柴效武 个人专栏

澳大利亚反向抵押贷款的实情——运用美国的经验

                                      

本文对澳大利亚运用反向抵押贷款的状况，组织了较为深入的探讨。
澳大利亚反向抵押贷款的实情——运用美国的经验

 

太平洋房地产行业研讨会（PRRES）第9期年报

2003年1月19日至1月22日―――澳大利亚布里斯班

关键词：反向抵押贷款，翻修，退休人员，市价

在美国，反向抵押贷款首先是作为一种锁定住房资产净值的方式被提出，尤其是在业主退休后。虽然存在一些问题，但在获得不动产所有权之后的家庭住房的反向抵押贷款有很多优点。通常情况下，资产富有的家庭必须依靠相对少的固定收入生存，而不能获得家庭住房增值的收益。反向抵押贷款就克服了这种障碍。

对于多数老龄家庭来说，最大的资产是他们原来的住所、祖传的房子和市郊的土地。近年来，澳大利亚的房产市场表明首都城市住房的升值，尤其是在澳大利亚的东海岸。这个归结于下例因素，如业主或居住者为寻找更好的住处、为业主选择持续的住房的翻新过程而不是重新购买住房。同时，人口统计学的改变给退休者的固定收入施加了压力，他们中的许多人没有养老基金。如由于平均寿命比率的持续上升，单身户主的比例增加。这对退休者的财政资源施加了额外的压力，特别是对那些在住房上有较大投资而退休金相对较少的退休者来说，更是如此。

这篇论文调查了美国反向抵押贷款的情况，认为在澳大利亚存有潜在的市场。正视这种产物的优势和弱点，并讨论反向抵押贷款的生存能力。虽然对于社会的部分群体有明显的好处，而反向抵押贷款是一种独特的产物，应该训练谨慎性以确保公众从一开始就是完全有见识的。

绪论

 

即使当前澳大利亚的经济繁荣引起许多人财富的剧增，众多的年老私有住房拥有者感到虽然拥有较大的住房资产但却只有很少的现金收入（惠特克，2002）。每日的生活费开支增加了，而这些家庭中的多数家庭只有很少或根本没有建立起他们常规现金流入的弹性。在美国，多数老龄家庭都面临着类似的情况，虽然市场上报道了一些组织提供反向抵押贷款作为解决这种困境的方法，而这种观念也逐渐地获得社会公众的承认（彼得斯，2002）。

简单地来说，反向抵押贷款是专为年老的私有住房拥有者设计的，以便他们获得住房净值的同时又能继续居住在他们的住房里。这种利益可以是物质的，且包括继续住在自己喜爱的住宅里，偿还长期照料保险或其它与健康相关的费用（基斯特纳，1999）。反向抵押贷款的变化在不同区域如新西兰等可能趋于一致，虽然带有某种程度的混合成功。新西兰在多数情况下能收回住房价值的20%，虽然当财产升值时，这个比例也可能会增加（惠特克，2002）。

对于澳大利亚财政部门来说，反向抵押贷款的概念并不陌生。在20世纪90年代，乔治·邦克提供了反向抵押贷款的产品，但由于消费者需求的短缺而被很快撤销。无论如何，时间选择在20世纪90年代是不适当的，虽然最近的房屋价格上涨和频繁地成螺旋形增长的医学费用，赞成在这个国家实行反向抵押贷款做法。相比较美国和澳大利亚的房产市场，可以提炼出许多的相似物，本论文建议，美国家庭反向抵押贷款的一些经验教训，完全可以运用到澳大利亚的市场上。

反向抵押贷款的概念

 

反向抵押贷款被设计成，用来允许"住房富人、现金穷人"的老龄业主能获得他们住房资产的净值，以支付生活开支或者紧急情况的费用而不用出卖他们的住房。在美国，反向抵押贷款推出之前，老龄家庭获取他们资产净值唯一可选择是，采用传统的抵押贷款或者出售他们的住房。传统的抵押贷款需要经常从有限的收入中，以每月的支付形状偿还。此外，多数较年老的美国人经受过萧条期，趋向于避免债务，尤其是那种可能需要他们将住房作为留置物的债务，以及在他们不履行偿还债务时需要强制出售他们的住房来偿还债务。对于多数老龄家庭来说，出售住房并搬进较便宜的住处，或者出租住房并不是少数。美国有多数较年老的家庭，想在熟悉的环境中安度晚年，而不想在退休后再搬家。这一问题的解决方案是采用反向抵押贷款，这一措施允许私有住房拥有者使用他们自己在住房里添置的资产。

