住房具有养老保障的功能，但因其流动性差、不易变现的特点，这一功能并没有得到重视并很好发掘。本文提出用"房产养老"，是在我国住房制度改革的背景下，设想将居民已经取得的住房产权和养老保障很好地结合起来，进而起到扩大内需、刺激经济增长的作用。作为一种设想，必须考虑到可能遇到的种种风险，只有较大程度地降低这些风险，"房产养老"在中国才具有推广的前景。
随着人口老龄化的到来，我国老年人的社会保障体系面临着沉重的经济压力。许多老人每月只能领取微薄的养老金，很难过上理想中的生活。与此同时，随着住房改革的深入，越来越多的城市家庭拥有了自己的房产，我国城市拥有自有住房的家庭已高达80%。对于这些家庭来说，住房已经成为其私人财产的主要组成部分。有了这一物质基础，就有可能将健全老年社会保障体系与居民已经取得的住房产权很好地结合起来。这种进一步结合创设的新的金融工具，将有利于解除老年人养老的忧虑，对于我国现实条件下扩大内需也具有积极的推动作用。有鉴于此，"房产养老"不失为一个有价值的创新性设想。
"房产养老"的概念在国外其实早已提出，并有了较成熟的操作模式，如美国于上世纪80年代推出的"反抵押贷款"，就有效地解决了部分"现金穷人，不动产富人"的养老问题。它的操作原理是将住房通过一定形式的金融机制，实现价值的流动，使得老年人在工作期间积累的房产，能够在其晚年带来稳定可靠的现金流入，从而对养老保障发挥相应的功能。养老不仅仅是国家和社会的责任，更是个人家庭的义务。社会保障制度制订的指导思想，除了承担"支付者"的角色，也要致力于塑造个人自我保障的能力。而个人自我保障能力的提高，无疑能够减轻国家社会保障的压力，更加有利于社会的稳定。房产养老正可以对此发挥重要功用。
我国改革开放以来的20多年来，是社会各阶层普遍受益的时期。工资水平的稳步提高和物价稳定，使老百姓积累起一笔不小财富。老年人因退休而导致的各项收入的减少，就可以通过工作时积累的财富来弥补，以维持一个较理想的生活状态。然而，如这笔财富只是以住房资产的形式沉淀而难以变现时，这种保障就只是一句空话。养老生活需要的是实实在在的货币支撑，而非直接用住房来解决问题。许多老人被称之为"住房富人，现金穷人"。他们辛劳一生，在退休时方取得住房的产权，此外别无积蓄。接下去就只能依靠不多的养老金维持生活。与此同时，他们的住房却顺理成章地留给子女。按照庇古创立的福利经济学的观点，这无疑是一种福利损失：最需要用钱的人没钱用，而正值壮年的子女却得到一笔额外的遗产收入。财富分配的不合理，降低了社会总体的福利水平，更损害了老年人的利益，使得他们不得不过分地压缩生活水平，同时又对社会保障体系形成巨大压力。
"房产养老"的设想在我国具有很强的现实意义，如果设计得当，应当能发挥其积极意义，具体表现为：
（一）"房产养老"是社会基本养老保障的有效补充美国经济学家博迪曾指出："政府只应向全体老年人提供最基本的经济保障，而不应当不考虑个人的偏好和殷实程度，一概而论地向他们提供过高的保障水平。在政府所提供的最基本的经济保障的基础上，老年人可以通过企业补充养老保险或个人储蓄性的养老保险来取得额外的退休收入。"我国党和政府也曾多次发文，明确指出发展多层次的养老保险，是我国养老制度改革的一项基本方针。国外的实践也表明："国家、企业、个人"为三支柱的养老保险体系，可以充分发挥各方面的积极性，大大减轻政府的财政压力。这对于我国的社会保障制度改革具有借鉴意义。
长期以来，我国的社会保障的发展是水平低且一直不平衡。大批非城镇职工被排斥在社会保障体系之外，而被社会保障网覆盖的职工所能享受的保障水平又往往过高。例如，我国社会保险的替代率（养老金占退休前工资的比例）平均为85%，许多地区高达90%以上，吉林、山东、内蒙古等省市的养老金替代率甚至超过100%[1]。世界上许多国家诸如丹麦、英国、瑞士、加拿大、美国、荷兰等国家的养老金平均替代率只有30%~45%。这种"窄覆盖、高保障"的社会保障制度，不仅不公平，还给国家、给企业造成了沉重的财力负担。我国社会保障制度改革的方向，是逐渐扩大社会保障的覆盖面，在这种情况下要维持原有的保障水平显然是力所不及。尤其是我国正面临着严重的人口老化，在由现收现付制向基金制的转变过程中，有大笔的"隐性债务"需要消化，养老金的替代率如果不能适当降低，未来的养老负担就难以承受。对政府来说，鉴于众多职工长期来已经享受着高水平的社会保障，要降低他们的保障水平并非容易之事。这就要求企业和个人要事先做好准备。在我国养老保障体系刚刚起步的情况下，发展房产养老就显得尤有必要。
