本文是将目前流行的反向抵押贷款作为老年人家庭,对其晚年生活中拥有的住房资产的管理工具,给予较为深入的探讨.
表5 所有贫困家庭在获得反向抵押后以贫困收入百分比计量的收入增长的分布，以年龄和家庭类型分类（家庭数 括号中是行项目的百分数）
以贫困收入百分比计量的收益 年龄和家庭类型 | 0（%） | 1-40（%） | 41-100（%） | >100% |
65-70岁 | 281,640(54.6) | 202,350(39.2) | 32,220(6.2) | 0(0.0) |
已婚的 | 143,670(69.9) | 59,270(28.8) | 2,590(1.3) | 0(0.0) |
离婚、寡居、分居的女性 | 103,700(43.9) | 108,100(45.8) | 24,160(10.2) | 0(0.0) |
离婚、寡居、分居的男性 | 27,240(55.9) | 18,860(38.7) | 2,610(5.4) | 0(0.0) |
从未结婚的女性 | 2,570(15.2) | 12,860(76.1) | 1,470(8.7) | 0(0.0) |
从未结婚的男性 | 4,460(48.9) | 3,260(35.8) | 1,390(15.3) | 0(0.0) |
70-85岁 | 561,900(42.3) | 465,580(35.1) | 283,990(21.4) | 16,820(1.2) |
已婚的 | 137,850(37.9) | 173,660(47.8) | 51,860(14.3) | 0(0.0) |
离婚、寡居、分居的女性 | 340,110(42.9) | 246,400(31.1) | 195,000(24.6) | 11,850(1.5) |
离婚、寡居、分居的男性 | 62,230(50.3) | 36,310(29.3) | 23,030(18.6) | 2,180(1.8) |
从未结婚的女性 | 13,830(40.5) | 7,450(21.8) | 11,390(33.4) | 1,480(4.3) |
从未结婚的男性 | 7,880(57.7) | 1,760(12.9) | 2,710(19.8) | 1,310(9.6) |
85-90岁 | 87,150(43.5) | 2,190(1.1) | 81,500(40.6) | 29,750(14.8) |
已婚的 | 18,940(52.4) | 0(0.0) | 13,040(36.1) | 4,140(11.5) |
离婚、寡居、分居的女性 | 61,180(43.2) | 2,190(1.6) | 52,730(37.2) | 25,610(18.1) |
离婚、寡居、分居的男性 | 5,690(29.6) | 0(0.0) | 13,550(70.4) | 0(0.0) |
从未结婚的女性 | 1,340(100.0) | 0(0.0) | 0(0.0) | 0(0.0) |
从未结婚的男性 | 0(0.0) | 0(0.0) | 2,180(100.0) | 0(0.0) |
90岁以上 | 45,750(50.2) | 0(0.0) | 29,640(32.5) | 15,690(17.2) |
已婚的 | 4,450(75.0) | 0(0.0) | 1,480(25.0) | 0(0.0) |
离婚、寡居、分居的女性 | 36,680(49.2) | 0(0.0) | 24,230(32.5) | 13,640(18.3) |
离婚、寡居、分居的男性 | 4,620(43.6) | 0(0.0) | 3,930(37.1) | 2,050(19.3) |
表6 所有贫困家庭获得反向抵押以后以贫困收入百分比计量的收入增长的分布，以人种和家庭类型分类
以贫困收入百分比计量的收益人种和家庭类型 | 0（%） | 1-40（%） | 41-100（%） | >100% |
白人 | 727,785（43.5） | 534,956（32.0） | 354,808（21.2） | 54,268（3.3） |
已婚的 | 218,820（45.6） | 198,130（41.3） | 59,091（12.3） | 4,137（0.9） |
离婚、寡居、分居的女性 | 427,540（43.1） | 276,070（27.9） | 244,590（24.7） | 43,107（4.4） |