图1显示，住房资产净值随着时间的推移，反向抵押贷款变化水平的影响。在阶段1，开始常规住房抵押，需要通过住房抵押来保证留置权的安全。随着时间的推移，通过财产和贷款的增加，住房资产净值上升（阶段2）。完全拥有住房所有权通常是在稍后几年的工作期间中完成的（阶段3），那时抵押贷款已全部还清。退休开始之后，定期的现金流停止（阶段4），此时，就可着手采用反向抵押贷款。随着时间的推移，这将减少住房资产净值的水平（阶段5），虽然申请贷款并归还贷款，但并不是所有的住房资产都要出现产权转换。

在美国，多数反向抵押贷款的机构需要最初的留置权的位置。贷款的安全性是财产本身，对借款人没有追索权。假定借款人符合贷款合同的所有情况，当业主搬家或者死亡时，业主或其继承人有责任通过出卖房产或其它资产来偿还债务。如果贷款债务少于住宅的售价，那么所有者或其继承人仍会保留剩余的部分。如果住房价值少于到期金额，住房的所有者和其继承人则不对任何不足部分负有偿还义务。

反向抵押贷款的业务开办机构，在整个贷期内可在任何时候加速偿还款项，如果借款人未能支付财产税、未能维持住房产、未能维持有效的风险保险单、放弃住房、把住房租给其他人或者增加新的业主的话。贷款机构可以选择支付这些费用，并减少借款人的借入资金而非取消抵押品的赎回权。

现今在美国，按照反向抵押贷款的款项的支付方式，通常可将其区分为三种类型：年金支付、期间支付、一次付清或信用贷款之最高限额式支付。最初的规划是主要提供反向年金抵押贷款（RAM）。采用年金反向抵押贷款，业主终生可以收到每月的偿还款项，只要住房是他们原来的居住处。当最后的借入合作者永久地离开或死亡时，债务到期，出售住房或者继承人使用其它资产以偿还债务。

比较起来，期间反向抵押贷款在固定期间，通常是10年，提供每月的偿还款项。在原始规划下，期末贷款期满，业主预期要搬家并且出售住房以偿还贷款。在当前规划下，期末停止支付，利息继续产生，但是并不期待偿还的款项直到业主搬家或者死亡时。

反向抵押贷款的第三种类型，一次付清/信用贷款之最高限额，允许借款人在任何时候提取知道一定数量为止。当业主搬家或者死亡时，利息自然增加，偿还款项期满。一些规划允许借款人收到支付类型的组合。在美国，最流行的规划是信用贷款之最高限额或者信用贷款之最高限额和期间或土地使用期间的组合。

不管采用何种支付方式。贷款本金的数量是以住房资产的净值、财产价值的预期评估值、市场利率、最年轻借款人的年龄和平均寿命为依据的。资产净值越大、预期评估值越大，风险越小。当贷款到期时，贷款本金和应计利息将超过财产的市场价值。较高利率表明产生较多利息，增加了贷款债务超过担保价格的风险。业主居住期越长，贷款债务越大，不管借款人选择年金还是带有应计利息的一次付清方式。

反向抵押贷款的进展——在美国的情况

 

在美国，反向抵押贷款在20世纪80年代首次出现，允许年老者获取他们住房资产的净值，同时避免传统抵押贷款或者使蒙受出售住房的问题。据估计，2000万个年老业主有2万多亿的住房资产净值（Panko，2002）。在达成反向抵押贷款期间后，贷款机构就会以业主住房资产净值为基准发行基金；当最后一个业主合作者永久地搬离原住房、出售住房或死亡时，贷款机构就会收到贷款的偿还款项加上利息。反向抵押贷款支付，对私有住房拥有者作为收入是不征税的，并不会影响多数社会慈善救济机构的适用性。

美国反向抵押贷款的来源

 

无论如何，由于下列一些原因，贷款机构不会提供反向抵押贷款。首先，在一些地方，创造这样的贷款安排存在法律障碍。必需的会计技术使得贷款在财政上不利。创新的产品没有一个确定的消费者基础，某些人会不得不为反向抵押贷款支付开拓市场的费用，培养类似产品的消费者和信贷员。此外，当此种产品首次推出时，贷款机构要么不得不提供未保险的抵押单据，或自保抵押单据。如果借款人不履行责任，贷款机构将面临者驱逐年老私有住房拥有者公众关系的事情。有资格的公司会对以反向抵押贷款作为确保资格的事情是不感兴趣的。贷款机构面临借款人和以前不存在评估成本定价财产的额外风险。没有二级市场，他们也不得不控制他们抵押贷款的单据。总之，成本是很高，而回报则是不确定的。

