柴效武 个人专栏

对售房养老模式运作中的风险分析- -

                                      

用老年人拥有住房在自己身故后余留的价值，通过一定的形式将其加以变现套现，以用来养度老人的余生，即作者目前大力倡导的"售房养老"模式。这一模式的运做中，鉴于太多的不确定性与风险，又使本模式的推行遭遇相当的障碍。本文谨对模式运做中将会遇到的种种风险及不确定性等，予以一一展示，并提出风险防御的举措。

 

对售房养老模式运作中的风险分析
 
柴效武
   内容摘要：用老年人拥有住房在自己身故后余留的价值，通过一定的形式将其加以变现套现，以用来养度老人的余生，即作者目前大力倡导的"售房养老"模式。这一模式的运做中，鉴于太多的不确定性与风险，又使本模式的推行遭遇相当的障碍。本文谨对模式运做中将会遇到的种种风险及不确定性等，予以一一展示，并提出风险防御的举措。
  作者：柴效武  男，1953年9月出生于陕西延安，现任教于浙江大学经济学院，主要研究方向为住房养老保障、家庭经济等。
   关键词组：售房养老    社会保障    风险与不确定性     道德风险     信用风险   
引言——售房养老模式的介绍
住宅购建与晚年养老用费保障，是现代家庭长期预算安排的基本内容，需要资金多多，形成家庭的重大经济负担。为解脱家庭的经济负担。经对房地产金融、社会保障、养老保险及制度经济学理论的若干思想与方法的融汇综合考虑，设想建立一种新的养老保障模式——售房养老模式。

我们设想的售房养老，是一种特别的融资保险形式，是对传统养老模式的一种全新尝试。基本意图是老年人动用所居住住宅在自己身故后仍然会存在的的余值，通过某种机制将其提前变现，以养活自己晚年养老期间的余生。其基本的业务操作，是指各家庭于中年期通过按揭贷款购买住房并还清全部贷款本息，到老年时于退休期伊始为筹措养老资金的来源，通过某种融资变现的手段和机制，与保险公司或其他特定机构订立售房养老合同，把自己手中握有房产的产权转让给对方，而自己保有其使用权并长期居住一直到最终去世，再把住房的使用支配权完全移交给对方特定机构，使产权得到全部转移。住房出售价款也由保险部门或特定机构在订立合同，该家庭成员尚存活期间到去世的长时期内，分期支付合同约定款项作为该家庭的晚年养老用费。直至房屋持有者最终去世。然后，保险公司将全权拥有的该房产自行处置，用出售款项弥补前期的资金投入并取得一定投资收益。

