柴效武 个人专栏

财务改革和反向抵押贷款程序的发展- -

                                      

反向抵押贷款的开办中,有关贷款程序和财务改革的探讨，是值得引起注意的。本文对此以相当的说明。

财务改革和反向抵押贷款程序的发展

摘要：反向抵押贷款程序组成住房资产转化的主要来源，以用于减轻照顾老年人的财务负担。反向抵押贷款允许老年人通过靠住房留置权的保护以获得相应的现金垫付。因而，对于私有住房的拥有者，反向抵押贷款产生的收入和由增加本金和利息产生的渐增的债务额。借款人必须拥有没有转换障碍的住房或能够理清任何阻碍，通常是通过反向抵押贷款来获得所需要的金钱。在各种情况下，借款人保持住房所有权。虽然存在偿还款项的定期贷款，多数反向抵押贷款并不要求偿还款项，只要借款人维持作为原居住处的住房即可。最终再用住房销售的现金偿还债务本息。反向抵押贷款合同的特点是引进了风险因素，而在传统的住房抵押贷款中是没有这种情形的。另外，利率风险是所有反向抵押贷款固有的，并且由借款人和贷款机构共同提供。

金融产品的创新和发展，以满足商业经营的变化和个人生活的需要。受惠的经理人必须自己熟悉这些创新，以用最好的服务用于它的公司和雇员。住房资产转换是最近的创新，可能帮助雇员应付同老化相关的增加的财务需要。这些需要不仅影响接近退休的老年人，而且也影响那些需要照顾年老亲戚的人。

家庭关心被当作是影响工作场所的重要因素。在儿童保育上的传统的观点近来扩大了，包括照顾年老父母和其它家庭成员。渐增的经济需要、固定月收入的恶化等，导致越来越多的老年人需要家庭的支持。起因于为照顾老年人需要的压力可能影响雇员的生产力。雇员的援助程序能够通过提供有关可利用的服务信息和照顾老年人的程序，帮助人们应付这种压力。

这篇论文评价反向抵押贷款程序的发展和运转。这些程序构成了住房资产转换的重要来源，用于减轻照顾老年人的财务负担。这篇论文也提供住房资产转换程序的简短综述，及具体程序的详细资料特征，检查反向抵押贷款中的固有风险，论述作为管理风险的反向抵押贷款的发展。

住房资产转换程序

老年人所拥有的单个的最大资产是他们的住房。传统上，住房资产是非收入生产并且仅仅通过销售和安置能够重新转换成现金。住房资产转换提供了一种不用重新安置从住房上获得资产的方法。如此，住房资产转换允许老年人有机会维持相当独立的生活方式，在他们自己的住房里和熟悉的环境中。他们可能推迟，在一些情况下排除，为较贵的疗养院照料需要。如同其它财务策划产品一样，住房资产转换包括交易。老年人必须为了当前的额外财务援助权衡他们的需要，伴有为他们的后代使遗产最大化的愿望。它对借款人和贷款机构都存在有相当的风险。

这些年来，住房资产的转换程序有不同形式，包括迁移和所有权的保持力。售后租回计划包括住房的出售，允许最初的业主从新业主那里租用房子的协议。这种选择提供给老年私有住房拥有者现金形式的预付定金和从买主那的每月支付。

相关程序，住房资产居住计划，在布法罗得到发展。住房资产居住计划为低收入老年人所拥有的低价值住房提供正常生活。这个程序需要参与者放弃他们住房的所有权，交换直接的正常生活和生命占有。这些计划都给卖主提供现金，并从保险费、税款和维持费中扣除。

    财产税延期和延期支付债务经常由当地政府机构提供，并允许借款人为特殊目的提供现金支出时保持财产所有权（例如，财产税的延期或修理或改进住房）。

借款偿还项通过逆着财产的将来期货买卖得到保证。较显著和更广泛公认的资产转换形式包括反向抵押贷款程序。反向抵押贷款程序经历了从在1980年旧金山的发展以来广乏的修改。大体上，反向抵押贷款或上升的债务贷款允许老年人获得现金的预付款由他们住房作保障。在所有情况，借款人保持住房的所有权。无论如何，不同的期间和特征允许不同的程序符合借款人的个别需要。

