模式，将养老与房地产投资结合一起，向房地产投资应当是更为精妙。可为保险资金的多元化投资提供一条有效途径。它可以为保险公司每年收取的巨额保险金，寻找到一条安全可靠、收益稳定的投资出路。在各种投资形式中，还有何种投资方式的收益，能够比房屋这种不动产的投资更为稳定可靠呢？保险公司承担这一业务时，正可以将每年收取的大量养老金，用于支付购房款（也即养老款）。两类款项的用途、目标是完全一致，都是服从于养老这一大目标；尤其可贵的是两条现金流的一出一进，即解决了巨额保险资金的运用，需要寻找一个较好的投资出路，又解决了开办售房养老保险所需的资金来源问题，正是相得益彰。另外，保险公司开辟售房养老保险业务，还可以增加新的保险品种和工具，开拓新的保险业务   [3]；大大扩充资本金，提高资产质量，增加新的利润增长点；培养自身抗御风险的能力，以应对国外大保险公司进入国内市场将要带来的挑战。
售房养老作为一种新的金融产品，本模式的推出，可为我国巨额的商业保险基金寻找安全可靠、收益稳定的投资出路。我国商业保险公司积聚了金额庞大的保险基金，其中大部分是以银行存款的形式持有，利息收益很低。为这部分基金寻找安全可靠、收益稳定的投资渠道，直接影响保险公司的盈亏。过去的保险公司一般用这笔基金进行股票或债券投资，目前资本市场很不景气，不仅投资收益很低，严重者还可能导致血本全无。售房养老模式的出现，商业保险公司可以参与其中，把闲置的保险基金投资于房地产领域，不仅能盘活资金，还可以获得高于一般市场利润率的收益。
金融机构介入售房养老模式，可以通过一系列运作，从而增加了一条重要的资金来源渠道，增强了金融机构的业务拓展能力和竞争能力。保险公司可借此开拓一种新保险业务，有利于我国保险公司适应国际化的需要，由单纯的小额投保、大额赔付，变为一部分保险是大额抵押、分期给付；它还可以使保险产品多元化，有利于我国保险公司适应国际化的需要，加快建成为现代金融企业。且城市房产的持续增值趋势，将会比其它险种更利于保险资产的改善和优化，带来的效益将是长远而持续。
售房养老模式推出后，可形成一种新的金融保险产品，并在此基础上衍生其他金融工具，形成一个系列的金融保险产品。这有利于行业间的联系，推动银证保投的一体化进程，使金融业从目前的分业经营向混业经营的模式演进。
五、调整金融资产与实物资产的结构
售房养老模式的推出，还将发挥的一个宏观经济效应，就是不论在社会还是家庭的资产配置和构成中，住宅这种实物资产占据的比例都将有大幅上升，而以储蓄存款、养老保险为代表的金融资产占据的比例，将会有较大程度的下降。就目前我国的经济社会发展的需要而言，这一变化趋向是很应当的。一个家庭真正富裕的标志，绝不是拥有数十万元或上百万元的储蓄存款，也非拥有价值高达数十万元或上百万元的豪华住宅，而是表现为该家庭的实际生活消费水平的高低。如许多所谓的成功人士购买了价值百万元的住宅，可称是"百万富翁"。但却感叹总也找不到百万富翁的感觉。假若该住房是依靠大量贷款而取得，每日里还要为筹措资金归还贷款，而使生活搞得拮据异常，这一感觉就更为强烈。
储蓄存款同住房资产的相同点，是都可以发挥保值增值之功效；而不同点，则在于储蓄存款等金融资产积聚的数额适度时，可以起到生活保障之功效，是家庭财富的象征，而积聚的数额很高，远远超越自身生活消费的需要时，它就只能起到一种价值符号的意义。守着一大堆"价值符号"，除了满足心理情感对财富积累的渴求外，并无其它实际价值。而住宅资产则可在家庭日常生活中实实在在地发挥其居住的功用。
大家对未来的预期很不看好，且充满不确定性的状况下，财富积累的要求被很现实地提出。这就表现为有限的钱财更不敢花用开销。尤其是在老人的养老问题上更是如此。藏旭恒等人撰写的《居民资产与消费选择行为分析》一书中，就居民的资产选择行为给予了全面系统的描述与评析。他认为"城镇居民选择金融资产的主要目的是预防未来的不确定性，而选择实物资产的主要目的是满足消费需求"。他还认为，"随着我国经济体制由计划经济向市场经济的转变，尤其是教育、医疗、住房、就业、劳保等方面的变革，一方面使居民的收入处于动态的不稳定之中，另一方面又迫使居民不得不个人支出更多的原先由国家或集体负担的费，这就直接加大了居民在住房、医疗、子女教育、养老防病等方面的支出风险，迫使人们不得不把应付未来不确定性支付作为购买金融资产的重要动机。
