本文针对加利福尼亚的金融机构对老年人开展反向抵押贷款的意义,给予了较为详细的讨论.
Victoria Wong, Norma Paz Garcia
美国消费者协会西海岸办事处 1999年8月简 介
退休后如何负担继续住在家中的生活，是许多老年人最重要的事情之一。老年人的寿命正在越来越长，大多数都拥有自己的房子。与此同时，许多老年人单单依靠固定的收入生活，有些老人进行了投资，但回报无法满足自己的需要。某些老人需要额外的收入来源以应付日常开支，还有些老人需要现金进行大额开支，如医疗服务或房屋维修费等。对于有这些需要的老年人来说，反向抵押贷款是一种有吸引力的选择。然而与此同时，这一贷款在开展过程中却存在许多欺诈或者滥用现象。
本报告以加利福尼亚和全国范围内开展的反向抵押贷款为基础，探讨了本项贷款对老人的好处和坏处；研究了对反向抵押贷款借款人现存的和潜在的危险；提出了一些可以在保留老年人借款选择的同时保护老年人权益的方法。
反向抵押贷款是62岁以上的老人才能获得的房屋贷款。大部分反向抵押贷款都要求借款人对自己的房屋拥有自主、清晰的产权，或近乎于此。老人以其拥有的房屋为抵押，就可以获得反向抵押贷款，贷款可以是按月支付、一次性付清或以最高信用额度的形式。贷款期间里不需要偿还，直到老人永久搬出住房或去世，或者在一个固定期限的截止为止，才是贷款的到期日。
消费者协会之所以选择反向抵押贷款进行调查，是因为这种类型的贷款针对的只是老年人。和其他人相比，老年人经常处于"房产富有、现金贫困"的状态，且更容易受到欺诈和蒙蔽。反向抵押贷款可以让需要现金的老人在继续居住而非卖掉自己房子的情况下，也能将房子蕴涵的价值提前利用起来。这种不迁出住房也能利用住房养老的做法，对借款人来讲是很需要的，极具有吸引力。对于许多老人来说，自己的房屋可能承载了许许多多的家庭故事和个人意味，他们愿意为能继续留在家里付出很大代价。
同时，由于相关管理和消费者教育的缺乏，这个相对较新的产业涌现了许多风险。一些贷款机构企图占老人的便宜，强加给老人过高的费用和不公平条款，或者让老人借太多并不需要的款。如此高的成本是因为反向抵押贷款里借款人的房子是有风险的。对于大多数借款人来说，利用他们的房屋借款是自己一生中作出的最后的主要决定，这个决定将在心理上产生的影响和财务上的影响是同样巨大。基于反向抵押贷款产品本身的复杂性，许多对此感兴趣的老人又没有足够的金融经验，理解贷款条款的难度大于普通抵押贷款借款人的平均水平，因此信息不完全的风险会被放大。
另外，在接下来的几年里老年人口将会有持续的显著增长。这样一来，随着反向抵押贷款市场的增长，其中存在的消费者权益保护问题，如果不及时处理将会被放大。可以说这份报告是在一个关键时刻出现的，联合国大会把1999年指定为老人国际年，并且认识到老人的房子除了物理意义还有心理和社会的意义。联合国制订的《老龄化行动国际计划》建议各个国家制订住房政策，要能帮助老人"在自己家里生活得越久越好"。因此有必要对反向抵押贷款的借贷和贷款前的咨询活动，进行一次全面检验，然后考虑可以进一步确保借款人公平地位的消费者保护措施。
反向抵押贷款产业的成长国内对反向抵押贷款的兴趣正与日俱增。1989年，联邦住房管理局（FHA，住房城市发展部的一部分）开始对符合房屋价值转换的抵押贷款（HECM）的反向抵押贷款提供担保。从那时开始，政府和私人担保的反向抵押贷款共有55,000份。其中约2/3是住房与城市发展部的房屋价值转换抵押贷款。联邦国民抵押协会（Fannie Mae）估计潜在的反向抵押贷款市场约在300万份左右。无论在加利福尼亚还是全国，典型的反向抵押贷款借款人应具备以下特征：孤寡老人、年龄在75岁到80岁之间、主要依靠社会保障生存、子女很少或没有。
对反向抵押贷款的需求随老年人口统计数字变化而增加在加利福尼亚州，因老年人人口众多，且不动产价值高，人们对反向抵押贷款的兴趣更加强烈。虽然反向抵押贷款得到了大量的宣传，但是加利福尼亚还是很多老人对它了解不多。加利福尼亚65岁及65岁以上的人口大约有3,600,000人，随着生育高峰的一代人退休，到2015年将达到4,500,000人，到2025年则会达到6,400,000人。从1993年开始，加利福尼亚65岁以上的人口一直是全国最多的。除了生育高峰一代目前将逐步进入老龄化，不断增加的寿命期望值也是老年人口增多的原因之一。到21世纪中叶，预期超过40%的65岁居民将活到90岁，比1979-81年增加25%。
全国的老年人持有的房产价值估计有1万亿美圆。老年人对房屋的拥有也有飞快增长，从1970年的68%增长到现在的79%。在所有这些老年房屋所有者中，有83%的份额已经全额付清了按揭贷款，拥有了自主而清晰的产权。根据加利福尼亚洲的最新数据，1990年拥有房屋的老年人比例为72.5%，与全国的数字一致。
大多数老人都生活在自己家里。一份全国调查显示，有70岁以上老人的家庭，仅3%住在养老公寓里。85%的老年房屋所有者更愿意留在自己家里，而不愿意搬家。随着老年人生活地更久，他们的生活费经常包括较大的医疗保健开支。那些更愿意住在家里而非去养老机构的老人，其卫生保健项目可选择的范围更广，可同时包括数种水平的医疗服务。
这些数据显示，基于加利福尼亚和全国的住房拥有率，加利福尼亚60%的老人符合反向抵押贷款的条件。这个数据也显示随着人们在家里居住时间延长，未来几年里老人对用于家庭保健和房屋维修资金的需求将会增加。因而反向抵押贷款的潜在市场是很大的，并且将持续增长。
