为保障退休发展反向抵押贷款的海外经验- -
本文是为保障退休老人的利益而发展反向抵押贷款的种种情况介绍,包括了对美国英国、法国\日本及我国香港等国家和地区开展反向抵押贷款的海外经验的介绍
为保障退休发展反向抵押贷款的海外经验
Wai-Sum Chan， 博士， F.S.A.
香港大学，2002年4月
内 容
执行的摘要
第一部分：绪论
第二部分：反向抵押贷款的特性
第三部分：海外经验
1 美国 2 加拿大 3 联合王国 4 法国 5 新加坡
第四部分：香港的境况
第五部分：结论和进一步研究
一、绪 论
如同世界上的许多国家一样，香港人口在迅速地老化。年龄在60岁或以上的人口在20世纪末到21世纪初已达到一百万，预计到2016年，将达到全部人口的20%（160万左右），也就是说，五个人中将有一个是老年人。而且是年龄在60岁以上的人口到2029年，将增加到26%。
据确认，多数老人只有很少的退休收入，对于持续增长的老年人口，这确实是对确保财务安全的挑战。当重申个人和家庭在为晚年准备责任的重要性时，在2000年12月，政府同时贯彻托管准备基金（MPF）计划，为将来几代老年人口提供较高的法人退休收入保障。
虽然当前老年人通常只有较少的退休收入，但是他们中的24%的人有私人财产。我们预料年长的财产拥有者的比例在今后增加，由于不久将归入老龄人口（年龄在45岁到59岁之间）中的37%现在是私有财产的拥有者。这些所有者中，相当一部分人仅有住房财产但手头只有很少的现金，由于他们家庭的储蓄是既定的。这种情形将保持到好几代人，由于MPF花费了30至40年时间才使成熟。
此次研究计划探究了在香港引进反向抵押贷款的可行性。反向抵押贷款是一种倚着住房资产净值的无追索权的贷款。它允许年长的私有住房拥有者把财产净值转换为现金，不用搬出或减少他们的居住条件，所以，伴随着增加的可任意使用的收入，他们能够提供更得体的生活水平。这同样使更多的年长者在面临家庭支援缩小时，能够依靠自己。
在下一部分，我们将简要地评论不同反向抵押贷款产品的类型和特征。第三部分研究，在五个经挑选的海外国家中，反向抵押贷款的历史、一般趋势和当前的发展。他们是美国、加拿大、联合王国、法国和新加坡。在第四部分，我们调查以评论五个国家反向抵押贷款的经验为基础，在香港引进反向抵押贷款存在的可能障碍。推荐克服这些障碍的可能策略。结论和进一步研究在最后的章节里。
目的
本论文的主要目的是：(a)研究反向抵押贷款开办的国际趋势和在这方面有相当经验的五个海外国家的反向抵押贷款的当前发展状况；（b）从如上经验中识别有用和相关的特征，香港可从以上国家的评析中，采取适当的措施发展反向抵押贷款；(c)在评论其它国家经验的基础上，为在香港引进反向抵押贷款，推荐可能克服开办障碍的策略。
反向抵押贷款的机制
反向抵押贷款是一种个人财务规划，它使得私有住房的拥有者能够在住房财产中提前支用部分资产。当他死亡或搬离该住房时，提前支用的资产部分地被偿还。偿还的款项可以延期至养恤金制受益人或未亡配偶死亡时。在一些规划中利息是每年支付的，但在另一些规划中，利息也可延期支付，当本金被偿还时。如果私有住房拥有者搬离时，多数反向抵押贷款可以被转换成其它财产。但是直到近来，反向抵押贷款仍然主要是为退休的私有住房拥有者设计的。
二、海外经验
一、美国
在美国反向抵押贷款的市场上，政府扮演着重要的角色。享有盛誉的HECM，即家庭住房资产转换抵押贷款，是一个由政府支撑的经济组织，它通过限制贷款额以促进联邦保险的反向抵押贷款的产品开展。联邦国家抵押贷款协会（即"房利美"），是一个由政府发起的经济实体，它为客户提供更加慷慨的反向抵押贷款的程序。除与政府有关的机构外，还有一个给高价值的私有住房拥有者提供反向抵押贷款的私人组织。
国会支持反向抵押贷款在美国的发展。它批准为反向抵押贷款者预申请的辅导、消费者教育提供资金，并且超越潜在借入者。为反向抵押贷款产品设计的特殊规章被颁布以保护借入者。
在美国，反向抵押贷款进一步发展的两大主要障碍是：(1)需求减少；(2)缺乏私人部门的竞争。克服需求障碍的策略是扩展反向抵押贷款的用法。现今，反向抵押贷款仅仅作为低收入老年家庭增加收入的一种方式。事实上，反向抵押贷款额可被用于其它方面，如作为私人投资、资助长期照料保险和持续的消费。
在美国，最近几年的一个重大进展是反向抵押贷款证券化的到来。随着这一新的金融工具的到来，私人贷款发起者为发展革新的反向抵押贷款产品，有了更多的资本金来源。因此，在美国，限制少数人的反向抵押贷款每年增长，不但是由于出借者数量的增加，而且是由于出借者种类的增加。
二、加拿大
加拿大家庭收入计划（CHIP）是在1986年成立，给加拿大的年长者提供一种允许他们开启住房资产的方式。作为加拿大首次唯一的反向抵押贷款程序，它是在调查联合王国和美国类似成功程序的基础上，两年后引进的，并且制作出满足退休加拿大人的特殊需求。
在加拿大，反向抵押贷款得到流行，因为他们提供通常在每月退休金的支付方式上是免税的。因为CHIP是模仿美国的办法而设计反向抵押贷款产品，所以加拿大也面临类似的障碍和反向抵押贷款市场的成长。
三、联合王国
在八十年代末期，数千的老年人在失误于以住房收入为基础的投资计划后，不得不为巨大的债务而奋斗。即使这一计划现在被禁止，联合王国的许多老年人仍然对任何包括使用他或她的财产以筹集资金的做法，表示怀疑。
当前，在联合王国的金融市场上，仅有少数的反向抵押贷款产品，现在必须发起并将这一事业做大。近几年来，在关于长期照料的皇家专门调查委员会的答复中，联合王国政府强调英国公民将不得不为提供退休、偿还长期照料费用和继续教育承担更多的责任。
在2001年4月，联合王国政府采取措施贯彻反向抵押贷款的运作，当地权威部门可以在住房价值的基础上给予贷款，而这一款项在死亡或财产最后出售时给予归还。此外，在2002年1月，政府打算引进反向抵押贷款的新规章以保护借入者。在政府的支持下，接下来的几年，联合王国的反向抵押贷款规划被预期将远离戏剧性。
四、法国
与反向抵押贷款概念接近的概念是法国的viager系统，这是一个来自于中世纪的实践，在欧洲经历重建的普及。这是一个财产的买主和卖主之间的私人契约的安排。买主支付给卖主预付定金，其余数量在以 en viager（即终身）形式每月支付。一旦卖主死亡，买主就获得财产的权利。法国政府把这一系统作为一种减少在社会救济金程序上依靠性的有效方式（据有关权威资料得知，法国正在规划设计自己的反向抵押贷款，并将在2004年正式在全法国推出）。
五、新加坡
保险合作社，又称职总英康，NTUC INCOME，是新加坡第一个介入反向抵押贷款业务的金融组织。最初，社会对此的反映远远超出合作社的预期，在仅仅最初的两个月中，NIUC INCOME就发行了22种不同门类的反向抵押贷款。不管怎样，市场迅速地平静下来。到此为止，在市场上，仍然没有其它的竞争者。
