反抵押贷款业务的开办与运行，自从上世纪八十年代初期在美国开始创办以来，现在已经受到相当的重视。这项业务在我国借鉴的必要性与可行性的分析论证，也不断有了相当的出现。为此，对美国有关反抵押贷款制度法规的引进，以推动我过相关"房产养老"业务的出现，就是很为必要。本文试图根据我们在研究中收集来自美国的相关资料，给予相应的编译介绍。
美国的反抵押贷款（HECM）业务，是由美国联邦抵押联合会（FNMA）在1986年发起并实施的。该项业务受美国联邦抵押联合会颁布的法规政策和条例框架的约束。美国政府对此项业务是比较重视的。政府在联邦住房管理局（FHA）之下，专门设立了反抵押贷款项目的管理部门予以管理。为促动本项业务在中国的有效实施，真正发挥反抵押贷款在养老保障方面可发挥的重要功用，本文谨对美国有关反抵押贷款的业务实施中的有关制度规定等，给予较深刻的揭示。
反抵押贷款业务的实施，并非一切金融保险机构或非金融机构，都可以随意开办此项业务。经美国联邦住房管理局授权的合法贷款机构拥有开展反抵押贷款的排他性权利。"合法贷款机构"主要指：任何银行、信托公司、国家银行联盟、储蓄银行、储蓄和贷款协会、联邦储备银行、联邦储蓄和贷款协会、信用联盟、联邦信用联盟和任何授权的抵押银行，以及其他美国联邦住房管理局特别授权的实体。
其他有关的经济实体若期望从事这一业务，并获取联邦住房管理局的特别授权批准，时，应当符合如下标准：(1) 除了《联邦金融主管机构条例》410.1款规定的金融职责要求之外，所有从事反抵押贷款业务的经济实体，都必须从联邦或州级管理部门取得不可撤消的备用信用证书，并且账面上必须长期保有满足未来12个月贷款需求的最少3000 000美元的余额，第一期信用证书期限至少要两年。(2) 发放信用信函的金融部门不能隶属于贷款机构。(3) Dun&Bradstreet信用服务评级公司连续三年评级达到4A1或5A1的贷款机构，不受段（1）条件的限制。(4) 贷款机构必须有10，000，000美元以上的资本。 (5) 贷款机构可以依靠母公司来满足（4）款的条件，母公司必须拥有100，000，000美元以上的资本，并且向主管部门书面保证向贷款机构注入不低于10，000，000美元的资本金。
除上述要求之外，该经济实体向抵押银行主管机构申请开展这项业务，必须以书面形式进行。书面申请必须包括以下内容：①姓名、地址、电话、贷款机构业务的主要领域；②负责反抵押贷款项目执行官的姓名；③款的免责项及相关证据；④一份备用信用函；⑤一份最近的财务报告；⑥A.M.Best公司签发的报告的复印件；⑦主管部门向其指派反抵押贷款代理服务机构的证明；⑧任意一份贷款机构和符合条件的信托者签订的合同；⑨信托者和指派机构的名字、地址、电话和主营业务；⑩一份贷款机构承诺有限放弃赎回权的证明复印件；主管部门需要的其它材料。
按照美国《银行法》有关的"反抵押贷款"，是指有不动产抵押保全的贷款。其中的"不动产"必须是有1至4人固定居住的家庭，将其独立拥有的房产或者是多个抵押人共同拥有的房产。这个"贷款"是在贷款期限内分期等额付给抵押人、或是不等额支付，或者是将两者的相结合。尤其应当说明的是，反抵押贷款的抵押物不能是证券，也不能是其它财产的所有权，租赁财产或和他人共有的财产也不能作为抵押物。反抵押贷款有固定期限。
美国的反抵押贷款又分为280贷款和280－a贷款。280贷款中的"借方"，是指年龄拥有符合条款的抵押房产，年龄不小于60岁的公民,他的收入不能超过该州的中等收入水平。280－a贷款中的"借方"，则是指拥有符合条款规定的抵押房产的,年龄不小于70岁的公民，他的收入不能超过该州的中等收入的80%。这可见反抵押贷款的参加者是严格的限定，一般被限定为拥有自有房产，而收入又较低的年事已高的老年人，即俗称的"现金穷人，不动产富人"的老年人。
