摘要：本文研究了美国贫困老年房主人口统计方面的情况，这些老年房主能利用反向抵押提高他们的经济地位，"房屋公正、转换抵押"反向抵押为了计算出从反向抵押中的获益程度而参考了房屋公正转换抵押的工作卓计划和1991年美国任务统计数据。从人口统计的情况来看，从反向抵押中的获益依据年龄、住房拥有情况、种族、区域和地点的不同而有所不同。人口统计显示，那些处于贫困中但能从反向抵押中获益的房主主要由离婚的、寡居的或分居的妇女所组成。一个关于反向抵押潜在收益决定因素的分析模型的结果表明拥有房子的从未结婚的男子、离婚的、寡居的、分居的妇女在东北和南方的市郊和那些未接受公共支助的人所获得的收益普遍要高些。
关键词：老年人 贫困 房屋公正价值
美国和世界许多其它国家，正经历着一场人口组成的剧烈变化，老年人在美国人口中的比重不断增长，在20世纪初，老年人口仅占4%，而到1991年，占12.67%。美国人口老龄化的趋势预计将越来越强，据推算到2050年，老年人将占总人口的24%，卫生设备的改进，护理水平的改善，医药水平的提高使美国人比以前活得更长（preston , 1996）。
尽管有社会保障的存在，但老年人贫困仍然是一个问题。贫困使很多老年人处于温饱的边缘（Burt, 1993; Burt和clark 1993），无力承担充足的医疗及其它开支，虽然由于近期军队收入的提高及社会保障的作用，老年人贫困问题有明显的改善，但1991年美国仍有3800000老年人处于贫困中（美国人口统计局，1993.6），与此同时，整体人口的贫困率从12.6%上升到14.20%，女性老年人贫困率比男性高，在社会人口中老年人比例的提高给社会和国家经济机构带来了巨大的负担，一个工作人员必须为老年人支出，他们中很多拥有可观财产的人遭到政策分析人员的质疑（Weicher , 1989）。社会保障是老年人收入的主要来源，特别是那些贫困老年人，社会保障系统负担的不断增加将使家庭通过社会保障来赡养自己变得越来越困难，使老年人获益的公共支出增加的转移支付计划并不十分可行，因为在政治日程中，赤字减少和预算平衡还是重要项目，在这种情况下，发现一些其它方法来补偿贫困老年人收入，使他们能支付健康，住房、财产税支出，这至关重要。
Kutty（1998.9）调查了通过反向抵押使老年人贫困状况改善的范围，这一贫困解决方法不需要大量的政府支出，它利用了老年贫困人员的高住房拥有率和他们在不同年龄的心理倾向。
许多研究者改变了关于老年人贫困状况的官方估计，他们是基于以下的贫困定义：贫困包括拥有房子的净租金价值，各种收益如老人医疗保险制度和食物券的价值，本文利用官方的贫困定义来确认处于贫困中的户主，许多户主在官方定义下是贫困的，但在综合收入定义下，包括他们房子的净租金收入，不能归入贫困一类。据统计，当房子的净租金收入被计入收入时，老年人的贫困率下降了大约3个百分点（Hurd , 1990）。这里要求那些能从反向抵押中获得潜在收益的家庭拥有高价值的房子，然后才能获得丰富的净租金收入，反向抵押计划不是转移支付计划，收入来源是由户主的房子直接产生的。一户家庭富有房子而缺乏现金的特征，对用这一计划使家庭脱离贫困是至关重要的。因此，本文重点讨论官方定义的贫困的改善，而不是包括租金收入在内的贫困概念。
本文下一部分回顾关于这一主题的文献，接下来，发展了一个反向抵押选择的行为模型，再接下来，参考住房公平转换抵押反向抵押，使用了美国住房调查数据（AHS），再接下来的部分包括不同人口统计人群从反向抵押中获得潜在收益的分布的描述，再接下来的回归模型对反向抵押潜在收益的可能的决定因素作了估计，同时讨论了结论，最后一部分包括结论和政策运用。