NTUC INCOME错误地高估了在新加坡的反向抵押贷款的需求。而且，在反向抵押贷款中没有担保条款。私有住房拥有者担心，如果他们的寿命比反向抵押贷款期限长，他们将被迫出售他们的住房。据建议，反向抵押贷款保险应该在新加坡被引进。它将给借入者提供无追索权的担保。同样，预期NTUC INCOME将扩展他们的反向抵押贷款额给公共公寓的业主。由于81%新加坡家庭拥有公共公寓，在新加坡，反向抵押贷款仍然有光明的未来。
六、香港的境况
在香港，许多人在他们工作期间存钱，购买房产并且还清抵押贷款。这些年，他们在资产增值方面获得相当大的收入，因为财产价值稳定增长仅在住房价值方面有少数下跌。在香港的1984年到1998年期间，住房资产价值的平均年增值率超过13%。在1997年后期，发生了亚洲金融危机，香港的房产价值开始大幅度缩水。
尽管存在可能的风险和障碍，在香港，反向抵押贷款市场仍就有广阔的潜能，这将帮助年老的家庭，增加低价值住房人的收入，为资产需要筹集资金，通常改善他们的生活质量。据推荐，进一步的可行研究应在探究，更详细地，香港反向抵押贷款的需求和供给。
三、反向抵押贷款的特性
反向抵押贷款是那些希望呆在自己的住房里但缺乏用于家庭生活费开支和维修、健康和长期照料支出和日常开支的额外收入的中年以上的私有住房拥有者的唯一选择。反向抵押贷款是一种倚着借入者住房的贷款，只要他居住在那儿，不需要偿还借款。贷款额，包括应计利息和其它费用，一旦借入者死亡时（或借入者自愿偿还贷款额），最后将要求全部偿还。
在世界范围内，有许多类型的反向抵押贷款和相关产品（如，联合王国的资产豁免机制（ERMS）；苏格兰的共享的增值抵押贷款（SAMS）；法兰西的viager；和新加坡的基本反向抵押贷款）。直到最近，反向抵押贷款产品主要是为退休的老人设计的。
虽然存在不同类型的反向抵押贷款，在某些方面，他们是相似的。在这个部分里，我们将叙述一些他们的共同特征。
户主关系
采用反向抵押贷款的私有住房拥有者对他们的财产保持权利，并且能够把这种权利传给他们的继承人。不管怎样，继承人将不得不偿还未偿贷款，如果他们想要保持所有权的话。借入者可以通过在任何时候预付未偿贷款，选择反向抵押贷款（通常没有罚款）。
占有
所有反向抵押贷款允许借入者保持所有权直到借入者（或最后的借入者——在夫妻间有协议时）死亡、出售住房或永久地搬离时。
贷款成本
与普通的（即向前的）抵押贷款类似，为获得反向抵押贷款需要很多成本。这些成本一般包括申请费、起始费、第三者结束的成本、服务费和利息。
申请费用涵盖财产估计费用和最小限定的信用检查的费用。估价确定财产价值的公平的市价。信用检查确定是否申请者有从银行或信用卡公司那里不能偿还任何贷款。
起始费是用于支付给准备文件和处理贷款的出借者的，也就是"起运"贷款。
"结束"发生在有合法文件要求结束此交易，建立抵押贷款。结束反向抵押贷款需要各式各样的政党服务，不同于出借者发起时的情况。这些服务典型地包括资格审查、保险、调查、住房检查、记录费、印花税和法律要求的任何其它条款。"结束的"成本由借入者引起。
"服务费"意味着出借者或他们的代理人在结束之后做的每件事情：安排贷款，发送账目清单，在私有住房拥有者的要求下，从贷款额中支付财产税和保险费，在贷款协议下，监视债务和适用性。通常，反向抵押贷款的住房的每月维修费由私有住房拥有者掌管。
事实上，所有出借者掌管反向抵押贷款的浮动（可调整的）利率。在美国，反向抵押贷款的利率通常受一年美国国库安全率的限制（通常受"顶"的限制，即上面的限制）。
在美国，联邦法律需要出借者揭露每种反向抵押贷款的全年成本（TALC）。TALC联合所有贷款费用到单一的按年计算的费用，并且对于一种类型的反向抵押贷款与另一种相比，非常有用。
贷款数量
可从反向抵押贷款中得到的贷款额多数取决于具体的反向抵押贷款程序和支付方式安排。典型地，贷款限制在财产价值的20%到50%。在每种贷款程序中，能获得的贷款现金量通常取决于私有住房拥有者的年龄和财产价值。一般的规则是：年龄越大，获得的现金越多；住房价值越高，获得的现金越多。
贷款支付方式
在经核准的贷款额范围内，私有住房拥有者可以选择一种（或混合）由出借者提供的支付方式。一般地说，可利用的支付选项包括：一次付清、信用贷款之最高限额、每月现金垫款和终生年金。
借入者可以在反向抵押贷款的开始时，选择接受一次付清全部贷款。然后，他就有使用或投资这些贷款额的全部机动性。纯粹的一次付清的方式在反向抵押贷款人（主要是退休者）中不大流行。在发达国家中，许多老年人相当清楚在退休时优先选择一次付清方式的相对优势。主要理由是多数普通的老年人在财务事件上，相对地缺乏经验，因此不能很好地应用资金产生收益。而且，在其他方面相同的情况下，在其它支付方式中，纯粹的一次付清方式的利息通常是最高的。
信用贷款之最高额方式允许借入者控制贷款支付的时间和数量。在美国，也称作"creditline"。即在贷款额的限制范围内，退休的私有住房拥有者可以决定在什么时候从他的账户上提取现金及提取现金的数量。仅仅取出的贷款额将影响利息。许多退休的反向抵押贷款的借入者视这种从未使用的信用贷款额为特殊情况的备用金。
借入者可能选择每月的现金垫款。给定贷款额、利率、服务费和借入者的年龄，能够按统计方法计算出每月的现金垫款。在现金垫款中，有二种常用地使用计划：（1）借入者选择的一定年份的每月现金垫款（期间计划）；（2）或只要在借入者拥有财产期间的每月现金垫款（不动产占有期间计划）。期间计划提供给私有住房拥有者，比不动产占有期间方式更多的每月现金垫款额。期间越短，现金流的数量越大。无论如何，在期间计划下，借入者在期间之后，收不到任何的现金垫款。
最后，应该注意的是，每月的现金垫款方式不是"通货膨胀的保护方式"。它意味着每月贷款额设定在一定的数量上，在一定期间内，数量方面不增加或减少。因此，作为今后价格正常地随通货膨胀增加的方式，它将购买的较少。
来自反向抵押贷款的不动产占有期间计划的每月现金垫款能够持续下去，只要退休的私有住房拥有仍旧依靠当前的财产生活。如果他出卖财产或搬离时，则停止支付。由反向抵押贷款出借者提供的另一种支付方式是一种固定利益，固定的年金。这种类型的年金通常是与保险公司签订契约的。私有住房拥有者从一次付清的反向抵押贷款额中抽出部分支付年金。作为回报，私有住房拥有者在余生之年，每月获得固定的年金支付（与最初的反向抵押贷款情况无关）。
实际上，多数反向抵押贷款者选择支付的组合方式，如"每月现金垫款和一次付清方式的组合"，"一次付清和年金方式的组合"，"每月现金垫款和信用贷款方式的组合"和其它方式的组合。
优先要求权
反向抵押贷款通常存在"第一"抵押。它意味着，倚着财产，相对于其它债务人，反向抵押贷款的出借者有第一优先要求权。实际上，如果现在的私有住房拥有者在财产上负债，他必须通过做下列两件事情中的一件事情来清偿债务：
在获得反向抵押贷款前还清债务；
