本文是将反抵押贷款作为老年人拥有住房资产的一种管理工具给予研究.
反抵押贷款通常被看作是增加贫困老年家庭收入的一种手段，由于反抵押贷款计划发展相对缓慢，导致一些观测者对反抵押市场的潜在增长能力提出质疑，本文为不同目的和生命周期的不同阶段提出关于反抵押贷款作为获得住房公证资产转换的一种金融工具的更广阔的观点。
本文讨论了关于反抵押贷款的三种市场划分：单独居住的老人市场，其它老年家庭市场和非老年家庭市场，反抵押贷款的潜在用途有以下几方面：把住房公正资产转换成个人投资账户；使子女有能力照顾他们年老的双亲；为老年家庭长期医疗保险提供资金；以及维持消费。近期的产品发展进程，以及为健康和长期医疗保健寻找私人融资方的可能性和政治压力，表明反抵押贷款市场有相当大的增长潜力。
关键词：反抵押贷款；老年人；住房拥有关系
引言
反抵押贷款为那些积聚了相当数量的住房公正资产的户主提供了连续的支付款，这些手段被认为是前转抵押的"相反操作"，而前转抵押贷款自贷款产生以来一直发展得相当好，学术文献不仅解释了为什么老年家庭需要反抵押贷款，而且说明对反抵押贷款有很大的潜在需求，并且暗示在反抵押贷款市场中，有相对较少的捆绑供给的限制。然而，怀疑论者不相信文献，他们质疑，如果反抵押贷款市场有如此潜力的话，为什么联邦住房管理局（FHA）和美国住房和城市发展局（HUD）的住房公证资产转换抵押的示范计划，在执行时远远低于权威认可的水平。纽曼（1993，559-60）表述了这种观点：
HECM在过去10年或者更长时间里的经历表明：对这些金融工具的需求并不大。例如，在二十世纪八十年代早期，布法罗住房公正贷款计划就在募集参与者时遇到困难，尽管当时有活跃的市场尽管当时付出了很大努力。大约10年以后，同样的事情发生了：尽管有超乎寻常的努力，活跃的市场和相当有灵活的HECM形式（如，信用贷款、一次性付款、年金月支付），自1989年以来，申请加入HUD的HECM示范计划的比例可以用"缓慢但是很稳定"来描述。虽然国会在1995年9月已经把多达25000份担保贷款设为认可基金，但是只有5000份贷款按照发生时被写入。和多数HUD计划相比，没有必要为HECM的发展制订长远计划。
当老年家庭被直接问及他们对反抵押贷款的兴趣时，对反抵押贷款市场的显著增长的怀疑似乎被证实了。在对"熟悉"或"有些熟悉"反抵押贷款的老年人的一次全国性调查问卷中，94%回答他们对进一步了解反抵押贷款"一点儿也不感兴趣"，86%回答他们难以想象会在将来某个时候想进一步了解反抵押贷款。（Rasmussen 1995），这些反应，以及这个计划实施的经历，表明对反抵押贷款的有效需求是有限的。
然而，说反抵押贷款该退出舞台还是为时过早。Scholen(1993)，一个反抵押贷款的主要支持者，指出：消费者在接受很多产品创新时都是比较迟钝的。甚至，把反抵押贷款的消费者专门地锁定于贫穷的、单身的、老年人就已经忽视了很多需要这种产品的重要的潜在市场。
这些市场如：利用住房公正资产作为人力资本投资账户或者为他们丧失能力的父母负担长期健康保险的中年家庭；需要利用住房公正资产负担长期健康保险或筹集遗产的非贫穷，成员复杂的老年家庭。