   反向抵押贷款可能被作为传统的住房抵押贷款的变种来考虑，但是这些贷款的反相属性为私有住房拥有者和投资者都造成独特的风险。这些风险最初在两个当事人之间引起怀疑。无论如何，程序修改减少了部分风险，因此，在反向抵押贷款上的兴趣增加了。近来的发展导致反向抵押贷款的扩张的用途。因此，这样类型的贷款正变为：金融计划渐增的特征。近来的联邦政府参与的反向抵押贷款、纲领性问题的修改和二级市场的发展已经允许这种住房资产转换形式变为老年人收入的潜在来源。在反向抵押贷款中的贷款机构已经发现郁积的需求，新的贷款机构正发现引起贷款足够快速发展以满足需求是困难的（Axelson 和Moliken 1992）。因此，理解反向抵押贷款的发展和风险是重要的。

反向抵押贷款程序的概念一般特征

大体上，反向抵押贷款允许老年人获得现金预付款，通过住房留置权得到保障。

因而，对于私有住房拥有者，反向抵押贷款产生收入和从增加的本金和利息上产生渐增的债务余额。借款人必须拥有没有义务的住房或能够偿清任何障碍，通常通过反向抵押贷款获得现金收入。在所有情况下，借款人保持住房所有权。与住房资产贷款形成对比，反向抵押贷款不要求定期的每月现金流出，其适用条件不以为债务偿还条件的当前收入为基础。
   许多反向抵押贷款的变化存在于关于提供给私有住房拥有者的付款和贷款需求的偿还款项。虽然存在偿还款项日期的定期放款，多数反向抵押贷款不要求偿还的款项，因为只要借款人维持住房作为主要的居住处。来自卖出住房的现金然后用于偿还债务。多数反向抵押贷款是无追索权的贷款，因此，贷款的法律义务受住房价值的限制。多数反向抵押贷款程序需要第三方的咨询，以个人需求和环境为基础，为了帮助老年人决定最好的程序，确保预期的借款人完全知情。
来自反向抵押贷款的现金是非征税的，并不影响社会安全或医疗保险制度利益。如果现金在收到的当月耗尽，补足的安全收入也不受影响。改变当月支付的现金总量被加到流动资产，可能影响补足的安全收入或医疗补助支付。其他州的补足程序，在那里由收入或资产决定适用条件，可能受影响。
反向抵押贷款也有劣势。住房资产被私有住房拥有者消耗，将来资产的缺乏可能限制老年人搬进更合意场所的能力或可能限制将来借款。典型地，反向抵押贷款在预定时间或私有住房拥有者卖出或搬离住房时中止。例如，一个过分的疗养院的逗留可能终止支付。此外，虽然固定的每月支付可能满足最初的需要，但是他们可能缺乏将来的现金需求。虽然反向抵押贷款允许私有住房拥有者比其它可用到的方式维持较高的生活水平，对于继承人来说，增加的花费导致减少可利用的不动产的数量。另一不利条件是，一些反向抵押贷款要求私用住房拥有者放弃部分将来财产的增值。最后，反向抵押贷款不是对所有的私有住房拥有者都有用的；程序限制以年龄为基础的适用条件，在一些情况下，他们仅对低收入老年人适用。
反向抵押贷款的种类
反向抵押贷款有三种主要的类型：住房不动产占有、固定期间和信用贷款。前两种方式适用于特殊的分类，通常叫作反向年金抵押贷款。所有的反向抵押贷款延期本金和增加的利息支付。对不同类型的反向抵押贷款，延期时间的长短是不同的，可能包括贷款期限、借款人租用的期间、借款人所有权身份期间或借款人的寿命。抵押贷款的各种类型有不同的支付方式，能供给不同情形的现金需要。
反向抵押贷款各种类型的详细说明简要地描述如下。
住房不动产占有的反向抵押贷款