或者从反向抵押贷款中获得的现金来偿还债务。
反向抵押贷款的借入者，用从反向抵押贷款初付费中，还清财产上任何其它债务。
无追索权的保护
在反向抵押贷款上的亏欠的未偿额等于支付给私有住房拥有者的所有贷款金（包括所有贷款费用），加上利息。当贷款终止时（在死亡或自愿赎回时），如果债务额比财产价值少的话，那么私有住房拥有者（或他的继承人）可以保留剩余的部分。但是如果增加的贷款额曾经超出财产价值，全部反向抵押贷款债务额限制在财产价值范围内。换言之，私有住房拥有者在贷款额偿还时，亏欠额不能超出财产价值。这就称作无追索权的保护。出借者不允许从借入者或他们的继承人那重新得到不足额部分。
贷款期限
当借入者（或最后幸存的借入者）死亡、出售财产或永久搬离原住房时，多数反向抵押贷款就到期和应付的。
市场上存在一小部分固定期限的反向抵押贷款。在一个固定期限的反向抵押贷款中，贷款的有效期是固定的，说是10年。在最后期限，私有住房拥有者必须偿还贷款。不管怎样，这种形式的反向抵押贷款在多数反向抵押贷款市场上是衰退的。私有住房拥有者关心他们将不得不搬出他们的住房，如果他们在最后期限还不能偿还债务的话。
反向抵押贷款程序可能包括一些不履行责任的例外情况和使得债务到期和立即偿还的加速条款（在贷款的期限到期前）。例如：所有者未能支付财产税；所有者未能适当地维修住房；所有者未能从财产中获得火灾保险和其它保险；所有者宣布破产；所有者捐赠或抛弃财产；出租全部或部分住房给一些未授权的人；对财产权利增加一个新的所有者；改变财产的使用方式，从住宅到商业用；倚着财产取得新的债务。
四、 海外经验
美国
历史、趋势和当前的发展
在美国，第一笔反向抵押贷款可能是在1961年，由处理储蓄贷款的纳尔逊.海恩斯和杨内尔——他的高中足球的教练鳏夫，协商出来的。
20世纪70年代期间，发表了很多关于在美国老年中引进反向抵押贷款的调查和研究。包括由Yung-Ping Chen教授在洛杉矶关于"住房供给的年金计划"的调查研究，和由Ken Scholen教授直接管理的"反向抵押贷款的研究工程"及1978年由威斯康星州资助的老龄人口研究。
在1981年，为住房资产转换的国家中心（NCHEC）作为一个独立的和非营利的组织存在。它的最初使命是教育消费者关于反向抵押贷款的有关情况。
在1984年，Prudential-Bache，一个私人保险公司，宣布美国家园的上市协议，Prudential-Bache是新泽西的第一位私人反向抵押贷款出借者。
在国家住房供给行为下，住房资产转换抵押贷款（HECM）保险论证程序是在1987年由国会创造。由联邦住房供给管理部门（FHA）提供的是一次公开的反向抵押贷款保险程序。FHA确保由FHA批准的出借者发起的HECM贷款，保护出借者避免损失，如果当资产出售时，贷款额超出净资产的话。此程序有效地消除反向抵押贷款出借者面临的大部分的最后阶段的风险。
现今，在美国，超出125个出借者提供反向抵押贷款。许多政府机构和非营利组织，象美国退休人员协会（AARP）和美国的住房供给和城市发展部门（HUD），为美国退休的私有住房拥有者提供免费的辅导服务。
美国反向抵押贷款的程序
(a)HECM程序
在国家住房供给行为下，在1987年创作的，住房资产转换抵押贷款（HECM）保险程序被设计成，给老年私有住房拥有者提供通过转换住房资产获取现金的方式，而不用出售或搬离他们的住房。此贷款被称为"反向抵押贷款"，因为出借者给私有住房拥有者提供款项，这与传统的抵押贷款支付方式是相反的。
在HECM程序下的反向抵押贷款在全联邦范围内是保险的，这意味着美国政府保证HECM 借入者将获得所有允诺的现金。
这些贷款能用来作任何用途，不顾收入情况如何，对年满62岁或以上的私有住房拥有者在全美国都是有用的。
最初，美国国会批准了在1990年，确保2，500个反向抵押贷款的HECM审讯程序。第二年，国会通过1995年，扩展审讯程序，扩大限制范围确保25，000个反向抵押贷款。在1998年10月，国会作出永久的反向抵押贷款程序并且增加正当的贷款额数量到150，000。普遍地，HECM程序在美国市场上占据反向抵押贷款最大部分。
HECM保险程序受到美国住房供给和城市发展部门（HUD）的联邦住房供给管理部门（FHA）支持。HUD负责保险程序的设计和修改。另一方面，FHA准许出借者，收集不动产抵押贷款保险费用并管理保险资金。
到1999年10月止，38，000多个中年以上的私有住房拥有者选择HECM贷款以应付财务的急需，此程序持续稳定地增长。在全部的38，000次HECM贷款中，有9，000次左右贷款已成熟，有28，500次贷款仍旧是迫于压力，仅有400次贷款以在保险资金上的要求而告终。迄今为止，终止通常在预期后发生，要求权很低，允许为未来权构造物质储备的资金。
应当强调的是，HUD和FHA都不直接提供反向抵押贷款给借入者。相反，HECM贷款由银行、抵押贷款公司或其它私人出借者发行。无论如何，这些公司实际上在后来售出所有的HECM贷款给"房利美"。"房利美"是一个由政府赞助的实体，在联邦政府的常规的照顾下运作。
"房利美"也在过去精炼HECM程序上起重要作用。"房利美" 在处理那些象禁止使用过渡期贷款以支付超过程序允许范围的起始费问题上，起导向作用，为财产税和保险留出必要的资金，以防借入者在处理这些贷款中发生不良行为，并且提供较好的品质辅导的电话辅导系统的发展。
(b)住房保留计划程序
1995年开始，"房利美"引进了它自己的反向抵押贷款产品，住房保留计划。在住房保留计划程序下可利用的贷款选项与HECMs相似，虽然在住房保留计划下只有较少的支付方式可选择。借入者只能选择每月的现金垫款，或信用贷款之最高限额或两者的组合，但是不能使用一次付清方式或期间付款方式。住房保留计划s是按月调整贷款利率的，这与多数HECM反向抵押贷款程序也是一样的。
"房利美"程序的主要优点，是拥有住房价值高的业主可以借入更多的款项，因为贷款额不象在HECM程序中那样受FHA的限制。"房利美"也有部分增值的选择权，随着住房价值的增值，借入者允许逐渐增加贷款的额度。
住房保留计划的贷款成本与HECM有关的那些相似，虽然最初的保险费较低（在住房保留计划下是1%，在HECM下是2%）。
因为对于借入者来说通常使用更加有利的设想，HECM贷款经常为有资格的借入者提供更多的资金，因此是符合这两个程序资格业主的首选。另一方面，住房保留计划程序在有高住房价值的业主中更加流行的。结果是源于住房保留计划的贷款额数量比HECMs少的多。例如，在1999年，仅发行少于1，000次住房保留计划贷款额，而在HECM程序下将近有8，000次新的贷款。
(c)私人领域的产品
在1996年以前，有三个私人领域的反向抵押贷款产品可利用，分别来自于贯穿美国的住房第一、有财务特权的年长者资金公司和家庭年长者服务。然而，家庭年长者服务在1997年停止它的程序。然后在1999年，贯穿美国的也停止了它的程序并且出卖它的贷款特权给财务特权公司。现在，除了HECM和住房保留计划程序外，财务特权是唯一一家提供反向抵押贷款产品的私人公司。
