房产价值既包括房屋本身的价值，又包括该房屋所依附地皮的价值。一般而言，房屋本身的价值会随着使用年限的增加而逐步下降，但该地皮的价值却会一直呈上升趋势，相互抵消，房产的价值往往处于增值状态。尤其是在我国的目前状态下，更是如此。尽管房产增值的经济现象是广为人知，但人们对它的利用程度又是怎样的呢？
对房产价值利用的个案分析
徐智龙
房产价值既包括房屋本身的价值，又包括该房屋所依附地皮的价值。一般而言，房屋本身的价值会随着使用年限的增加而逐步下降，但该地皮的价值却会一直呈上升趋势，相互抵消，房产的价值往往处于增值状态。尤其是在我国的目前状态下，更是如此。尽管房产增值的经济现象是广为人知，但人们对它的利用程度又是怎样的呢？
我的朋友曾给我讲过这样一件趣事。英国有一对老夫妇是无儿无女无经济来源，单靠政府发放的养老金生活。当时正是严重的通货膨胀，单靠养老金很难维系他们的晚年生活。倚靠门窗叹息之时，他们突然想起还有一笔足以让他们安然度过晚年的资产——那就是所居住的一幢大房子。惊喜之余，他们立刻将这样一则消息在当地报纸上刊出：某老年夫妇有一处房产，因年老没有生活费用来源，欲提前出售以换取每月的生活费用，死后房产归买者所有。那时恰好有一对年轻夫妇，正需要寻找一处适用住房，就同该老年夫妇签订了一份售房扶养协议。该协议规定年轻夫妇每月给付老年夫妇一笔足以维持生活的费用，一直到老人归天为止，老人死后该房产归年轻夫妇所有。但两位老人是精神矍铄，一直活到近90岁，年轻夫妇也成为中年夫妇了。当然老夫妇作了让步，让年轻夫妇先住进来，使他们节省了住在外面每月需要交纳的房租。我们先不讨论年轻夫妇在这个协议履行中是吃亏或发财，只是感到两位老夫妇很有经济头脑，善于理财，将房产在自己身后可能有的余值，都提前透支到当前来养度自己的余生，使得终生的资源价值得以最好的充分利用，从而为晚年生活建立了足够的物质保障。
由上面的案例，我想起另一件发生在自己身边的事情。那年我在湖南长沙为应考研究生，在市郊租了一间房子，房主是个孤身老太，占有一室一厅的一间小屋，仅能租一个房客。除了我每月支付的100元房租，老太太没有其他任何生活来源。每月100元生活费，可想见她的生活水平是如何低下。平时都是吃素菜，几乎没有添过新衣服。当时我只觉得这个老太可怜，但听到朋友讲到的英国老年夫妇的那件事，使我想到中国的国民特别是普通民众对房产价值的利用程度是极低。住宅在人们的眼光中只是一种生活居住的场所，在有投资眼光的人们看来，还是一种投资品，却很少能够将其视为晚年养老的重要手段。老人在生前是捧着"金碗"讨饭吃，死后价值巨大的房产要么由亲属继承，要么上缴国家。显然是既不合算，也不合理。
通过上述个案的比较分析，我们可以得出这样的结论：
1.人们对房产价值的利用效能，在很大程度上决定了晚年生活质量。如上例中，同样是生活住所，由于人们其的理解观念不同，生活方式及质量也决然不同。英国的那对老年夫妇把自己拥有房产的所有价值，都提前通过某种机制变现以用于养老，生活过得很宽裕。我亲眼所见的那个老太太，却只是仅靠部分住房出租的房租来维持生活，而把房产的大部分价值置于死后由他人处置，晚景就显得十分凄凉。
2.人们对房产价值的利用程度，在很大程度上决定了个人拥有资源配置是否合理的程度。根据莫迪格里安尼的生命周期理论，人们一生取得的收入，要在一生的生活中做出合理安排，以使得个人家庭的消费效用实现最大化。但每个人的收入都是年轻时居少，到了中年期才达到高峰。考虑住房是一种超高档耐用消费品，价格奇高，单靠个人收入和积蓄也只能在中年才能支付得起购房款。这就降低了人们的消费效用，大家发明了按揭贷款的形式，青年期按揭购房，中年期还款来解决这一问题。到了人生的晚年，贷款应当是全部归还完毕，但又面临着养老的问题。
3.人们在面对储蓄养老和投资购房的两难选择时，抉择依据不仅仅是比较投资收益率，更重要的是投资收益率的能否真正得以实现。如在英美等国，大多数人偏向于投资购房，房产不仅是居住生活品用于生活居住，还是投资品可以实现价值增值，甚至在特殊情形下，还可以作为养老的物质保障。而储蓄养老则仅仅能够满足养老保障的功用，储蓄固然有一定的利息收益，但却是少得可怜，远不如房价增值的收益更高。这就如同那位英国老夫妇那样，不仅可以继续居住在自己劳苦一辈子才买到的房子，每月还可以得到一笔养老金用于晚年生活。而上例讲到的我国长沙的哪个老太太，却只能是空守着颇为值价的房子，过一种很凄凉的晚年生活。
现实生活中的人们，尤其是老年人对待生活，总是抱有一种过于稳健的态度，不愿意在中老年期还购置房地产，更不习惯于死亡之前"变卖并消耗"掉所有的家财。所以买房好象只是中青年人的专利。50岁以后的中老年人大多不会选择购房养老，而是储蓄养老。在有儿有女养老送终并继承遗产的状况下，这固然是一种选择；但在无人养老也无人继承遗产时，这一传统做法显然就不大能行得通。这种保守做法，既削弱了养老保障的一条重要渠道，也直接导致了我国房地产市场的有效需求不足。
作者工作单位：浙江大学经济学院
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