尽管反向抵押贷款对少数民族的房屋所有者，在人种或种族方面的影响及这种影响是好是坏，还没有成为争论的焦点。但这个问题会随着少数民族的房屋所有者的增多变得更加重要。从现在来看，少数民族中房屋所有者的比例相对较低：全国少数民族房屋占有率为46%，白人中这个比例则为72%；少数民族占所有家庭的比例为24%，而占房屋所有者的比例仅为17%。然而，现在的房屋购买热潮在很大程度上归功于少数民族家庭。虽然少数民族只占房屋所有者比例的17%，他们在1994-1997年间新增房屋所有者中却占到42%，在1985-1993年期间购房比例占到36%。在西班牙人和亚洲人里，房屋所有者的增长大多归因于移民。另外这部分人口大多数介于25岁到34岁之间，首次房屋所有权购买的比例是最高的。在非洲和美洲人中，房屋所有权的增多在更大程度上归因于贷款更易获得和相对低利率的环境。不断增加的公共贷款也是少数民族房屋占有率增加的原因之一。这部分内容主要包括反向抵押贷款基本的历史背景和特征、它的优势和劣势和对借款人所蕴涵的风险。
A. 什么是反向抵押贷款？反向抵押贷款是房屋价值贷款的一种，它允许老年人在继续拥有住房的同时，将房屋价值的一部分转换成现金，而且不用立即偿还。贷款机构按月向借款人进行款项支付，与普通住房抵押贷款的借款人按月向贷款机构付款正好相反，因此称为"反向"抵押贷款。根据其条款，只要借款人还住在自己的房子里，或者还处在特定的借款年限之前，借款人就不用偿还本金和利息。这意味着反向抵押贷款是一种债务增长型贷款：随着预付款支付给借款人，利息不断计提并复利，总的欠款额随着时间不断增长。通过反向抵押贷款获得的款项可以用于任何用途。大多数时候，借款人是用它来应付日常开支、房屋修缮费和家庭的保健支出。
贷款资格：要获得反向抵押贷款的资格，借款人的年龄必须是在62岁或62岁以上，一般还需对自己的房屋有自主、明晰的产权，或抵押贷款只有很少一部分没有还清。房屋必须是借款人的主要居住地。反向抵押贷款最大的好处之一就是对借款人没有最低收入要求，只要满足其它条件，即使只有很低的固定收入的人员也可以申请。
支付方式：现有的反向抵押贷款程序允许借款人通过以下几个方式收到款项：一次性支付、按月分期付款或通过最高信用额度形式。具体支付方式依贷款程序而定。一般来说借款人可以选择最符合自己需要的支付方式。一次性支付可以让借款人马上获得一大笔现金来满足巨额购买或开支；分期付款年金方式可确保借款人在借款期间长期拥有持续固定的收入来源；最高信用额度形式则赋予了借款人很大的灵活性，他可以在需要的时候借款，而且利息只根据实际借款额和贷款发起费用计提。到一个固定时期期末，贷款到期后，借款人或其后代必须偿还包括利息在内的全部款项。一般来说，贷款到期日是指借款人去世、不再占用房子、还清贷款或出售了房子。有的反向抵押贷款（固定期限的反向抵押贷款）到了固定期限的期末也会到期。在这种情况下，房屋所有者如没有其它资金来源，就必须在贷款到期时卖掉房屋来偿还贷款。反向抵押贷款的一个重要特征，就是它是一种"无源"贷款，这就是说借款人需要偿还的额度，不会超过贷款到期日的房屋价值。虽然很长时间以来加利福尼亚房产很少贬值，但是一旦发生贬值，对这一贷款的操作的影响将是很重大的。
一些反向抵押贷款计划为借款人提供了利用贷款购买年金保险的选择。这是一种保险产品，它为借款人确保终身按月支付，而不管借款人是否还住在自己的房子里。借款人从他可以获得的贷款中取出部分来购买年金保险。这意味着他实际得到的钱财是变少了，且必须立即对购买年金支付的贷款支付利息。事实上，借款人可能还没从所购买的年金保险中获益就去世了。所以，无论是延期支付还是非延期支付的年金都是极其昂贵的，借款人在决定购买任何年金保险之前，都应该了解完全的信息。
B. 典型的反向抵押贷款的借款人特征虽然反向抵押贷款借款人的特征各不相同，1995年一份对住房与城市发展部的房屋价值转换抵押贷款（HECM）计划、这个最受欢迎的反向抵押贷款的研究成果显示，HECM借款人的平均年龄为76岁，平均收入$10,400，是全部老年房屋所有者平均收入的44%。其中60%的借款人是孤身女性，75%的借款人没有子女。HECM借款人的房屋的平均价值是$102,000，比所有老年房屋所有者的平均房屋价值高42%。HECM贷款最受欢迎的五个州分别为加利福尼亚、纽约、伊利诺斯、科罗拉多和新泽西州。这几个州现在占了所有HECM贷款的近二分之一。
C. 历史背景虽然反向抵押贷款从1960年就出现了，但因缺乏反向抵押贷款保险和贷款二级市场，使其大规模开展受到了限制。直到1989年，联邦住房管理局进入这个市场并推出房屋转换抵押贷款（HECM）后，才得到稳定发展。住房与城市发展部开展房屋转换抵押贷款，并通过对符合HECM条款的贷款进行担保，推动了本贷款市场的扩张，这种扩张又随着联邦抵押贷款协会（"房利美"）进入二级市场购买政府担保的贷款进一步加强。
HECM起初是作为示范性的计划出现，总共发放了50,000份贷款，并且只允许有限数量的符合条件的贷款机构参与。1995年，"房利美"开发了自己的产品：房屋保留反向抵押贷款。这种新的产品比HECM有着更高的贷款限制条件，并且为潜在借款人提供了比非政府计划更优惠的选择。1998年，HECM继续扩张，并获得了永久性的地位，新增150,000份贷款。现在反向抵押贷款主要有三种：住房与城市发展部的HECM，"房利美"的房屋保留计划和财务自由计划。财务自由计划是一种专有产品，也就是说，其特征在于由私人贷款机构提供和拥有。它由财务自由老年人融资公司提供，这是一家私有的、追逐利润的公司，它的贷款没有联邦政府的保险，并且不向"房利美"出售。
随着HECM和房屋保留抵押贷款的引入，以及贷款二级市场的发展，反向抵押贷款借贷市场得到了很大发展。在1990年之前全国只有3000份反向抵押贷款完成。在HECM开展之后，1990-1992年完成了5000份。增长最快的时期在1992年，一共完成了46,750份，等于1993-1998年所有反向抵押贷款量的85%。还有其它迹象可以证明反向抵押贷款的潜在市场是很大的，举例来说，在房屋保留计划公布后的最初六个月里，"房利美"总共收到100,000个问询电话，充分说明了消费者兴趣之大。