本模式是将每一个家庭都客观存在的住房购建与养老保险的两大行为，借助于构思精巧的金融保险手段，达成一种有机综合并融为一体。以期能利用住宅与住户生命周期阶段的差异，利用住宅价值增值和流动、套现的特性，通过售房养老的方式，用住宅的余值来养度住户成员的晚年余生，从而大大减轻乃至消除了其中年期的养老保险负担。
售房养老属于住房金融业务的一种。住房金融是专业性很强的金融服务项目，有其自身独特的运行规律，需要处理好一系列的关系和矛盾。而售房养老相对于抵押贷款、信托租赁、按揭等金融业务相比，鉴于此项业务开办的复杂，联系面的众多，不仅涉及到房地产的价值波动变现套现，涉及到老人预期寿命的预测与养老金的筹措，还涉及到金融保险业务在其中的连接中介的功用，又有着要大得多的风险。若其风险一旦形成，便会迅速扩展，出现大面积的金融风波，并危及整个金融市场和国民经济的发展。且因本模式是个新生事物，还存在着与售房养老相关的法律、政策的深层次的变革与全面思考。
售房养老模式在国内还是一种全新事项，理论探讨与实证运做中，都会发现它还具有众多不确定因素，也就是运营过程中潜存的风险，本文谨对这些可能发生的各种风险及其成因，应采取防范举措等，给予较深入的思考。具体防范措施则将在以后的文章中逐一评述。售房养老模式运营中可能出现的风险，主要有以下几个方面：
一、信息不完全、不对称及逆向选择的风险
售房养老模式的运营中，特定机构对购房养老行为的安排中，售房人的身体健康状况、既往病史、预期寿命及尚可存活年限等因素，对决定整个寿命期内每期应向售房老人支付款项的额度的多少，是至为关键的。作为售房养老的个人，对自己的身体健康状况是很熟悉，但购房养老机构对此却并不了解。所以，购房机构对有关的信息掌握是不完全的，而要得到这些应该得到的全部信息，又是花费代价巨大，时间精力多多。事实上也很难花费很大的代价，将此事项完全搞清楚。因此，购买住房的个人或者特定机构，对老年人有关信息的掌握相对来说是不完全的，而要取得与售房者相对称的信息，这些事项的测定、调查，又需要较高的费用成本。花费成本又是极其昂贵，如要专门确认和查询老年人的病历情况，走访老年人于各个年龄阶段的朋友，请权威医生对老年人的未来健康状况做全面检查等。
住房产权完全易主的售房养老模式中，交易双方占有的信息是不对称的。老年人对自己的身体健康状况、既往病史、预期寿命及尚可存活年限等是最为清楚，属于私人信息。售房养老的交易双方对有关信息的了解及把握程度上，就存在着一种严重的信息不对称的问题。非对称信息是指在交易行为中，某些当事人拥有另一些当事人所不拥有的信息。未来的不确定性会对售房养老模式产生重大影响，信息不对称对售房养老模式的影响同样不容忽视。
如果适当的激励约束机制没有建立，也没有其他中介机构的参与。本模式就只有房屋持有人和特定机构两个当事人参与。双方的信息不对称现象，对本模式的执行效率的影响将是十分明显。在没有良好的激励约束机制下，一方当事人极可能利用自身拥有的信息优势，仅仅为追求自身利益的最大化，引致相关的"道德风险"和"逆向选择"事项，从而危害了对方的应有利益。

在"售房养老"模式中，由于模式运行的时间可长达十几年或数十年，住房购售双方因事项的长期性、有关事项极高的不确定性、信息不完全及严重的不对称的状况下，类似寿险业务开办中经常谈到的"逆向选择"现象及道德公害行为，就极可能发生，并引发相当高的风险。逆向选择来自特定机构事前并不知道房屋持有者的风险程度，从而使保险水平不能达到对称信息情况下的最优水平。即该购房养老机构需要的客户不愿上门，而该机构不乐意接纳的客户却大量上门要求提供服务。

应当说明的是，这里谈到的机构愿意接纳的客户，同健康医疗保险正好相反。对该特定机构而言，客户存活年限越短，机构需要花费的款项就越少。因此，客户是身体越差越好，疾病越多越好，存活年限越短越好。如该客户是身体健康，疾病全无，预期存活寿命会很高时，该机构为客户支付的养老用费，将会远远超出住房的实际价款，这笔交易是明显亏损。反之亦一样。但对该客户而言，情况则是正好相反。客户的要求同该购房机构的利益要求，在这里是完全对立的。在信息严重不对称的状况下，该购房养老机构参与此项业务即表现地很不合算。