离婚、寡居、分居的男性 | 63,881（43.9） | 36,930（25.4） | 40,469（27.8） | 4,232（2.9） |
从未结婚的女性 | 5,208（14.9） | 18,808（54.0） | 9,290（26.7） | 1,479（4.3） |
从未结婚的男性 | 12,336（61.6） | 5,018（25.1） | 1,368（6.8） | 1,313（6.6） |
黑人 | 208,769（55.7） | 110,770（29.5） | 53,046（14.1） | 2,485（0.7） |
已婚的 | 61,371（66.2） | 23,918（25.8） | 7,403（7.9） | 0（0.0） |
离婚、寡居、分居的女性 | 105,130（49.3） | 68,546（32.1） | 37,193（17.4） | 2,485（1.2） |
离婚、寡居、分居的男性 | 33,242（63.1） | 16,805（31.9） | 2,642（5.0） | 0（0.0） |
从未结婚的女性 | 9,026（70.4） | 1,501（11.7） | 2,291（17.9） | 0（0.0） |
从未结婚的男性 | 0（0.0） | 0（0.00） | 3,517（100.0） | 0（0.0） |
西班牙人 | 4,964（55.4） | 1,436（16.0） | 2,562（28.6） | 0（0.0） |
已婚的 | 2,495（100.0） | 0（0.0） | 0（0.0） | 0（0.0） |
离婚、寡居、分居的女性 | 0（0.0） | 0（0.0） | 1,282（100.0） | 0（0.0） |
离婚、寡居、分居的男性 | 2,469（63.2） | 1,436（36.8） | 0（0.0） | 0（0.0） |
从未结婚的女性 | 0（0.0） | 0（0.0） | 1,280（100.0） | 0（0.0） |
其它 | 34,938（43.5） | 22,961（28.6） | 16,920（21.1） | 5,507（6.9） |
已婚的 | 22,234（62.5） | 10,879（30.6） | 2,474（6.9） | 0（0.0） |
离婚、寡居、分居的女性 | 9,011（22.7） | 12,082（30.5） | 13,060（32.9） | 5,507（13.9） |
离婚、寡居、分居的男性 | 186（100.0） | 0（0.0） | 0（0.0） | 0（0.0） |
从未结婚的女性 | 3,507（100.0） | 0（0.0） | 0（0.0） | 0（0.0） |
从未结婚的男性 | 0（0.0） | 0（0.0） | 1,386（100.0） | 0（0.0） |
表7 所有贫困家庭以贫困收入百分比计量的收入增长的分布，以区域和地点分类
（家庭数 括号中为行项目分数）
以贫困收入百分比计量的收益区域 | 0（%） | 1-40（%） | 41-100（%） | >100% |
东北 | 79,899（28.7） | 92,949（33.4） | 87,128（31.3） | 18,741（6.7） |
中心城市 | 30,938（41.6） | 20,807（28.0） | 17,900（24.1） | 4,719（6.4） |
市郊 | 13,901（15.0） | 40,305（43.4） | 36,478（39.3） | 2,264（2.4） |
农村 | 32,754（35.2） | 21,134（22.7） | 27,332（29.4） | 11,759（12.7） |
非大都市城市 | 2,306（12.5） | 10,703（58.1） | 5,417（29.4） | 0（0.0） |
中西部 | 268,450（55.0） | 129,870（26.6） | 77,039（15.8） | 13,060（2.7） |
中心城市 | 70,321（54.0） | 38,473（29.5） | 16,708（12.8） | 4,746（3.6） |
市郊 | 31,491（36.5） | 17,956（20.8） | 32,515（37.7） | 4,251（4.9） |