D. 反向抵押贷款产品"反向抵押贷款"一词通常指的是通常意义上由私有贷款机构提供的房屋价值转换贷款。在本报告中，反向抵押贷款都是采用这个含义。
现在私营部门提供的反向抵押贷款产品有三个基本类型：联邦住房管理局的房屋价值转换抵押贷款（HECM）、"房利美"的房屋保留抵押贷款和财务自由计划。每种产品对消费者的需求都有正反两方面的影响。通过反向抵押贷款可以得到现金的数量可由公式计算出来。这个公式要考虑借款人的年龄、现行利率和房屋的价值。目前，这三种反向抵押贷款都采用浮动利率，"房利美"也只购买浮动利率的抵押贷款。三种产品的比较可以参照附表A。
在这三种反向抵押贷款的程序中，房屋所有者都可以继续留在自己家里。这意味着她得到反向抵押贷款支付的同时，仍然要纳税，对房屋进行修理和维护。
房屋价值转换抵押贷款（HECM）。HECM由住房与城市发展部下属的联邦住房管理局设计并担保，由住房与城市发展部批准的私有机构负责发放。最高贷款额依赖于房产的价值，并且不能超过规定的最高数量，这个价值量由住房所在地理位置、最年轻借款人（夫妇双方中的最年轻者）的年龄和反向抵押贷款的预期利率共同决定，现在这个数额是$208,800。HECM只针对单户住宅、一到四单元的住房（其中至少占一个单元）、人工住房（移动房屋）、HUD批准的单元住宅、单元发展计划中的住房。住房与城市发展部要求房屋条件满足特定的标准。
在HECM贷款中，借款人可以从五种支付方式中进行选择：（1）终身付款方式。这种方式将会一直对借款人按月支付，条件是她继续以自己的房子为主要居住地，也就是说直到去世、永久搬出或将其出售前，都以该住房为主要居住地；（2）定期付款方式。这种方式在一个固定时期内按月支付；（3）最高信用额度。它允许借款人在任何需要的时候借款，直到数量达到最高额度；（4）改进的终身付款方式。它将终身付款方式与最高信用额度结合在一起；（5）改进的定期付款方式。将定期付款方式和最高信用额度结合在一起。最高信用额度方式的一个重要特征，就是信用额度随着时间而增长，这在现有的反向抵押贷款产品中是独一无二的。反向抵押贷款的顾问声称，正是这种不断增加的信用额度使得HECM最受借款人的欢迎。住房与城市发展部要求所有的HECM的申请人到其批准的中介机构进行咨询，确保这些潜在的借款人都能理解贷款的条款和含义。
如果借款人去世或将房屋出售，或连续12个月不住，本贷款将立刻到期。此时借款人必须卖掉该抵押房屋或利用其他资产偿还贷款。住房与城市发展部对贷款进行担保，如果贷款机构违约不予付款，借款人仍会依照实现约定收到贷款。同样，如果预付现金数量超过了贷款到期时的房屋价值，住房与城市发展部将支付其差额。"房利美"在二级市场上从发起人处购买HECM贷款。
"房利美"房屋保留抵押贷款。房屋保留计划是由"房利美"设计并购买的反向抵押贷款，它由"房利美"批准的贷款机构提供，然后由"房利美"从二级市场上买回。最高贷款额由借款人的年龄和数量、房产价值和"修正的房产价值"共同决定。修正的房产价值要小于评估价值或者$240,000，$240,000是"房利美"购买单户房屋贷款的最大价值。房屋保留抵押贷款也提供了一个"价值分享"选择，它是一笔等于贷款到期时房屋价值10%的费用，在贷款到期日支付。作为此费用的回报，贷款机构将会给借款人更高的月支付额。如果借款人在两年内偿还贷款，这笔费用就不必支付了。
在"房利美"的房屋保留抵押贷款中，借款人由如下几种支付方式可选择：（1）终身支付方式。只要借款人还住在房子里，就可以每月得到支付；（2）循环式的信用额度，它不会随着时间增加；（3）改进的终身支付方式。它把终身支付方式和最高信用额度结合起来。
申请房屋保留抵押贷款者必须完成"房利美"规定的咨询事项，既可以通过住房与城市发展部批准的中介机构，也可以通过"房利美"的电话咨询服务"家庭之路"。如果当地没有法律顾问，"房利美"也允许借款人通过反向抵押贷款的贷款机构进行咨询。这种贷款采用的利率比HECM高，但是其贷款限度也更高，在一些条件下可以得到更多的月度支付。和HECM类似，如果借款人去世、出售房屋或者连续12个月不在此居住，房屋保留抵押贷款就马上到期。此时，借款人必须通过出售房屋或者利用其他财产归还贷款。
"房利美"也购买这种产品的一种修正版本的贷款，称作房屋保留抵押贷款。在这种产品里，房屋所有者可以利用现有房屋价值直接购买新的房屋，同时建立最高信用额度来利用新的房屋的价值。这种结构可以节约借款人出售第一个再另外购置房屋的额外费用。
财务自由计划：财务自由计划由老年人财务自由基金公司提供，是一种私人性质的反向抵押贷款，由贷款机构拥有和发起，并且没有政府的担保。开展这种贷款的包括加利福尼亚、科罗拉多、华盛顿和亚利桑那州。这种贷款最大的好处就是最高可以借到$700,000，比HECM和房屋保留计划都要高。通过财务自由计划，房屋所有者可以获得一次性支付，有时会用部分或者全部数额来购买养老金，反过来由养老金提供月度支付，不管借款人在何处居住。财务自由计划并不要求一定购买养老金，但如借款人有要求，也可以对该项养老金购买进行安排。
这项计划的"价值保留"特征决定了借款人负债的多少。借款初期，借款人可将房屋价值的一定比例用来抵押，这一比例就是借款人在贷款到期时以房屋价值为基础的欠款数量。举例来说，如果某位借款人以房屋价值的60%作抵押借款，那么在贷款到期时他欠款的数量就相当于此时房屋价值的60%。在财务自由计划中，不论什么原因，只要借款人475天以内不在房屋中居住超过了375天，借款就会到期。
财务自由计划的费用通常比政府举办的反向抵押贷款尤其是HECM要高，这种贷款通常只对拥有的房屋价值比较高，并且希望借到比HECM和房屋保留计划更多的借款人。
1999年6月21日，老年人财务自由融资公司动用两亿美元收购Transamerica公司，这将使财务自由计划拓展到35个州。此举将从Transamerica得到6,000份反向抵押贷款，并计划将这些贷款重新打包进行证券化。"标准普尔负责结构金融评级的主管，Joseph Hu将对此进行评级，他相信这将是"由美国信用评级机构第一次对反向抵押贷款证券进行评级。"