住房不动产占有抵押贷款提供常规的现金预付款，因为只要借款人维持住房作为主要的居住处。因为支付期限长短和偿还期两者都是以公开方式结束的，因此，将来债务余额的潜在价值是未知的。然而，反向抵押贷款无追索权的本性限制私用住房拥有者的债务。一般地，大量的保险费或住房资产一定比例增值的抵押包括在贷款成本中以给借出者对这种不确定性的补偿。如果贷款机构持用反向抵押贷款的投资组合，这种风险也是能够减少的。只要在反向抵押贷款的投资组合中，住房价格相互之间并不是完全相关的，多样化应当能够减少贷款机构的风险。每月支付数量同反向抵押贷款开始时的住房价值直接相关，贷款机构和私有住房拥有者的年龄分享的增值比例，同活着的配偶的存在呈反相相关，借款人期望的资产数量在期限、贷款的利息和费用末离开。反向抵押贷款通常不包括身体状况作为一种保险业规范。考虑身体健康状况可能产生道德风险的大量问题。
固定期限的反向抵押贷款
在支付停止之后，固定期限的反向抵押贷款在具体特定的期间提供每月现金支付。因为支付的数量是固定的，期限年金比与不动产占有相关的年金更大。固定期限的反向抵押贷款包括以偿还款项必须时间为基础的两个主要部分：终止时的不动产占有和公开的不动产占有固定期限的反向抵押贷款。
终止时的不动产占有期间反向抵押贷款需要在终止期间偿还的款项。因为通常使用反向抵押贷款的老年私有住房拥有者没有其他流动资产，住房必须售出以筹集资金用于偿还贷款。这些贷款在紧接着反向抵押贷款期间之后，不能保证住房占有，因此，他们被考虑为未保险的。未保险的固定期限的反向抵押贷款由私营部门的贷款机构提供，使那些在固定时间范围内需要现金、改变他们不再居住的住房的人受益。这个程序的典型使用者包括那些生重病、身体状况差的或为其它类型住房等待名单的人。
公开的不动产占有固定期限的反向抵押贷款，有时涉及到作为分离期间不动产占有的反向抵押贷款，为固定期间供给现金预付款，为在他们居住在家里时。典型地担保寿命期间占有的保险费通过共享住房增值部分或通过以住房价值为基础的真实的在最前面的额外费用来供给。当保持时间减少时，对贷款机构的收益增加。当保持时间增加时，反向情况也是正确的。因而，反向抵押贷款的公事包允许用平均利润之上的部分弥补平均利润之下的部分。类似地，来自前面的额外费用的余额报酬将弥补延期支付的影响。因为公开的不动产占有的反向抵押贷款考虑到生命占有，他们使那些想要和期望不定期呆在家里的人受益。但是必须偿还临时的家庭卫生保健或为在规定时间想要较大的月度付款。
因为中止时的不动产占有的反向抵押贷款的现金流是确定知道的，他们不包括担保继续占有的额外费用。未保险的定期放款趋向于包括比提供给额外的延期偿还款项的住房不动产占有抵押贷款更高的每月利益。当与那些住房不动产抵押贷款相比时，在固定期限反向抵押贷款的月支付中的主要差别是年金支付的数量受贷款期限限制，而不是私有住房拥有者的年龄和活着的配偶的现状。对于公开的不动产占有固定期间贷款，无论如何，后面两个因素在决定年金支付时仍旧扮演重要角色，因为中止时的债务余额贯穿一生或私有住房拥有者占有期间。
信用贷款
信用贷款包括可通融的现金付款进度表，并且允许私有住房拥有者仅当需要时借入现金。为具体目的，例如象修理或改善财产、特别的医疗费用或不平常的现金需求，私有住房拥有者经常存取由信用贷款支持的住房资产。借入资金只限于偿还直接有益于借款人的费用，因而排除投资和商业投机。这种类型的反向抵押贷款使那些预期临时现金需求的人受益，通常比固定期限的反向抵押贷款所需成本更少。按照费尔班克（1989）说法，现金支付数量和时间选择以借款人的要求为基础，并受私有住房拥有者的寿命和住房价值限制。信用贷款程序通常允许一个最小和最大支付量及每年的总量限制。
反向抵押贷款程序变化的特性，给贷款机构和借款人带来不同的风险。有关风险的知识对于理解这些程序所涉及经费问题是关键的。接下去的部分讨论与反向抵押贷款有关的风险的主要原理。
风险考虑