三、 反抵押贷款业务开办的形式美国联邦住房管理局开办的住房反抵押贷款，可分为有保险的和无保险的反抵押贷款两种。
1、有保险的住房反抵押贷款。这种贷款业务经美国国会认可，它保证反抵押贷款的回收额会超过住房价值并负责贷款意外受损时的赔偿。这种货款机动灵活，可供用户选择的方式很多。用户尽可能长时间生活在自己住房内，并在一定期限内按月分期获得贷款。这一业务类型的特点是不需借款人到期还款，只是贷款到期停发，直至住户搬迁或死亡后才收回抵押住房还贷，而其间的利息仍是照常计算并累加，方式由用户选择。条件是住户获取贷款前要预先在有关机构作资格认可。
这一方式的特点是以住房而非用货币用于归还贷款的本息，此外因有多种形式可供老年人做自主选择，这显然是很受老年人欢迎的。
2、无保险的住房反抵押贷款。这种贷款有固定期限，用户须在约定期限内还贷，发放对象为适当少数用户。在获得贷款前，老年住户须在有关金融机构协助下作出长期资金运作计划，并做出搬移住房及还贷计划。因为这种贷款名额有限，贷款人在有关机构协助下才能获得政府资助，并以有一定收入对象为入选资格。
这一方式的缺陷是当老人将房产的价值全部"吃完"后，就必须立即从住房中搬迁。这种被"扫地出门"的感觉显然是被一般人员所难以接受的。
3、放贷者有保险的住房反抵押贷款。这种贷款由金融机构办理有关保险，贷款对象资格不需政府认可，发放贷款的机构与住户共同享有住房未来增值的收益，并要求住户至少保留住房资产价值的25%—30%作为偿还贷款的保证，这样虽然减少了可抵押贷款额度，但有利于住房继承者对住房增值部分的受益。
这一方式的特点是"发放贷款的机构与住户共同享有住房未来增值的收益"，而住房继承者对住房的增值部分也可有一定的受益。当然这种受益是以抵押养老者一定的利益受损为代价的。
借方 |
FHA的HECM管理局 |
贷方 |
独立合法中介机构 |
①咨询 |
②申请 |
⑦符合条件，提供保险担保 |
⑥申请保险担保 |
③委托 |
④抵押房产综合评估 |
⑧签订合同 |
⑤反馈 |
（一）280和280－a贷款必须满足以下条件：
1.贷款机构所运用的安全防范手段，必须能清楚、显著地对反抵押贷款的安全性进行识别。
2.所有贷款机构必须遵守现行联邦法律和规定，包括但不局限于《贷款机构诚信法案》、《贷款机构平等信用机会法案》和《房地产居住法案》的相关部分。
3.反抵押贷款到期之前，贷款机构只能向申请者收取规定的申请费。
4.最大的贷款额度不能超过抵押财产评估价值的80%。或者说反抵押贷款的抵押人对经办业务机构的总债务，不能高于不动产真实价值的80%。这个80%不包括抵押人违约所造成的贷款机构遭受的实际损失。贷款比例的计算公式是：
贷款比例＝（贷款本金＋相关费用）/不动产评估价值 <80%贷款本金和相关费用包括贷款本金、利息与贷款相关的费用、成本、支付，贷款用于购买养老金用途的收费，用于保全抵押贷款的不动产的
税收和保险费用等。不动产的评估价值是指对被抵押的住房给予一定的价值评估。
5..抵押者可以在贷款期限内随时预付贷款而不受处罚，还贷灵活。
6.贷款机构不能向抵押人要求或使用除用作保全抵押贷款的不动产之外的财产。
7.如果贷款机构向抵押者支付贷款迟延15天以上，贷款机构应该遭受这笔贷款利息的两倍罚款。
8.如果可能的话，贷款机构必须向申请者提供一份由当地信息服务和咨询部门准备的详细的中立的声明。另外，在抵押者提交证明律师、房地产发展咨询机构或者其它咨询部门已经向其解释反抵押贷款事项的书面陈述之前，任何贷款机构不能签发反抵押贷款。