当贯穿美国的贷款程序广泛使用时，直到1999年，财务特权的贷款仅在美国西部的几个州上使用。无论如何，财务特权在另外八个州上开始贷款实施过程中，宣布它的意图是扩展它的业务到包括贯穿美国以前贷款的所有的35个州。
财务特权贷款本来是处于"巨大贷款"位置上，它提供贷款额的最大数量是$700，000。与来自HECM和住房保留计划程序相比，来自财务特权的贷款有不同的结构。在财务特权程序下，借入者在贷款结束时收到一次付清的付款。他们可能使用这笔款项购买转换来自哈特福德生活的年金，并且转换这些资产为每月支付方式。这种方式的一个优势是即使在住房售出后每月支付可以继续。
财务特权计划不动产资产分享安排（等于住房资产价值的80%)，这能够保证借入者保留部分资产给他们的继承人。
财务特权计划不列出规定支付的利息或服务费，而这些费用已经含在决定贷款额的数量中。
(d)摘要
因此，在美国反向抵押贷款市场现在有三个部分。FHA提供的是贷款额受限制的产品，"房利美"提供更自由的贷款产品，财务特权提供的是服务于高价值住房业主的产品。
在前两个细分市场中，美国政府起重要作用。HUD和FHA对联邦保险程序负责，此程序是HECM贷款的中心部分。"房利美"，一个由政府赞助的实体，发布住房保留计划反向抵押贷款。而且，接近于1987年以来，美国国会监视反向抵押贷款市场。住房供给和城市发展部门要求定期向国会报告HECM程序。
五、政府政策和管理的环境
在国家住房供给行为标题II下（1987年），255区域在反向抵押贷款上使美国政府政策清楚地显示出来。那个区域陈述HECM程序的三个目的:(1)允许住房资产转换成流动资产满足过了中年的私有住房拥有者的特殊需要；（2）通过抵押市场鼓励和增加转换住房资产为流动资产的部分；（3）确定住房资产转换需求的程度和住房转换抵押贷款的类型，以更好满足中年以上的私有住房拥有者的需求。
美国国会也为反向抵押贷款预申请咨询、消费教育提供资金，并超越潜在借入者，要求HUD找到关于培养反向抵押贷款潜在借入者的替换方式。
在美国，反向抵押贷款由综合银行业和贷款行为组织管制。在1994年前，没有为反向抵押贷款产品设计特别的规章。在1994年9月23日，克林顿总统签署了关于Riegle1994地区开发行为的法律。此法律在贷款行为上作出重大的改变，因为美国立法者注意到消费者在关于反向抵押贷款的事务上没有接受到足够的信息。为了确保借入者充分知道关于反向抵押贷款的成本和风险，此次立法为这些事务创造出特别的需求。反向抵押贷款出借者要求给借入者揭露贷款总额的善意的真实成本(TALC)。所有与反向抵押贷款有关的成本和费用都必须考虑，不管是不是属于财务的费用。TALC应当按年平均计算利率，在比较由不同出借者提供的反向抵押贷款上，是最有用的。
自开始以来，HECM程序要求给所有的借入者提供贷款前的辅导。辅导的目的是确保借入者充分掌握反向抵押贷款的优势和劣势，反向抵押贷款的方式以及反向抵押贷款将如何影响他们的生活条件。此辅导由授权的HUD组织提供——一般是咨询中介和老龄化机构——他们是独立于出借者的组织以确保借入者获得没有偏见的信息。可以亲自来或打电话咨询。
1998年，作为立法结果转到保护程序上以避免给借入者带来不必要的费用，HECM程序顾问必须和私有住房拥有者讨论，他们是否需要和要求年长的私有住房拥有者在结束时或结束后支付费用的不动产计划服务性公司签订合同或契约。因为这样的公司经常通过控制多余的服务或建议来利用借入者。
在HECM程序下，国家住房供给行为203(b)区域定义用于反向抵押贷款的住房价值的限制。此限制在美国不同县和州上是不同的，至少每年变化一次。此规章防止通过好斗的反向抵押贷款创作者可能的过度贷款。
（一）美国反向抵押贷款市场生长的障碍
在美国反向抵押贷款市场上，出借者较大参与的主要障碍之一是缺乏这些贷款的需求。没有较大的需求，出借者不能产生充分的贷款量，有利地引发贷款。
除简单地使较多的私有住房拥有者知道反向抵押贷款的实用性外，出借者设法促进这些贷款绝对有效，胜于身无分文的中年以上家庭作为保持住房的最后求助方式。
克服需求障碍的另一策略是扩展反向抵押贷款的用途。反向抵押贷款当前仅仅被看作为增加贫穷的、中年以上家庭收入方式。事实上，来自反向抵押贷款的数量能用于其它有意义目的。它们包括把住房资产转换成个人投资账户，使孩子们能够为他们丧失劳动力的父母提供照料，提供中年以上的家庭长期照料的保险费用和持续的消费。
在美国反向抵押贷款发展的另一个主要障碍是缺乏私人领域的竞争。对于私人领域的反向抵押贷款产品的重要挑战是为这些贷款发展一致的资金来源，保险公司是私人反向抵押贷款的长期财务的支持者，包括贯穿美国的、财务特权和资本的所有物。他们是这个领域的早期进入者。无论如何，在许多情况下，为这些反向抵押贷款提供资金的保险公司开始关心这类事情的风险并且已经停止提供这些产品。结果是，许多私人领域的反向抵押贷款只能短期存在。
最近几年在美国，一个重大发展是反向抵押贷款证券的出现。1999年，财务特权发行通过Lehman兄弟来自贯穿美国的反向抵押贷款证券。这项事务代表为反向抵押贷款职务的第一个美国证券。标准和贫富，一家美国等级级别公司，现在正式为这些事务等级发行指导方针。随着证券的到来，私人贷款的创作者现在为发展创新的反向抵押贷款产品有更多的资金来源。这些贷款的创作者仍将不得不很好提供资本，由于发展一个需要发行证券支持的大的职务贷款将花费很长时间。但是证券将用补充资本的有准备的方法提供给公司，以致他们能继续提供新的贷款。
（二）加拿大
历史和近来的发展
加拿大的家庭收入计划（CHIP）成立于1986年，给加拿大的年长者提供允许他们动用他们住房资产的程序。作为加拿大首次唯一的反向抵押贷款程序，它是在调查联合王国和美国类似成功程序的基础上，两年后引进的，并且制作出满足退休加拿大人的特殊需求。
加拿大的家庭收入计划是一个在反向抵押贷款上安排275，000，000多的加拿大元的私人控制的组织。部长职务是AAA信用等级，CHIP是这个领域的加拿大权威和工业方面的领导者。此程序通过内部顾问的网络和主要的金融协会被分配。
现今，65岁以上的80%的加拿大私有住房拥有者拥有没有抵押的财产。这些人中的大部分生活在贫困线以下，只有少量收入。在当前低利息的环境下，其它人仅在他们担保投资的合同（GICs）上得到3%至4%，但是居住在100，000或200，000加拿大元的住房里却一点都得不到。
在加拿大，反向抵押贷款得到普及，因为他们提供免税通常在以每月年金支付的方式上。
在加拿大普遍可利用的产品
