柴效武 个人专栏

售房养老模式的提出及背景- -

                                      

任何一种事物都有自己产生的社会经济背景，售房养老模式也不例外。本文从社会保险的历史欠账问题、经济适用住房有效需求不足和农村养老存在的困难，分析售房养老可依赖的现实背景。
售房养老模式的提出及背景
柴效武  徐智龙     
[摘要]任何一种事物都有自己产生的社会经济背景，售房养老模式也不例外。本文从社会保险的历史欠账问题、经济适用住房有效需求不足和农村养老存在的困难，分析售房养老可依赖的现实背景。
[关键词]售房养老模式   社会保障    房地产
 
一、            售房养老模式的基本思路
家庭有关购房、养老再加子女抚养教育资金的筹措，是需要旷费时日，且耗资巨多的。一般而言，子女抚养教育费是父母在子女年龄尚幼时即需筹措资金，预为准备购建房屋及相应的室内装修、家具陈设用费，则需要通过长期的资金积累与调度安排。考虑一生的居住适意，要使住房能在有生之年为自己发挥最大价值，自然是购建越早越好，倘若象目前大多数家庭出现的那样，工作劳累了一辈子，终于积聚了一笔钱财，等住房到手，安然享用时间不大，个人的大限之年即将到来，也是很遗憾之事。晚年退休后的养老费则需靠工作之年预为筹措，要通过长期储蓄或养老保险来解决问题。
从另一种角度考虑问题，子女教育、退休养老用费是一种纯消费，货币支出后不可能再收回，而购建住房则可称为一种投资性支出，购建房用费是随着房屋的居住而逐年折旧摊销，到该住房寿命期满时变得一钱不值，而该幢房屋附着的地产价格在某种程度上不仅不会下降，还会上升。且按一般状况而言，鉴于土地这种稀缺资源的不可再生性，该地价增值的幅度或者还会远超出其房价的贬值的幅度，从而使该房屋的价值一直维持在一个较高的价位，甚至远远高出于当初购建新房时的全部开销。考虑购房事项及其价值运动的特性，可为这里提出购房养老的新养老金筹措方法打开一条新的思路。
倘若住房是某人于30岁购买，考虑今日的人生平均寿命为75岁，倘有45年的存活期，住房寿命一般也足有45年。住房寿命期满时，人生也即将寿终正寝。这时房产本身的价值已所余无几，而其附着地产倘存有相当价值。考虑地价增值的特性，这里是否可提出一种新的理财设想：可否用该地价应有的价值，通过某一种制度安排，来养度该成员的晚年。如此，前文谈到人生的三大负担，养老负担即可予完全消除，即不必考虑筹措养老用费事项。而只要在临近退休时，通过某种融资变现的手段和机制，将该所房屋的产权出售，使用权则完全保留，留作自己晚年居住。正如房屋出售后使用权仍保留居住以外，售房价款也不能一次性全部拿到手，而只能是按售房总价款除以预期可存活年份，得出每年应收回价款，待该成员死亡后，该房屋始归购房人所有。
这一设想的具体操作思路，可设想如下：该成员在有生的工作年限里，不必再考虑退休养老的资金筹措问题，只是在临近退休之时，通过某种融资变现的手段和机制，将所居住的房屋的产权出售给某一特定机构，房屋使用权则继续归由自己保留并长期居住，实际居住年限正是该成员的尚可存活年限，到该成员寿终正寝时，再将该房屋的使用权移交给该特定机构自行支配处理。在这种售房求扶养时，购房扶养者与售房被扶养人两者间，后者丧失了房屋的所有权，仍保留对该房屋的使用权；购房者购得该房屋的所有权，却不能马上拿到该房屋的支配权利。正如房屋出售后使用权仍继续保留长期居住外，该房屋产权出售的价款也非一次性清算交付，而是由该特定机构在该成员退休尚存活的年份里，每年中分别按月份或季度向该成员支付售房价款作为其养老用资。购房者为此也不必将房款一次性交与对方，而只需要在其预期生存寿命年度内，按年或月付与一定比例的款项，作为其养老用费。售房者虽将房屋售出，却不可能一次性收到全部房款，而只能在有生之年每年得到相当于养老费的部分的房款，以供生活用费。这种新养老模式，可称之为"售房养老"。