在这种情况下，特定机构在购买老人的住房时，一般会采取平均寿命预期，平均定价的方式来支付住房价款。但对于预期存活年限大于平均存活年限的老年人，由于支付的现金流折现总额大于住房余值，会纷纷退出交易；对于预期存活年限小于平均存活年限的老年人，则由于住房余值会小于折现现金流总值，该特定机构是无利可图甚至亏本，从而也同样退出市场。不论是何方退出这一业务，最终带来的都是双方共同的损失。
对信息不完全即不对称风险的防范是必要的。除了尽可能地使特定机构占有较多的信息外，还需要在制度设计方面做根本性的防范。应当指出，当售房养老以上例即传统的遗赠扶养的形式出现时，是一种个体、个案的形式，期间蕴含的风险及不确定因素是很难预期。但当该模式以大规模的机构操作的形式出现，且成为一种带有普遍性的养老行为时。这种蕴含的风险和不确定性，就可以在一定程度上加以预期和测度，并在事前通过精心设计安排，得到各方都较为满意的结构。最少是将其中隐含的系统性风险予以极大的消除。至于说具体业务执行中可能出现的某些个别行为，即非系统风险也容易防范，最少是不会造成太大的风险。
二、道德风险
在产权完全易主的售房养老模式中，譬如银行开办的不动产的反抵押贷款，保险部门开办的反向年金房屋寿险等行为中，败德行为是最易于发生的。如当交易双方签订售房养老协议时，房屋的所有权将转移为特定机构所有，该老年人仍然并长期享有住房的使用权。这时的交易双方在某种程度上，就形成了一种委托代理关系。即购房机构委托老年人对住房进行妥善管理，以确保住房的安全及产权完整。鉴于该住房今后的受益权已经不再归属该老人所有，这时就极可能会出现某种对房屋的破坏性使用或维护不善的行为，如将该房屋对外出租、转租、招入新客户，将房屋用于有风险的对外抵押、担保产权，或对该房屋进行破坏性的装修，以及对居住安全如火灾水灾等放松警惕。这一现象通常将之认定为是一种"败德行为"。购房机构为避免所购房屋的这类灾难性价值损失，随时的上门监管是必要的，但监管成本又明显会显得过高。

今日的市场经济社会里，"败德"这一现象有必要予以特别说明。售房养老模式也会因这种败德行为的侵蚀，而在相当情况下使得制度成本大为加大。这同样加大了购房养老机构的成本。而养老机构成本的加大，又会转嫁到售房养老者的身上，造成社会资源的无谓消耗。一般而言，人们对自己拥有完全产权的财产，譬如所居住的房屋，在对其的保管及使用等，都会是小心谨慎。为保障该项资产的安全完整，延长其使用年限等是煞费苦心。但若该项财产已经出售，不再属于自己时，虽然仍旧使用居住，但感觉却会有相当不同，对其的关照度及做精心维护的感觉也有了较大差异。比如售房养老合同订立后，房屋持有者对自己居住的住房，就极可能在心理上产生一些相当微妙的变化。这一住宅以往是自己的，要精心维护，现在虽然还是归由自己长期使用，但产权却已改换主人，从而在住房的使用维护等防范措施上，发生某些不利于特定机构的行为。但该特定机构是不可能对此全部观察清楚的。双方在签定售房合同时，是会对可能发生的种种事项以明确规定，但房屋的具体使用中，完全会出现各种违背合约的行为，而特定机构又无法对此以事无巨细的监管。这就使特定机构遭受到相当的损失，且是事先无法予以明确。

道德风险是很现实的风险。再如，在售房养老的合约已经签订，购房价款也向售房养老者开始逐步支付。在长期的履约期间，如房价出现大幅度上涨，售房方提出反悔，要毁约又应当采取什么措施？设若该特定机构计算后出现严重亏损，要求退约又应该怎么办，对方临期不交付住宅怎么办？又如，老人希望参与此事，但子女对此事项是坚决反对，这些问题都是可能出现的。众多的变量是事先很难一一判断明白。而再考虑本业务开办的对象，大都是老年人，在某种情况下，人到老年又会是神智不大清晰，不可理喻的。对老年人的养老事项一旦出现某种差错，又是很容易形成为一种社会问题，引起公众的极大关注。