农村 | 120,620（62.5） | 51,574（26.7） | 18,998（9.8） | 1,852（1.0） |
非大都市城市 | 46,015（58.3） | 21,864（27.7） | 8,819（11.2） | 2,211（2.8） |
南部 | 560,280（52.1） | 338,050（31.4） | 166,260（15.4） | 11,930（1.1） |
中心城市 | 105,240（47.3） | 74,385（33.4） | 40,710（18.3） | 2,130（1.0） |
市郊 | 50,847（33.3） | 64,365（42.1） | 35,320（23.1） | 2,207（1.5） |
农村 | 305,310（55.5） | 175,190（31.8） | 64,613（11.7） | 5,539（1.0） |
非大都市城市 | 98,888（65.6） | 24,106（16.0） | 25,617（17.0） | 2,055（1.4） |
西部 | 67,820（23.2） | 109,260（37.4） | 96,912（33.1） | 18,528（6.3） |
中心城市 | 9,787（13.6） | 32,852（45.7） | 23,028（32.1） | 6,155（8.6） |
市郊 | 27,692（26.4） | 32,758（31.2） | 35,709（34.0） | 8,785（8.4） |
农村 | 10,897（16.4） | 30,117（45.3） | 21,906（32.9） | 3,588（5.4） |
非大都市城市 | 19,445（39.5） | 13,531（27.5） | 16,269（33.0） | 0（0.0） |
表8 回归模型变量的统计描述（较小的样本 数量=1143）
变量 | 平均数 | 标准差 |
关联变量 以贫困收入百分比计量的收入增长 独立变量 家庭类型变量 已婚的 离婚、分居、寡居女性 离婚、分居、寡居男性 从未结婚女性 从未结婚男性 人种 白人 黑人 其它 西班牙人 经济变量 福利或公共支助 储蓄或投资 社会保障收入 区域和地点变量 东北部中心城市 东北部市郊 东北部农村 东北部非大都市城市 中西部中心城市 中西部市郊 中西部农村 中西部非大都市城市 南部中心城市 南部市郊 南部农村 南部非大都市城市 西部中心城市 西部市郊 西部农村 西部非大都市城市 | 23.289 0.287 0.578 0.096 0.024 0.014 0.807 0.154 0.004 0.035 0.133 0.506 0.952 0.028 0.036 0.057 0.006 0.051 0.033 0.114 0.031 0.080 0.060 0.307 0.061 0.031 0.042 0.043 0.014 | 30.30 0.45 0.49 0.29 0.15 0.12 0.40 0.36 0.07 0.18 0.34 0.50 0.21 0.17 0.19 0.23 0.08 0.22 0.18 0.32 0.17 0.27 0.24 0.46 0.24 0.17 0.20 0.20 0.13 |
表9 （较小样本 数量=1143）
| | 模型1 | 模型2 | ||
变量 | 参数估计 | t分布 | 参数估计 | t分布 |
| 离婚、寡居、分居女性 离婚、寡居、分居男性 从未结婚女性 从未结婚男性 黑人 其它 西班牙人 福利或公共支助 储蓄或投资 社会保障收入 东北部中心城市 东北部农村 东北部非大都市城市 中西部中心城市 中西部市郊 中西部农村 中西部非大都市城市 南部中心城市 南部市郊 南部农村 南部非大都市城市 西部中心城市 西部市郊 西部农村 西部非大都市城市 | 38.40 11.22 5.98 10.25 14.65 -4.12 -8.92 1.87 -8.94 3.07 -6.63 -5.57 -1.92 -11.05 -21.46 -9.16 -28.83 -27.94 -16.53 -10.75 -21.01 -23.15 0.24 -3.35 2.34 -14.85 | 6.24 5.76 1.87 1.80 2.01 -1.60 -0.68 0.39 -3.39 1.73 -1.66 -0.83 -0.34 -0.95 -3.70 -1.42 -5.69 -4.32 -3.05 -1.92 -4.48 -4.14 0.04 -0.55 0.38 -1.91 | 33.70 10.41 5.08 8.93 15.26 -6.06 -12.96 -1.34 -6.28 -2.23 -9.24 -20.95 -8.33 -28.79 -27.15 -16.16 -10.31 -22.12 -24.22 1.00 -2.82 1.98 -13.34 | 7.27 5.34 1.59 1.58 2.09 -2.39 -0.99 -0.28 -0.93 -0.39 -0.79 -3.59 -1.29 -5.65 -4.17 -2.97 -1.84 -4.70 -4.31 0.15 -0.46 0.32 -1.71 |
他们能够在对他们和他们的受惠者最有利的时间转移资产。当然，受惠者将通过将来遗产的减少偿还转移费用，因为反抵押贷款上升的平衡将大大减少（或消除）对捐赠者房子的要求权。然而，在适当信息的帮助下，父母和子女都能发现在立即资产转移之后自身状况变好。捐赠人的状况变好，因为看到受惠者享受赠品他们得到的效用。接受者的经济状况变好，只要赠品的当前价值超出他们将在捐赠人死后得到的较高遗产的估计现值。
揭开遗产动机的面纱，即在死后把资产转移给另外一个人的愿望，是困难的。由于寿命的不确定性，希望在去世时财产净值为0的人，可能有不动产。这样的观测导致Kessler和Masson(1989,145)辩论区别生命周期储蓄和遗产储蓄事实上的不可能性。尽管如此，较近的证据提供了一个重要的例子说明财产inter vivos转移的需要的重要性。使用从消费者财政调查的数据判定在1983-1985年间，有多少家庭把＄3，000或以上的资产转移给另外一户家庭，Gale和Scholz(1994)发现受惠者在年龄为25岁或以上占9.4%，孩子们在接受者中占75.4%，在美元价值转移中占74.9%。更重要的是，Gale和Scholz判定跟随家庭年龄，给出赠品的概率。事实上，55岁-64岁参加者的概率是最高的（16%）。这些数据强调通过反抵押贷款方式获得资产转移相当大的潜在需求。
另一个或许是，在65岁-74岁之间的私有住房拥有者的反抵押贷款潜在需求——私人长期照料保险购买，潜在需求的较重要的来源将在后面讨论。
关于反抵押贷款市场的多数讨论都关注老年家庭，事实上忽略了45-54岁之间的中年家庭和在较少程度上55-64岁之间的家庭的潜在需求。强调这一类年长公民有几个理由。首先，依赖生命周期理论来，解释通过家庭公证资产动用储蓄的需要，表明反抵押贷款对房子富人、现金穷人的老年家庭来说是最合适的。第二，有相当高收入的较年轻的家庭已经能够通过家庭资产贷款和信用贷款方式获得他们的家庭公证资产，留下老年市场作为未服务的市场划分。第三，由于HECM实例已显示，参加者倾向于老和穷；参加者平均年龄在75岁以上，比较接近贫困线。
尽管有好多理由认为老年家庭是最重要的反抵押贷款的细分市场，非老年家庭也是一个有吸引力的细分市场，至少从行业前景来看，主要是由于借入者和出借者之间兼容动机。年龄在45岁-54岁之间的家庭，是在他们挣钱的顶峰，因此，是不动产抵押贷款的不合逻辑的候选人。相对来说，短期反抵押贷款比常规抵押贷款风险小。与常规抵押贷款相比，常规贷款通常只要有5%的住处价值作为抵押，反抵押贷款在开始时就要有相当数量的家庭公证资产作为抵押。
由于固定期限的反抵押贷款的期限被设计，使主人保留大量比例的住房公证资产和偿还债务以获得抵押免除，或者减少平衡量的权利，出借者面临比典型的前抵押更小的及资产维持的风险。更进一步地，在偿还失败中丧失抵押品赎回权比在以前抵押市场是更多的毫无疑问。驱除出游手好闲的家庭不会背上与接受贫困寡妇家庭同样的耻辱。因此，动机的兼容性是对非老年家庭赞成的。
因为有相当住房公证资产的相对年轻的私有住房拥有者通过劳动获得重大的收入，他们对于反抵押贷款的兴趣首先来自投资而非消费。从1989年的消费者财政调查表明，在75%左右的取出家庭公证资产贷款和家庭资产信用贷款的借入者中，投资动机是显著的。投资活动包括家庭生活改善或购买、投资、债务巩固和教育。
由于工作着的家庭私房拥有者已经通过家庭资产贷款和家庭资产信用贷款容易利用住房财产，那么在什么情况下能是他们想要用反抵押贷款呢？答案是直截了当的：当他们的投资支出很大时，以至于他们宁愿延迟所有应偿还的款项直到将来的某个时候。虽然通过反抵押贷款获得的住房能用于大范围的金融投资，但是用于支付孩子教育和为获得新的工作技能而发生的替换收入的额外收入特别地有用。15年的反抵押贷款（和特别是按月支付的30年抵押）能用作一种私人"人力资本投资账目"，当这种投资需求很高时，这种方案就变得有用。