F·莫迪格里安尼创建了生命周期假说，这一理论是以微观经济学效用最大化和理性消费为出发点。他认为一个理性消费者以接近于他一生的时间来消费一生的收入，也就是说，为了保证在没有收入的时候能维持一定的消费水平，理性消费者必然要在他有收入时进行积累，以备后患。货币储蓄是一种重要的形式。购置房产也是积累财富的主要形式。当劳动者步入老年，工作时积累的财富就能充分发挥保障作用。
房产养老制度的推行中，必然会面临的一个问题是，"房子买掉后，我们该住在哪儿"。中国的老年人往往宁可生活得艰辛一些也不愿意变现房产，其中固然有传统"安土重迁" 的观念影响，但不可否认的基本因素还在于他们对丧失居住权的担心。一般而言，一旦变现了房产，就有可能无房可住，这对于晚年生活而言是悲惨至极。这里设想的"房产养老"，首先是建立在保障老年人晚年居住权的基础之上，是以一种稳定的可操作的模式来满足老年人变现房产、提高自我保障水平的需要。
（二）住房制度改革使得"房产养老"具有可行性传统的住房制度无视住房的商品性，住房没有被看作劳动力再生产的必要消费资料，即在工资中没有包含足够的住房消费部分。本应纳入工资的住房消费金却转入利润，变成财政收入和企业留利；当不得不新建住房时，再从财政和企业留利中筹集建房资金；住房也没有作为消费资料进入商品交换领域，而是作为单位的固定资产，纳入固定资产的投资计划。但事实上，国家和单位拥有的是有名无实的所有权，而居民则拥有的是有实无名的使用权和支配权。
1994年，国务院《关于深化城镇住房制度改革的决定》将住房改革的目标，确定为"建立与社会主义市场经济体制相适应的城镇住房制度，实现住房商品化、社会化；加快住房建设，改善居住条件，满足城镇居民不断增长的住房需求。"应该说，住房制度改革的首要目标，是建立以个人产权为主的住房制度。改革的对象主要分两部分，即住房存量和住房增量。住房改革也就有存量改革和增量改革之分，即通过"出售"的方式推动存量公房的市场化，逐步取消无偿分配公房制度；通过建立住房公积金制度、住房储蓄制度、住房抵押贷款制度及安居工程，推动增量住房的货币化、市场化。通过稳步改革，目前我国私有住房占城镇住房比例已超过82%。在逐步消化完存量住房后，我国的住房商品化程度将会有进一步提高，绝大部分的普通居民将通过私人购买的形式获得住房。2002年的数据表明，我国商品住宅的购买中，个人购买住宅的比例已高达94.3%。
商品化住房兼具消费性和资本性，住房商品市场也具有多个层次。在一级市场上，住房商品供给者和需求者，是按市场等价交换原则进行交易。对住房购买者来说，如购买房屋只是为满足起码的个人生存空间的需要，是仅作为消费性资料使用，只要能满足人们对生存和舒适居住的需要即可。那么，住房只是一种居住消费品，和普通商品没有两样。在这种情况下，人们对住房是否为完全产权并不很关心，只要有使用支配权就可。但如将房屋用于出租或在二级市场上再转让以获益，住房就是一种资本品。其特征就是它在被让渡时的所有权和使用权可以分离。而住房之所以能作为一种重要的资本品，活跃在市场经济的舞台，前提条件之一就是住房资本要能成为产权资本。
在实际生活中，住房的双重属性往往不能给予截然分断。居民在其工作期间购置的房产，大多目的只是单纯为了居住，年老时则可通过出租、转让或其他形式来获得收益。这就是"房产养老"的基本思想。住房制度改革后，国家对住房产权的归属已做出明确规定。住房的购买者已经拥有完全意义的住房产权，包括对其的所有权和派生的收益权。这场改革使得"房产养老"具有了法律的可行性。
（三）"房产养老"有助于拉动消费1997年至今，消费需求不足一直困扰着我国经济的发展。政府部门一直把刺激消费、扩大需求、推动经济增长及推行积极扩张的财政政策，作为经济工作的重中之重来抓。为此，有关方面可谓是多管齐下，各种对策、方法、措施配套齐全，但收效并不显著。城乡居民储蓄率居高不下的一个直接后果，是他们的即期消费往往转变为远期消费，造成有效消费需求不足，直接制约着我国经济社会的发展。