对此种风险可以采取的一有效举措，就是加大对住房价值评估的次数和力度。比如，特定机构每期对养老房款的支付，是以对购进住房的价值评估加以体现。假若，只是购进房屋的当时做一次性的价值评估，就以此定终身，计算给定每期的养老款（即房款）。这就无法有效防范日后长达十多年的住房价值波动所带来的巨大风险。如果该价值评估是每经过几年就搞一次，每期支付房款的数额要根据新的评估结果予以调整。这一风险就会大大降低。另外，有关售房养老的制度设计中，尽可能地将条款制订详尽，灵活性加大，在特殊状况下的变通措施考虑完备，都是需要的。而在非常情形下的财政补贴、优惠举措，也有必要预为防备。
三、抵押物风险
售房养老模式，在某种程度上又可将其视为一种反抵押贷款行为，是老人将自有的房屋抵押给银行，从而取得相应的款项[1]。当老人将房屋采取反抵押的形式从银行取得借款，并承诺日后（即死亡后）用住房来归还贷款本息时。是否会出现因品行不佳、行为不端而导致欺诈违约行为的出现。如将产权界定不清晰的住房视为抵押品，将不具备完全产权的住房向银行做抵押，或将一处房屋向多个银行机构申请抵押、重复抵押，取得多份借款，或已抵押房屋的权属已经发生变更，却未告诉贷款人，或采取虚拟抵押，故意遗漏共有人抵押的方式，骗取贷款机构的款项，导致贷款机构的利益受损。如上述做法会使住房抵押贷款缺乏充分的法律效力，并导致对抵押物处分的纠纷。
抵押物风险在售房养老模式的运做中的存在，是更为明晰。售房养老行为是历史久长，关系复杂，涉及面广泛。且因我国的住房制度改革还是在上世纪90年代才开始，一切制度显得不够完善，表现形式过于复杂。比如，现时居民拥有的大量住房多是房改房，是计划经济向市场经济转型期 的产物。房改房虽然在名义上，是归购房职工所有，但职工对其拥有的住房产权，对日常生活居住固然是毫无障碍，但如要运用该产权发挥更大之功用，如抵押典当、出售转让、资产置换等事项时，就立刻遇到实际的障碍，又只能称之为不完全产权。假如众多的老职工试图将这种不完全产权的住房，安排做售房养老行为时，就会受到有关制度的约束而难以成行。许多地方规定，房改房过5年后即可上市交易，这是一种进步。但交易后的收益又并非该房屋主人完全享有，仍要在个人和国家之间作出一定比例的分配。如系完全的商品房时，显然没有这一障碍。
四、支付风险
售房养老属于金融业务，内中必有信用风险，其中最重要的就是支付风险。金融机构开办此项业务，是否能够筹措到足够的资金，有充足的支付能力，否则就存在着严重的支付风险。在本模式正式运做后，售房养老机构要在业务开办起始投入大量资金。并在很长的一段时间内，如长达十数年、数十年里持续不断的向对方支付房价款，资金周转期要长达十数年之多。为避免非系统风险的大量出现，大规模运做是必要的，但由此而用于支付的款项就可能要高达数百亿之多，并在长时期内只有现金流出而无现金流入。这就使特定机构存在着严重的支付风险，并在客观上要求银行有长期稳定的资金来源与之相匹配。而目前银行的资金主要来源于企业存款、居民储蓄等短期资金，资金来源与运用的时间差异明显。银行缺乏行之有效的渠道筹集长期（如10年到15年等）资金，以短期的资金来源发放长期的住房贷款，这就不可避免地会出现"短存长贷"现象，将有可能引发银行资金的流动性风险。
将此项业务的操办机构的现金流，与典型的人寿保险公司加以比较，是饶有趣味的。保险公司是保户在数十年内不断地向公司送钱；而此项业务则是特定机构持续不断的向客户付钱。所以，尽管某些保险公司会亏损累累，却很少会破产，尤其是中国这样，各项人寿保险业务的开办及大发展，都只是最近多年的事情。帐面上表现的都是每年的大量现金流入，而很少向外支付款项。而特定机构的售房养老业务的开办，首先不论此项业务是否会盈利，单单是在十多年乃至数十年的房款支付，就是一大焦点。而这一点正是本项业务能否得以开展的关键所在。