一个例子证实在长期人力资本投资中使用反抵押贷款的优点。设想一个有三岁小孩的家庭，这户人家将购买房子并且为孩子的大学教育计划。这户家庭采用存取预付学费和住宿费的，允许他们为一次付清支付和月费用取代当前的支付方式。为一个三岁的小孩，预付四年学费和宿舍租金，每月花费＄116。
假设这户家庭选择了购买＄68,400的住房，将用＄65,000抵押负担经费。财政限制这户家庭有以下几种选择权：（1）采用利率为9%的30年期限贷款（月支付＄523）和预付大学计划＄116；（2）采用利率为8.5%的15年抵押贷款（要求每月支付＄640），按反抵押贷款收益支付大学费用。从金融观点来看，该选择哪种？
预付大学费用的方式提供了一个固定价格，而自筹经费计划留给未来学生关于将来学费和住宿费的不确定性。预付程序的价格进度表让我们看到政府所希望的未来学费形式是什么样的，因为将来的每月支付价值被预期包括学费和住房费。。假设政府能在这些基金的投资上获得4%的真实回报，为四年学费和住房费的预期费用，15年因此就是＄28,546。这等于为了48个月的大学生涯，每月花费＄595。
反抵押贷款方式允许家庭获得在15年后不再有牵连的家庭净资产。最大的贷款额与房屋价值的比率是50%，家庭资产价值以1994年价格计算假定为恒量＄68.400，允许家庭取出＄34,200的反抵押贷款。这等于采用9%利率的30年的前抵押贷款，要求每月支付＄275。在同样余额的年金下，但是需要在大学的四年期间支付。在这四年合同，假定在8%的利率下，每月支付＄835。借入者每月收到＄560的净值，四年以后欠＄34,200。
考虑这户家庭在四年大学完成时的财富状况。在15年抵押计划下，使用反抵押贷款支付大学费用之后，这户家庭在第19年末持有＄34,200的抵押余额。如果这户家庭采用大学预支付程序和30年抵押贷款，他的抵押债务是＄46,657。因此，19年后，当这个学生大学毕业时，这户家庭在金融计划过程中，使用反抵押贷款将有多于＄12.000的住房财富，这比选择30年抵押贷款和支助高等教育单独计划更多。
佛罗里达预付大学计划的成功，作为上述分析的基础，表明在注册之前的大学费用的筹资计划有相当大的需求。佛罗里达计划，建立在1987年，已经订立了276,000个契约并且声称在资产上有四百多亿美金。在佛罗里达有全国最大的预付大学费用规划时，阿拉巴马州、阿拉斯加州、麻萨诸塞州、肯塔基州、俄亥俄州、宾夕法尼亚州、德克萨斯州和怀俄明州采用相似的规划。
另一个关于固定期限的反抵押贷款实例，能在与照料年老双亲有关的较年轻家庭生命周期的财政计划中扮演角色。越来越多的中年家庭将有年老的双亲需要由人照料。事实上，如果依靠长期照料国家政策的发展，许多成年人会发现，照顾他们的双亲是唯一可接受的，而不是收容他们。在未来10年，越来越多的中年人将会选择从工作场所回来，或临时，或通过兼职，来关注他们父母亲的照料责任。由于照顾父母逐渐侵蚀工人的生产力，公司将在他们利益范围内允许为这样的目的离职（华尔街期刊1995）。为了同样的理由，他们将促进中年生涯的人力资本投资，固定期限的反抵押贷款对暂时离开工作的筹资是最理想的工具。事实上，所有有重大住房资产的中年私有住房拥有者，为这个目的，潜在地需要反抵押贷款。
现有文献没有考虑人口和劳动市场变化对反抵押贷款潜在需求的影响。这些变化可能会怎样影响前面讨论的三个细分市场呢？单独居住老人的潜在市场由于人口老化将增加。近来在收入增长和养老金变化的迹象并没有使在这个细分市场上反抵押贷款市场的增长前景暗淡。Wiener、Illston和Hanley（1994）已经设计出到2018年老年家庭的收入和资产。估计在2018年，75岁-84岁老人中，中等家庭能收入为＄20,873（以1993年的美元价值计）。这种估计表明在老年金融计划中的住房资产的潜在角色不可能减少，尤其按照在2018年，中等家庭仅有＄35,981金融资产但是住房价值为＄116,428的假设。使用这些长期照料的资产可能性很大，因为Wiener、Illston和Hanley预期疗养院和家庭照顾的价格每年增加1.5%，比一般价格指数增长快。
