柴效武 个人专栏

什么是售房养老- -

                                      

我们提出售房养老的基本设想，是考虑家庭生命周期与住宅生命周期的差异，依据个人家庭拥有资源在个人家庭的一生予以最优化配置的理论，将住房这种不动产通过一定的形式和机制，实现价值的流动，以对家庭的养老保障事宜发挥相应的功用。简单而言，就是"60岁前人养房，60岁后房养人"。大家在60岁之前，通过储蓄存款、按揭贷款的形式，购买住宅，并在60 岁之前还清房款，取得该住宅的全部产权。再在60 岁退休养老之时，将该住宅的产权予以出售，依靠出售该住宅的余值来养度自己的余生，达到养老保障的目的。

什么是售房养老

柴效武
1.         什么是售房养老？其基本思路为何？
我们提出售房养老的基本设想，是考虑家庭生命周期与住宅生命周期的差异，依据个人家庭拥有资源在个人家庭的一生予以最优化配置的理论，将住房这种不动产通过一定的形式和机制，实现价值的流动，以对家庭的养老保障事宜发挥相应的功用。简单而言，就是"60岁前人养房，60岁后房养人"。大家在60岁之前，通过储蓄存款、按揭贷款的形式，购买住宅，并在60 岁之前还清房款，取得该住宅的全部产权。再在60 岁退休养老之时，将该住宅的产权予以出售，依靠出售该住宅的余值来养度自己的余生，达到养老保障的目的。
售房养老的运做是颇为复杂，其基本思路可设想如下：（1）家庭成员在其工作年限中，只要考虑购房事项并最终取得该房屋的全部产权，而不必再考虑退休养老的资金筹措问题；（2）在临近退休之时，将所居住房屋的产权出售给某一特定机构，房屋使用权则继续归由自己保留并长期居住，实际居住年限正是该成员的尚可存活年限；（3）到该家庭寿终正寝、解体之时，再将该房屋的使用权移交给该特定机构自行支配处理。
在这种售房养老模式之下，购房扶养机构与售房养老这两者之间，后者丧失了房屋的所有权，仍保留对该房屋的使用权；购房机构得到了该房屋的所有权，却不能马上获得该房屋的支配权利。该房屋出售产权的价款，正如房屋出售后使用权仍继续保留长期居住外，也非一次性清算交付，而是由该特定机构在该成员退休尚可存活的年份里，每年按月份或季度分别向该成员支付售房价款作为其养老用资。购房扶养机构得到该房屋的全部产权和使用权后，再将该房屋对外出售或出租，用所得价款弥补购房用费。
2、售房养老事项开办的意义为何？
我国传统的养老形式是养儿防老，但人口结构的老龄化和家庭规模缩小的趋势,已经使养儿防老的现实性大大减弱。现在又新增加了社会保障养老和保险养老，但养老金的筹措即是一个时时困扰的难题。社会保障机构和保险公司聚集的大量保险金，又存在一个良好使用和保值增殖的问题。这就需要有更积极有效的养老方式的参与，使得养老事业能够得到更有力的保障，也使全社会用于养老的负担能够相应减轻。运用每一个家庭都拥有的住宅来发挥这一功用，是能够实现这一目标的。开展售房养老具有以下的社会意义：
（1）减轻家庭的养老负担。居民家庭的购房、养老、子女教育等诸多负担中，如全靠自我积累筹措资金，不啻是一大负担。相当多数家庭是无力承担的，或者勉为承担，又使其在有生之年里，时时陷于负债、还债、攒钱、花钱的怪圈内难以自拔。推行售房养老后，养老负担得以先行解脱，工作期间不必对养老金的筹措下太多功夫，就减轻了家庭的一大负担。
（2）推行售房养老模式，可为养老问题的完善解决提出一种新的思路。这种养老方式是老年人将自有财产提前变现来寻求自我养老，是老人凭自己的财力养自己的老，不必借助他人之力，也不用在工作期间考虑养老金的缴付问题，为社会、为儿女减轻了养老负担，应该是很有现实意义的。大量数据表明，随着独生子女政策的推行，四二一、四二二式的家庭模式正在形成之中，家庭赡养老人的义务即变得相当沉重。再如农村的养老问题更值得引起关注。我们发现，农村老年人基本上都有自己的住宅，但在丧失劳动能力后很少有独立的生活来源，晚年生活状况的如何基本上被把握在子女手里。这些老人如与当地居民，甚至是自己的子女，签订售房养老协议，在有生之年即可持续获得基本的钱财物资保障。养老问题得以很好解决时，对继续推行计划生育也有帮助。
（3）可增加老年人购建新房，晚年幸福生活的积极性，激活房地产交易市场，增加国民经济的新增长点的形成。一般而言，老年人经过数十年的积累，手中都会积聚一笔可观的财产，但顾虑晚年养老问题，不得不为养老准备足够的资金而放弃购房计划，不敢将其拿出购房，只能在很差的居住环境里一直生活下去。实际上，老人对住新房的积极性都是很大，很希望在晚年能有较好的居住环境舒心度日。有了"售房养老"的新模式，老人手中的钱财就有了购房和养老的双重用途，这必然会使相当多数老人也加入购房大军之中，激活房地产交易市场。售房养老不仅可以刺激住房的有效需求，还盘活了养老资金。一举两得，何乐而不为呢？
（4）协调家庭的代际关系，倡导儿女的独立自强，减轻老人的育儿负担和年轻人的养老负担，建立起适应市场经济要求的新型代际关系。实施"售房养老"的新模式，老人固然是用自己的房产养自己的老，减轻了儿女的养老负担，但也将儿女期望继承更多遗产的打算化为泡影。许多老人购建住房，固然有自己晚年居住舒适的打算，但更多地是考虑自己百年之后，可以将该房产留归儿女继承，同时将养老的重任指望在儿女身上。我们中华民族的传统美德中，父母总是以儿女为重。父母生活的重要目的之一，就是精心照料儿女的健康成长，为儿女留下较多的包括房产在内的遗产。但在现实经济生活中，四二一家庭的出现，儿女已是大为减少；而随着市场经济的经济利益因素的向家庭内部的介入，许多老人对儿女已根本不可能再做这种指望。此时，老人养老的最好办法，就是提前出售自有房产，自己养自己的老最为牢靠。
（5）将养老保险与购房售房相结合，可以为保险公司和国家社会保障机构每年收取的巨额保险金和社会保障基金，寻找到一条安全、收益稳定可靠的投资出路。在各种投资形式中，还有何种投资方式的收益，能够比房屋这种不动产的投资更为稳定可靠呢？保险公司承担起这一购房扶养业务时，正可以将每年收取的大量养老金，用于支付购房款（也即养老款）。两条现金流的一出一进，正是相得益彰。再者，这一笔资金是来自于养老，用之于养老，正可谓用得其所。
3.国内外是否有同类事项，能否给予简要介绍？