购房机构现在付出大量款项，在现金支付枯竭的时刻，是否能从收回的住房收益中得到补偿。如果不能有效地得到补偿，将会使售房养老机构面临严重的支付风险，并将会导致特定机构的破产，老年人未来的生计也会直接受损。为避免出现这一风险，必须有相应的政府主管部门对购房特定机构实施有效的监管，最好的方法就是设立准备金制度。为从根本上防避这里谈到的支付风险，应建议本事项直接由寿险公司操作，问题即可迎刃而解。寿险公司目前开办的各类寿险业务，每年的保费收入高达数千亿元，用这笔款项支付购房款项，正可谓"从养老中来，到养老中去"，是相得益彰。售房养老业务找到了稳定可靠的资金来源，寿险业务集拢的大量资金也找到了一条好的投资渠道。目前寿险业务吸收的资金，大多是送存银行，利率收益很低。保险公司于1996年到1997年开办的高收益的寿险业务，据知将为寿险公司带来高达500亿元的损失。所以，为保费收入寻找一条稳定可靠的投资出路，显然是非常重要。售房养老业务的开办，正是保险公司介入房地产业务的大好时机。
鉴于本业务开办中的支付风险，它要求参与售房养老业务的特定机构，应当是大规模运作、制度规范、信用良好的大型金融部门或保险机构，而不应当是由一般性企业、公司操作此事。一般公司机构并非财力充足，且不可能有源源不断的资金的持续长期供应，往往在运作一段时间后，就会因为现金支付不足，而使整个事项被迫流产，使老年人的借此养老的计划无法实施。另外，一般企业只能做"短平快"项目。当然，这一业务在计划实施的整个期间，是特定机构长期持续地向售房养老者付款，而非是相反。倘若是普通社会公众向保险公司长期、持续不断地交付保险金以养老。那么，该保险公司是否信用卓著、资信雄厚，是否会在客户已经交纳大量保险费的状况下，突然宣布倒闭破产，或卷资潜逃，确实值得研究。而在本种情况下，是该购房机构向售房养老者支付价款。故此，这项业务对该特定机构是风险很大，对老人的风险并不很大。
五、变现风险
特定机构通过售房养老业务的开办，购进了一大批住房。这批住房最终显然是要将其用于变现，以取得销售收入，在补偿各项成本费用消耗后，实现赢利。因此，该机构应采取何种方式将这些不动产予以变现，变现过程中怎样才能不受或少受损失，就成为售房养老业务能否盈利的标志。住房价值变现的方式有两种，一是出租，二是在二级市场上出售，但它能否完全出售得掉，尤其是收进的大多数住房已经是经居住数十年的旧房。在出售不掉或为此要冒相当风险、遭受损失时，又应当采取何种措施。这都是在房地产市场中进行，房地产市场的走向决定了住房的变现能力，也决定着售房养老机构的能否盈利。
特定机构最终收到用来偿还贷款本息的房屋时，已经老人的长年累月使用，且使用年限长久。即使以借款人50岁买新房，活到70多岁死亡并交付房屋时，该住宅的历史也达20年之久。若是40岁或是30岁起购买新房，按常规活到75岁死亡，该新房早已成为历时30到40多年的旧房。一般而言，旧房的价值若只论其地上物即房屋本身，无论是使用价值或是价值都已大为衰减，唯一值钱的就是其附着的地产还应当有相当价值。但这一价值的充分体现应作何进行呢？只能是将住房大量收进，并对其做出全面的更新改造、拆旧建新才可能实现。单靠出售旧房是很不上算的。  
蔡德容在其撰写的《住房金融创新研究》一书中，在谈到住房抵押贷款中，贷款人会遭遇的种种风险时，特别谈到"在我国的特殊国情下，贷款人通过拍卖抵押房产所得价款来清偿贷款，在实践中是难以操作的"[2]。原因是"虽然法律上赋予了贷款人强制处分抵押物的权利，但我国目前的抵押物多为居民自住房，且抵押人违约主要是由失业或意外原因导致收入锐减引起，这时拍卖抵押物让抵押人无家可归、无房可住是不现实的。即使真要拍卖抵押物，也难以找到买主"。蔡德容还认为，"由于我国住房拍卖制度、市场、机构还很不健全，交易手续复杂，而新房供应充足，居民往往会选购新房"。这一评判是有道理的。
六、利率风险
在售房养老业务的开办中，因其时期长、金额大，利率的高低及长时期的走向，以及利率政策的变化如何，在其中起有重要作用，对售房养老模式能否成功关系巨大。预期利率是增高还是降低一个百分点，看似小问题，但加以数十年的累积，差异就会很大。但利率走向的预期又是极难成功的。比如，最近几年来的利率持续走低及连续出现的通货紧缩的反常现象，显然是大家无法给予详尽预测。我国将来的利率走向是市场化，它会借以降低利率风险，却不会完全消除风险的影响。