9.在280和280－a贷款期限末段，抵押者可以要求重新评估不动产，以增加每期支付直至贷款期满。这种再评估可由贷款机构单独进行，费用由抵押人承担。如果评估结果显示抵押之不动产已经发生了增值，贷款机构必须向抵押人增加每期支付的贷款额度直至期满。
10.依据支付不动产税和保险费用和抵押人个人费用支出的要求，贷款机构和抵押人可以商议成立一个由抵押人或承受抵押人控制的专门储蓄账户，以支付上述费用并保障不动产的完整性。储蓄账户资金来源于反抵押贷款。
11.安全协议必须包括下列内容：①合同终止条款清单；②贷款机构有义务向抵押人通告可能导致合同终止的事件内容；③抵押人指定的第三方当事人姓名，贷款机构有义务向他提供可能导致协议终止的事件的书面通知。贷款机构也可以向抵押人安全协议中指定的第三方当事人提供一份承诺放弃赎回权的文档的复印件，并通知当地部门。利息应该按期累积，记入抵押人费用支出，或者记入贷款本金。
12.用于购买养老金用途的反抵押贷款，需要符合下列条件：（1）签发养老金的公司必须是取得纽约州执业执照并被评级为优秀的公司。（2）养老金托管人必须满足：①必须是有合法执业资格的银行机构或保险公司;②跨州托管人必须指定监管部门为其反抵押贷款的代理和服务机构;③托管协议必须服从纽约法律管理;④养老金必须由托管人或保险公司直接支付给抵押人;⑤不管贷款机构或投资者是否在托管中得利，抵押人都要求得利。
（二）附加条款
1.有关反抵押贷款的附加条款为: (1)贷款机构必须提供一个免费电话号码和一个负责解答申请者和抵押者问题咨询或投诉的人的姓名。如果没有免费号码，贷款机构必须接受对方付费电话。(2)贷款机构必须保有近三年的开展反抵押贷款业务的所有账簿和记录，并允许主管部门核查，贷款机构应该承担核查的所有成本和花费。(3)如果贷款机构业务超出该地域范围时，贷款机构应该指定主管部门作为反抵押贷款业务的代理和服务机构。(4)贷款机构必须把反抵押贷款合同和其它文档提交给银行主管部门审查。(5)关于反抵押贷款的申请必须呈现为书面形式，经办机构不允许接受电话申请，但这不限制贷款机构接受潜在购买者就该产品的电话询问。(6)经办机构不允许要求或接受申请者或抵押者判断供词。
2.有关280贷款的附加条款为：（1）贷款机构可以保持一个账户，用于支付不动产的税收和保险费用；（2）安全协议可以允许贷款机构享受不动产再评估中的部分增值；（3）贷款机构可以要求抵押人投保抵押保险作为本金或者累积但免付的利息。
3.有关280－a贷款的附加条款为：（1）贷款机构可以保有一个账户，用于在向抵押者支付贷款期间支付不动产的税收和保险费用；（2）如果不动产仍然是抵押者唯一住处，抵押人可以在一生中保持对其不动产的使用权；（3）贷款机构在10期限内将反抵押贷款支付完之后，有权终止合同，并且可以取得不动产再评估增值部分的不高于20%的部分；（4）抵押人可以继续持有作为本金或免付利息的抵押保险，但这个保险必须署承受抵押人的名字，作为其收益。这个要求不适用于任何已经在二级市场出手的贷款；（5）在提供反抵押贷款之前，贷款机构必须准备一张以"贷款机构有限放弃赎回权"的表格，以备监管部门确信这份协议已经设立了协议终止条款。
(三)关于反抵押贷款的抵押不动产的特别说明：
1.抵押者需要保证不动产的完整性，并进行必要的维修。
2.如果抵押人不能对不动产进行必要的维修以保持其完整性，贷款机构可以安排维修，通过下列途径支付费用： (1)从储蓄账户中支取;（2）从每期支付中支付，但支付额不能大于每期总支付额的25%;（3）增加贷款本金。如果建立了储蓄账户，贷款机构优先选择从储蓄账户中支取;
3.在向抵押人支取必要维修费之前，贷款机构必须书面通知其问题所在，除非存在致命的隐患。
4.贷款机构有权检查抵押者对住房不动产的使用情况，并对其使用中可能会危及贷款机构利益的行为组织干预。
