售房养老模式建立的理论依据- -
售房养老模式的推出，并非凭空想象的产物，而是建立在一系列相关理论的基础之上。而这些理论为售房养老模式的得以提出及运行，奠定了必要的思想基础和科学的方法论。售房养老模式的推出，也必然会对这些理论的进一步的发展深化，产生相当之促进功用。本文谨对这些相关理论及在售房养老模式建立中可发挥的功用等，给予较深刻的揭示。
售房养老模式建立的理论依据
柴效武
摘要：售房养老模式的推出，并非凭空想象的产物，而是建立在一系列相关理论的基础之上。而这些理论为售房养老模式的得以提出及运行，奠定了必要的思想基础和科学的方法论。售房养老模式的推出，也必然会对这些理论的进一步的发展深化，产生相当之促进功用。本文谨对这些相关理论及在售房养老模式建立中可发挥的功用等，给予较深刻的揭示。
关键词：售房养老 产权 生命周期 资源配置 区位
前言
本文开篇之前，首先对这里提到的售房养老模式给予简要说明。售房养老模式是将家庭的住房购建与养老保险两大行为，借助于构思精巧的金融保险手段，达成一种有机的综合并融为一体。以期能利用住宅与住户生命周期阶段的差异，借用住宅价值自然增值的特性，通过售房养老的方式，对拥有住宅资产的产权的转移出让以筹措养老用费，用住宅的余值来养度住户成员的晚年余生。简而言之，就是想方设法将老人死亡后尚遗留的房产所具有的较大的价值，通过一定的方法做提变现套现，用来养度该老人的余生。从而大大减轻中年期的养老保险负担，为众多的老年人的养老问题寻找一种稳健可靠的新模式。这一养老方式的推出，正可以在传统的"儿子养老"，目前的"票子养老"的基础之上，增加一种新的养老模式，即"房子养老"。
售房养老可以说是一种特别的融资养老形式。它不仅可实现金融资产在个人一生期的合理配置与妥善安排，还可以实现住宅资产在个人一生期间的合理配置与妥善安排。如个人在中青年时代用按揭的方式购买住房，中年期逐步归还购房贷款。退休时为实现养老的目的再出售住房，并将住房资产的剩余价值逐步做提前变现套现，作为晚年期的养老用资。这里提出的售房养老的具体做法是：（1）各个家庭于中年期通过按揭贷款的方式购买住房，并于60岁退休前还清全部贷款本息；（2）60岁退休期伊始将该住房的产权，通过某种融资变现的手段和机制，出售与某特定机构（如保险部门、社会保障机构或房地产公司或专设机构），使用权则继续归自己保留并长期居住。（3）住房出售价款由该特定机构在该老人尚存活期间，分期支付作为其晚年养老用费。（4）待该老人寿终正寝时，将住房使用支配权完全交还该特定机构拍卖处理，该特定机构用出售款项弥补前期的支付款，并取得一定投资收益。售房养老的做法，我们可将其形象地称之为"60岁前人养房，60岁后房养人"。
售房养老模式的推出，是建立在一系列相关理论，如家庭养老保障理论、生命周期理论、代际财富传递理论、资源优化配置理论、住房产权及两全分离理论、资产流动化与证券化理论及其他相关理论，并在此基础之上建立售房养老保障理论。这些理论为售房养老模式的提出运行等，奠定了必要的思想基础和科学的方法论。本文谨对这些相关理论及在售房养老模式建立中可发挥的功用等，给予较深刻的揭示。
一、家庭养老及社会保障理论
传统的家庭养老、社会养老模式，与售房养老模式相比有着较大的差异。这一新模式的推出，并非期望要以此完全取代传统的家庭养老，而是要在固有的养老保障上增加一种新的养老保障，以使养老事业保障能够构筑地更加稳固，更能发挥其保障的功用。住宅产权的老人自有性和价值的稳定保值增值的特性，也使这种保障的效用会得到充分发挥。正因为该住宅的产权归由老人自有并完全地自主支配，老人动用该住宅的价值来为自己养老，就应是天经地义，完全有权利这样做，而不必顾虑来自他人或社会的干涉。即使说这种干涉来自于自己的子女，也只是亲情、传统观念的滥用，而非儿女们具有这种干涉的法律权利。正因住宅天然所具有的价值稳定保值增值的特性，使得它在某种程度上比储蓄存款、货币保险来养老，来得更为妥且稳当，不必顾虑通货膨胀的干扰。几千年流传下来的养儿防老是很好的，现在仍然在发挥重大作用。但亲情可以淡化，承诺会有改变，子女可能对赡养父母的功用是作为或不作为。但住宅作为不动产，这一物质实体及其蕴含的价值形式则是不会改变的。将住宅的价值予以提前发掘以养老，正是养老事业的一大创举。是住房功能从传统的生活居住场所、目前的投资融资工具，一直到作为养老保障的手段的新的发掘。