关于贫困人群反向抵押的有影响的文献很少，Mayer和Simons(1994.9)使用收入和计划参与调查数据，参考一项反向抵押产品，该产品相似于由"横贯美国房子第一计划"提供的反向抵押产品。他们对1400000能通过反向抵押把生活条件提高到贫困线以上的老年人作了估计，然而他们的估计与其它发表论文的数据不一致，似乎是高估了，该文不把重点放在贫困的改善方面，也不包括能通过反向抵押摆脱贫困的那些人的人口统计方面的描述和分析。
Speare(1992)，使用1984年的收入和计划参与调查数据（SIPP），考察了通过反向抵押改善贫困的范围。他估计，通过反向抵押，大约有1/5个老年贫困者可以摆脱贫困，这一结论和Kutty的结论非常一致（1998a）。
Kutty(1998a)明确地把重点放在贫困人口上，该文参考住房公平转换抵押（HECM），该抵押产品对贫困户主事实上是可得到的，尽管该计划没有通过收入限制来审查贷款资格，但HECM具体目标是补偿贫穷的和低收入户主。
Kutty(1998a)的主要发现是，在1991年，有621820房主或736460老年人能摆脱贫困，如果他们进行了反向抵押。结果，那一年的老年贫困率可以从12.4%下降到10%。
Rasmussen. Megbolugbe, 和Morgan(1995)利用1990年人口和住房统计局公共使用微型数据样本（pums）估计了反向抵押产品的潜在需求。该文也没有把重点放在贫困人口上。
Morgan, Megbolugbe和Rasmussen(1996)也使用1990年人口和住房统计局的公共使用微型数据样本（PUMS），同时参考HECM，得出结论，在约1600000收入不到贫困线1/2的老年妇女能通过反向抵押提高他们的收入。他们估计，约有584000处于贫困中的老年妇女她们的房子公共价值在4000美元或更多。在本文中，我发现，653000处于贫困中的老年妇女通过反向抵押能提高她们的经济地位，超过贫困线20个百分点。
确认反向抵押的受益者和估计这样的获益者的范围的文献是全新的。Merrill Finkel和Kutty(1994)，Mayer和Simors(1994a和1994b)和Rassnussen, Megbolugh和Morgan(1995)关于这方面的研究文献很重要，基于1989年美国住房调查数据，Merrill, Finkel和Kutty(1994)估计，超过1200000老年房主完全拥有房子的产权，且能从反向抵押获益。他们压缩了一个主要的老年群体，年龄在70岁以上，年收入少于30000美元，房屋公正价值在100000-200000美元，至少在该房子住了10年以上，约有800000家庭，这可以被解释为反向抵押潜在需求的更低界线。Rasmussen Megbolugbe和Morgan(1995)估计，潜在需求来自于67000000家庭，他们年纪大于69岁，拥有公允价值超过30000，并且完全拥有产权的房子。尽管潜在需求的估计看起来不一致，但不一致是由于构成"主要人群"这一假设的不一致造成的，事实上，在这些研究中，仍有大量的一致性。Rasmussen、Megbolugbe和Margan（使用PUMS，1989）把公允价值的门槛提高到60000美元或更多时，家庭数量达到3700000，这和Merill，Finkel和Kutty(1993)（使用AHS，1989）的数字可以比较，他们认为3000000家庭能使他们的收入提高25个百分点。
本文将重点放在那些能通过反向抵押提高他们的经济地位的贫困户主。我研究了他们的经济地位能被提高的程度，以及不同群体这一变量的分布，我同时估计了一个可能的模型，该模型是关于反向抵押潜在收益的决定因素的。估计的结果表明，许多人口统计变量能帮助预测这些潜在收益。