利率风险是售房养老业务或反抵押贷款中固有的风险。对利率风险的防范，可设想通过利率保险的形式加以解决。但未来的利率走向，往往又是很难给予预期的。这就需要对利率实施相应的保险，以对可能发生的利率的增减变化，并对由此带来的收益或损失，能够建立一种在被保险人和保险公司之间的收益分享或损失共担的新机制。这一保险险种的大致操作思路为：保险公司收取一定的保险费用（通常为住宅总值或抵押贷款额的一定百分比）后，保证该合同期满时的利率不超过一定幅率，如一个或两个百分点。若超出这一幅率时，超出部分则由保险公司给予承担。这一保险险种我国尚未开办。

七.政策风险。
国家有关住宅、土地使用的政策、养老保障政策，乃至金融保险政策，大致是可据以测定的。且可以预测其长期的变动影响，必然是逐步向增强对居民权益的维护和保障的方向趋进。但其具体的政策走向，尤其是长达10数年的政策走向，却是极难把握，这就构成了政策风险。
国家未来住宅政策的变化，对售房养老的业务开办会有很大冲击。政策风险中，有相当内容还应当属于城市规划风险。特定机构购买的住宅，在长达10数年的城市规划中，是否会遇到因城市规划设计的原因，要对某地段的住宅全部拆迁，或面临回迁或其他变动事项。这种拆迁补偿的相关政策如何，拆迁费能否按市场价补足所损失的全部价值，弥补不足时的损失应当由谁来承担。市场价值与账面价值的差异形成的盈亏，应当由谁来承担。这些问题能否解决，直接关系到参与售房养老的特定机构的积极性。
住宅所附着于土地价值的不确定性，涉及到的因素较多，其一是国家有关土地政策的状况及其演变。我国现阶段的城市土地是完全归国家所有、单位何个人可以向国家缴纳土地出让金获得该土地。居民只是获得一定时期的使用权。该项使用权何使用期限，依照土地使用用途而定，一般工商用地为50年，居民住宅用地为70年。这就需要考虑70年到期后，该块土地的权属有应做何变化呢？这种权属的变化，将会给售房养老模式以何种影响？都是很现实地摆在大家面前，不得不予考虑的首要问题。一般的投资事项中，70年是个非常遥远的时期，不必对此以特别关注。售房养老行为的操作是时期大，影响大，住宅的价值升值与否，关系到本行为能否得以成功；而住宅价值的能否升值，又在相当程度上取决于地价的增长；而地价增长的收益及其在住户与国家之间的份额分配，又取决于70年使用期的尚存年限。若70年的期限已经来临，那么，土地增值的状况、结果是如何，从法律而言，已经同该住户没有太多的联系，而完全地归属于国家所有。
八.购买力与物价变动风险
物价经常会发生变动，住宅价格也同样如此。一般物价的涨跌是经常性趋势，而住宅的价值鉴于其同地产的强相关性及土地资源的极度稀缺性等，几乎是稳升不降。这都会使货币代表的购买力发生变动。比如，上世纪90年代中期我国经历了严重的通货膨胀，住房以更高的幅度上涨。最近几年是物价持续下滑，房价却仍然处于上升趋势。物价变动与房价变动的比较分析中，可以认为，不论普通商品的价格是涨是跌，房价上升是个长期趋势。尤其是我国目前正处于经济长期快速发展的通道，再加城市产业化进程的加快，大量农民将要进入城市生活居住，这都会对住房价值的趋升作出最好的注解。
对于产权完全易主的售房养老模式，老年人一次性地得到一笔现金，在以后各期支出，如果没有有效的投资渠道，这笔持有现金会遭受利率和物价变动双重性的风险。对于产权部分易主的售房养老模式，对交易双方都存在着购买力风险。交易达成后，售房养老机构也就承诺今后给付合同规定的养老费用，如果未来利率下降，住房价格上升，但给出的货币价值增大，机构受损，老年人得到的现金购买力增强；否则，机构获得了资本利得，老年人利益受损。如果物价上升的幅度大于利率上升的幅度，则机构承受购买力的风险能力增强。