如果考虑到随着"四二一"家庭的大量出现，由独生子女构成的年轻一代即将成为社会的中坚力量。将来的家庭养老的局面，很可能就是一对中年夫妇要同时赡养四位老人和一个或两个子女，老年夫妇向中年夫妇要遗留两套住房，显然并不为中年夫妇所看重；而要靠中年夫妇同时来养度四位老人，也非经济能力所能支持。所以，老人的自我养老就是必须要给予提出的。
二、家庭代际财富传递理论
代际财富传递理论，又称财富代际转移理论或收入代际转移理论。是目前较受到人们关注的。尤其是在目前可持续发展理论日益受到社会重视之时，代际财富转移作为可持续发展的一个承上启下的环节，就显示出了其存在的价值和功用。代际财富传递理论是最近几年来颇为盛行的，对家庭代际间的财富传递的研究，更有必要给予深入探讨。家庭代际财富传递理论是关于父母与子女的代际间有关财富传递流动及其产生影响的理论。如社会、家庭的财富是如何在上下代人际之间发生流动，如何流动，对社会家庭资源的配置乃至人际关系等，会带来何种样的影响等。
目前我国的家庭代际财富传递，基本上还是"养儿防老，遗产继承"。售房养老模式的推出，将对传统的养儿防老和遗产继承的模式给予了直接的挑战，在相当的程度上用各代人之间自求独立、自我养老的新的理念所取代。这将对代际关系的维系形式与财富传递等产生革命性的影响。这一影响的结果是积极还是消极，或是两者兼而有之，显然无法做简单的判断。而这一判断的标准又是如何，显然都是容易引起较大争议的事项。但我们认为，这一结果的价值判断，必须是符合社会前进的趋向，符合当前推行的市场经济的基本法则的要求，并有利于老人的健康养老和孩子的顺利成长。它不仅是经济学的范畴，也应当是伦理学、社会学范畴。总的来说，售房养老模式的推出，仅从对两代人的关系演变，从传统的两代人间的依赖过度到鼓励各代人的自立自强而言，也应当认为是利大于弊的。
我们提出"60岁前人养房，60岁后房养人"，"用老人身故后遗留房产的余值的提前变现套现，来养度老人的余生"的观点，并据此提出售房养老的模式以求这一目标的实现。将代际财富传递理论运用于售房养老模式，正可更好地说明与揭示这一模式的实际运用。
三、资源配置理论
资源配置理论是研究国家、社会、企业、单位乃至家庭个人如何为配置资源，以使其达到最优化配置、充分实现资源的功用发挥。这一理论是目前各理论研究中最为引人注目，也受到很大进展的。事实上，售房养老模式的推出，正是作为一个家庭或个人，将其拥有的各项资源，在其整个生命周期的不同阶段给予优化配置的一种有效手段。并通过这一手段淋漓尽致的结果。资源配置理论的探讨，显然同售房养老模式的提出有密不可分的联系。
总之，从家庭资源的合理配置与效用最大化的目标着手，实现住房与养老的最佳组合。将住房、养老、资金筹措、运用配置，同家庭经济、金融理财和资源配置事项联结一起，作为家庭整个生命周期内不同阶段的整体资源配置的一重要方面，是非常必要的。也是本文予以探讨的基本内容。
将家庭资源优化配置的内容转移于对住宅资产的买进售出或租入租出，应当是一个很值得引起重视的全新的内容。家庭也正通过这一事项的操作，而取得最大的经济利益，实现价值保值增值的目标。当然，需要着重说明的是，这种金融资产与住宅资产的双向转换，并不像纸面上写来这样简单，而是涉及到太多的内容和事项需要予以考虑。但这一基本思路显然是很值得给予注重的。
这一资产转换的具体操作上，可设想的基本思路是，当住宅资产价值偏低，预期将来有较大升值潜力时，投入货币资产购买住宅作为投资品，俟价格上涨后再行出售。希望借此投资但手中货币又严重不足或因此使得投资规模显得过于狭小时，则可申请按揭贷款来购买住宅。