本文是对关于反向抵押和改善贫困的文献的一大贡献。本文不像其它研究那样使用假想产品，而是使用近期的数据来模拟一项反向抵押产品，该产品现在在美国是可获得的，是关于房屋价值，收入的相对范围并且以低收入家庭为目标的。本文重点放在贫困户主和测量每个户主能从反向抵押中获益的程度，人口的统计情况通过年龄、性别、房屋拥有情况、种族、区域和地点来构划。从反向抵押中获得经济利益的人口统计的决定因素的一个可能的模型被具体化和估计，这是将反向抵押重点专门放在人口统计方面和贫困家庭方面的第一次研究。这也包括了基于人口统计特征的预测反向抵押潜在收益的一个分析模型的第一次具体化和估计。
一项反向抵押是基于借款者拥有房子的一项贷款，这一贷款不需每月偿还，当借款者停止将该房子作为主要住房时就应偿还了，他可能是搬走了（比如，去疗养院），或卖了该房子，或死了。如果贷款到期不能偿还，出借者可以占有该房子。借款者没有其它财产和该项贷款联系在一直。在反向抵押情况下，借款者（户主），增加了他们的债务，同时减少了房子的公允价值。这便是房子的反向抵押。一个反向抵押借款者能以各种可选择的方式接受现金，有以下几种方式：一次付清；在确定时期内分月获得支付款；在借款者尚存活世上，把房子作为主要住房的时期内，按月获得支付款（也被叫作保存期计划）；在不同时期可以拟定不同计划使信用贷款最大化；或者以上三种方式兼有。
在所有的支付方式下，只要房子是借款者的，或是他的主要住房，他就能住在房子里。反向抵押贷款不同于"房屋公允价值贷款"，因为后者要求借款者每月偿还，且借款者必须有较高的收入才有资格借款。在反向抵押情况下，借款者不需固定的收入来源，来作为贷款的资格保证，因为出借者将房屋价值作为还款来源。
在供给方面，该行业由出售HECM反向贷款的出借者和出售其它反向抵押产品的出借者组成，HECM在行业中非常流行，自从1989年第一份HECM贷款开始，超过32000HECMS被出售。其中，有7877份是1998财政年度出售的。HECM由联邦住房部保险。此外，其它反向抵押在私人部门出售，公共部门反向抵押仅服务于诸如支付财产税和房屋修砌之类的具体目的，据估计在1991年约有143000项联邦（房屋等值转换中心，1998）。
该行业最近的发展是产生了一种新的叫做Homekeeper by fannie mac的反向抵押。
HECM是由于1987年空军示威运动而由国会发明的，由于它的成功，保险精算方面的公正，1998年10月，它被转化为一项永久计划。同时，HECM贷款在给定时期内允许未付的数额提高到150000，同时，允许的最大数额也提高了。现在的范围是在低消费区的109032＄和高消费区的197621＄之间。此外，消费者保护措施得到了加强。
由于在美国即使是贫困老年人也拥有高房屋拥有率，因此，反向抵押作为改善老年贫困者贫困状况的工具是合适的。1991年，老年贫困者房屋拥有率是60.9%，也即1991年，在美国，2100000间房屋由老年贫困者掌握（美国统计局，1993），大部分房屋是归老年贫困者完全拥有产权的。1991年，87%（1800000房屋单位）是归老年贫困者完全拥有产权的（美国统计局1993）。
老年贫困户主的收入和房屋价值的结构使他们"富有房子却缺乏现金"，老年贫困房主的平均房屋价值是49000＄，有超过一百万的由老年贫困者拥有的房屋单位价值超过50000＄（美国统计局1993a），基于1991年的美国房屋调查，据估计，由老年贫困者拥有的整个房屋储备的价值大约有1350亿＄，正是处于贫困状态的老年房主"富有房子缺乏现金"的特征使得反向抵押可价为改善他们贫困状况的一种手段。