    正如任何一种解决方案的提出都有自己的背景一样，售房养老模式的提出也有自己的背景。文章的第二部分回顾中国养老制度的历史欠账，为减轻在工作的一代人对养老保险的工资提取率的负担，可以通过延长退休年龄、降低养老金支出标准和通过售房达到个人自我养老三种解决方案，比较得知，第三种方式的弊端较少，且不会对社会造成太大的动荡。第三部分建立在我国目前经济适用住房有效需求不足的背景，再结合分析需求不足的原因，发现售房养老能有力的刺激经济适用住房的需求。第四部分分析农村老年人口的养老，面临着人口老龄化和"四二一"家庭格局的形成，"孝子"道德观念日益淡泊，农户想使晚年生活有保障，务必接受售房养老。本文是作为一种思路提出，旨在起着抛砖引玉的作用，关于售房养老的其他相关思想，以后的文章将会详细阐析。
二、新的养老保险制度面临的历史欠账问题
1997年6月,国务院开始实行统一的养老保险模式。这一办法规定，企业养老金由两部分组成：第一部分是基础养老金，标准为省、市、自治区、直辖市或地（市）上年度月平均工资的20%；第二是个人账户部分，标准为本人账户储存额度除以120。企业以不超过企业工资总额的20%的比例缴费，个人缴费的比例，1997年规定不得低于本人缴费工资的4%，1998年每两年提高一个百分点，最终达到8%。
对于上述统一的养老保险模式，根据刘贵平（1999年）（1）的观点，这一方法存在如下的问题。第一，由于中国在计划经济时代特别是十年文化大革命期间，养老保险制度的倒退，本应属于职工个人养老金的，却被挪用做固定资产的再投资，使这代人的养老账户是空的。第二，由于第一个问题的存在，就会出现那么一代人，他们在新的养老模式刚刚实施的时候，只交了少数几年的养老工资，但是他们却享用了一辈子的养老待遇。虽然，他们比那些没有交纳养老工资的职工付出的多些，但是终归他们的所得大于他们所付出的，从代际转移的角度来看，他们是"净获益者"。第三，由于第一、二问题的存在，使得正在工作的一代人，他们不仅要为自己支付未来的养老费用，而且还有为上述那代人的养老费用，也就是说这代正在工作的人要养活自己和上代人这样两代人，所交纳的各种养老费用占到工资的30-40%，令他们无法承担。第四，无论养老金采用何种平衡方法，都无法回避历史欠账问题。要回到一种健康的平衡状态，这个时期足足是一代人工作（从1`997年6月开始工作）的时间。这种"水中强按葫芦"的平衡方式的消极性是明显的。不仅"净获益者"而且"净贡献者"晚年生活的不好，这样有可能导致社会动荡。
为度过养老保险的非常时期，形成养老保险平衡的良性循环，有三种方案可供选择：推迟退休年龄；降低养老金支付标准；借助售房养老模式的自我养老。第一种方案在劳动力供给不足的情况下是有效的，但是目前中国的青壮年富余劳动力数量居高不下，推迟退休年龄，一方面失业问题难以解决，另一方面使社会经济效益下降，老年人的平均劳动生产率比青壮年低是个不争的事实。第二种方案也是不可行的，中国目前的养老金支付标准仅仅满足老年人的基本生活需要，如果再降低支付标准，虽然可以减轻在工作一代的负担，但是老年人的生活就得不到基本满足。这有悖于基本生存权的原则，必然引起社会动荡。第三种方案是可行的。"净获益者"在计划经济时代一般都有自己的房产。假定他们是20岁工作，男人的平均寿命是72岁，女人的平均寿命是73.5岁，经济适用住房的地产使用权是70年。如果他们工作是刚从单位分到房子，到他们临终时，地产的使用权期限还有将近20年，房子本身价值大小我们先不要考虑，但地产还是有价值的，并且随着城市化进程的加剧还会呈现上升趋势。因此，这些"净获益者"接受售房养老来实行自我养老为主，在某种特殊情况下接受社会养老保险为副，他们的养老问题得到了基本解决以后，社会养老保险金的平衡将会走向良性循环。
三、经济适用住房有效需求不足
表1：经济适用住房的实际供给和有效需求（单位：万平方米）^①1②

年份 供求	1997	1998	1999	2000
供给	1720.6	3466.4	3970.4	5313.3
需求	1097	1035	1093	1202
供给过剩率	56.85%	234.92%	263.26%	342.04%