大多数关于反抵押贷款需求的讨论都是基于消费和储蓄的生命同期理论，这些理论假定：人们在退休前会积聚财产供退休后维持消费，这一模型与反抵押贷款有特别密切的关系，因为大多数的老年家庭除了住房以外，资产很少。事实上，Venti和Wise(1990)指出，住房公正资产大约占无退休金老年家庭财产的80%。因此，从逻辑上讲，老年人——有住房但现金比较缺乏，而且预期生命有限——是反抵押贷款的重要需求者，这一观点导致很多研究聚焦于能通过住房公正资产显著提高他们收入的老年人家庭的数量。比如，Merrill, Finkel, Kutty(1994), Mager, Simons(1994)估算了通过提出住房公正资产使收入增长20-25%的老年家庭的数目。
然而，从生命周期模型观点得出反抵押贷款需求的看法，使市场局限于那些希望增加当前消费支出的老年人的市场。事实上，反抵押贷款应被看成是家庭可行的投资组合选择范围内的另一种选择方式，我们认为，针对老年人的反抵押贷款也可以被当成资产管理工具，可以用来为额外支出筹资，在代际间的财产转移，购买长期健康保险同时保留更多流动资金。（Rasumssen, Megbolugbe和Simmons 1996）。
在接下去的三个部分中，我们将剖析三个细分市场，考察反抵押贷款如何为每个市场作长期的财政计划，并调查可能影响反抵押贷款市场的人口和劳动市场趋势，还要考察医疗保健的财政安排和公正对老年人长期保健保险的支持情况对反抵押贷款市场的影响。最后一部分，给出结论性观点。
市场划分
这一部分，考察了三个细分市场，第一个市场——独居的老年人市场——他们最有可能利用住房公证资产来应付紧急情况。其他两个市场是：其他老年家庭市场和非老年人家庭市场，他们更可能把住房公证资产作为资产管理工具。
独居老人
由于文献已经证明了，在独居的老年人中，反抵押货款有相当广阔的潜在市场（Mager和Simmons 1994, Merrill, Frinkel和Kutty 1994, Rasmussen, Megbolug和Morgan 1995），我们对此问题只作简要说明。2/3户主年龄在75岁或以上的家庭是独身家庭，而其中1/3是女性。这些人有着有利于反抵押贷款市场发展的特点。在1990年，年龄在65岁或以上的女性家庭拥有大约300亿美元的住房公证资产。然而，这些人中的很多靠极其低的收入生活，近乎27%的收入低于贫困线6，268美元。另外有22%的收入在贫困线的100%-150%之间。在这种不稳定的财政状况下，她们中的很多人可以通过利用住房公证资产增加消费，维持独立的生活，从而显著地提高她们的福利水平。
在这个市场中，出借贷款者面临的潜在问题是财产保持的充分水平得不到保证，把住房作为公正资产的利害关系不能充分地激起独居老人把资产维护在最大水平的动力。而常规的维持方式，一般由户主来执行，对虚弱的老人而言是很困难的。虽然在合同里他们会同意做出维持财产的举动，但是老年人一般倾向拖延这种支出，或者就宁愿给住房公正资产打折扣。
这种不充分的资产维持可能性有可能被减少，当有家庭成员要继承房子时，因为他与房子的长期价值有利益关系。如有亲戚住在附近，他们可能会进行常规的保持资产在一定水平的活动，但是他们仅有维持基本开支必要的动机。毕竟，亲戚也要制定一个即时计划，以求在不确定的将来的某个时候自己的付出得到偿还。这些家庭投资者与抵押权持有人面临着同样的风险，即就是，当未付的贷款价值超出抵押资产价值时，他们的投资可能得不到回报。
当作为遗产的房产要被分成好几份时，支付维持房产价值开支的家庭成员将会得不到偿还开支的承诺。
出借者通过在截止要求过高的维修费用可以减轻这个问题，但无法消除。看一看下面的例子。一个75岁的老妇人为她的房子寻求反抵押贷款，一项调查显示屋顶处于良好的状况中，但在3年内很可能需要大的维修或者更换。贷款的预期期限是贷款者的预期寿命，对白人女性来说，大约是9.1年。假如屋顶在3年内开始漏水，并且没有得到适当的修理，那么出借者的投资就受到损失。因此，出借者有强烈的动机要求屋顶被更换，从而有效地减少几千美元的贷款支出。