与反向抵押贷款程序相关的风险是反向抵押贷款被普遍接受的主要障碍。这些风险适用于借款人和贷款机构，并经常是有关系的。合同的反向特性介绍在传统的早期的抵押贷款中没有经历过的风险。此外，反向抵押贷款经验缺乏导致现金流的不确定性。反向抵押贷款程序的发展，正象在接下去的部分描述的那样，论证程序改变以控制不同的风险因素。
May和Szymanoski（1989）和Weinrobe（1983和1988）论述了许多与反向抵押贷款相关的主要风险。他们产生于年金支付的期间、维持住处的能力、与偿还借款日期相关的不确定性、对于贷款价值超过财产价值部分的潜能、为改变利率和信用贷款现金流的不确定性。
在固定期间的反向抵押贷款中会遭遇到期间风险，在那里出现限制期限的支付。借款人承受现金变换的要求，有可能超过固定期间反向抵押贷款的期间风险。由于定期，借款人必须调整他们的生活水平以便在年金终止时解释亏损。甚至在年金支付期间，借款人会遇到这样的风险，在年金支付保持固定时现金需求可能改变。终止的不动产占有的反向抵押贷款要求在贷款固定期限结束时偿还。然而，存在借款人可能希望在贷款到期后继续呆在原来住房里的潜能。在这种情况下，借款人和贷款机构都面临不动产占有风险。借款人必须设置足够的资产以便偿付贷款或被驱逐。如果房产已经经历充分的增值，私有住房拥有者能够再供给住房里的另外资产的资金。无论如何，持续的利息支付需求和现有债务余额的大小将会限制潜在的未来支付。贷款机构面临负面想象的潜能，如果他们取消了抵押品赎回权，会迫使老年私有住房拥有者腾出他们的住房。为避免这种消极的名声，贷款机构能够延长反向抵押贷款的到期日。无论如何，这将给贷款增加新的不确定因素，将会影响反向抵押贷款的收回。Weinrobe（1983）详细论述了与固定期限到期日相关的反向抵押贷款的风险。
由贷款机构承担的间接风险或到期日风险，是反向抵押贷款的本金和增加的利息将超过住房价值的潜能。间接风险产生于衰退的住房价值或比预期债务余额更高的情况之一。这种风险是所有反向抵押贷款固有的，准许终生的不动产占有，因为实际的不动产占有期限可能超过预期的不动产占有期限。间接风险与反向抵押贷款的时间长度是直接相关的。开始的贷款额与价值比率与住房估价是反向相关的。因为按增长的贷款余额的利息收费，债务按指数比率增加。贷款额可能超出借款人的责任范围的、受住房资产价值限制的潜能随着时间增加。由于反向抵押贷款无追索权的天性，贷款机构面临得不到全额偿还的风险。
低的贷款与价值比和住房价格的正确估价，能够帮助减轻间接风险的影响。因此，贷款机构更喜欢持有一个用地理图表表示更多变化的公事包。一个地区的经济低迷可能会被另一地区的经济实力所抵消。同样地，有较大预期的住房评估价限制的反向抵押贷款会限定间接风险。减轻间接风险的另一方法是构筑反向抵押贷款。这样的话，早期还清的债务比稍后还清债务会产生更多的收入。这可能通过在债务早期收取较高的利息来完成(Weinrobe 1989)。
来自借款人的观点，产生于反向抵押贷款的无追索权的本性的有限债务会消除间接风险。无论如何，借款人一般为有担保的不动产占有付费。同样的结果是，贷款期限越长、住房资产越少，私有住房拥有者将用到他们的不动产。因而，对于私有住房拥有者，间接风险将变成资产风险。
利率风险是所有的反向抵押贷款中固有的，由借款人和贷款机构共同承担的风险。这种风险由潜在的利率波动而产生。如果利率增加，用于年金支付的贷款机构基金成本可能超过固定期限反向抵押贷款的归还。在另一方面，下降的利率鼓励借款人在低利率时再为他们的反向年金抵押筹集资金。因为反向年金抵押包括直到后期才偿还的资金将来的支出，与反向年金抵押相关的利息风险比常规的抵押贷款更大。一些贷款机构提供可调整的反向年金抵押贷款利率，以为了控制利率风险。但是变化的利率增加不确定性给将来的债务余额，利率等级的存在完全消除这种风险。借款人用变化的反向年金抵押贷款的利率来承担利率风险，以固定的反向抵押贷款比率支付大的风险费用。