在加拿大，最普遍可利用的反向抵押贷款是反向年金抵押贷款。这个计划有两部分。首先，私有住房拥有者使用反向抵押贷款借入一次付的款额。在反向年金抵押期间，复利由一次付的款额掌管。那个付款总额然后用于购买年金。多数情况下，在借入者的余生之年，年金提供给借入者每月付款。因此即使住房已售出，并且反向抵押贷款已付清，私有住房拥有者仍然拥有年金并且支付将继续。
反向年金抵押贷款对那些想在有生之年每月获得安全收入的的人来说是最好的（例如，年金）。借入者应当使知道不同类型的年金（如延期年金、即期年金、累进年金和通货膨胀年金）。这些计划可能是相对昂贵的，由于一次付清款额在起初的量很大，并且利息增长很快。
另一类型的反向抵押贷款是信用贷款的反向抵押贷款。此计划允许借入者在任何特定的时间下，取出他或她需要的货币数量，经常到达最大货币额。利息是按取出的总额来计算的。
信用贷款的反向抵押贷款对那些想在他们需要时取出钱的人来说是理想的。这保持利息费用到最小值。
固定期限的反向抵押贷款在具体期间内提供货币，经常是五至十年。在期限结束后，整个贷款额加上利息必须偿还，即使这意味着出售住房也要这么做。
固定期间的反向抵押贷款对那些仅想在短期内需要钱的人来说是合适的。他们提供收入给那些等待投资到期或养老金开始的人。他们可以支助安息日、假期或教育。记住，无论如何，多数情况下，整个贷款额必须在期满时全部付清。如果你没有足够钱偿还贷款，你可能不得不采取抵押并且偿还，或者出售你的住房以筹集资金。
规章
在加拿大，没有为反向抵押贷款出借设计具体的规章。财务协会提供的反向抵押贷款在加拿大是由财务协会管理办公室管制和监督的。
加拿大的家庭收入计划顾问是被鉴定的抵押代理人和得到许可的保险代理商。同样地，在不同省份，他们受到不同的管理组织管理和严格遵守标准。
英国的哥伦比亚——金融机构代办；阿尔伯塔——阿尔伯塔的房地产委员会；安大略湖——安大略湖的金融服务机构——抵押贷款的经纪人；萨斯喀彻温省——萨斯喀彻温省公证消费者的保护部门；新斯科舍——商业和消费者服务。
加拿大反向抵押贷款的缺陷和困难
由于CHIP是紧跟美国模型设计反向抵押贷款产品的，所以加拿大在改善反向抵押贷款市场生长时也面临类似的障碍。
（三）联合王国
历史、趋势和当前发展
反向抵押贷款产品在联合王国通常被称作资产释放机构（ERMs）。在联合王国，大多数人是在工作期间抵押贷款用于购买住房并且还清抵押贷款。70%左右的人居住在有所有权的住处。这些年来，他们获得的相当大的资本增值额，由于住房价格的稳定增长（1964年到1999年期间，大约每年增长10%左右），在价值方面，仅有少数低迷时期。无论如何，虽然他们有富有的资产，但是他们的财富受到财产价值的束缚。
资产释放机构在联合王国自从20世纪60年代以来就存在，但市场仍旧很小，直到80年代早期。数千人被住房收入计划误导（没有担保的ERM产品），私有住房拥有者倚着他的财产获得可变的利息抵押贷款，以主要投资在住房资产上的投资债券作为回报。理想的结果是投资债券的收入应该超过抵押付款，并留有可利用的现金给养恤金制收益人。不幸地是，在联合王国，后来的不景气和全球部分房地产市场的坠落，利率上升，资产债券的价值下降。在许多情况下，债券未能给养恤金制的受益人带来收入，甚至或未能满足抵押贷款的利息支付。许多较年老的人在巨大债务下离开人世。这些没有担保的金融产品在1990年被宣布为不合法，在投资者补偿方案下交付补偿费。无论如何，仍有少数情况还未被决定。
这种不法行为主要是由于计划设计的贫乏，使ERMs的肖像失去光泽。这些年来，消费者的信心有点恢复了，但仍然不是很高。许多年长的人怀疑这种类型的产品和激发他们的组织。
近来，在关于长期照料的皇家专门调查委员会的答复中，联合王国政府强调英国公民将不得不为提供退休、偿还长期照料费用和继续教育承担更多的责任。在2001年4月，联合王国政府采取措施贯彻反向抵押贷款程序，当地权威可以在住房价值的基础上给予贷款，而这一款项在死亡或财产最后出售时归还。这是ERM机制的一种类型。政府在三年期间提供了85亿英镑的预算。
当前，市场上仅有几种类型的ERM产品，并且市场占有率很低。无论如何，在政府的支持下，联合王国的ERM方案在未来几年内预期显著增加。据估计，有3600多亿未抵押资产锁在人们的家里，银行和出借者（还有政府）将迫切需要找到获得这些巨大资金的方法并且投入实施的事情是不可避免的。
联合王国的ERMs类型
(a) 家庭收入计划
在家庭收入计划下，来自财产的全部或部分资金以即期年金支付方式投资在养恤金制受益整个生命期间或直到最后一个幸存者死亡为止。
在20世纪80年代后期引发丑闻的计划的早期译本中，抵押贷款的利率是依照短期货币市场的波动而变化。抵押贷款的利息通常被安排在以养恤金制受益人死亡时的住房销售收益偿还的贷款为基础。无论如何，使用有本金和利息偿还的款项的贷款是可能的，即使这种安排明显减少了养恤金制受益人的净收入。
丑事之后的新计划现今通常在固定利率上，在契约的整个期间被担保。在死亡之前，年金也提供固定水平的收入。而且，养恤金制受益人不需要以年金形式投资此计划释放的资金，并且当他或她高兴时，使用此资金。这种计划的新品种通常被叫作"安全的"家庭收入计划(SHIPs)。无论如何，在联合王国，SHIPs已退出市场，自从在抵押贷款上的利息的税收减免几年前被废除后。
(b)滚动向上的抵押贷款
在滚动向上的方案下，不需要支付利息，利息是滚动的，并被加入到未偿的贷款价值中。抵押贷款不偿还直到在养恤金制受益人死亡时，财产最终被出售。
一些方案在抵押贷款上提供固定利率，而另一些提供是可变的利率（经常是最高利率）当出借者认为投资风险对他们来说太严重时。
养恤金制受益人有本金总额或收入的选择权。他或她可以选择总额固定的收入或每年增加的较低收入。
现代滚动向上的计划提供一个"无否定的资产公证"条款，以保证养恤金制受益人能够继续呆在住房里即使滚动向上的计划超过住房价值时。
(c)共享增值部分
在最近几年，在联合王国，购买由苏格兰银行和后来由巴克莱银行发行的共享增值抵押贷款(SAM)是可能的。最初的产品有两种情形。在第一种情形下，相对于市场利率来说，养恤金制受益人支付利息很低，但是出借者在抵押贷款期间分享部分比例的住房增值部分。第二种情形不需要支付利息，但是偿还的借款是最初的贷款额加上3倍的资本金增值部分。这种情形的最大款项是财产价值的25%。例如，一个私有住房拥有者拥有100，000英镑财产，他可以借入25%的财产贷款即25，000英镑。如果在贷款期间，财产价值增加到150，000英镑，出借者将得到62，500英镑，由增加的50，000英镑的75%(37，500英镑)加上最初的25，000英镑组成。
最初的SAM实施的主要障碍是它不能转移到新的财产。这就限制了养恤金制受益人搬家的自由，如果他或她的境况改变时。
由苏格兰银行和巴克莱银行提供的两个方案已经撤退，由于提供者不能从长期机构投资者吸引资金象抚恤基金之类的资助方案。SAM是非常成功的产品，吸引了很多顾客。如果资金的困难能够顺利解决的话，那么不久在联合王国的凡响抵押贷款的市场上又会重新出现共享的增值抵押贷款变化。