对独居的老年人而言，反抵押贷款需求可能相对地价格刚性，很大程度上，这个细分市场，当前由HECM示范服务，反映出这类人群，住房公证资产是他们额外开支的唯一资金来源。这个计划的参与者是贫困的寡妇（她们的平均收入是7.572美元，少于65岁以上独身老人贫困水平的125%）。他们中超过一半（51.2%）取出贬值很快的信用贷款（case和schnare 1994），这种行为表明独居的老人拿出抵押贷款不是用于日常支出，而是应付额外开支。
对于那些希望活得长一点的人来说，反抵押贷款是件好事。然而出借者可能会发现这个细分市场无利可图——假如发生逆向选择的话，也就是说，在需要这种产品的人当中，健康的并且预计能活得长久的人占的比例会过大。然而，Szymanoski（1994，352）指出身体较弱的人觉得HECM计划特别有吸引力："HECM发起者说他们的很多客户是既贫又病"，有两个因素说明客户的身体状况，一个原因是借款者能为信用款制定出一个一次付清的界限，而不是在余生中获得年金，因此，身体较差的人在仍旧使用其房子时获得的现金较接近其住房公正资产，第二个因素是那些身体较好的人，他们一般比较年轻，很可能和配偶一起生活，而且收入在贫困线以上，并不是非常需要反抵押贷款。
虽然独居老人为反抵押贷款提供者提供了良好的与之匹配的市场，但他们存在与该行业相关的讨价还价能力的固有的缺陷，因为存在相近的投资渠道，出借业能根据风险的调整，来坚持反抵押贷款项目。虽然这并不是件坏事，但对那些没有其它资产或选择以偿还他们的债务和增加收入的人来说是有消极影响的。正是这一卖方市场为欺骗性行为提供了理想的环境，在这里讨论的三类市场中，独居老人市场最可能要求规范行动以制止欺骗行为的泛滥。
其它老年家庭
在这一市场划分里，考虑两个不同类型的家庭：（1）住户非单独居住，且75岁以上；（2）户主年纪在65-74岁之间。这两类人大多有配偶且收入相对较高。1990年某一类家庭中，仅有6.8%的家庭收入在贫困线以下，相似地，1990年，第二类家庭仅有9.4%（有配偶家庭为4.3%）的家庭收入在贫困线以下。
在这两类人群中，借款者和出借者一致的激励远小于独居老人，由于预期寿命更长，反抵押贷款提供给这些其它老年家庭的收益更低些。由于出借者在整个过程中都面临着风险和巨大的不确定性，他们被迫只能为每一美元公证资产提供较少的贷款额。这类人具有高收入，而预期的反抵押贷款收益又很低，作为现有收入的补充的反抵押贷款的需求量受到很大的限止，这一市场划分中存在着反抵押贷款的潜在需求，因为他们既不想减少当前的消费，放弃对流动资产的控制，又想把财富遗赠给子孙，因为房子是主要的传给子孙的财产（Mager和Simons, 1994），一般认为遗赠动机决定了反抵押贷款的需求。相反，强烈的把财富遗赠给继承人的动机增加了反抵押贷款的需求。老年家庭能在不降低当前消费和威胁他们经济安全的情况下有适当的手段把财产转移给子孙。
人种
基于表6的数据，能看出约56%的白人，56%其他人种（亚洲人，印第安人，其它）从反向抵押中获益。另一方面，仅有45%的黑人和45%的西班牙人有潜在效益。由于白人在老年贫困户主要所占数量较大，这一群体从反向抵押中获得的收益占整个收益的比例最大（81%）。另一方面，很明显，其它人种在收入增长超过贫困收入100%以上人群中所占的比例（6.9%）比白人（3.3%）多。而西班牙人收入增长没有超过100%的，黑人和西班牙人所占房屋的价值较低，这使他们从反向抵押中获益较少。