房价呈上涨势头，主要是指新房价格在趋于上升。对于旧房来说，则需要综合考虑两方面的因素：一是地产价格上升引起的房价上涨；二是房屋随着使用居住和时间的推移而发生的价值损耗。两种因素对房价涨跌的作用力不同，前者是向上拉动，后者是向下拉动。两种作用力的何强何弱，就需要针对具体状况加以分析。这里还可以加以验证的一个典型例子，有某幢旧住宅，因历时长久已完全破旧不堪，全无居住价值。论其房产价值近乎等于零。但该住宅的实际售价却可能很高，也可能很低，这就完全看其所附着地产的价值。如该住宅所座落的地段、地段将来升值前景、地段面积等加以决定。

住房价格波动的风险，在反抵押贷款的具体操作中，当借款人将自有住房作抵押而取得相当的款项后，该住房除了随着时间推移、自然磨损导致的房价下跌外，还会因经济环境变化、房产交易行情的变化，而使贷款银行遭受相当损失。最为典型的事例，如日本东京等地的房价在上世纪90年代的连年下跌不止，居民拥有住宅资产缩水达50%左右。如香港房价在东南亚金融危机期间的1997到1999年的两年中，下跌幅率也高达50%之多。这种状况不仅使许多房东从中产阶级一举沦落为"负产阶级"，也使贷款银行亏损累累。但这种现象的出现，事实上只是对此前房价过高增长的一种价格回归。从长远来看，房价还是呈涨势的。
对住房价值波动风险的防范，可组织举办住房价值保险。这一保险的标的是房屋的价值，是对住房价值的增减波动予以保险。这一保险业务的开办，可由保险人向保险公司缴纳保险金，届期房价发生价值贬低时，则由保险公司予以赔偿。也可以假定房价最低不低于某一额度，若低于这一额度时则由保险公司予以赔偿。而房价的升值部分则归由保险人全部拥有。也可以采取的某种形式是，事先约定住房价值的增减幅度，若上下不超出5%或10%，若超出这一增减幅率时，多出的收益或多出的损失则由保险公司给予承担。这种保险方式显然是不必要缴纳保险费的。住房价值保险是对未来经济大势的把握，对住房价值走向的大致预期，但对某地段的某幢住宅的价值的增减波动，是否也应予以解决呢？
售房养老模式的运营是耗时长，涉及面广，内容复杂，融资与融物于一体，各种利益关系协调不易，预期未来经济发展前景，有很多不确定因素，且因涉及老人养老问题，社会影响大，搞不好时还会发生严重的负面效应。本模式的具体操作中，是无法在事先将制度设计地很齐全，准备工作做得完善的。所以，购房机构是否愿意参与到这种特定事项，寻求参与所要求的代价成本为多大，是有相当风险的。若要求的成本很高时，这一事项操作的实际效用，就打了很大的折扣。但对如上种种风险的认真考虑，并在制度设计时给予足够的预防，显然是有必要的。

- 作者： 柴效武 2004年12月27日, 星期一 19:00 加入博采