剩余的风险与相对于现金流的时间选择的不确定性有关。承诺风险存在于信用贷款方式的反向抵押贷款中。在这个程序下，贷款机构在借款人的判断力上提供等于最大贷款量的资金。不象传统的信用贷款，并不需要担保费。贷款机构占用资金并唯一收到补偿，当使用信用贷款方式的反向抵押贷款时。为了所有担保不动产占有的反向抵押贷款，贷款机构假定对偿还时间的不确定性。虽然利息继续增加直到偿还时，贷款机构失去为这些资金系统再投资的计划能力。
反向抵押贷款的历史性观点
由于存在着各种风险，借款人和贷款机构起初都不愿意从事反向年金式的抵押贷款。反向年金抵押贷款随着时间的推移得到发展。为减少不同类型的风险，满足潜在借款人的特殊需要。这部分探索与反向抵押贷款关联的发展和创新。
终止时的不动产固定期限的反向年金抵押贷款
旧金山发展资金（SPDF）是在1980年通过一个领航员程序发展反向年金抵押贷款的第一个组织。第一笔业务发生在1981年8月。旧金山是非赢利机构，为一小部分商业银行发起反向年金抵押贷款(May 和 Szymanoski 1989)。自从开办此项业务以来，为了相关信息的收集和私人出借机构的推举，领航员程序被移交给加利福尼亚的非盈利机构接办。
SFDF程序的主要特征，是非保险的固定期限的反向抵押贷款，以年龄、收入、财富和财产类型为基础的适用条件。每月支出或选择起始的一次性付清支付，总量要么固定，要么以每年6%增长。支付以期间和现金支付流的类型为基础。贷款额受到80%财产价值的限制，最大价值为 $150，000。抵押最长期限为12年。然而，通常要求较低的期限。
因为反向年金抵押贷款有固定利率，贷款机构要经历利息风险。即使它暴露了借款人由于通货膨胀而增加了贷款成本，固定数量的支付选项是最流行的支付方式。累进支付选项则提供渐增的支付，不允许私有住房拥有者在贷款生命期间，为大量的一次付清支付存取他们的住房资产。与SPDF程序关联的主要风险，是财产所有者在期限结束时仍旧居住在原来住房里的可能性。在这种情况下，住房不得不被变换为现金以便偿还债务余额。因而，借款人面临着不动产占有的风险并伴有被迫再做住房安置的可能性，贷款机构则面临着与由所需的贷款偿还款项产生的潜在损失有关的期间风险。
住房不动产占有的反向年金抵押贷款
在1982年以前，许多州特许的金融机构被来自发行的反向抵押贷款所阻止。
然而，国会通过了交替的抵押交易的奇偶行为，在Garn-St. Germain存放处协会行为之内，事先占领州的合法障碍以限制反向抵押贷款。1983年，美国住宅抵押公司变为第一家私人公司，当发展了世纪计划控制期间和不动产占有风险时，发布反向年金抵押贷款。这个计划允许私有住房拥有者终生收到每月支付，只要他们拥有住房时。对于常规贷款，这些反向年金抵押贷款在市场利率之下变得可资利用。
美国住宅通过取走部分房子估价部分和通过统筹改变房屋价格的风险来支助可修正的抵押。通过这个程序，投资者为组织费用和现金支付提供资本。当这种资本耗尽时，银行信用贷款被用于满足额外的现金需求。银行债务用将来的实际现金流来偿还，剩余的现金流则成为投资者的回报。在1988年的秋天，旧金山的幸运家庭收入介绍了类似于美国住宅提供的自我保险的不动产占用的RAM形式。