将金融资产这种个人财产，在个人的一生的不同阶段中做合理的配置，是简单可行的。它借助于储蓄、贷款、保险、信托等金融工具，就可以顺利达到这一目的。而住宅这种个人财产，在个人的一生中做合理配置，则有相当的难度。因系不动产，价值巨大，价值转换的时期很长。如以购买的形式，从货币资产转向实物资产，再以售房养老的形式，从实物资产转向货币资产的形式颇不容易。即使实行住房资产证券化，住房与住户两者之间也很难实现高度的流动和拥有资源的合理配置。
四、生命周期理论
生命周期理论是由美国经济学家莫迪格利安尼提出的，是有关个人一生收入与财富应当在个人人生的整个生命周期的不同阶段予以优化配置的理论。人们将一生的收入总额能更有效的在一生中据以分配，使其拥有资源配置的结构、收益及可发挥的功用等，能够更为合理地满足个人一生中的需要。这一理论认为，个人一生取得的收入财富总额，应当在一生的支出消费生活中做合理配置，以使得一生总的价值效用达到最大化。售房养老模式的最大好处，就是不仅仅可实现个人拥有金融资源在其一生的合理配置与妥善安排，还可通过住宅资产与金融资产在个人一生期的实物流动与价值转换，将住宅资产的价值也在自己的一生中完全给予消耗殆尽。比如，个人在青年时用按揭的方式购买住房，中年期逐步归还房贷，到退休时为实现养老的目的再出售住房，并将全部住房资产的价值逐步变现，作为晚年期的养老用资。售房养老模式的提出正是基于这一理论而出现，而且丰富和深化了该生命周期理论。比如，不仅是个人拥有流动的货币收入和金融资产可在一生中予以优化配置，而且连住宅这种不动产也通过某种特殊机制实现价值的流动，从而同样实现在一生中的优化配置。这一创新对家庭的资源优化配置和不同生命周期阶段的调剂安排而言，是具有突破意义的。
售房养老或者说养房防老，其理论依据之一，是家庭生命周期和住房的寿命周期不一致。正常状况下，人们从25岁结婚成家，到预期存活寿命75岁止，共计50年。25岁之前是同父母共同生活，或外出求学等，尚未能组建起自己的小家庭，可不予考虑。从养老的角度，或更确切地说，从人们是否工作赚取经济收入的角度而言，可分为工作期和退休养老期两个阶段。工作期是赚取经济收入，退休后则不再参与经济活动，不能赚取收入，相反还要花费大量的钱财。住房的寿命周期，在一般情况下，大致在50到60年间。稍许长于家庭的生命周期。但也会因拆除、毁损、城市规划设计变更等，而提前结束寿命。如果考虑适当地留有余地，家庭生命周期和住房的寿命周期是一致的，家庭宣告终结之时，该住房也该宣告寿终正寝。只是家庭在终结后，已经不再需要任何经济支出和消耗；而住房寿终正寝之时，却还会有相当的价值可资利用。售房养老模式正是要将这种残余的价值，提前变现以满足退休后养老的需要。
售房养老保险的推出并运行的理论依据，我们谈到了是基于莫迪格利安尼及其追随者创立的生命周期理论，这一理论的核心是人在工作期间取得的收入应当在其整个一生中包括养老期间予以合理配置，养老保险的参与正是这一合理配置的有效工具。但这一理论的缺陷是：1.从严格意义上说，收入本身是不能用于满足消费需要的，它需要借助于支出购买、储蓄保险等手段，形成家庭资源，然后用于满足家庭生活消费的需要。2.家庭资源不仅包括实物资源、也包括金融资源，金融资源可以通过购买建造转换为实物资源，实物资源也同样可以通过出售、出租等权利的变换，形成为金融资源。3.家庭的储蓄、积累的工具，不仅是货币金融性的储蓄、保险，以用于晚年期的养老，也可以通过住宅等不动产的实物积累来达到这一目的，并在晚年期用做养老保障。4.实物资产的产权与其使用权是可以产生权利的分离，其使用价值与价值不仅是一个有机的统一体，也可以通过某种机制的变换，实现两者的分离，这就使我们可以既能安然完好地享用住宅，作为生活居住场所的使用价值，又能安然享用住宅作为养老保障手段而带来的价值的提前套现、变现，用"明天的钱圆今日的梦"。