除了"富有房屋，缺乏现金"外，老年贫困户主很可能对他们现有的房子相当强烈地依恋，日想在此老死。美国退休人员联合会1989年作了一项关于老年人的调查，报告说，86%的75岁或更大的房主说他们的最大愿望是能在他们的房子里度过一生。然而这一调查并不是限制在那些贫困人员中间，这似乎成了贫困老年人也对他们现在的房子强烈依恋。老年人颂向于呆在他成年后住得最久的地方，这是年龄研究中一个有名的事实（美国养议院年龄特别委员会1987）。根据美国国会1991年调查，1200000贫困老年户主（报告案例的59%）在他们现有住宅居住20年以上，这说明，贫困老年人对房屋的依恋程度也很高。
一个反向抵押的行业模型能在老年户主的效用最大化的模型框架中被具体化，我建立了一个模型，在该模型中，一个老年户主使他从现在到预计死亡这段时间的效用最大化，服从一条预算约束。
假设：
1、模型中所有老年户主完全拥有房屋产权，或在开始阶段几乎完全拥有产权。
2、房主可在下面介绍的三种可供选择的方法中选择。
3、房主在开始阶段从三种方式中选择一种，并和该选择保持关联。
在这一模型中，一个老年户主将使他在三种方式下的预期效用最大化，然后选择预期效用最大水平的那种方式。效用函数包含房子的数量，其它传统物品的数量，意欲遗赠的房子财富，意欲遗赠的非房子财富，长期占有房子的熟悉感。在该模型中，这些都是物品，且增加效用。我作了传统假设，即效用函数的第一引致物是积极的，第二引致物是消极的，这适用边防效用递减规律。
房主的预算约束是熟悉的收入等于支出等式，收入可能包括现有的收入（工资，退休金，除反向抵押收入或出售房屋而得的年薪外的投资收益，社会保障收入），反向抵押获得的支付款和年薪收入，支出是对其它传统物品的消费，只有在现有房屋出售（下列方式1）时，才有住房支出，因为假定所有的房子是完全拥有产权的，且无持继的房屋支出。支出也可能是在未来能带来收益的投资物品。预算约束也是有活力的和现时的。
1、户主出售现有房屋，投资于年薪收入。
在这种方式下，房屋财产的意欲的遗赠消费和长期占有房屋的熟悉感是零，房主可能仍然选择最优房屋消费及其它物品消费，以及意欲的非房屋财富消费。
房主在这一方式下的收入包括现期收入和年薪收入，房主将有住房支出（假定自有房屋被出售）。
2、户主获得一项反向抵押
该方式假定获得反向抵押的保有权计划，比如，户主将永远获得每月的别人支付给他收入，在这种情况下，户主的房屋财富意欲遗赠是零，这是基于以下假设，即户主在死亡之时不必偿还反向抵押贷款，或仅在出售房屋时偿还。户主确实消费了一定数量的长期占有房屋而来的熟悉感，和一定数量的房屋（房主的现有房屋），其它再无可选变量；这些消费是伴随着这一方式，可选的变量是其它传统物品的消费和意欲的非房屋财富的遗赠。
在这一方式下，户主的收入是现期收入加上反向抵押获得的支付款。
3、房主既不出售房子，也不获得反向抵押，他或她仍住在现有房子中。
在这种情况下，户主消费房子，意欲的房屋财富遗赠，和长期占有一定数量房屋而获得的熟悉感，这些都伴随这一方式，可选择的消费变量是：其它传统物品，意欲的非房屋财富遗赠，户主的收入仅仅是现期的收入。
基于上述三种方式，很明显，其它事相同情况下，当户主有强烈的房屋财富遗赠偏好时，他更可能选择第三种方式，其它事相同的情况下，一个对长期占有房屋而产生熟悉感有强烈偏好的户主不太可能选方式1，这也很明显。这些相同的户主，如果他们需要增加他们的财富，则更可能选方式2，而不是其它方式，这样，很明显，根据家庭的特征能预测反向抵押的选择：
（a）没有遗赠房屋财富的动机或很低
（b）对现有房屋的强烈依恋
（c）低收入不能满足需求，因此，需扩大收入
一些户主获得反向抵押，而另一些没有，这样的老年房主的随机样本的相关数据是不易获得的。即使这样的数据是能获得的，也可能被认为，反向抵押市场尚如此之小，不完全的信息将使这些数据不适合用来分析反向抵押选择。然而，在关于HECM的评价报告中（美国住房和城市发展部），获得HECM反向抵押的老年户主和老年户主的总人数的统计资料是可以获得的，读者可以结合统计资料从我的理论框架中证实结论。