在担保的年份里，发生了一些变化，但是仍然存在一些障碍。当反向抵押贷款观念被提出后，一些州法律要求抵押单据必须包括具体的到期日、最大的抵押数量或者两者同时存在，以不确定的死亡期来确定贷款之最大限额。其他州限制复利、拒绝摊销和可调整比率的抵押单据。德克萨斯州章程包括一次住宅预备，这禁止贷款机构除了购买住房、为住房支付税收、支付修理费之外的任何理由而采用住房抵押贷款。在1999年，立法行动和公民表决排除了一些障碍，但是，在德克萨斯州仍然不允许信用贷款之最高限额（U.S. HUD， 2000）。

反向抵押贷款必须同时遵守联邦的规章。贷款受到作为住房资产净值贷款消费保护行动组织披露真实出借行为补偿的影响。当这些法律被写进当前的抵押单据时，一些揭发的措词能引起反向抵押贷款的混乱。一些贷款机构感觉到，反向抵押贷款作为调和公共关系的机遇，这种机遇证明低收入个人和团体的服务设施，可能改进他们团体再投资行为（CRA）额定值。

出于财务报表起见，贷款机构记录反向抵押贷款作为资产的余额。无论如何，贷款机构对其将来的支付是不在财务报告上显示，这引起资金平衡表不平衡。加入贷款余额中的利息和任何增值组分作为经常收入是应征税的，即使贷款机构未从借款人那得到任何报酬（Boehm and Ehrhardt，1994)。

贷款机构仍然面临寿命期、利率变化和将来财产价值的风险（Szymanoski 1994）。

 

借款人寿命期和不动产占有的不确定，使得估计偿还期很困难，因此，产生贷款归还。为避免交叉风险，贷款额必须设置得比较低，确保抵押品保持充分的价值以便代替在这个不确定期间的留置权（Rasmussen，Megbolugbe和Morgan，1997）。当私有住房拥有者在改善或能维持财产价值维护方面投资很少时，就存在投保风险（Schiller 和 Weiss 2000）。虽然实验法研究还是在这个区域里承担，由于资产净值减少 ，私有住房拥有者在总的维护方面也逐渐减少。从长期来看，在高比例的租用财产类似方式上，这可能对邻里关系有负面影响，导致更低的住房价值（里德和格林哈弗，2002）。

寿命风险是可变风险，通过大量贷款来有效地管理。于是，贷款机构或保险业者通过死亡率表来估计将来贷款的终止期。虽然有人可能预期逆向选择问题，期望更长寿命的借款人选择年金程序，经验表明许多借款人关注特定的反向抵押贷款程序因为他们生病（Szymanoski，1994）。

为了减少利率风险，现在多数反向抵押贷款包括每月可调整期间的、定期或终生的国库券的利率。贷款机构通过房产市场，根据一些不确定的财产价值集聚一定的贷款额，使贷款方式多样化。为避免每种财产的交叉风险，贷款机构根据借款人的年龄和当前利率的一定比例确定住房价值，根据住房价值的50%限定最初贷款的基本金（Szymanoski，1994；美国HUD，2000）。

由于这些风险，当前可利用的唯一的贷款机构担保产品是在十二州由财政组织提供的巨大的贷款（等于700，000美元）。无论如何，反向抵押贷款证券的出现，可以帮助从私有财产中获得较大的资金。在1999年，财政组织发行贯穿美国的职务贷款。这一事件代表了第一个美国反向抵押的职务贷款。现在，标准和贫富程度也是发行这些事务额定值的指导方针。在财政组织计划扩大他们的贷款实物到35个州方面，发行反向抵押贷款单据的能力是一个重要因素。

为促进反向抵押贷款的实施，国会为反向抵押贷款授予一种FHA保险程序。在住房净资产转换(HECM)程序下，FHA批准银行、抵押贷款公司和其它私人贷款机构能够贷款给他人，当贷款额超出住房资产价值时，能够收到FHA保险以避免这种风险。FHA也保证借款人获得持续的年金支付，万一贷款机构不履行责任时。此外，为确保借款人明白反向抵押贷款，FHA要求所有申请人在取得反向抵押贷款前，都能从批准代理那得到相应的辅导。FHA保险抵押贷款现在占据反向抵押贷款90%的市场。在46个州、加哥伦比亚特区和波多黎各，HECM是可行的（美国，HUD，2000）。