是什么原因造成我国居民的即期消费的下降与远期消费的增长？根本原因在于城乡居民对未来收入增长的预期并非很为看好，而对未来消费支出的预期则大大提高。其中原因是多方面的，社会经济运行环境的巨大变化及不确定性因素的大量增加，当居民抵御市场风险能力还比较弱，并缺乏有效的社会保障条件下，城乡居民的风险意识、忧患意识和自我保护意识都在大大增强，这种增强必然会对居民的消费观念及行为产生重大影响。如为了应对可能到来的失业的威胁、养老和医疗费用的大幅支付、子女教育费用开支的加大以及住房商品化带来的压力，增加储蓄、变即期消费为远期消费，就必然成为城乡居民的明智选择。然而 也是无可奈何的选择。"房产养老"能够在居民年老时，将住房这种不动产的价值得以提前变现套现，为老人带来稳定可靠、持续长期的现金流入，从而可有效解除中年人对未来生活的后顾之忧，使他们能够大胆花钱、放心消费。以国外在老年人中普遍推行的"抵押房产、领取年金"的寿险服务为例：如某女士今年62岁，住房面积150平方米，房屋九成新，位置离市区较远，但增值潜力较大。经评估该房屋现价为60万元。按当地女性人均寿命为74岁计。投保人的寿命计算基数为12年。据测算12年后房屋本身的价值将折损18万元，而其地价增值预计为24万元，共计增值6万元。保险公司扣除预支贴现利息30%（按年息6%计算），按70%计算给付额为46.2万元。再将给付额分摊到投保人的计算基数12年中去，每年赵女士可以得到3.85万元，每月可得到3200元。可想象，一个退休老人每月能多得到几千元的额外收入，且终生源源不断，其生活将会得到多么大的改善。整个社会的消费水平也必将因此而有极大提高。
在"房产养老"模式的具体实施中，可以有多种形态。它们都以合约的形式来规范双方当事人的权利义务，不同之处则在于社会化程度的高低。初级形态往往只是少数或个别当事人之间订立契约，不具有广泛性。而高级形态则通过一个稳定的可操作的模式来满足老年人的这一需求，因而具有更强的可控性和推广性。
1.最简单的形态：老年人出售自己住房的产权，也包括使用权，靠售房得款住进养老院。这就是说，老年人在去世前就已经失去了住房的产权，得到的是一笔固定的收入补偿。这对于那些没有子女，生活上无人照顾，但却拥有可观房产的人来说，是一种可行的养老方案，也是最为简捷干脆的一种房产养老的办法 。
2.较高级的形态：是老人与事先选择的可靠人士签订一份以住房为标的的遗赠抚养协议。按协议，抚养人在老人生前每月支付一笔固定的费用，以维持老年人的日常生活。到老年人一命归西时，将该住房的产权完全让度给抚养人。理论上，
老人每月应领取房款＝该房屋出售时商定售价/老年人预期存活余命×折扣系数
但在实际操作中，无论是到期房屋的售价还是老人预期存活余命都是很难确定的，尤其当合同的双方当事人都是对金融知识知之甚少的普通百姓时，其间的不确定性是异常之大。所以，这两种模式都存在着很大的风险。
在金融市场发达的西方国家，如美国推行的反抵押贷款的养老模式下，银行或保险公司成为"房产养老"合同的另一方。他们推出了各种金融工具和金融服务，依仗其在资金、技术上的优势，尽量地降低风险，以保障双方的利益，同时国家也颁布各项优惠政策，以刺激老年人参加到这项金融业务中来。"反向抵押贷款寿险业务"就是一个较为成熟的产品。这种服务是投保人将自有房屋的产权抵押给银行或保险公司，自己则终身继续使用该房屋，保险公司则按月向投保人支付给付金，也即终身支付。直至投保人亡故，保险公司才将该房屋收回，进行销售、出租或拍卖。给付金的计算是按该房屋的评估价值，减去预期折损和预支利息，并按平均寿命计算，分摊到投保人的预期寿命年限中去。因为其操作过程像是把抵押贷款业务反过来做，因而被称为"反向抵押贷款"，就像保险公司用分期付款的方式从投保人手中买房。我们根据房产养老的基本思想，借鉴美国反抵押贷款的做法，也提出了售房养老、资产置换、资产租换、合资购房的基本理念，并给予了较为深入的探讨。这些研究都是极富有挑战意义，也是值得给予深入研究的。
"房产养老"无疑为养老问题的更有效解决开拓了广阔的思路，但要真正推行这一模式，路途还很艰难。它是基于西方雄厚的物质条件和价值观念而形成，将其运用我国时，要特别注意因地制宜。除了要逐步改变沉重的家庭养老的传统习俗，还必须建立起一个完善的金融资本市场，建立众多的社会中介机构，而这一切都需要经历一个较长的时期。但对这一问题的探讨则是从现在就必须给予注重的。4.F·莫迪利亚尼（Franco Mordigliani）R·布伦博格《效用分析与消费函数：对横截面数据的一种解释》、《效用分析与消费函数：统一解释的一个尝试》
5.迈克尔·C·Fratantoni反抵押贷款选择：老年私有住房拥有者的借款决定的理论和经验分析10．柴效武、徐智龙 《售房养老模式推行中"柠檬市场"分析》，《浙江金融》2003年7期。
11. 柴效武、余中国《售房养老模式运作中的风险及防范》，《浙江社会科学》2003年7期。
12. 柴效武 《售房养老研讨会论文集》2003年7月1 日。
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