售房养老模式的推出，对储蓄存款、养老保险资金等虚拟资产的减少和住房实体资产的增长的结果，将会是异常明显。我国的储蓄存款为什么在连续八次降息后仍是居高不下，增长速度相反还有大幅上升。原因为何呢？根本原因之一就是大家对未来我国的经济增长并非很看好，最少是对个人的收入预期增长很不看好，而支出花费的项目及数额却在大幅膨胀。如购房、医疗、养老、子女上大学等，这些原本由国家视为福利，全力操办负担的事项，现在要全部落在公民自己身上，需要自己设法筹措资金解决。再者，随着计划经济向市场经济的转型，经济社会生活中出现了大量的不确定因素，个人家庭经济生活也充满了变数，掩藏了大量的难以为人预知的风险。据较多的资料数据都证明超越10万亿元的储蓄存款中，最少有4万亿元是归属老年人拥有。但老年人拥有的这笔钱财，因考虑养老问题，是不敢将其拿出用于买房开销的。[4]售房养老模式的推出，可望为此发挥一定的功用。
六、售房养老模式不仅具有重大的实践意义，还有巨大的学术研究价值
售房养老模式的推出，将可以重新组合、融会、深化、丰富房地产经济、社会保障、金融保险、制度经济学、社会学及其他相关理论，为这些理论的丰富完善提供极好的平台。比如，目前的房地产经济、住宅金融理论，还主要地将目光集中于住房资金的筹措、运用及管理上，尤其是住房建造伊始的资金筹措与使用管理方面。但住房资金的运动是涉及面广，延续时间长，是从建造开始，到完工交付，居住使用，到最终的报废清理的一个长期的运行过程。期间又还有着抵押、担保、拍卖、出售、租赁、质典等多种事项需要给予研究。售房养老模式是对住房资金运行全过程的探讨，尤其是侧重于对住房晚期价值的良好运用的研究，显然是目前的住房金融研究所缺乏的。而这些研究也为相关理论的充实完善，发挥起积极效应。再如，一般的养老理论，仅仅局限于养老资金的筹措运用，住宅所拥有的巨大价值，是不大予以考虑的。售房养老理论的推出，显然是很为必要。其他金融保险理论的发展与完善，也同样需要售房养老理论探讨与实践操作可提供的大量素材。
售房养老模式的推出，是建立在一系列的理论基础之上。这些理论包括生命周期理论、资产流动化理论、资源优化配置与效用最大化理论、代际财富传递理论、产权与使用权的两权分离理论、社会保障理论、养老寿险理论、区位理论等各种理论，需要在这些相关理论中寻找自己的支撑点，建立自己的理论依据。售房养老模式的具体研究与实际的推出中，还需要用到众多的经济技术分析的方法，金融工程、保险精算、数理分析、调查统计等等方法，都在这一研究中大有用武之地。而售房养老理论的推出与实践完善，也将为这些理论和方法的发展和完善提供众多的素材和内容。
参考文献：

1.Ehud I. Ronn, Peter D. Rubinstein, Fung-Shine Pan:"An Arbitrage-Free Estimate of  repayment Option Prices in Fixed-Rate GNMA Mortgage-Backed Securities", Real Estate Economics, Volume 23, Issue 1, 1995 ;

2.Jan K. Brueckner:"A Simple Model of Mortgage Insurance", Journal of the American Real Estate and Urban Economics Association, Volume 13, Issue 2, 1985;

3.Sally R. Merrill, Meryl Finkel, Nandinee K. Kutty："Potential Beneficiaries from Reverse Mortgage Products for Elderly Homeowners: An Analysis of American Housing Survey Data", Journal of the American Real Estate and Urban Economics Association, Volume 22, Issue 2, 1994;

4.孟晓苏.建筑时报.建立"反向抵押贷款"的寿险服务.2000.9.18

5．柴效武、徐智龙 《售房养老模式推行中"柠檬市场"分析》，《浙江金融》2003年7期。

6. 柴效武、余中国《售房养老模式运作中的风险及防范》，《浙江社会科学》2003年7期。

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浙江大学经济学院 310027

- 作者： 柴效武 2004年12月27日, 星期一 19:05 加入博采