E. 特殊用途贷款——反向抵押贷款的替代品特殊用途贷款有时也指反向抵押贷款，但它们不是一种同类产品。它与私营机构的反向抵押贷款相似，允许借款人以房屋为抵押借款，在借款到期之前不必偿还。这可能会减少对反向抵押贷款的需求。这种贷款必须用于特定的用途，通常用来房屋维修或支付财产税，这两种特殊用途会在下文详细讨论。房屋所有者在进行反向抵押贷款之前，应该对其他选择方式也有所了解，这些方式，包括特殊用途贷款等，可能比反向抵押贷款来的费用便宜。
房屋维修延期付款贷款。为房屋维修进行的延期付款贷款，利息很低或者根本没有利息。和反向抵押贷款相似，在借款人去世、搬出房屋或将其出售之前不用归还。在加利福尼亚洲，这种贷款由市县政府机构进行，一般没有贷款费用或贴息。这不同于一般反向抵押贷款，此外，贷款利息很低意味着如果房屋维修充分增加了借款人的房屋价值增值，贷款会进行自我支付。延期付款贷款通常附带一定的收入要求，并且不会在所有的地区展开。
借款人如果想获得特殊用途贷款或房屋维修延期付款贷款，可以联系所在市县的住房与邻居发展机构。
财产税延期付款贷款。加利福尼亚提供了一种州财产税延期付款贷款，通过它借款人可以从政府部门借款来支付财产税。这种贷款的利率很低，现在是5%，与反向抵押贷款类似，当房屋所有人去世、搬出或出售房屋后，贷款就到期。不同的是，它不需要支付贷款费用或贴息。这种贷款只针对62岁或62岁以上的老人，有最高收入的限制，在房屋中所占产权份额低于20%的借款人也无法得到本项贷款。需要延期支付财产税的消费者可以拨打加利福尼亚征收管理处的电话1-800-952-5661，通过邮件接收申请表，或从所在县市的税收征收办公室领取，一般从五月中旬开始。
另外，消费者还应该看看自己是否符合加利福尼亚公民税收委员会开展的屋主援助计划的资格。房屋所有者如在62岁以上，或是盲人或残疾人，并满足一定的收入限制，就可以得到最高$326的补助金，这些补助金一次性支付，不需要符合条件的房屋所有者偿还。拨打公民税收委员会的电话1-800-852-5711可以获得申请表和相关手册，也可以亲自到公民税收委员会地方办公室领取。
F. 反向抵押贷款事项的咨询和披露HECM和房屋保留计划，要求所有反向抵押贷款申请人都要接受消费者教育，采用的形式是贷款前的咨询服务。HECM要求从住房与城市发展部批准的中介机构获得咨询服务，房屋保留计划要求通过非营利机构咨询，或"房利美"的家庭之路电话咨询，或通过贷款机构咨询。要求进行贷款前咨询的出发点，是为了让潜在借款人获得关于反向抵押贷款优缺点的公正的、中立的信息，了解反向抵押贷款是否符合他们的需要。鉴于反向抵押贷款费用决定的复杂性，独立的咨询服务将在消费者决策中扮演重要角色。然而，房屋保留计划承认贷款机构提供的咨询服务，这会引起利益冲突的问题，因此，即使贷款机构提供的咨询服务满足了贷款计划的要求，消费者也应该寻求一些中立的反向抵押贷款咨询机构。
反向抵押贷款的咨询服务在内容和时间上各不相同，一般都会提供基本的信息，包括反向抵押贷款的特征、收益和风险。他们也会帮借款人比较不同的贷款计划，理解不同的支付方式，还包括反向抵押贷款的替代方式。面对面的咨询通常需要一到两个小时，电话咨询的时间则相对较短。
国家房屋价值转换中心（NCHEC）可以提供反向抵押贷款的相关信息，这是一个非营利组织，可以对符合其标准的咨询机构和贷款机构进行认证。NCHEC批准咨询机构的条件是：（1）揭示借款人的所有可选事项；（2）没有偏见，不能因接受报酬而改变咨询标准；（3）独立，不能把借款人指定给特定借款人；（4）保护借款人的隐私。NCHEC认可的咨询机构，可利用NCHEC的软件对不同产品和计划的条款和费用进行比较分析，分析内容包括不同付款方式的年金总成本的计算。贷款机构要得到NCHEC认证资格，需要做到：（1）揭示借款人的所有可选项；（2）尊重借款人的决定；（3）保护借款人的隐私。尽管不是所有的贷款机构都有NCHEC认证资格，但其制订的标准在反向抵押贷款产业中得到了广泛的认可。
反向抵押贷款咨询机构和倡导者一致认为：独立的咨询机构（就是说，咨询服务由中立、无偏见的机构提供，而不是贷款机构）在帮助消费者作出更好的决定中是非常必要。相比之下，国民反向抵押贷款机构协会（NRMLA，反向抵押贷款贷款机构的同业公会）认为，尽管咨询服务是很有帮助，但如消费者相信自己没有咨询依然可以作出合理选择时，应该有不去咨询的选择权。然而，这种可选择的咨询方法，使NCHEC咨询要求的意图变得无效。借款人可能相信自己有足够信息作出合理决定，然而实际上反向抵押贷款的咨询本可以帮助他们提供更多的注意事项和选择。可选择的咨询服务也为贷款机构欺骗借款人打开了大门。因为咨询的结果可能使借款人决定不去申请贷款。所以贷款机构有动力阻碍借款人寻求咨询服务。即使贷款机构有通知借款人咨询权的义务，也不能保证所有的贷款机构都会遵守，实际操作中贷款机构仍然能劝告借款人咨询是没必要的。
特定的例子可以说明反向抵押贷款咨询的重要性。加利福尼亚一家反向抵押贷款咨询机构报告了一对夫妇的案例，在这个案例中，丈夫比妻子大20岁，贷款机构建议把妻子的名字从屋主中拿掉，这样反向抵押贷款就可以仅仅根据丈夫的年龄来计算，每月可以得到更高的支付。贷款机构告诉这对夫妇，在这种安排下，如果丈夫先去世，妻子可以继续在房子中居住。后来，反向抵押贷款咨询机构对这对夫妇解释，这种安排对妻子来说是很危险的，因为一旦丈夫去世，她将继承房产，但同时也将继承反向抵押贷款的所有债务。如果她不能用其他财产付清欠款（在这个案例中是很可能的），就只能卖掉房屋。根据这些信息，这对夫妇最终决定把妻子的名字继续保留在屋主名单里。