联邦国家抵押贷款协会（Fannie Mae）一直在购买二级抵押市场的FHA保险的反向抵押贷款。然后，Fannie Mae提供必需资金，保持一定的贷款额。如果抵押贷款的累积费用超过本金的98%，Fannie Mae分配贷款给HUD，使得付款继续进行。Fannie Mae也提供自己的产品，the HomeKeeper，由于住房比较昂贵，私有住房拥有者惯于买新的住房。麦克弗雷迪继续监控可能进入的二级市场，但是迄今为止相当少的反向抵押贷款使他们泄气（美国，HUD，2000）。

伴随有FHA保险和Fannie Mae二级市场，活跃的HECM创作者的数目在1996年稳固地增长，然后在1997年急剧地增加，达到195个贷款机构，然后减到175个左右。活跃的贷款机构必定不是起源于许多贷款。1999年，所有HECM贷款机构的五分之四来自于平均每月两次贷款。在1999年期间，三个贷款机构出借500多次贷款额，占据所有贷款的41%。2001年，售出15，000次贷款是2000年的两倍（Peterson，2002；美国 HUD，2000）。银行持续的勉强进入这个市场可能是由于无力提供足够的贷款额，因为提供这种产品，当地需要提供培训发起者、辅导借款人、处理申请的费用。多数借款人在结束时都不想支付任何现金。因为FHA限制能从借入资金得到支付的发起费用的数量（2000美元），这就有效的限制了贷款机构的费用。

在美国，多数反向抵押贷款限制于单一家庭的住处，这一住处必须是年满62岁或以上人的主要居住处，但是近来，一些规划开始接受2至4个业主共同占有住处，随同部分共管、安排家庭发展和共同构造住房。有财力支撑的政府保险程序需要财产符合最小标准；无论如何，私有住房拥有者可能使用借入资金支付必要的维修费用。

美国反向抵押贷款的需求

 

最初对反向抵押贷款的反应最多的是冷淡。尽管在20世纪90年代早期，来自AARP报道声称，他们收到在反向抵押贷款方面的质询比其它任何领域都多，一年中收到28，000次质询关于 HUD的电话（Merrill、Finkel和Kutty，1994），而在20世纪80年代和90年代早期，每年仅产生很少一部分的抵押贷款。不管怎样，到1999年10月止，38，000多名年老的私有住房拥有者采用了反向抵押贷款。自20世纪90年代中期以来，每年增长稳定，产生8000次新的贷款（美国HUD，2000）。消费者兴趣缺乏的可能原因是，住房净资产价值和收入的绝对关系，老年人接受新事务反映比较慢，对给住房设置留置权的厌恶，住房资产作为储蓄应付意外支出的感觉度和高的起始成本。

此程序最初设想是用来资助那些有真实的住房资产但是退休金较少的年老私有住房拥有者的。不管怎样，收入和资产肯定有相关关系，即使在退休后。因此，许多依靠社会保障作为他们主要收入来源的低收入美国人，同样只有少的净资产。他们的住房资产不可能产生足够的物质支持。那些有大量住房资产的人同样从私人退休金中得到较高的退休金，很少从住房资产那获得流动资产。在那些住房价值低的区域，HECM贷款的需求也较低，因为借入款的数量想对于起始成本来说相当的小。贷款额限制可能来自于个人低的住房价值或者FHA限制的贷款额（美国HUD，2000）。

任何创新型金融产品的被人们接受，特别是在老年消费者接受，都需要很长时间。在人们达到合适的养老年龄时，没有人会拥有反向抵押贷款的经验。很少有人熟悉很了解这种金融产品经验的人。因此，年老者必须从贷款机构、政府、AARP组织那里获得有关反向抵押贷款方面的信息。还存在着大量误解是，借款人害怕因此而失去他们的住房，他们不大相信贷款机构能够等待自己搬离或死亡时再要求偿还款项。

许多年老者感知他们住房资产作为一种安全的保障，他们可以自由处理。如果老人发生有意外，急需大量药品时，象Palumbo（1999）之类的研究人员发现，为不确定的医疗费用而预防的储蓄解释在年老家庭中动用储蓄的速率。如果他们采用反向抵押贷款，并用住房资产支付当前的生活开支，那么储蓄在急需时将会有相当不足。这可以解释为什么研究者透露私有住房拥有者把反向抵押贷款作为最后的唯一的求助方式。为偿还长期照料保险、住房翻修、住家照料而使用反向抵押贷款的时机，还没有充分探究。（Rasmussen、Megbolugbe和摩根，1997）

研究者争辩，在美国，因为住房通常是要传给后代的主要资产。遗产动机阻止了许多年老私有住房拥有者考虑反向抵押贷款（迈尔和西蒙，1994）。无论如何，这很难通过检查储蓄和寿命不定年老者的借入行为来确定，导致多数垂死的人有决定的净价值，不管他们打不打算。