美国住宅程序定额利息的特点是使借款人屈从于利率风险，但可通过保证终生所有权来控制不动产占有风险。因为RAM并没有一个固定的期限，公司不用关心老年人的需要被阻止。因为连续的年金和利息支付增加债务余额的总量，公司采取间接风险。美国住宅公司通过采取部分房产的估价来减轻这种风险。因为估价价值会对贷款余额的价值有较大的相关性，估价分享部分增加在债务早期有高回报部分的潜能。如果财产估价比预期少，或如果年金支付和增加利息由于比预期存在长而导致比住房价值大，间接风险仍旧存在。联营分享估价的RAM到一个较大的公事包里，来自低的短期债务有高回报，或来自较长期的债务有低回报。
在美国的住宅反向抵押贷款的程序下，借款人面临增加的住房资产的变现风险，因为他们不再获得财产估价的全部价值。比市场利率低的债务帮助减轻这种风险的影响。
在一个共享的估价抵押贷款中，对于贷款机构的利率风险被减少，因为住房价值随着通货膨胀而变化。无论如何，因为RAM不包括一次呼叫预备，贷款机构遭受到由衰退的财产价值引起的潜在的资产损失。
分离期间/不动产占有的RAM
在1985年，康涅狄格住宅信贷权威部门（CHFA）与康涅狄格老化部门协力发布第一个公开的不动产占有固定期间的RAM作为分离期间/不动产占有贷款。此程序被发展用来提供给低收入的老年私有住房拥有者的收入补助。RAM提供7%低于市场利率的利率，每年增加3％的付款。十年以后当每月支付停止时，RAM没有到期直到私有住房拥有者死后或搬离原来的住房。如此，此程序提供由一个固定期间的RAM供给的较大的每月支付，而保证生命期间的不动产占有。此程序可通融的成分包括随意的起初的一次付清支付，对80岁以上老年人的五年期支付和长期的照料预备。长期的照料预备增加借款潜能的最大数量，增加每月的年金支付和减少贷款期限。此程序初始基金来自国家的信托基金，被担保的不动产占有预备是自我保险的。由于预算约束，CHFA不再给新的RAM保险，但继续服务于以前的公认的贷款。
分离期间/不动产占有的RAM为借款人减少不动产占有的风险，当它担保寿命期间占有时。康涅狄格程序的渐增的预付款帮助减少借款人在贷款期间通货膨胀的风险，但是在期间结束时所有现金中止。因此，在RAM期满之后，呆在家里的借款人必须调整他们的生活标准，解决已故的税收。虽然借款人的住房价值被减少，低利率、80%的贷款与价值比、低的最大借款额的限制、资产估价的保持力帮助减少资产风险的程度。
来自贷款机构的观点，丧失抵押品赎回权的不动产占有风险靠此程序的生命占有预备被消除。由于持续的利息增加的结果，贷款机构保持间接风险，但是这种风险通过为借款人减少资产风险而被减少。贷款机构屈从于利率风险，但是在康涅狄格程序中，程序基金的本性和一次利润刺激的缺乏使得这种风险涉及较少面。
信用贷款方式的反向抵押贷款
在1988年9月，维吉尼亚住房供给的权威部门开设了对维吉尼亚年长者的住房资产账户。这个程序是第一个信用贷款方式的反向抵押贷款，被设计成处理老年人的灵活的信用贷款需要。通过这个账户，借款人能够得到贷款预付额，当必要时，帮助他们继续维持独立生活。偿还的款项被延迟，因为只要他们拥有和居住在他们自己的住房里。此程序受到年龄的限制，并对低收入私有住房拥有者的限制。
在贷款平衡中，要求7%低于市场利率的利率，可得到的最大的本金数量是$50，000。
对于信用贷款方式的反向抵押贷款，贷款机构为了未知的消费提交资金遭受许诺风险。借款人采取资产风险，当他们选用信用贷款时。无论如何，年金支付的缺乏减少间接风险和利率风险。
可调整比率的RAM
1988年秋天的时候，资本的所有物协会在住房收入反向抵押贷款的名义下，开始为老年人提供可调整比率的不动产占有的RAM。利率为6%或不确定，可选择的信用贷款特征通过公积金账户被包括。不象美国住宅，资本的所有物计划不需要一个估价分享。无论如何，7%在前面的费用能够为持续的占有提供担保。这种费用被加入到贷款余额中，并且在死亡早期能够部分地退还。不象公众的反向抵押贷款程序，资本的所有物计划包括一个最小的贷款价值需求，年金数量固定胜于累进的。当前，资本的所有物协会是RAM的最大私人供给者。