售房养老并非是我们的首创，国内外已经有这方面的较多先例。如国内长期来的在民间流传的"遗赠扶养"和五保户；国外如美法英国为构筑安全的养老保险体系，也设立了几种和售房养老类似的金融品种。如逆年金抵押贷款、终生养老金抵押贷款等模式。

（1）遗赠扶养。这是我国的民间较多实行的。如某人无儿无女可做晚年依靠，却有一可观的房产，就同他人签约，在有生之年由其提供养老用费，并负责生活起居的照料；到该老人寿终正寝之时，其遗留房产则留赠该扶养人员作为补偿。
（2）逆年金抵押贷款。人到老年，会拥有靠一生积累的价值可观的房屋，却又生活十分艰辛。为解决这部分"不动产富人、现金穷人"家庭的需要，美国银行设计了逆年金抵押贷款，大受退休人员的欢迎。退休人员可将自己的房屋做抵押，每年从银行取得一定的贷款作为生活补贴。夫妇去世后，房屋首先被用来弥补银行借款及其利息，有剩余时再留做儿女继承。
（3）终生养老金抵押贷款。在逆年金贷款中，借款人需要贷款的时间长短是不确定的。借款人可将房屋到保险公司保险，得到保险公司给付的终生养老金。保险公司每月拿出一定资金给保险人，同时扣除一定的利息费。当房屋出售时，售价首先用以偿还保险公司所支付的养老金及其利息。如贷款人去世，养老金即停止发放，房屋归保险公司所有。

我们设计的售房养老模式，内容如前面所谈到的，同如上所述有所不同。它设计地更为科学，更有利于明确房屋购售双方，也就是养老与扶养双方的权责利机制，保障双方的利益关系，同时将政府、社会保障部门、房地产商、金融保险的各方面力量加入其间，以尽力促成本项事业的开展。