表1表明，经济适用住房的实际供给成倍数增加,但是有效需求增长甚微,其供给过剩率呈直线上升趋势,从1997年的56.85%上升为2000年的342.04%.依据这些数据,可知经济适用住房有效需求严重不足。（缺乏的数据是每人拥有的住房面积）
经济适用住房有效需求严重不足除了房产开发商的开发盲目,宏观经济环境低迷外，还应该具体分析影响经济适用住房内在的要求。房地产开发商的盲目行为在任何国家开始启动房地产业时都会碰到的，随着制度法规的完善，行业自律性的加强而消失。宏观经济环境低迷引起住房需求减少也是必然的事实，只有走出困境需求才会上升。为刺激房地产业的发展，我国上至政府小至企业该采用的政策都采用了。为增强人们对未来的预期，政府先后增加消费者的货币收入，采用宽松的财政政策；企业采用了基于生命周期理论的按揭购房措施，但是对启动住房需求的影响还是很小的。（？）
经济适用住房作为一种耐用消费品，消费者的购买动机和欲望，取决于以下的一些因素，目前中国实行售房养老模式，也许能极大的刺激有效需求。
（1）耐用消费品的功能。一般而言，耐用消费品的功能越多，那么购买的动机越强烈，由潜在购买转变为现实购买的可能性越大。经济适用住房在目前中国的功能单一，仅仅是做长期消费品消费，其投资功能缺位。就是我国现在大力发展二手房市场，仅仅销售那些不居住的房子，要么是用买了旧房换新房，要么是老人死后房地产产权转移。而有意识的把房地产作为投资品的个人很少，则把购房作为养老投资品的动机更少。目前，市场上有这方面的潜在需求，但是没有这方面的现实供给。如果市场上出现了售房养老，那么经济使用住房的投资功能得以实现，人们购房不仅是为了作一辈子居住之用，还为养老准备了一笔可观的资金。购房越早，它发挥的消费和投资功能所带来的效用越大。由此，不仅是壮年人，而且现期收入较低的年轻人也会通过抵押贷款的方式购房。
（2）实际可支配的使用时间。耐用消费品投资巨大，在家庭消费预算中占的比例较大，人们都希望能有其应有的使用期限。我国规定，经济使用住房的寿命是50年，超过50年的就是危房。但是，我国买房子的那代人实际使用的时间较短，平均只有30年。出现上述情形，主要是因为很多购房者经常是先积蓄足够的钱然后在买住房，岂知，要积蓄够这么一笔金额非常庞大的款项，少者几年，多者几十年才能有这样一笔钱。而国外不同，他们一但有收入信誉能力时就购房，在工作中还房款，房子使用了一辈子。消费者由于预期可支配使用时间很短，在购房时顾虑重重，宁愿窝在很破旧的房子也不愿化钱买不和效用相当的房产。按揭购房使中国的住房金融发生了质的变化，将一笔巨大的长期性支出平摊到各期收入中去，人们一次性购房压力减小。若再配上售房养老，人们购买住房时，会设想以后按揭购房所带来的额外成本，可以由多得的使用年限所获得的效用和地产的增值来弥补，经济适用住房的实际使用年限增加了。这样更有利于刺激经济适用住房的需求。
（3）耐用消费品的变现增值能力。购买耐用消费品卷入的资金很多，容易套牢资金影响人们现时的收入和未来收入。一般而言，耐用消费品的变现增殖能力越强，那么人们对耐用消费品的购买需求越旺。但是在资金短缺时予以变现，一般情况下资产折价损耗很大。比如说一台电脑我买来后是4000元，使用一个月以后，由于手头紧张予以变现，所有的功能都和买的时候一样，但是这个时候可能只值3500元。经济适用住房也一样，一般情况下，人们需要资金时，但是变现能力差，即使能得到变现，那么就失去了居所，并且还会折本。如果购房用来养老，则可以在长时间的投资过程中实现增值，在他们退休后房产的残余价值能够持续得到兑现，这笔陆续兑现的资金就是养老金。售房养老使房产在变现的时候又能不贬值，必然鼓励人们购房。
这里应该提到的是，国外的住房金融是住房的投资功能得到实现，人们购房居住的应有年限能够满足，再抵押贷款是住房的变现增值功能实现，所以国外的房地产现在不是有效需求不足的问题，而是修理、改建房屋。我国欲重新启动经济适用住房的需求，必然要推行售房养老模式。
四、人口结构转型期的农村养老问题
表2：家庭规模日益缩小和人口老龄化趋势加剧1^①

指标	1953	1964	1982	1990	2000
家庭户人口规模（人/户）	4.33	4.43	4.41	3.96	3.44
65岁及以上人口（％）	4.41	3.56	4.91	5.57	6.96