资本的所有物协会计划把利率风险从贷款机构转移给借款人。因此，如利率增加，借款人面临较高居住成本的增加风险和可调整比率债务的较高成本。累计支付的缺乏加重了通货膨胀的结果。对于贷款机构和借款人，贷款公开期间的特征减少了不动产占有的风险和再安置的风险。由于年金支付的未知数量，贷款机构就仍然会遭受到间接风险。无论如何，风险通过一个真实的在前面的担保费用来管理，通过一个贷款的公事包来承担死亡率的风险。
RAM的证券化
创办于1987年的美国幸运公司，是第一家完全致力于提供反向抵押贷款的公司。公司的寿命期间的反向抵押贷款计划，是一个有固定比率的住房不动产占有的RAM。这个计划包括一个分享的估价特征，类似于由美国住宅提供的程序。潜在的贷款额等于住房价值，胜于在政府程序下的市场覆盖之下。1990年10月，为接受寿命期间的RAM，耗尽了现有的基金，公司就停止了创办新的贷款。1992年2月，幸运公司发行普通股，为新的RAM筹集了$60，000，000的资金。即使公司没有出示利润，发行量在7倍以上被订阅，第一个月的价格从最初的出价$16到$27。然而，使用新的资金提供的RAM不是以住房估价为基础，但有固定的比率和最大贷款价值的一定百分比附加的年金费用。
由HomeFirst发展起来的另一财务制度的改革，导致了RM的证券化。1992年，Home  First开始提供一种以RAM为基础的零以上抵押债务。这个RAM程序包括以前的额外费用的延期年金特征。在RAM开始时购买年近年，13年后提供年金支付，不顾借款人的住处。这个程序提供给借款人可修整的年金，但是为了年金的额外费用覆盖公司责任。公司仍就暴露于由增加的利息引起的间接风险，因为借款人延迟所有偿还的款项直到他们搬离住房，但是风险的程度通过公司要求的固定期间年金支付被减少。
联邦政府的参与
美国国会通过了1987年的住房和社团发展行为，在住房和城市发展部门(HUD)和联邦住房管理部分(FHA)之下，为反向抵押贷款建立了一个领航员程序。最初的论证程序惊动了私人贷款机构。1990年的综合性的预算调和行为扩张了此程序包括更多的反向抵押贷款，为论证程序延长有限期直到1995年。
HUD-FHA程序包括对所有反向抵押贷款主要类型的选择权，包括信用贷款、固定期间的年金和住房不动产占有年金。所有的选择都提供生命租赁。此程序允许借款人联合选择并从一个计划变化到另一个计划。每月年金支付的数量是依照需要的现金流出方式来调整，并以借款人的年龄、贷款利率、住房价值或由HUD限制的保险费用为基础。
贷款机构创办反向抵押贷款和选择固定或变化利率，在结束之前决定。此外，贷款机构可能推选一次共享的估价选择。在固定期间年金的RAM之下，借款人确定所希望的期间。贷款余额的最大值作为评估价值的最小值或为区域最大量 FHA可保险的抵押的最小值设置。
HUD给贷款保险，收取最大债务额的2%费用，以债务额为基础收取50基本点的年费。对于这些额外费用，贷款机构即可以选用分享的或委派的选择。在选用分享的额外费用之下，公司保留部分年度保险费和把握贷款期间。HUD将偿还给贷款机构在抵押额和销售收益之间的差异，直到最大的要求数量为止。如此，在这种选择权下，贷款机构分享间接风险。如果贷款额的价值超过财产价值，贷款机构也能收到等于最大的要求数量的保险利益。在委派的选择权下，FHA收集所有的保险费和贷款机构能够对HUD分配贷款额，当抵押贷款额等于或比所允许的最大要求的98%更大时。贷款机构为保险归档和为突出的余额偿还。当贷款被分配时，HUD采取剩余的年金支付。分享估价的反向抵押贷款必须选用委派的选择。为保护来自于借款人或在市场价值之下出售财产的损失程序，出售价格至少必须等于现有评估价的95%的较小的部分或突出的余额。