（a）关于第一结论，报告表明，超过3/4的HECM借款者无孩子，平均只有0.59个孩子，然而，老年房主总体的统计资料在评价报告中没有报告，相信其平均数会更高些。
（b）关于第二个结论，我们可以假设随着占有者的年龄的增长，对现有房子的依恋或对长期占有房子的熟悉感也会增加，老年人察觉到的搬迁的高费用不仅包括搬迁的交易费用，而且包括在年老时离开一个熟悉的家，寡居，社区的精神费用（Venti和Wise, 1989）。年纪越大，这些精神费用越高，同时，年纪越大，随着身体机能的减弱，承受搬迁的身体条件也变差（Kutty, 1998b）。
这样，我们可以预测，老年户主年纪越大，越可能选择反向抵押（方式2），假定他们对长期占有房屋的熟悉感的偏好是合理的，HECM评价报告显示HECM借款者的平均年龄是76岁，而老年房屋总体平均年龄是73岁。
我们可以假设，那些单独居住者比和其他人一起居住者，对长期占有房屋有熟悉感的偏好更强烈，对那些独居的人来讲，房子和地点的相对重要性更大，因为在他们的世界中缺乏在家的伴侣，基于以上假设，我们可以得出结论，独居的人，同时是低收入者时，更易选择方式2（反向抵押），这一结论可以从HECM评价资料得到支持：71.9%的HECM借款者独居，而老年户主总体人群中独居者只有36.3%。女性HECM借款者59.5%独居，而总体人群中独居女性只有28.6%，男性HECM借款者有12.4%独居，而总体人群中只有7.7%。
（c）第三个结论由HECM评价统计资料而来，HECM借款者的平均年收入是10368＄，这比老年户主总体18446＄的收入要低得多。
另一个关于收入的发现是社会保障收入在HECM借款者收入中所占的比重要比老年户主总体高得多。这说明老年人群总体不仅收入高，而且收入来源多，因此不需依赖最后通牒向抵押来获得收入。
这一非直接证据为以上构划出的关于预测反向抵押选择的理论框架提供了一定的支持。
如上所述，由于缺乏相关资料以及市场狭小，要对反向抵押选择的行为模型作经验估计是困难的。然而，基于1991年全美范围的美国房屋调查数据并同时参考HECM工作单计划，本文确认了贫困中的户主，以及他能提高他们经济地位的程度。
HECM反向抵押是参考美国住房调查和HECM工作单位计划而为老年人服务的产品，年龄、收入、经济状况、房屋价值、房屋拥有类型、人种和老年户主的地理区域这些数据都可以从1991年的美国房屋调查中获得。全国性的美国房屋调查是二年一次的，根据人口调查定义，老年户主被定义为必须超过65岁，HECM工作单计划可以通过住房和城市发展部获得，这一工作单计划目前由经联邦房屋管理局批准的HECM领导者使用，据计算全美范围内对HECM反向抵押借款者支付款。在参考HECM过程中，家庭的年龄被作为一个年龄变量，对于已婚夫妇，使用年青配偶的年龄，以期和HECM计划的特征以及HECM领导者的实际做法一致。移动住房被排除在模型之外，因为目前移动住房尚无资格进行HECM计划贷款。1998年10月立法使HECM成为永久性计划，同时使那些两层、三层、四层以及共管房屋有资格参加HECM计划，但不包括移动房屋（国家房屋公正转换中心，1999）。
我参考了HECM反向抵押的保有权计划，虽然这一计划到目前为止还不是HECM借款者的主要接受支付方式，我参考它是因为在未来它一直支付（只要该房子是借款者的主要住宅），在保有权计划下计算支付费，借款者的年收入不断增加，有必要提醒的是在保有权计划下总的支付数和HECM反向抵押的其它计划是一样的，每一种计划在终止的时候，其预期支付价值的现值都是相等的（美国住房和城市发展部，1992）。