表2资料表明，由于我国在七十年代末实行强有力的计划生育政策，再加上医疗事业的发展，出生率下降和婴儿死亡率下降，人均寿命延长，家庭户规模在八十年代急遽下降，老龄化现象开始出现并且加剧发展。如第三次人口普查，家庭户人口规模是4.41人/户，第五次变成3.44，有些省市如北京、浙江、上海家庭户规模已经下降为3人以下。65岁及以上的人口比重上升到6.96％。这仅仅是指65岁及以上的老年人，如果条件放宽，再结合家庭户规模数据，我国"四二一"家庭格局正在形成，并且呈现出加速发展的趋势。
上面提到的人口老龄化趋势和"四二一"家庭格局，此外，市场经济观念使"孝子"道德发生了巨大变化，这些都影响代际交换模式。我们以最广泛存在的三代同堂家庭为基础，重点分析农村居民的养老问题。之所以这样定位，在于城市职工有储蓄养老的可能，同时农村老年人口占全部老年人口的70％―80％，如果农村的养老问题解决了，全社会的养老才得到真正的解决。
我们先对三代同堂的家庭加以研析。"四二一"家庭的三代就是位于中间代的青壮年夫妇，第一代的两对老年夫妇和一个第三代。中间一代要养活三代人，而且中间一代人的规模很小，加上农村经济效益低下，负担沉重。一般情况下65岁以上的老人丧失了耕种能力，通过其他劳动得到的收入对于全程的养老支出只能是杯水车薪，年岁越大，这笔收入还会慢慢丧失，很难实现自我抚养。第三代的教育支出日益庞大，在农村这个经济效益部门，中间一代对得到父母的遗产的积极性很高，但是由于经济困难，难以履行赡养义务。延续传统的"养儿防老"的经济根据很薄弱。若在以前，还有道德的约束，而现在，道德的约束力越来越弱，四个老人依靠一对年轻夫妻日益成为泡影。若要实现社会养老保险，农村的收入除了满足日常基本生活需要节余很少，交纳养老费用少目前尚成困难。因此社会养老保险在中国落后的农村只能是试点，还不能全面进行。实地调查得知，江西余干县90年代乡村的老人一般是第二代提前把老人的财产主要是房产分割，如果房产分割到位即时实现，老人的食宿有儿子轮流负担，如果是等到老人死后实现财产的分配，那么老人住在原来的房子，物质供应由儿子平摊。这种养老方式在"孝子"根基牢固的前提下，老人的晚年生活还是有所保障的。在余干县，近几年赡养的民事纠纷案件直线上升，更为严重的，还出现拒养。
这些社会经济背景提醒农村的老人们，靠儿养老送终的时代正在一去不复还。老人没有劳动收入和积蓄，必须寻求自身拥有的最大的财产即住房及其所的来的收入，依次及时探讨与住房相匹配的养老制度安排。可以实行类似与"遗赠养老"的售房养老模式，农村老人可以同子女和其他的人订立出让房产进行养老的协议，规定这个房地产所有的权利在老人死后归抚养责任方，但是子女或其他责任方必须按月给付约定的养老金。这个制度安排需要法院或政府进行公证以确保其合法性。为什么保险金融机构不介入呢？主要是农村的房地产市场潜在的利润率不高，收受房地产受到的家族、宗族的抵制力量交大。而采用民间加法律行为，这种养老方式更易实行。老年人要通过售房养老的物质前提就是必须要有房产，而且价值能够到满足晚年生活所需。在这种情况下，老年人必须和他们的子女明晰房产权利，最有效的方法就是老年人在儿女成婚后，住房不实行分割归为己有，儿女有暂住权，但是没有所有权。儿女有了自己住房后，必须搬离属于父母的住房，如果继续居住，必须交纳房租。只有通过这种方式，老人才有自己赖于养老的资用。必须指出的是，并不是说实行了售房养老，儿女对老人就没有赡养义务。相反，儿女必须给予老人精神上的慰藉，在老人没有自理能力时，还得照顾老人的起居，如果老人存在物质困难，必须承担后续赡养义务。
参考文献
[1]刘贵平.养老保险的人口学研究.中国人口出版社,1999
[2]陈皆明.投资与赡养----关于城市居民代际交换的因果分析.中国社会科学,1998,(6)
[3]李元旭.论我国转轨时期的代际契约与养老模式的变革.学术月刊,2001,(6)
[4]李  日翟.养老保险基金-----形成机制、管理模式、投资应用.中国金融出版社,2000

- 作者： 柴效武 2004年12月27日, 星期一 19:02 加入博采