联邦国家抵押贷款协会（"房利美"）普遍为被授权的HUD反向抵押贷款提供一个二级市场，联邦住房抵押贷款协会（Freddie Mac）宣布参与二级市场的意图。然而，即不购买固定比率或分享估计的反向抵押贷款。普遍地，对于固定比率的反向抵押贷款和在价值估价中的不确定性使得给这些贷款定价相当的困难。
在HUD程序下，贷款机构逆着债务额将超过住房价值的风险被保护。委派选择限制公司年金义务的长度，分享的额外费用选择减少间接风险。可变比率的选择消除贷款机构的利率风险，对于借款人的寿命期间的担保为借款人和贷款机构都消除不动产占有风险。
依照May和 Szymanoski（1989），HUD-FHA程序被设计成用来减少大部分风险。财务的详细资料估价在$67，500和$101，250之间，是以保守的保险精算师假设为基础的。现金流转以一个可调整的风险折扣率为基础，并且假定住房价值每年以4%比率增加。此外，联邦程序受益于统筹的国家风险，并由联邦政府支持。
结论                                                         
近些年来，反向抵押贷款的发展和贷款机构和借款人的经历，帮助澄清许多联合财务改革的利益和成本。由于联邦政府的参与反向抵押贷款和为反向抵押贷款的有价证券的发展，住房资产转换的观念已被实现并且得到发展。由于每种程序的风险和现金流转的不同，市场分割允许老年私有住房拥有者承担最适合他们需要的反向抵押贷款程序。程序的发展也允许贷款机构改进他们经营风险的能力。人口统计学者提出反向抵押贷款的市场是大的，但是程序应缓慢地发展。
对于程序应发展缓慢有许多理由。反向抵押贷款的本性需要延迟几年的用于偿还款项的巨大的最初现金流。因而，存取大量资本的能力是这些程序成功的关键因素。资本的缺乏导致一些国家政府程序的终止和在私人程序之下新的发源地的中止。有价证券化和接近资本市场帮助减少部分资本不足。此外，HUD卷入的程序增加一个未察觉的保险因素，帮助提供对于这些债务的二级市场。由于改良的流动性，反向抵押贷款的影响范围应当增加。然而，二级市场的发展要求反向抵押贷款合同标准化，因此除去一些弹性。
仍旧存在着障碍。正象DeZube（1990）所总结的那样，老年人很反对风险，有可能阻止来自大萧条的高流动性的偏爱。他们不愿招致即使是短期的债务，并且有给他们孩子留下遗产的强烈愿望。由于反向抵押贷款的复杂性，此程序需要经由中立机构的咨询，专业顾问缺乏。
虽然Garn-St. Germain存放处协会的行为，会消除一些国家执行中的障碍，一些国家仍就有相关法律和规章阻止反向抵押贷款的全部发展。此外，HUD程序展示反向抵押贷款对于私人贷款机构要有高的启动成本，收益性需要抵押贷款的临界值。每种贷款的起始费用和维修费用，都比那些常规贷款高得多，由于借款人的谨慎天性和在进入反向抵押贷款前的外面咨询的需要。贷款形式和法律不得不被修正，以便适合联邦程序和国家命令的需要。
尽管存在这些问题，反向抵押贷款程序正在增长并变为一种可公认的财务改革，影响退休计划和为今天的劳动力的照顾老年人。因为反向抵押贷款相当地新，所以对程序性能的实验证据不存在。因此，需要进一步的研究为了估计以实际数据为基础的这些程序的风险。

- 作者： 柴效武 2004年12月27日, 星期一 14:03 加入博采