在现有法规下，如果现金在一个较短时期内花掉，在须财富测量的公正计划下，通过反向抵押接受的现金并不影响借款者在公共计划中受益的资格。因此，无须对房主现有收入作调整，我们假定在计算月支付时的利率为10%，1992年，HECM计划平均预期利率为9.63%（美国住房和城市发展率，1992）。
从每月的支付中可算出每年的支付，为了算出获得反向抵押后家庭的总收入，须把每年的收入加总，在本文中，从反向抵押中的收益是这样计算的：
即当家庭取得反向抵押后，收入的增加以贫困收入的百分比计量，例如，一个独居老年家庭的年收入是3266＄，那么他的收入是贫困收入的50%（1991年独居老人家庭的贫困线标准是6532＄）。如果HECM反向抵押每年能提供家庭1633＄，那么，家庭的收入是贫困收入的75%，上升了25个百分点，这样，基于贫困收入百分线的增量是25%，所有贫困老年户主的潜在收益都被计算以内。
1991年美国住房调查（AHS）数据显示，1991年有2136170老年户主处于贫困之中，Kutty(1998a)揭示621820老年户主能通过反向抵押摆脱贫困。在本文中，处于贫困中的老年户主从反向抵押中获得的潜在收益的程度都被计量，统计人群的潜在收益分布也都核查了，统计人群是根据房主的类型、性别、年龄、人种、区域及地点来划分的。
如表1所示，54%的老年户主处于贫困中，大约1159700户主能从反向抵押中获益。通过反向抵押，有23%的贫困老年户主能增加的是贫困收入的40%的收入，从表2可以看出，反向抵押收益集中在女性房主中，女性房主从反向抵押中获得的收益是57%，而男性少于50%。
我根据以下统计人群的特征，检验了反向抵押的收益分布：
从表5可以看出，老年人群中的较年轻者，那些65-70岁的老年人，最不可能从反向抵押中获益，他们中约有55%未能从中获益，其中一个原因是HECM是根据年轻配偶的年纪来计算反向抵押支付款的。有70%的最年轻的老年人群未能获得反向抵押的收益，可能是他们的配偶更年轻，以至还不属老年人群，因此无资格参加HECM反向抵押。另一方面，这一年龄的离婚、寡居成分居女性有56%从反向抵押中获益，这一最年轻的老年人群获得的收益要比更老的老年人群的获益要少，没有人的获益超过贫困收入100%的。潜在原因是因为反向抵押付款随借款者年龄的增加而增加，最年轻的人群获得的支付款最少。
在获益超过贫困收入100%的（贫困收入为62260＄）人中，48%是85-90岁的老年人，有25%是90岁以上的，这表明，年纪越老越能从反向抵押中获益，大约有57%的70-85岁人群和85-90岁人群从反向抵押中受益。虽然，超过90岁的人群的潜在收入比例要小些（50%），但他们获得丰富的收益——所有人都获得贫困收入40%以上的收入增长。
表4显示，56%的离婚寡居、分居贫困妇女和66%的从未结婚的贫困女性从反向抵押中获益，每类人从反向抵押中获得的收益都显示在表4中，离婚、寡居、分居妇女的分享最多，她们的分享比例随潜在收益的规模急剧增加，这一群体占贫困收入增长41%-100%人群的69%，占贫困收入增长100%，以上人群的82%。如表3所示，这一群体是唯一收入超过贫困收入120%的群体。然而，由于离婚、寡居、分居女性在人口中的绝对数量，她们在收入增长的各类人群中都占主要。一个有趣的，值得注意的现象是，如表4所示，从未结婚的男性人群占较高收入群（40%-100%，或超过100%）的比例较大，有配偶的家庭的收入和其它人群相比，普遍较低。其中一个原因是因为计算反向抵押收益时，用较年轻配偶的年龄。此外，有配偶的家庭一般较年轻，配偶的死亡要到年纪较大时才发生。然而，有50%的最年轻人群（65-70）是有配偶的，只有22%的85-90岁人群有配偶，因此，我们发现有配偶家庭从反向抵押中获得的收益较低。
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