居民户的生命周期与住房的居住周期的关系。前者的生命活动周期为70年间。扣除其从受扶养到结婚成家期间，这是同父母在一起共同生活居住的。实际的家庭生命周期总多只有50年，而一幢住房的居住周期也即50年时间。两者的时间周期是一致的。但两者的资金运行模式却有大不同。倘若一幢住房以50万元计，不考虑住房的市价涨跌，住房的折旧磨损状况，也不考虑货币的时间价值之时，那么，每居住一年的使用费将计1万元，每月800多元。
五、住房产权与两权分离理论住房产权简单而言即是指住户对所拥有住房的各项权利，或者说是存在或设定在住房之中或之上的各项权利。住宅的交易转让，实质上是指住宅的产权或使用权的交易转让。这一产权不是一个单一的概念，而是像大家所普遍认为的是由一组权利组成的"权利束"。售房养老模式实质上是通过对住房的产权或使用权的一定形式上的转移流动，对拥有住宅资产的产权的转移出让以筹措养老用费，引致其住房价值的资金的流动，从而达到养老的目的。所以，这一模式的推出中，同住房的产权及产权理论有密切的关系。
两权分离如国有企业的经济体制改革的初期，国家对国有企业的经营管理模式，从直接管理转向间接管理、宏观调控，其基本的理论依据正是这个"两权分离"的理论。这里结合售房养老模式谈到的两权分离，则是指住宅的产权与使用权的一定程度上的"两权分离"。比如，其中的售房养老模式中，大家将住房的产权出售给某一特定机构，而仍保留该住房的使用权，即仍然居住在该房屋中直到最终死亡为止，出售住房的房款也是于售房后的余存寿命期间里做分期支付，充作养老用费。这里体现的正是"两权分离"的思想。
产权固然是重要的，但在某一层面而言，使用权的取得对其实际发挥功用而言，显得更为重要。产权的取得，要通过购买的形式，即放弃对货币的产权而实现对所购买物品的产权。产权的放弃，则正好相反，是通过物品出售的形式，即放弃对所售出物品的产权而重新恢复其对货币的拥有权利。而资产使用权的转让则相对地较为简单，它一般是通过租赁的形式来实现。
以住宅而言，大家长期省吃俭用以积蓄货币甚至是负债取得按揭贷款，都是为了取得该住宅的完全产权。否则，就宁可采取每期交付租金的形式，取得该期间住宅资产的使用权即可。后者在经济生活的安排和拥有资源的配置而言，显得简单地多。这说明大家是重视住宅的产权的。它给人们带来了安定和保障。
但在人们的特定生存阶段，比如老年期里，作为住房这种长期资产的产权对老人的养老生活而言，并非不重要，但相比较其使用权而言，只能是居于后位。产权是近似于无限期的，即使该住宅在物质形体上是完全灭失了，但其价值形态即地价仍有相当的存在（只要该块土地的70年使用期尚未到期时，就应当拥有对该块土地的价值）。使用权则是有期限的，对老人而言，尤其是其中的高龄老人，正可谓是俗语所云"今晚脱下鞋和袜，不知明朝是否穿"的朝不保夕的生活。所以这种永久性的产权对其养老生活的价值是不必要的，是一种奢侈品。老人需要的只是对住宅的使用权，比如正好到其死亡为止宣告终结的使用权。这种使用权不能是朝不保夕，或随时有丧失威胁的。老人的晚年生活不需要有太多的激情和波动，不需要随时考虑搬迁事宜，而是要保持一个相对稳定的生活居住环境和社区人际的环境。售房养老的模式推出，并通过相关法规对其住宅长期使用权的这一规定，应当是很合时宜，符合老人的养老需要的。
六、资产流动理论
流动性是资产运动的天性，资产也只有在不断的流动中才能够实现价值的增值，并实际发挥功用。住宅作为一种不动产，同一般动产或货币金融资产相比较，其资产的流动性应当是最差的，或几乎不发生任何价值的流动。但售房养老模式的推出，正是要通过住房的产权、使用权的某种形式的交易转让，达到一种货币资产与住宅不动产的较为容易的价值上的转换，从而实现住宅养老的目的。
目前，有关住房资产的流动化问题，如一边是其基本功能，即是生活居住功能的充分发挥，一边是利用其派生功能即融资功能，来实现个人家庭资产流动化的目标