目前，美国退休者协会（AARP）、住房与城市发展部（HUD），"房利美"和反向抵押贷款行业代表们正在通过一系列行动，以增加独立、高质量的反向抵押贷款的咨询服务。一个讨论中的建议是成立一个全国性的非营利组织，对反向抵押贷款的顾问培训和咨询机构融资进行管理。这个组织可以协助设立顾问培训的标准，开展认证考试。同时也可以对咨询机构进行审计，对其咨询的内容和质量进行监控，还可以作为咨询机构的融资协调人。在这种组织结构下，贷款机构会就每个咨询过的申请人支付一定的费用，这些费用将会进入一个中心池里，由这个组织根据咨询客户的数量将这些资金在咨询机构中进行分配。通过这种方法，咨询机构就可以对自己提供的服务获得足够的资金，而不需直接从贷款机构那里拿钱。这就部分转移了咨询机构和贷款机构之间的冲突。咨询机构的任务是为客户提供尽量公正的信息，而贷款机构则希望与尽可能多的借款人签约，如果他们直接对咨询机构进行支付，就可能会对这些机构产生财务上的影响。
因为咨询机构的收入依赖于贷款机构，许多咨询人员支持这个建议。如果要想保持公正就得承受财务上的压力，而这种建议可以将咨询机构从这种压力下释放出来。然而，需要注意的是，也有咨询人员认为对咨询内容和质量的标准监控是很难做到的。如果考虑到住房与城市发展部过去对咨询服务收费标准的限制，就更是如此。
G. 反向抵押贷款对借款人的好处反向抵押贷款最有利的特点之一，就是允许把房屋价值作为一个免税的收入来源，且不用卖掉或搬出房屋。这样借款人在利用房屋价值的同时仍然保留所有权和控制权。在某些情况下，借款人可以选择只利用房屋价值的一部分，如果她准备卖掉房屋时就丧失了这种选择权。此外，反向抵押贷款可以让借款人分享部分或全部房产的价值增值收益。鉴于老年人对家居养老有强烈的个人偏好，所以允许老年房屋所有者通过这种方式，不仅使其在财务上大为受益，同时也在心理上受益。
不需立即还款，没有收入要求反向抵押贷款的一个独特的优势，就是在贷款到期之前无须还款。作为此结果，反向抵押贷款也没有收入要求。对那些只有很少固定收入的房屋所有者，如主要依靠社会救济保障的人，反向抵押贷款为他们提供了一种能够增加每月生活津贴的方式，并且不用担心每月归还贷款。这样一来，房屋所有者可以从房屋价值中受益，而不用担心因为拖欠还款而失去住房。
借款人欠款数额不会高于房屋的价值反向抵押贷款是一种无源贷款，也就是说除了所担保的不动产之外，贷款机构不能从其他来源获得偿付。即使在贷款到期日，贷款机构对借款人的预付总额超过房屋的价值，对借款人来说也没有偿还额超过房屋价值的风险。这就避免了借款人寿命超过预期时，房屋价值不足以偿还贷款而将其他财产变现的风险。
反向抵押贷款的成功案例H先生是一位80岁的老人，住在加利福尼亚的Pleasanton。他的妻子最近因病去世，留下他独自生活，给他妻子治病的医疗费约$60,000需要偿还。虽然他从没赖帐，但要还清这笔债务仍然很困难。通过反向抵押贷款和一些财务咨询，H先生学会了如何兑现房屋价值来偿还各种债务，减少总的债务量。他选择了一次性支付的反向抵押贷款，这可以让他家居养老的同时还能还清债务和现有的抵押贷款。反向抵押贷款为其提供了所需的现金，且因知道自己不必卖掉房屋来归还贷款，H先生心理上也得到了安慰。
X女士现在96岁，住在加利福尼亚的拉斐特，房屋价值很高。虽然房屋抵押贷款已经还清，但其他金融资产已经花费地所剩无几。X女士健康状况不佳，需要获取其他现金来源来满足各种生活开支。在她妹妹和妹夫的协助下，她得到一位反向抵押贷款顾问帮助她完成反向抵押贷款，这笔贷款将使她在自己的房子里度过余生，并且不用作任何还款。
H. 反向抵押贷款对贷款机构的好处因为贷款收益可以在贷款到期时被用来支付大部分的费用，并且这部分债务会马上开始计息。贷款机构就可以获得用来支付贷款费用的款项和利息。这部分利息从贷款的第一天就开始计算，并在贷款过程中这部分利息不断复息，最终在借款人实际收到许多现金之前，贷款费用和相应的利息就吃掉其房产价值的相当部分。
房产价值缩水导致贷款损失的风险很低加利福尼亚洲的强劲的房地产市场和房屋价值增值的长期趋势，对贷款机构来说反向抵押贷款的风险相对较低。此外反向抵押贷款因有房屋作保证，即使贷款没有保险，机构也可以从房屋价值扣除销售费用后得到偿付。反向抵押贷款有数量限制，在借款人的生存期间，对其预付现金的数量会根据收取的利息进行调整，其中的利息量也是由贷款来融资的。所以，只有在发起贷款房屋发生贬值的情况下，贷款机构才会得到不充足的还款。考虑到加利福尼亚的住房市场的发展趋势，这种情况不太可能发生。
I. 反向抵押贷款对借款人的坏处虽然不是每个人都同意，但还是有很多借款人和顾问把反向抵押贷款作为借款人的最后选择，只有在其他资金来源渠道无法得到的情况下，才会选择使用这种方式。反向抵押贷款是昂贵的，借款人必须支付巨额费用，这些费用从一开始就加到贷款余额上。比如，发起费用通常根据房屋价值来计算，而房屋价值比普通贷款数量要大的多。这就意味着反向抵押贷款的发起费用比传统贷款要高的多。在传统贷款中发起费用要根据实际贷款的数量做决定。此外，应计利息要被复合到本金中，而不是通过分期付款支付。反向抵押贷款的利率，通常也会比30年期标准抵押贷款的平均利率高3-5个百分点。一些分析人士得出反向抵押贷款要求的借款手续费和保险费，都要高于传统抵押贷款。如一份利用房屋的全部价值（$100,000）的反向抵押贷款，固定利率是9%，加上$5,000的前期费用和发起费用，通过一次性付清方式只能贷到$35,000。两年之后，包括本金、利息和费用，总共欠款数额等于$47,856。因为这个原因，许多借款人只有在其他选择不可行的情况下才会选择反向抵押贷款。