现今在美国，典型的反向抵押贷款借款人是拥有中产财产价值在107，000美元的单独居住的白种女性。在1999年，最初的资本金限制在54，890美元，90%的贷款限制在25，875美元和104，602美元之间。典型的借款人拥有一套在市中心或市郊的40年的住房。她比一般的老年私有住房拥有者年纪更大，收到较少的收入，更可能单独居住，拥有较小但更昂贵的住房。随着时间的推移，从实际情况来看，在市中心有相对便宜的住房的业主和少数民族会采用反向抵押贷款（美国HUD，2000）。因此，此项程序最终将用来满足那些较低收入的老年人，他们是最初所能想象到的人。

反向抵押贷款给澳大利亚人带来的利益

 

据论证，反向抵押贷款可给老年人口带来许多潜在的益处。但更重要的是，此项金融产品是被设计成满足此类人的需要(Fratantoni，1999)，并由贷款机构提供款项。在澳大利亚，老年人口及养老问题被许多出版物郑重提出，面临与美国相似的情况。反向抵押贷款的许多优点可能很容易地被接受。不幸地是，许多中年以上的澳大利亚人不能预知螺旋型上升的成本，此项成本不得不用常规的收入支付，在许多情况下，低的收入根本就不能满足此类支付。在医学的领域，物质利益引起许多澳大利亚人退休，虽然这是伴随有充分地增加医疗成本的。当他们的工作年代是在一个相对简单和低的成本年代时，许多澳大利亚的退休者不可能享受充分的现金流带来的益处。

据设想，并非所有的中年以上的澳大利亚家庭，都会认真地考虑反向抵押贷款。许多人感觉到这一业务会有很多的负面影响。例如，在较年老的人群中，私有住房拥有者的身份并非象现在这样容易搞清楚。即使在一个澳大利亚的大家庭中，夫妻有着双份收入，孩子又比较少，能提供多样的投资财产，年老的澳大利亚人通常把他们最初的住房作为他们全部的投资总额。投资总额现在被稀释了，尤其是没有替代此类资产的可能性。这一建议对许多人来说，都是难以想象的。

由于同样的理由，据争辩道，反向抵押贷款无论如何将迎合不同老年家庭的需要。由于他们的孩子收入有充分增加，在继承方面的价值观念的重要性相应减少。通过房产继承，尤其是在扣除费用后在孩子和孙子们之间分得的单一住处的价值，不象以前那么多了。许多中年以上的父母经常被鼓励在有生之年使用储蓄，反向抵押贷款的观念可能被扩张，减少亲戚帮助支付增加费用的倚赖性。

从更宽广的角度来看，允许老年家庭获得非流动的住房基金将会增加他们的消费水平。在经济方面，具有更广阔的含意。如这笔钱可以用在度假和购车上，帮助避免经济衰退（国家房产经纪人协会，2002）。反向抵押贷款的接受度可给社会带来其它方面的间接益处，虽然这些事项经常是很难预料和测量。

结论

 

这篇论文给澳大利亚市场再度引入反向抵押贷款的概念，鉴于近年来住房繁荣和渐增的生活费用，此概念的提出有着相当大的价值。提出此种金融产品的总看法，包括了以前难以接近的老年家庭拥有住房资产的获得优势。最重要的是，考虑反向抵押贷款已经成功地应用到美国市场，而澳大利亚市场与美国市场有许多相似之处，包括老年人口对日常收入补偿的需求。

虽然反向抵押贷款被引进，随后在20世纪90年代从澳大利亚市场撤销。但此产品的再引入时机是合适的。无论如何，物质报酬应该给予反向抵押贷款的架构上，包括被财务策划调整此概念的供应，确保净资产，以维持较高的道德规范。在一个渐增的"风险社会"中，许多中年以上的家庭很少选择出外旅行，经常视他们的住房为最好的保障方式。如果失去最后的安全保障——即他们拥有的住房，又没有完全理解带有反向抵押贷款协议的资产损失，那将是非常不幸的。

总之，反向抵押贷款的出现已经有很多产品相继提供给少数老年家庭。它提供了一种获得资产流入的方式，提高老年人的晚年生活质量。澳大利亚开办反向抵押贷款的行业，可从海外房产市场获得经验，尤其是美国，规划一种产品，既能满足老年家庭的财务策划，又能满足社会的大部分需要。伴随着快速增长的退休金和保险基金，这看来是一个理想的时机。它能保障住宅抵押的安全性，同时为我们澳大利亚老人提高全面的生活水平。

【作者: 柴效武】【访问统计:】【2004年12月27日 星期一 14:06】【 加入博采】【打印】