(d)反向的ERMs
在采用反向抵押贷款这种金融产品时，老年人可以出售他们的住房给反向抵押贷款公司或个人，一次付出相当的款项作为回报。然后，整个的或部分的一次付的款额可以用来购买即期年金。一些反向供应者给予养恤金制受益人关于在几年内总款额的分期付款的选择权。
反向方案经常以出售和售后回租的形式构建。养恤金制受益人靠房租费生活或在终生租赁期间获得象征性的年金报酬。当财产出卖时，通常在养恤金受益人死亡后，收益属反向公司。
来自这些方案的一次付的款额在计划的开始阶段是固定的。它意味着出借者不得不承担长期利率和财产通胀的风险。
反向计划在提供资本金或收入流方面是有效的。不管怎样，它意味着养恤金制受益人正在放弃住房的所有权，这对联合王国的一些老年人心里上是很难接受的。
规章
在当前，没有具体规章应用到联合王国ERMs上。但是存在不同的规章，或许可以用于部分ERMS上。基于25，000英镑下的贷款上的ERM受到1974年消费者信用行为的影响。有投资成份或年金的ERM受到金融服务行为管制。无论如何，基于提供现金的反向的ERM根本就不受管制。
1974年消费者信用行为放弃最小的信息需求，包括总额和利率。涵盖撤销和取消权利、期后冷场的准备、债务执行和早期的终止。为了顺从，信用业务受到公证贸易办公室的许可和监视。
不幸地，此行为从未为ERMs规划过，增加批准ERM贷款的成本和复杂性。规章很刚性和说明性的，文件相当麻烦。由于这些原因，许多供给者不发行低于25，000英镑的ERMs以避免来自这些行为的限制。不管怎样，在联合王国，25，000英镑以下的ERMs的需求量很大，主要是用于住房修补和维护。
抵押贷款委员会引进一种关于实践的自愿抵押代码，多数不是全部的抵押贷款供给者赞成这种做法。代码应用到所有贷款，确保个人住处的安全和涵盖25，000英镑以上的所有ERMs类型。自愿的代码仍是规章的基础。
近来，联合王国政府决定财务服务权威机构（FSA）将为在抵押贷款和ERMs上的所有规章负责。这意图在2002年1月引进新的立法。而商谈过程在2000年就开始了。具体给出抵押贷款的种类和规章的形式。在商谈之后，FSA决定将ERMs归并在新的立法中。
ERMs发展过程中的缺陷和困难
(a)对ERMs效用的传统态度
直到现在，联合王国的多数年长私有住房拥有者对使用住房价值作为增加收入的一种方式还很犹豫。使用住房通常被看作最后的求助方式，仅当收入变得实在很少时。
使用ERM提供收入的犹豫性被Don Preddy记录在为国家的有远见的协会的1994年的调查报告中。这种态度也被后来其它的类似调查所证实。
不管怎样，现存的养恤金制受益人通常使用 ERMs来表达高水平的消费者满意度。
在联合王国，ERM业务在扩展，到1999年年末，合计500亿英镑左右，由供给者提出的强烈的市场信息产生，特别时由额外收入提供的额外舒适度，沉湎于休闲活动的能力，和孙子们在一起的时间，在银行存款安全性的感知度等。后来，预期的由市场交易提供的正面案例将改变联合王国老年人的传统态度。
(b)遗产
对一些人来说，有一个强烈的愿望，那就是把住房作为遗产留给他们的子孙。据争辩，人们对遗产的态度正在改变。现在可能多数人将住房留给孩子们，但是并不是特意准备这么做的。仅使用部分住房价值并且留下剩余物作为遗产的ERMs可以帮助克服让与住房资产的犹豫性。
（c）资金供给问题
ERMs的发展受到来自长期投资者象抚恤基金和人寿保险公司获得资金困难的阻碍。对长期投资者来说在，现有住房财产抵押上投资方式并不是十分地令人满意。在欧洲立法的解释上，税款的不规则和差异性不得不在方式发展之前被解决。
（d）规章
涵盖ERMs产品和售卖方式的立法是十分地不协调，一些计划完全未调节。全面的规章将改进顾客的信心并增强ERMs市场的生长。一些潜在供给者受到来自ERMs问题的阻止，直到合适的规章出现时。幸运地是，政府不久将引进一套新的规章，那是特意为ERMs产品设计的。
4法国
与反向抵押贷款相近的概念是法国的viager系统，这是在欧洲经历过重建普及中世纪惯例。Viager俗称"关于死亡的思考"，并且被比作是关于个人生命的在买者和卖者之间的赌博。
首先介绍viager的工作原理。卖主住房或公寓的公平市价（FMV）是以最近的类似地段的房产出售的调查情况为基础计算。然后，viager价格依照卖主的年龄确定。一个60岁卖主的财产是按FMV的50%来定价，70岁卖主按60％，80岁卖主是70%和90岁卖主则是80%。然后，买主给卖主一个"bonquet"或viager价格的0-30%的付款。余下的viager价格的70-100%，按卖者预计寿命每月平均支付。因为每月的支付是与生活成本为指引的，卖主被保证获得与通货膨胀同步的收入。
买者直到卖主死亡才获得对该房产的所有权。如果卖主经历不合时宜的死亡时，买主获得幸运。如一个60岁的巴黎人通过viager出卖他的财产并且一个月后死去，买主将用FMV一半的30％，也就是住房价值的15%，有效地获得全部资产所有权，相反地，如果卖主再活20年或30年或更多，买主支付的款项合计财产价值的好几倍。如果买主在卖主之前死亡，买主家庭有责任保持每月支付。如果买主未能偿还款项的话，财产将返还给卖者，然后，他可以再次出卖。食言的买者丧失预付定金，并且所有的每月支付到期为止。
使用viager系统的多数卖主是那些没有活着的后人的老年人。无论如何，由于法国强迫的遗产体制，一些老年卖主使用viager作为一种反对方式，否则的话，那些通过自动遗产继承得到遗产的孩子们或许会忽视他们。另一方式，卖主被确保有余生的稳定收入并且能够继续居住在他们的住房里，在朋友之中和熟悉的邻居当中，只要他们喜欢的话。
viager安排通常发生在个人层面上，仅仅通过法律契约在两政党之间进行调节。无论如何，一些居于其中的经纪人存在于带来潜在买者和卖者的市场中。
法国政府提升此体系作为一种减少在社会救济金程序上的倚赖性的有效方式。大部分买主不是想要成为蛇头，而是拥有大量可任意使用的收入但是资产有限的专业人士。Viager计划在法国正变得流行。单独在1999年，就有500个viagers在巴黎被关闭。
5新加坡
在接下去的30年中，新加坡人口将快速老龄化。在1999年，60岁或以上的人口在235，000左右（全部人口的7%），预计到2030年增加到796，000（全部人口的19%）。
新加坡人口增长的老龄化主要是由于在1945年到1966年间婴儿繁盛期后出生率的减少。对这一老化趋势所涉及经费问题之一是政府必须计划为年老退休者提供足够的货币资金。
当前，多数新加坡人依靠中央准备基金（CPF）储蓄满足他们退休的生活需要。CPF最小数额计划在1987年引进，确保退休者为晚年留有部分储蓄。在1987年首次执行时，最小数额定在S$30，000，到2003年7月，逐渐地增加到S$80，000。