因为高额前期费用的存在，对于计划在贷款后几年内就出售或者搬出房屋的屋主来说，反向抵押贷款并不合算。同样，出乎意料不得不搬出房屋的借款人，将会因为反向抵押贷款费用高昂而损失严重。对于那些贷款开始申办后没几年就搬出、出售或者去世的借款人，在他们还没有收到多少预付现金的时候，就已经欠下了一大笔费用和利息。因为意外的搬出而面临高额费用是很可能的。1995年一份研究报告发现60%的反向抵押贷款，都是因为借款人去世之外的原因偿还的。
造成贷款成本高额的一些常见的前期费用如下：
发起费用：发起费用包括贷款机构在准备和处理前期文书工作中发生的费用。HECM对贷款机构收取贷款发起费用方面并无限制，但可将通过HECM融资的发起费用限制在$1,800。"房利美"的房屋保留计划中允许收取的发起费用，最高限额为房产修正价值的2%。
·贴息：一般来说，贴息是根据贷款价值的一定比例收取的额外费用。借款人可能在贷款完成时候被要求支付贴息。在某些情况下，贴息会根据修正的房产价值而不是贷款价值计算。比如，房屋保留计划收取的贴息为修正房产价值的1%，如果房产修正价值为$200,000，借款人需要在贷款完成时支付$2,000作为贴息。
·抵押贷款保险费：这种保险费由借款人支付，用来规避贷款额超过房屋价值时对贷款机构造成的风险。比如，一个由HUD保险的HECM的借款人，必须一次性支付相当于房屋价值2%的保险费，同时要支付抵押贷款余额0.5%的养老保险。
·手续费：在其他费用之外，借款人必须支付手续费，包括资格查找、资格保险、评估、测量、信用检查、税收和记录费用。"房利美"估计在加利福尼亚开展一份房屋保留抵押贷款的典型手续费大约为$1,600。
其它不计算在起始费用但要算到贷款总成本的费用包括：
·服务费用：服用费用包括处理预付贷款的费用和抵押贷款保险费、记录保持费用和其他处理费用。这些费用支付给服务人，可能是贷款发起人（贷款机构）也可能不是。在房屋保留计划中，这种费用每月不得超过$30。同样，在HECM中，如果借款人采用年度调整利率，每月最高服务费用也是$30。财务自由计划因其中没有每月预付，没有服务费用，而是一次性付清或购买养老金寿险。
·价值分享或"到期"费用：这种费用在贷款到期时支付，根据到期时房屋全部价值的分享份额计算。"房利美"提供了"价值分享"的选择，在这种选择下，借款人可以得到更高的月度支付，但需要在贷款到期时将房屋全部价值的10%支付给贷款机构。现在已经不存在的Transamerica反向抵押贷款，则是收取借款人房屋到期全部价值的2%。
·增值分享费用：过去一些反向抵押贷款要求在贷款到期时，借款人要支付贷款期间房屋增值部分的一定比例。举例来说，Transamerica要求借款人支付50%的增值分享费用，如果借款人的房屋在贷款开始到结束期间价值增加$50,000，那么他在到期日还需要额外支付$25,000。价值分享和增值分享费用的一个潜在危险，就是如果借款人在获得贷款后不久就去世或被迫离开房屋，这部分费用可能比他获得的贷款支付要大得多。
为继承人留下的房屋价值减少反向抵押贷款的一个显著缺陷，就是它会耗尽房屋价值的很大一部分，导致房屋所有者遗留给继承人的财产减少。如果房屋所有者想把房子留给子女，反向抵押贷款是不可行的。除非他或他的继承人有能力用其他财产还清贷款而不用将房屋出售。遗憾的是，反向抵押贷款贷款机构只是强调房屋所有者可以得到现金又可以保留自己的房屋，而没有说明贷款机构去世之后房子可能被卖掉，没有着重强调这一点。
反向抵押贷款产品的复杂性进入反向抵押贷款交易的另一个障碍，在于它的复杂性，即便是相对老练的消费者也会对利用反向抵押贷款的结果难以理解。考虑到相关的一系列费用、贷款预付和偿还方式的各种选择和根据年龄、房屋价值、不同利率计算的贷款数量，从不同反向抵押贷款产品中所得的收益可能会有很大差异。这些差异使得各种贷款产品的比较是非常困难，借款人要想测定贷款的真实成本是很困难的。
消费者教育组织和政府机构试图通过运用总贷款年利率（TALC）来解决这个问题。这个比率同时反映了利率和其他费用，它提供了标准的测量方法，用以比较不同贷款组合的成本。总贷款年利率表明了形成所有贷款的平均年利率，换句话说，一个总贷款年利率16.9%的两年期贷款，就表示借款人两年内最终对本金（包括起始费用如发起费用，购买养老金的费用等）和复息支付的平均年利率为16.9%。这意味着总贷款年利率在前期比较高，随着起始费用在较长时期内摊消，将逐渐降低。因此，借款人可以得到未来三个时间段的总贷款年利率，来说明贷款依持有年限不同导致的成本差异。总贷款年利率需要对以下期间作出披露：⑴贷款最初两年；⑵借款人的预期寿命期间；⑶超过寿命预期为40%的时期。
住房与城市发展部批准的反向抵押贷款咨询顾问，用TALC利率帮助借款人理解哪种类型反向抵押贷款最适合他们。然而鉴于反向抵押贷款的内容的复杂，虽然TALC利率是理解反向抵押贷款成本的一个重要工具，即使运用这一工具也不能使许多潜在借款人明确理解这一贷款，甚至有些顾问也因此产生迷惑。要将贷款的可能成本表示清楚，TALC利率必须和其他因素结合起来使用，包括各种通货膨胀率、贷款的预期年限，在最高信用额度方式中还要考虑信用额度的使用时间。但是反向抵押贷款内在的复杂性决定了仍然难以理解。
对政府利益的不利影响对于那些接受政府救济如附加保证金收入（SSI）或公共医疗补助制的消费者，在安排反向抵押贷款支付的时候要谨慎，同时要小心证明这些收入是何时、如何使用的。从反向抵押贷款得到的收入可能会影响借款人在这些机制中的资格。比如，每月贷款收入在决定SSI资格时并不被认定为"收入"，但在借款人收到款项当月之后仍然保留的收入，将会被计做"财产"，这就会对资格认定产生负面影响。此外，预付养老金在SSI和公共医疗补助制中会被认定为"收入"，而用来进行房屋修缮的反向抵押贷款收入不会对SSI和公共医疗补助制资格认定有影响，因为房屋并不被认为是取得收入的来源。已经得到或者希望得到SSI和公共医疗补助的借款人，需要考虑反向抵押贷款将会对他们的资格认定产生什么影响，在避免对这些公共收益的负面影响方面，各种支付结构的结果可能很是不同。不过反向抵押贷款收入不会影响无条件机制的资格，如社会保障和医疗保险。