4.那些人员和家庭适合于售房养老，大家是否乐意接受这种养老方式？
售房养老模式最适合的是老年家庭。青年家庭尚未到考虑养老问题之时，养老并非很紧迫，值得十分关注之事。中年家庭对养老的考虑已经开始有所注意，并通过投保养老险等将其付诸实施，但售房以养老显然还未能提上议事日程。有些老年家庭是积蓄很多，没有必要考虑这一养老模式。有些老年家庭尚未拥有自己完全产权的住宅，也无法适用这一模式。总之，只有财产收入居中上等，现金积蓄不多，同时又拥有完全住房产权的老年家庭适应这一模式考虑。
5.售房养老的发展前景如何，能否做出一个简单的预测？
在近期促成售房养老模式的实现，还有一定的难度。由于人们还不可能接受人未死财产就完全变卖的观念，实施起来遇到的阻力会很大，特别是在农村，老人情愿将房子留给自己的后一代，情愿在世的时候活得艰辛一些，也不愿提前变现房产。此外，由于我国金融市场还很不完善，开展这类业务的经济技术还很难以跟得来。因此，起初开展售房养老的困难重重。但随着人们养老观念的解放和金融业务的成熟，售房养老作为养老的补充形式将会越来越得到老年人的青睐，这样不但完善了养老结构，而且刺激了房地产市场的发展。
6.由谁来承担售房养老的事项？本项业务的属性是市场经营性还是福利保障性？
"售房养老"模式的运作，因其历时长、风险大、内容复杂、社会影响大。如果交由市场来运做，则可考虑四大国有银行、保险公司等大机构。主要原因是，这些大机构的人员业务素质高，学习转而开辟新业务容易，知识、业务迁移的成本低，且已有现成的遍布全国的分支机构，业务开展中的交易成本也会变得较低一些。
本业务还可考虑通过社会保障机构开办。建立社会保障体系，支持养老事业，本来就是社会保障机构的基本工作。但在具体的业务开办，如购售房交易、养老金的发放，以至最终的房屋产权完全归由购房赡养机构掌握，并通过拍卖收回款项的一系列工作，并非社会保障机构的强项，据此实际业务开办中，社会保障机构同银行或保险公司、房地产公司的相互配合，应是最好的。本售房养老模式的开办，还必须通过专门立法机构的立法，促成此项工作的初始开展，即纳入国家法制建设的轨道。
本项业务的属性应当是以市场经营性为主，福利保障性为辅。它需要主要地通过市场机制的运做，要考虑一定的盈利，要运用经济核算的手段来制订有关事宜；同时，又需要考虑这一购售房的特殊目的——养老晚年保障的特定用途，应准予相应的税费如营业税、契税、土地出让金等的减免，从国家政策上对此以积极的鼓励和支持。
7.这项工作的开展要冒的风险？
    售房养老是有积极意义的，在理论上也是完全能够说得通的。但在具体业务开办上，却存在众多的风险需要考虑。对老年人说，面临着业务机构可能违约带来的风险。如果与老年人签订协议的是单个人，若这个人先于老人而死，那么老人的养老金将会中断。如果是保险公司等机构，因为是营业机构，随时都有破产的危险，一旦破产，老人的晚年生活就无保障。
养老机构会面临逆向选择和道德风险问题。该机构会按照生命表测算的生存率、死亡率及男女平均预期寿命，来确定养老金的给付年限、方式和金额，但具体到某人的寿命测算，往往是无法很确切的。实际生活中往往会出现这种情况，预计寿命低于保险合同内含的平均寿命的就不参与该类业务，相反的，超出者就参与这事项，大数分布规律严重失效，这样保险公司无法再将业务开展下去。在订立协议后，用户进行破坏性的装修可能带来价值的严重损耗；用户将房产的风险完全转移给保险等金融机构，由此对房屋来自于外力的侵袭如火灾等保护不利，而给保险等机构带来损失。保险机构投资于售房养老业务，主要看重地价的升值，但是国家对地产所有权制度的变革可能会使保险公司蒙受重大损失。此外，资金需要量多、回收时间长而困难、盈利计算棘手，和从事这些业务的保险公司破产带来的损失由谁承担等诸如此类的问题，都增加了售房养老业务开展的风险。
 
 

- 作者： 柴效武 2004年12月27日, 星期一 18:59 加入博采