然而，依照1993年地CPF年度报告，大约有427，900新加坡人有 S$30，000或以下的CPF余额。到他们退休的时，大部分工人未必满足S$80，000的最小数额需求。
政府任命的成本评论委员会在1994年建议，反向抵押贷款可能是帮助年长的新加坡人得到他们财产资金收入和满足退休开支的一种方式。
保险合作社，NTUC INCOME是1997年第一家介入反向抵押贷款业务的金融机构。最初，响应远远超出合作的预期，并且NTUC INCOME在最初的两个月内仅仅发行了22个反向抵押贷款。无论如何，市场快速地平静下来。到此为止，市场上仍旧没有其它的选手。
NTUC反向抵押贷款对年满60岁或以上的新加坡人或永久居住的退休者是公开的。被抵押的住房必须是在新加坡的私人住宅的财产。NIUC INCOME根据在贷款上的浮动利率收费。
在NTUC INCOME的反向抵押贷款上，没有担保条款。这意味着如果未偿本金和累计利息比到期贷款额的财产价值大时，养恤金制受益人（或他的继承人）对不足部分附有责任。
在新加坡，反向抵押贷款当前不具有吸引力，因为私有住房拥有者担心，如果他们的寿命比反向抵押贷款期限长的话，他们将被迫出售他们的住房。在另一方面，出借者面临将来财产价格波动的底侧风险。近来新加坡财产市场的坠落，也使得许多潜在竞争者对反向抵押贷款市场失去信心。
在2000年，政府内部工作组建议在新加坡引进反向抵押贷款保险业务。它将给借入者提供无追索权的担保。工作组注意到反向抵押贷款现在仅仅提供给年老的私有财产所有者。在新加坡，年满60岁或以上的私有住房业主大约为9，000个。工作组建议，已保险的反向抵押贷款应当也适用于3-room的公众住房供给发展部（HDB）公寓，同时允许未保险的反向抵押贷款用于更大的HDB公寓。由于81%的新加坡家庭拥有公共公寓，在新加坡，反向抵押贷款仍然有光明的未来。
4 香港的境况
香港退休供给的不充分
在香港，将来退休的私有住房拥有者的财务收入主要来源于以下几个方面：家庭支持、自己的工资、退职存储（MPF）和社会资助。
在香港，多数老年人收入的主要来源是他们的孩子和孙子。香港社会变得更加工业化，无论如何，人们之间的关系也受到不同的社会价值的影响。在香港，退休后，孩子赡养父母的传统模式正在衰退。退休后，不再照料父母的人渐多。
在香港，中年以上的劳动力需求一直在下降。据1991年的人口普查显示，65岁以上劳动力的雇佣率仅有11%，而1981年是23%。而且这些中年以上的工人每月收入的平均工资是HK$3，557，这比人均HK$5，170工资的30%还少。因此，将来的中年以上的人不可能依靠被雇用来正常生活。
自从英国在中国香港的主权于1997年改变以来，新的香港SAR政府积极改革它的退休安全政策。最近确定的托管准备资金（MPF）计划刚刚在2000年12月执行。
用于研究能够从MPF计划产生的收入水平，进行了一次简单的保险精算统计分析。下表公布净替换率的结果。作为大体指南，考虑到标准费用和所得税扣除，为在退休期间生活的舒适点，多数人相信对较高的收入者，他们大体需要退休前收入的60－70%，中低收入者需要70－80%.从我们的简单分析来看，我们已经表明MPF计划仅能给退休者提供最小的收入。
表1 由MPF计划提供的净替换率的估计数
年 龄(x)
| 男 性
| 女 性
|
中低收入者
| 较高收入者
| 中低收入者
| 较高收入者
|
20
| 65%
| 37.9%
| 51%
| 28.1%
|
30
| 40.6%
| 21%
| 37%
| 18.5%
|
40
| 28%
| 19%
| 28%
| 13%
|
50
| 18%
| 6.6%
| 12%
| 8%
|
60
| 7%
| 9%
| 2%
| 7%
|
主要假定：进入年龄是(x)，退休年龄是65；工资增长平均7%；投资返回平均11%；中低收入的月工资平平均HK$11，400；较高收入月工资平均HK$38，525；一次付的MPF好处是用来购买退休后的单独生活的年金（同水平支付）。
香港有通过全面的社会安全补助（CSSA）和社会的安全补助（SSA）的支付来供给老年人的福利补助金的系统。无论如何，在当前的测试需求下，香港多数的私有住房拥有者不可能有CSSA资格，
总之，香港居民在退休后，不应该全部依赖于家庭支持、自己的收入或MPF计划。他们期望用自己的个人储蓄、投资和其它计划(例如反向抵押贷款和保险计划)来补充退休收入。
香港反向抵押贷款的潜在用途
在香港，住宅财产的价格一直在上升，抢占伦敦、东京和纽约市场。甚至在1997年后期，发生亚洲金融危机，在香港的1984年到1998年期间，住房资产价值的平均年增值率超过13%。1997年10月8日，在第一政策致辞中，香港的州长宣称政府目标是到2007年，私有住房拥有率为70%。因此，多数中产阶级的香港居民发现一旦退休，他们储蓄的大部分可以来自他们的住房资金，小部分来自提供的附助的退休收入是可能的。这种模式经常被称作"资产富有而收入贫穷"的模式：退休者决不贫困，但是他们的财富受到住房价值的限制。
"资产富有，收入贫穷"的退休者不是香港特有的问题。从以上国家的回顾中可以看出，来自私有住房产生的退休收入问题已经引起政策制订者和专家注意很多年了。伴随着香港住房价值从HK$2，000，000到HK$6，000，000不等，今后反向抵押贷款可能对退休者来说是一个重要的金融产品。
不同支付类型（例如，一次付清方式，期间年金和信用贷款）组合的无追索权的反向抵押贷款对当前香港的境况是最合适的。
在香港，用于资助中年以上的人人关于医疗和长期照料的将来的国家政策的改变可能也影响反向抵押贷款的潜在发展。对于许多中年以上的家庭来说，住房资产可能是作为倚着医疗费用或长期照料的保险形式的最后财务缓冲器，如果今后健康和长期照料的费用是不完善的和不普遍的，那么反向抵押贷款可能被用于支持这些费用的部分。
在香港引进反向抵押贷款的困难和障碍及克服这些困难的策略
(a)寿命风险
如果借入者的寿命比假设情况更长，他或她将比预期呆在住房的时间更长。在另一方面，出借者不得不继续支付给借入者。贷款额最后可能超过住房出售的收益，出借者不被允许覆盖在无追索权条款下的差异性。这就叫做寿命风险。
当建构一个计划时，供给者将决定是否在供给者自己资金范围内，保留寿命风险。如果显现居住期比预期长，反向抵押贷款可能需要逐步地增加。
寿命风险可以通过再保险程序来减少，或者购买另外的形式。反向抵押贷款供给者将首先估计贷款在将来被偿还的方式。如果养恤金制受益人比预期时间早死的话，那么供给者得益；如果晚死，那么损失。通过再保险程序或其它形式，供给者可以用已协商好的、预期得方式和再保险人交换当前的偿还款项的方式。香港是一个金融中心，为反向抵押贷款的寿命风险发展财务管理工具应该是不难的。
(b)利率风险