J. 反向抵押贷款对借款人的陷阱正如前文讨论的，虽然反向抵押贷款对房屋所有者有真实的收益，但也有严重的缺陷。在某些情况下，反向抵押贷款可能蕴含着比平常更多的缺陷。粗心的借款人可能会碰上一个或多种风险，这些风险可能使特定的反向抵押贷款缺陷更多。这部分将更详细的讨论这些风险。
增值分享和价值分享协议在反向抵押贷款中可能会包含增值分享或价值分享协议。增值分享协议可以让贷款机构获得从贷款起始到贷款到期期间房屋增值的某一份额。价值分享协议则使贷款机构可以获得贷款到期时房屋价值的一定比例，这就保证了贷款机构可从协议中获得更多的回报，无论房屋有没有升值。这些协议使贷款机构在贷款偿还时收取额外的费用，从而可以提供更高的月度支付。然而，因为房屋价值贬值而引致巨额损失的潜在的存在，它们还是很昂贵的。
这些协议对贷款机构极其有利。举个例子，圣马特奥市公共监护人代表83岁老人Berta Gray，指控Transamerica公司在反向抵押贷款中收取了她50%的"或有收益"的费用。或有收益指的是贷款初始时的房屋价值与贷款到期时房屋价值之差的50%。这份条款实际上就是增值分享协议。公共监护人指控这个费用是不公平不合理的，因为它对贷款余额没有任何作用。同时还指控称，Gray女士的房产起初评估为$245,000，贷款额为$136,363，而单单是"或有收益"费用就超过了她可以得到的预付贷款数量。
一些消费者合行业代表认为增值分享协议，在未来的反向抵押贷款产品中会使用的越来越少，因为包含这种协议的反向抵押贷款在市场上并不成功。然而消费者应该知道：（1）价值分享和增值分享过去都曾经提供过，（2）它们在法律上并没有被禁止，（3）它们可能对借款人极其不利。增值分享和价值分享费用并非完全不合理，借款人应该仔细考虑这些条款是否符合自己的最佳利益。鉴于加利福尼亚房地产市场的快速增值速度，同意这种条款就意味着为增加相对少量的资金放弃了相当大的价值。
购买年金保险购买年金保险有时会和反向抵押贷款综合使用，在这种安排下，借款人至少要将反向抵押贷款的一部分作一次性支付。这笔支付用来购买年金保险，这是一种保险产品，将会对借款人每月进行支付，可能立即开始，也可能过几年开始这种支付。如果晚些开始支付的话，这种年金就成为延期年金。年金保险的一个好处，就是不管借款人在何处居住，都可以在以后的日子每月收到付款。对于那些希望在几年以后搬到疗养院的借款人，购买年金保险可能是一个有吸引力的产品。
然而，这种购买年金寿险的方式通常比提供预付款的方式代价更高。购买年金寿险的款项将从贷款余额中扣除，这意味着这部分钱将立即开始计息，而借款人可能若干年内并不能从年金中获得任何收益。因此，尽管看起来好像是提供了额外的财务保险，事实上这种强制性的年金保险购买，成了压榨老年房屋所有者的工具。
购买年金保险似乎是加大了对老年人的晚年生活的保障程度，其实则不然。消费者没有意识到标准的反向抵押贷款可能更符合他们的需要。反向抵押贷款一样可以提供月度支付和信用额度，并且不用事先购买保险产品，而这一点，独立的年金销售机构并没有主动说明。这样一来消费者就可能被说服必须购买年金保险才能得到预付现金，而实际上一份标准的反向抵押贷款能够成本更低地同样满足她的需要。
对于那些可能时日无多而无法从中充分受益的借款人，购买年金保险是不明智的。贷款机构可能说服借款人购买年金保险以为今后的生活提供财务支持。事实上这仅仅耗尽了房屋的价值，却只能提供很少的或根本没有的其他收益。在这种情况下，通过反向抵押贷款获得每月支付可能是更优惠的一种选择。
Transamerica的例子可以说明这个问题。在这个例子中，圣马特奥市公共监护人指控Gray被要求用其反向抵押贷款从"都市寿险公司"购买了一项不可取消、不可转换的延期"生命年金"。这个年金在贷款开始后大约6年开始支付。然而公共监护人称用来购买年金的款项在贷款一开始就计入贷款余额，其利息将在这6年期间复合计算。据其指控，这种安排使Transamerica避免了长期预付的贷款余额超过房屋价值的风险。此外，公共监护人称，在这种安排下，如果Gray女士在6年到期之前即去世，那么虽然她全额对购买年金保险进行了支付，但是将无法从中获取任何收益，公共监护人声称，Gray女士购买年金保险时已经83岁，而年金支付要在其89岁时才开始，是不太可能从中获得多少收益的。
现存的反向抵押贷款产品都没有要求购买年金保险，但某些反向抵押贷款公司鼓励这种行为。比如，财务自由计划的反向抵押贷款手册称其计划包括"终生支付"，而事实上购买年金保险只是一种可选择的方式。可能有些年金和反向抵押贷款结合在一起会运作的更好，但其他某些"现货供应"的年金不适合与反向抵押贷款结合起来。借款人在将年金保险购买和反向抵押贷款结合时要谨慎，因为这可能是一个很不明智的投资。NCHEC提醒借款人尤其要注意一种针对为退休进行储蓄的中年人的"延期纳税的可变年金"，这种年金并不能保证终生得到固定的每月支付。
"房产规划"费用骗局过去几年曾经发生的一种不道德的行为是"房产规划"公司，向申请反向抵押贷款的客户收取高额咨询服务费用。住房与城市发展部（HUD）估计全国有数百位老年人被这种房产规划公司欺骗，这些公司把借款人推介给贷款机构，从中收取相当于抵押贷款6-10%的费用，折合一份$100,000的反向抵押贷款要收取$6,000到$10,000的费用。1997年，在全国大概100家收取这种费用的公司里，住房与城市发展部对其中的6家房产规划公司进行了申请强制执行的诉讼。有美国信托公司、爱国者公司、老人信息服务公司、帕拉蒙特信托金融服务公司、美国金融公司和老年人金融服务公司。前三者都是由南加利福尼亚一个商人所控制。HUD表示贷款机构的情况可以免费从HUD批准的咨询机构得到，也可以通过HUD的免费电话得到，这些公司在收取高昂费用的时候却无视这个事实。另外，HUD部长Andrew Cuomo表示这些公司在老人一获得贷款就企图将年金保险或其他保险产品卖给老人。当时的联邦住房管理局委员Nicholas P. Retsinas表示，"这些公司所作所为都是非法的，这些费用开销没有给老年人带来任何价值"。据一份报纸报道，加利福尼亚州诺沃克市的Maxine Wittig称一个代理人到她家里为它指定了一个反向抵押贷款的开办机构，为此她需要付给美国信用公司$5,571。她说美国信用公司从来没有告诉她这个服务将会收取贷款额的10%的费用。