这些收入和财富设计是以假定在30年期间内，实际工资和利益增长为每年1.5%为基础的。这或许有点高，Even和Macpherson(1995)指出，在1979-1988年间，年龄在36-55岁间的女性在私人部门的平均实际收入提高了9.8%。在同期间，通过私人养老的这些女性的比例增长到16.2%（虽然到1988年此比例仍旧仅有49.4%）。相比之下，36岁-55岁间的男性却是另外一种相反的经历。他们平均的实际收入降了8.6%，他们养老金额降了2.3%。合起来，近来在工资和养老金性别趋势表明，Wiener、Illston和Hanley(1994)的假设太乐观，在未来几十年中，老年人可能发现为在本论文讨论的各种目的住房的有用性。
老年已婚夫妇，年龄在65-74岁间个人的数目也被假设成在增长。对于这个市场部分，人口老化也是在代际之间财富转移的潜在影响因素。较长的寿命意味着在财富被继承时的平均年龄也是在增长的。在实际期间，在将来及时提供子孙教育遗产现在或许晚一点到。通过反抵押贷款方式转移的财富允许遗产转移的时间有很大弹性。
最后，将来在较年轻者中（45-54岁和55-65岁），潜在需求将受到怎样的影响呢？在今后的几十年间，有工龄的人们将是相对小的需要高薪的群体，同时面临住房相对低的价值（1993年夏）。这些个性特征能够增进家庭资产通过15年地抵押贷款方式相对快地增长。Scholen(1993)指出消费者选择新产品的过程是漫长的。然而，45岁-54岁和55岁-64岁的人群已经欣然信奉家庭资产贷款和信用贷款购买，因此可能特别地能接受反抵押贷款作为附加的金融工具的想法。
劳动市场的多数观测者强调，由于快速技术变革，终生学习需要的增长和各种职业的期望。如果预言者的预言是正确的话，中年工人将在动态的职业生生涯中不断地更新。技术在中年获得人力资本的需要的加剧产生这样一个事实，即工人的职业生涯随着人口老化可能变长。代替盼望工作25年后早点退休，在下个世纪一个47岁的人至少还有20年的工作时间。在中年，从反抵押贷款中得到的暂时性收入能够促进再教育，使得工人能够获得需要的教育和接受新工作的培训。
像医疗改革和长期照料实施的国家政策观点对反抵押贷款的需求有重大影响。即使老年家庭生命年间反抵押贷款的唯一市场部分，对多数老年家庭来说，住房资产是最后的金融缓冲器，作为对抗医疗费用或长期丧失能力的一种保险形式（Skinner 1993）。更明确地，把住房资产作为保险的需要显然是与为年老者提供健康与长期照料是相关的。如果为健康与长期照料的报道是完全的和普遍的话，例如，住房资产将不需要扮演这样重要的保险角色。在为老年人的医疗和长期照料上，将来国家政策变化对潜在的反抵押贷款的需求有什么影响呢？
卫生保健政策的变化是确定的。Cutler(1994,21,来自原文的脚注)描述了财政实体需要改革：
当前，联邦、州和地方税收的20%多用在卫生保健上。在过去的20年里，实际的公共部门的卫生保健花费每年增长6%左右，联邦卫生保健是联邦预算中最快的增长部分。很清楚地，长期赤字减少是与公共部门管理卫生保健花费能力完全相关的。
为卫生保健减少费用是不容易的，因为技术改革是医疗费用增长的主要原因，根据Newhouse(1992)报道，占了是增长的一半。无论如何怎样控制费用，改革的一个结果是确定的：被保险者的财政需求是增加的。通过尝试减少给医生和其它供给者的支出，也能增加其它保健类型的需求。例如，提早离开外科病人，病人可能需要更多的家庭照顾，增加现款支付和老年人的财政负担。
从20世纪80年以来，突出的卫生保健费用意味每年增长4.4%左右。布鲁克林国际金融公司长期照料财政模型估计，在1993年到2008年间，75岁-84岁间的中等家庭收入每年增长1.75%，在后来的十几年间，增长2.1%。84岁以上收入比人均收入预期增长缓慢。相比较之下，在1993年到2018年间，住房资产比家庭收入增长快，对于75岁-84岁人群，每年增长2.1%；84岁以上人群，每年增长3.3%。这些数据表明，使用反抵押贷款供给一部分卫生保健费用，对多数家庭来说，是相关的无痛痒的解决方法。
对丧失能力的人的长期照料的需求将随着年长公民数量的增加而增加。虽然多数年老者能自己照顾自己，但是活到65岁的那些人中，10个中有多于4个人将在将来的某个时候在疗养院度过，4个人中有1个人将在那人花上一年多的时间（Kemper和Murtaugh 1991）。因为多数老年人显然供不起私人长期照料保险费用，医疗补助规划是长期照料政策的必要成份。