出借者也面临反向抵押贷款的利率风险。在一个利率上升的环境中，固定利率的投资者通常有把现金流再投资于更高债券的好处。这种好处对固定利率的反向抵押贷款出借者来说是不可利用的，因为反向抵押贷款对出借者不产生任何直接的现金流。固定利率的反向抵押贷款出借者对上升的利率环境是无能为力的。
关于利率，虽然浮动利率的反向抵押贷款对出借者更有吸引力，但它不是没有风险的。在一个利率上升的环境中，可调整利率的反向抵押贷款产生渐增的利息。如此，出借者面临来自负面的分期偿还的风险；也就是说，应计利息和本金将超过住房转售价值的可能性增加。
就传统"向前的"抵押贷款来说，反向抵押贷款的利率风险可能有多样性。这些类型的抵押贷款的利率风险和现金流在相反的方向移动。这使得联合风险多样化。
（c）一般和特殊的住房估价风险
为反向抵押贷款考虑，通常假定财产估计比率。此比率依靠经济的总趋势来确定。然而，目前的总估计比率可能与假定的不同。这就叫做一般的住房估价风险。
而且，不同地区和类型的住房将在不同的比率下估价。另外，那种保护很好的住房也将以较高的价格出售。例如，在香港峰顶处的财产可以比一般比率的估价高，而在好地区的差条件的住房可能在比预期低的多的价格下出售。这就叫做特殊的住房估价风险。
控制住房估价风险的方法是多样化的。那就是，出借者在香港不同的地区和不同的住房结构下，承诺支付反向抵押贷款。
(d)名誉风险
在名誉风险下，出借者担心他们的形象在争辩事件中可能是怎样被影响的。如果他们在法律判决之前被带来，相反的公共关系的风险不可能被避免。不管事件的最终结果，出借者的形象可能被损坏。
在反向抵押贷款引进香港之前，政府应该检查与这些金融工具相关的规章。清楚公正的规章应当向公众发行，以避免在出借者和借入者之间产生任何误解。如同MPF计划担保人，证明考试应当为出售反向抵押贷款产品的个人而设计。
（e）需求风险
在经济方面，反向抵押贷款的风险很难估计，它受很多因素的影响。在新加坡，NTUC INCOME预言反向抵押贷款的需求两年内在200左右，当他们的产品在1997年首次发起时。最初的反应比预期的好的多，但又很快的消失了。普遍地，由NIUC INCOME在每一地区发行的反向抵押贷款在10以下。
反向抵押贷款的缺乏将使得保持工作人员在发起这些贷款的过程中训练有数是无利益的。即使出借者完成相当重大地贷款额，他们不可能对这一产品的承担义务上获得充分的利润。支持反向抵押贷款设计的基本原理是"大多数的法律"。贷款额越大，派定的利润额水平更可能达到。
香港的潜在反向抵押贷款出借者应该在启动此产品前仔细研究这类贷款产品的需求情况。
(f)遗产
使用住房提供收入的犹豫性（需求风险）是复杂的，取决于人们对遗产的态度。多数中国老年人希望给他们的子孙们留下遗产。
非常少的香港家庭理性地讨论有关健康或父母亲死亡和遗产的问题。在多数中国家庭中，这一问题是禁忌的。结果是，双亲生活标准降低，并且不知道对于遗产、谋生的货币甚至是财产释放的可能性的广泛的选择性。
无论如何，人们的态度会随着时间改变。最近，比起那些当代更年长的人来说，退休的人感觉给他们的孩子提供遗产的压力较少。新的一代可能更加熟悉象MPF计划、与投资相关的保险政策、持有的份额、捐赠抵押贷款等金融产品。他们或许对反向抵押贷款比老一代人有更多的不同态度。
或许政府和潜在的出借者联合发起一次活动，使得更多的年长的人知道这些问题和选择权。活动能快速地改变人们的态度。例如，大约5年前在联合王国，葬礼计划也是禁忌的，然而现在，已支付的葬礼计划业务在供给者发起的大规模活动后快速扩展。
(g)香港的年金市场
海外的反向抵押贷款产品经常允许借入者选择支付方式：一次付的款额、终生年金支付或两者的组合。不幸地，香港地年金市场非常地小。在1998年末，仅有247个有效的年金政策，并且那年的办公费少于HK$300，000。他们仅占据香港全部长期业务的0.0008%。
香港的私有住房拥有者不可能将来自反向抵押贷款的一次付的款项转换成年金收入。处理一次付的款额的一个简单方法是存银行。然后，退休者每月取出一定的数额。无论如何，当款额耗尽时，每个人都碰到收入流终结的风险。这经常叫做"寿命风险"。在另一方面，固定的每月收回额的购买力将随着通货膨胀而逐渐减少。这经常叫做"通货膨胀风险"。
为退休者提供获得稳定的不动产收入的选择权将是可论证地较好地。这可能通过购买来自人寿保险公司的通货膨胀索引的终生年金来完成。寿命和膨胀风险然后完全地被加入保险。人寿保险公司应当被劝说发展香港的年金市场，特别是，在香港市场上引进与年金产品相关的索引。
香港SAR政府的角色
政府应当鼓励香港金融界参与通过提供保护这些公司减少风险的保险的反向抵押贷款的发起、服务和投资。十分清楚地，反向抵押贷款保险的有效性已经有助于美国反向抵押贷款市场的发展。香港抵押贷款有限公司（HKMC），其已经在香港一直在操作正常的抵押贷款保险程序，可能是给出借者提供反向抵押贷款保险的合适机构。
在香港，金融界参与的重要水平对反向抵押贷款程序的发展是必需的。这将使贷款对借入者更加广泛的利用并且在公司之间提供适当的竞争，因此消费者被提供最优惠的贷款成本和期间。
影响反向抵押贷款产品不是一个必要的复杂的业务，而理解财务结果是复杂的。这将是多数退休者的主要的财务事项。政府应当确保给潜在的消费者，提供来自专业人员的可以理解的解释。
为保护公众并且鼓励香港反向抵押贷款市场的发展，需要一个有效的规章制度。此规章应当应用于销售过程和产品的设计中。立法者和有关的政府权威应当为反向抵押贷款计划设计一套特别的规章。
政府可能首先考虑类似于美国HECM论证计划的反向抵押贷款程序。在香港住房供给机构的住房售卖计划下或在住房供给权威和住房供给部门的私有住房拥有者房产下，这可能涵盖所有权。
为反向抵押贷款产品融资需要大量的资金，这是一个长期的业务。除了政府以外，在香港反向抵押贷款市场上，潜在的参与者包括：银行——对多数香港商业银行，正常的抵押贷款经常是最大的投资。通过投资于反向抵押贷款，银行可以有效地避免部分投资风险。保险公司——保险公司专攻经营风险（象寿命和利率风险）。反向抵押贷款产品对他们是很适合的。养老金资金管理机构——养老金资金每月收集来自个人的部分，反向抵押贷款程序每月给借入者支付现金。因此，反向抵押贷款产品和养老金计划的现金流非常匹配。
私人财产开发者——反向抵押贷款计划可以帮助开发者获得对于香港年长的区域恢复的财产。
六、结 论
在香港反向抵押贷款市场有清晰的潜力，这将用适度的方法帮助年长者，用低的或中等的住房价值来补充他们的生活费收入，为资金需求和日常生活质量改善筹集资金。
不管怎样，海外经验表明在香港反向抵押贷款市场发展过程中，可能有许多风险和障碍。而且在过去的几年中，香港房产的价格一直在变化。当前，机构在香港开办反向抵押贷款可能不是一个好的时机。
今后，当香港经济开始复苏时，可以进一步地组织反向抵押贷款可行性的研究分析，具体地说，就是研究香港反向抵押贷款市场的需求和供给情况。