五、贷款的终止在下列情况下，业务经办机构可以终止实施反抵押贷款的条款：（1）抵押者出售、转让或赠送已经被抵押不动产的任何部分，不论这是自愿或是非自愿行为，甚至是法律所为。（2）抵押人已经死亡，本项业务即宣告结束。（3）抵押人已经有了其他房产，或为其他原因已经不再将此抵押之不动产，作为其主要定居住所。（4）抵押者无力支付不动产税或者依照安全协议无法占有所有保险费。（5）抵押人自愿申请破产或在法庭的监督下和债权人达成协议。（6）抵押人无力维持抵押不动产的完整性。
如果抵押者无力付税或无法持有所需保险，按照美国有关法律的规定，贷款机构必须在10个工作日内研究此事，并向抵押人和第三方发出书面通知。无力付税或无法保持所需保险不构成合同终止条款，除非贷款机构尽一切努力做了应当做的工作。抵押人在发生某种变故，或因其他原由，需要中止此项抵押业务时，有义务尽快以书面形式向贷款机构陈述所发生的事件。
六、合理的成本费用贷款机构在反抵押贷款业务开办时，除了收益、利息、增值分成外，还可以向抵押者收取总计18项的费用、成本和支付：主要包括内容有:（1）规定申请费；（2）贷款创办管理费；（3）文档管理费；（4）不动产调查和评估费等。
在整个贷款期限内，贷款机构可以向抵押人收取下列费用：（1）购买额外抵押保险的费用；（2）保持不动产完整性的费用；（3）贷款展期和再估价的费用；（4）不动产税收和保险费用；（5）不高于30美元的每月服务费。在贷款期满时，贷款机构可以收取终止费，这必须是不动产出售时的成本。但不能收取储蓄账户的开设、维护和终止费。
贷款机构为开办此项业务，向抵押者收取的各种款项是颇为复杂多样。所以，考虑这种情形，老年住户在决定是否向特定机构申办此项业务时，对其中的具体事项，包括自己应当享有的各种权利，各项应尽的义务等，包括应当交纳各种费用等，显然要有相当清晰的了解。否则就很容易面对种种收费，而丧失对业务持继开办的信心。
七、信息披露条款在接受住户的抵押贷款申请之前，贷款机构必须向贷款申请者披露下列信息：
（1）抵押者事前应向有关部门和人士咨询反抵押贷款的详细情况，并作出如下声明："你必须向税收、法律和金融顾问咨询，或者向适当的权威咨询......"；（2）贷款机构免费电话号码和负责解答咨询和投诉的人的姓名。（3）一份声明，允许申请者向纽约银行管理部门书面投诉。（4）向申请者阐明可能导致贷款终止或加速的事件条款。（5）声明贷款允许贷款机构有权享受不动产的未来价值分成，即"增值分成"。（6）声明累积利息记入抵押者费用或贷款本金。（7）声明只有不动产可以作为此种贷款的保全抵押。（8）声明贷款可以提前归还而免受处罚。（9）所有抵押人需要承担的费用、成本和支付项目。（10）声明抵押人有权指定第三方当事人（如自己的儿女等）。（11）贷款需要展期和做再融资时，需要给予的限制条件描述。（12）贷款利率水平和利率是否固定。（13）贷款机构资格证明，应依照有关条款就养老金的可行性、如何购买以及使用事项等给予咨询；（15）是否建立临时储蓄账户，以及账户的用途；（16）储蓄基金建立和使用的目的；（17）所需要的保险种类和花费；（18）是否有抵押经纪人开展该项抵押贷款的经纪业务；（19）声明允许贷款机构参与住房价值升值后的"权益分成"；（20）贷款机构认为合适的其它信息；
以上各项条款必须按规定提供给抵押人，供其掌握信息使用。申请人在依照有关条款接受咨询之前，贷款机构需要将有关的贷款事项和贷款支付的时间表交给抵押人。贷款到期前的6个月，贷款机构应该以书面形式披露下列内容：（1）抵押人有义务支付不动产税和保险费用；（2）抵押人必须按期从不动产中搬出。
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