当这些房产规划公司1997年开始销售"分销资格"之时，HUD就认识到这很快将成为全国范围的问题，并且指令贷款机构停止与收取这种费用的公司交易，同时拒绝对这种贷款进行担保。爱国者和美国信用公司在法庭上对这种指引提出质疑，他们指控HUD这样做超过了自己的权利，没有法律上的依据。遗憾的是，一个联邦地区法院答应了这两个公司的请求，对这种指令下了初步的禁令，暂时中断了HUD的行动。在此期间，国会通过一项法令，要求销售者对其提供的本来可以免费得到的信息服务的收费对潜在借款人进行披露，同时赋予HUD对反向抵押贷款申请中非必要和额外的费用进行管制的权利。因为贷款机构不愿发放没有政府担保的贷款，这些行动很大程度上遏制了收取非法房屋规划费的行为。
1999年1月，HUD制定了和HECM相关的房产规划费用的最终规则。其要点包括：
·HECM的收益不能在贷款开始时就分配给房产规划公司。
·如果借款人从一次性支付的HECM贷款中取出25%，贷款机构必须进行调查，确认这些资金没有付给房产规划公司。
·HECM的借款人应使贷款机构确信他们没有未完成或未付清的义务要用初始贷款支付，除非是要求的维修费用和贷款服务费用。
·客户从HECM得到的初始贷款，不能用来支付费用给房产规划公司。
·HUD批准的顾问必须询问潜在的借款人是否同意支付房产规划的费用。如果同意的话，顾问必须解释何种程度上这种第三方服务是不需要的，在何种程度上这些服务可以通过HUD咨询机构得到。
联邦法律和HUD最终规则都会遏制多数时候被滥用的房产规划费用。然而，如果有人想通过协助安排反向抵押贷款收取"财务规划"或"房产规划"费用，借款人应该小心对待。除了设立反向抵押贷款的贷款机构，借款人没必要对其他任何人支付任何费用。
反向抵押贷款咨询机构与贷款机构共谋的危险一些咨询机构会把前来咨询的潜在借款人推荐给某个贷款机构，然后从贷款机构处收取一定的费用。比如，至少一家加利福尼亚的咨询机构对每一位前来咨询的客户收取贷款机构$100的自愿捐款，这种安排给咨询机构提供了急需的资金，虽然它不会拒绝任何没有作这种捐献的贷款机构推荐的客户，但是这种融资结构却会在贷款机构和咨询机构之间造成很危险的亲密关系。一旦咨询机构开始依赖这种从推荐费用所得的收入，为了鼓励贷款机构将来推荐更多的借款人来咨询，它就会有兴趣鼓励借款人接受反向抵押贷款。这种安排将会危害咨询人员作为中立的提供信息的第三方的地位，有损于消费者。
在"房利美"的房屋保留计划中，贷款机构可以直接对客户提供相关的咨询服务。但尽管"房利美"允许贷款机构的人员提供所需的咨询，借款人还是应该在独立的咨询机构进行咨询。即使贷款机构的服务没有违背信义，它也不是中立机构。因为贷款机构能够从这项贷款中获益，所以它同时又作为咨询者是有内在利益冲突的。比如，一个提供"房利美"房屋保留计划但不提供HECM的贷款机构，可能不会给借款人提供足够的关于HECM的信息，虽然HECM可能更符合借款人的需要。
贷款机构的不道德和欺骗行为对于那些没有将反向抵押贷款相关费用全部揭示出来和那些要求借款人还没阅读或完全理解贷款条款就签约的贷款机构，消费者必须小心。正如在报告第二部分要谈到的Commonwealth,Transamerica和Polo金融服务公司的诉讼所谈到的，房屋所有者指控这种行为欺骗消费者接受不合理的高额费用和他们不想要或不需要的贷款。
咨询人员还描述了一种情况，贷款机构不合适的做法试图让借款人对贷款者产生偏见。比如，Los Angeles的消费者信用咨询服务公司报告了一个例子。在这个例子里，一个贷款机构装作是借款人家人的朋友，陪同借款人到一家咨询部门，试图迫使借款人接受贷款。
此外，在HECM中，贷款机构必须向潜在借款人提供若干反向抵押贷款咨询机构的名单，通常贷款机构倾向于只提供他们觉得放心的咨询机构。他们可能会提供某个特定机构，因为他们相信那里的咨询人员劝阻借款人进行反向抵押贷款的可能性比较低，或者是因为这个机构承诺会很快完成任务。咨询人员声称的确有些贷款机构无视HECM的规则进行这种不当活动。"操纵"行为的含义就是因为贷款机构影响了这种咨询活动，使得消费者可能得不到他们想要或希望得到的咨询服务。
借款人的能力问题某些老年人可能没有能力作出合理的财务决定，他们或缺乏足够的法律知识，或没有足够的教育程度、学问或经验，无法成为见多识广的借款人。美国医疗学会在对参加医疗保险者进行的健康状况调查中引用的全国成年人文化水平的最新调查结果（NALS）。1993年的结果显示大于或等于65岁者有44%处于最低的月阅读水平（水平1），也就是说他们无法完成要完全参与社会所必需的阅读任务。正因为反向抵押贷款的目标市场中有这么多人文化水平不够，借款人在签订反向抵押贷款契约之前进行高质量的、公正的财务咨询就显得更加重要。
虽然反向抵押贷款咨询是用来让消费者了解反向抵押贷款的好处和坏处，但不是所有的贷款都要求这种咨询，而且这种咨询本身也不能确保借款人可以真正了解反向抵押贷款的结果。对于那些没有能力作出合理的反向抵押贷款决定的借款人，并没有现存的机制对其进行保护，所以消费者必须极其小心，不要轻易同意任何自己还未完全理解的契约条款。
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