固定资产流动化，人们手中拥有的各种长期固定资产，如何实现最大限度的流动化，以满足在不同时期对资源配置享用的不同需要。售房养老的模式下，房地产从一种超长期的耐用消费品变化为一种具有相当流动性的资产。人们手中拥有的各种资产，若论其内容应当是很多的。但其中份额最重、数值最大，能够长期发挥功用的还只能是其中的房产。将这部分资源激活，能够自由流动后，就可以更好的实现资源的优化配置。
住宅不动产与货币资产的这种价值转换，比如，人们可以用货币来购买住宅，也可以将购进的住宅重新予以出售，使不动产的价值又重新回到货币资产上来。为此需要有一个健全、灵活且交易成本低、进出障碍小或完全无障碍的房地产的交易市场。我国的房地产交易还主要地局限于新建住房的交易，"二手房"的交易表现地还很少。这说明大家购置住宅，大多数是为着在其中生活居住，且要居住终生，乃至于传承给后代的。真正地将住宅视为一种投资品、一种保障手段的行为还非常少。而将拥有资源从货币资产与住宅资产的这种转换（不仅是单向的买进的转换，还包括反向的售出的转换），视为个人拥有资源的一种优化配置的手段，财富保值增值手段的人员还很少。目前的家庭拥有资源的优化配置中，大家关注最多的还只是它作为一种消费品的优化配置，如家庭生活用具、设备的购买，如何使得投入小而产出大，提高消费生活的效用和质量档次。现在，人们将这一关注又扩展到投资中来，即通过股票、债券乃至其它集邮、古玩字画的买进卖出，实现价值上的增加，取得投资效益。而投资观念的盛行，使得人们将送子女受教育，尤其是高等教育，也视为一种投资品。这都是家庭资源配置观念的转变。从物力资本的投资获益，转化为人力资本技能增进的投资。
八、地租地价理论。
售房养老模式推出所涉及到的各种理论学说中，地租地价理论将不可避免地发挥其重要功用。住房何以能够支撑养老，成为养老得以实现的重要物质基础，可预期的前提条件之一，就是寄望于地价的持续保值和增值上。若缺少了这一前提条件，就很难设想，已经居住使用数十年的住宅为何仍会有相当的价值，为何外表已破旧不堪，无法居住的旧住宅，只因其坐落地段的优越，其价值会远远超出那些坐落于城郊的现代化的全新住宅。
九、城市化理论
城市化理论是需要予以提出的。城市化是伴随工业化、产业化和市场化与生俱来的产物，加快城市化建设的进程，已被人们为此寄予了拉动经济增长、实现现代化建设、文明进步体现的过多期望。地价何以能够持续保值增值，既有GDP增长的推动效应，也有土地资源天然稀缺、不可再生的自然属性，但城市化进程的加快，大量农业人口相继进入城市，更是直接的外来推动力量。所以，研究城市化的进程及对城市土地的需求和地价的上涨，对售房养老模式的推出，自然是非常必要。
目前，我国城市化的趋向已经十分明显，随着全面小康社会的建设成功，到本世纪中叶，我国将有超出半数的居民要居住于城市，要有三四亿农民进入城市转化为居民。这一状况同城市土地资源的相对稀缺碰撞的结果，必然会对城市土地的价值产生特别重大的拉动作用。就此而言，售房养老模式的推出是完全可行的。
十、区位理论
区位主要是指特定地块的地理空间位置及与相邻地块的相互关系。住房或土地的区位能反映人们的一切活动，尤其是生活居住活动的空间布局及由此引致的相关的利益关系。区位理论对于分析房地产价格、城市规划设计、土地经济区位及对价格的影响等，是非常必要的。售房养老模式的推出中，住房能否通过其价值的流动实现提前变现套现，来达到养老保障的目的，同这一区位理论及具体内容运作等，显然有很密切的关系。
售房养老模式能否行得通，同地价的持续保值增值有密切关系。但建造于不同区位（通称地段）的住房，其价值的保值增值的状况及其程度，是有重大差异的。即使是处于同一区位的两幢紧密相邻的住房，在其生命历程中也可能会面临不同之命运，如因城市规划设计的变更、新道路的修建等，使一幢住宅被迫拆除，另一幢住宅却因紧邻道路而身价百倍。这一点显然是实现难以给予估量的。