家庭照料而非收容看起来是给予长期照料的首先方式。01son(1994,41)写道：
一般家庭成员，尤其是妇女在美国不仅仅是主要照料供给者，而且研究表明大部分人宁愿提供这样的照料，而不愿使他们的亲戚送进专门机构。老年人和他们的家里人都强烈抵制疗养院的布置，视它为在所有其它方式都试过之后的最后的求助手段......事实上，正像好几个研究者所指出的那样，只有当他们的照料者变得疲惫的、有病的和死亡时，较老者才被送进专门机构。
Struyk和Katsura(1988)研究家庭的老化过程，关注适应无能力者的住房调整。他们争论国家政策改革应该谨慎地处理长期照料政策的观点，因为家庭已经设计出谨慎的安排以满足他们大范围来源的需要。
通过使用家庭净资产获取反抵押贷款，一些人能够较长时间维持家庭照顾。当然，可使用的家庭净资产可以来自照料供给者或丧失能力者。以他们自己的住房取出固定期限的反抵押贷款，能够提供给照料供给者从工作中抽出一部分时间的资源，或支付因为延期照料供给者的协助费用。反抵押贷款也能供给家庭翻新的经费，因此，丧失能力的人能够继续居住。事实上，现在私人长期照料保险政策提供大量包括制度化的家庭照料。这些政策给年老者带来两个主要好处。第一，他们保证提供比医疗援助供给的更高质量的照料。第二，他们帮助富有老人保藏他们的遗产，因为他们的资产可能在他们变得符合医疗补助时较小耗费。正像家庭净资产能用于人力资本投资一样，它也能有作为税收延期资产的功能——一种长期照料自我保险的账目，当相关适中费用被需要用作维持内部照料时。
虽然人们普遍赞成私人长期照料保险应该在政策搭配方面扮演一定的角色，但是关于那个角色的范围却有不同的意见。Wiener, Hanley和Illston (1992；Wiener, Hanley和Illston 1994) 长期照料。在另一方面，Cohen等（1992a,1992b,1993）拥护私人保险应扮演更主要角色，声称有40%多得目标群能供得起额外费用。
这些关于供给能力的分歧估计，是基于关于所包含的合理的覆盖范围和关于长期照料保险额外费用的支付能力的不同假设。通过关注在当前收入和流动资产的讨论，当然排除家庭净资产，多数政策低估在丧失能力的老年人的长期照料中私人主动性能扮演的角色。
通过把一定比例的家庭净资产转换成流动资产，反抵押贷款在私人长期保险的供给能力产生显著影响。例如，假定由收入超过＄50.000的老人购买长期照料保险单能够提供足够的覆盖范围，在65岁时每年额外收入是＄1,500（Cohen, Kumar,和Wallack 1993）。年龄65岁时，预期寿命时17.2年。在4%利率下，每年额外收入＄1,500时，产生＄18,400的现值。因此，在65岁时，前面的大约＄20,000的额外收入能够保证长期照料。
在为HECM程序的指引方针下，对一个65岁的老人来说，在年利率10%的情况下，贷款与价值的比率是0.28。＄80,000的家庭净资产因此将产生＄22,400贷款，年龄在65岁-74岁之间的老年私有住房拥有者有35%左右的拥有超过＄80,000自由资产。用从住房资产取出的最前面的额外收入偿还长期照料保险，既不需要减少当前收入也不需要损耗非住房资产。反抵押贷款增加私人长期照料保险的供给能力。因此，应该对最佳的公共和私人混合的长期照料供给方面的讨论有主要影响。
在这篇论文中，我们争论反抵押贷款对消费者来说是一种有价值的金融工具，尤其在三个细分市场。这些手段，与家庭净资产的信用贷款相结合，能够使住房资产成为生命周期中财政计划的基石。如果行业促进家庭资产的创造性用途的话——供给长期照料保险、债务减少、为丧失能力的老年人翻新住房、大学教育，当然还有维持消费。反抵押贷款市场能迅速生长，固定期限和终生期限的反抵押贷款都需要，如果所有细分市场都被适合的话。
虽然什么时候这个市场将经历大发展是不确定的，但是进程看起来已被设计好。行业提供信息以帮助消费者比较替代性产品。此外，此产品是普遍可行的，高见度的金融顾问提供给消费者更多的关于反抵押贷款优势的消息。人口统计学和劳动市场趋势支持更快增长。最后，减少政府尺寸的政治声望，外加医疗保健和照料丧失能力的老人的高费用，几乎保证获取家庭资产以赡养老人的需要。给出近来产品的发展、长期人口统计学的趋势和政治事实，反抵押贷款市场对于持续不变的增长看起来是平衡的。
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