从表6可以看出，在西班牙家庭中，女性西班牙房主从反向抵押中获益相对较多，她们的收入增长都超过贫困收入40%以上，从未结婚的黑人男子在黑人群体中的收入也相对较高。
区域和地点
从表7可以看出，东北和西部地区的家庭从反向抵押中获得的收益比例较大，这是由于该地区的房子价值较高导致的。除西部外，所有地区城郊的房子比中心城市房子更易从反向抵押中获益。在西部，有86%的中心城市贫困老人能从反向抵押中获益，其中约9%的房子能获得超过贫困收入100%的收入，这是由西部中心城市的房子价值较高造成的。在东北部的农村，约有13%的房子能获得超过贫困收入100%的反向抵押支付款。以下地区有85%的家庭能获得反向抵押收益——东北部市郊和非大都市地区，以及西部中心城市。以下地区有40%的家庭能获得超过贫困收入40%的收入——东北市郊和农村中西部市郊，西部中心城市和市郊。在南方，美国有一半贫困老人生活在那里，52%的人未能从反向抵押中获益。在南部市郊，有67%的家庭从反向抵押中获益。
贫困户主从反向抵押中获得潜在收益的回归模型
在回归模型中，把从反向抵押中获得的收益作为独立变量，这一变量于HECM工作单计划，完全由家庭的年龄（有配偶的夫妇由较年轻者决定）和房子的价值决定。这两个变量在回归模型中是独立的，我考察了以下情况，即反向抵押的潜在收益是否随房子拥有类型、区域、地点、人种、福利或公共支助和现有储蓄和投资的变动而系统地改变。我估计了两个模型，一个有经济变量和人口统计变量，另一个只有人口统计变量，分析模型用来考察人口统计特征，在预测老年贫困人口在反向抵押中的获益情况。模型中变量的描述性统计资料在表8中列示，是从一个较小的样本中获取的。
估计结果
回归模型的估计结果在表9中列示，房屋拥有类型变量、地点变量、经济地位变量和人种变量在预测反向抵押的潜在收益时有重要意义。
其中，地点变量和房屋拥有类型变量是最重要的，在两个模型中，地点变量得出的结论实际上是一样的。和东北部城市郊区相比，中西部农村和非大都市地区从反向抵押中的获益要低些，相似地，座落于南部农村或非大都市地区或中西部中心城市从反向抵押中获益非常低。南部和东北部市郊获得的收益较高。
在两个模型中，从未结婚的男子比离婚的寡居的或分居的女性收益要高。根据前面利用人口统计对反向抵押收益的描述性研究得出这一结论并不奇怪。从表4可以看出，从未结婚的男性群体比离婚、寡居、分居的女性获得高收益（40%-100%），100%以上）的比例要高。在分析模型中，和有配偶家庭相比，离婚、寡居、分居房主从反向抵押中获得的收益比较高，这一估计非常有意义（在0.01%水平）。所有无配偶家庭从反向抵押中获得的收益比有配偶家庭高。直接原因是计算反向抵押支付款以较年轻配偶的年纪计算。许多有配偶的老年户主，特别是在65-70岁的，可能他们的配偶还不属老年人群，因此无参加这一计划的资格。假使较年轻配偶的年纪达到老年人要求，反向抵押支付款也会比以较老配偶的年龄计算的支付款少，而且有配偶的老年人往往年纪较轻。
经济因素包括在模型1中，结果显示，接受福利或公共支助的家庭较少从反向抵押中获益。估计这一变量的个数很重要，估计的规模是相当大的。然而，现有的储蓄和投资增加反向抵押的潜在收益，社会保障似乎减少收益，后一结论的重要性水平只有1%。现期储蓄和投资对潜在收益预测有重要意义，对贫困收入百分比表示的收入有一个小规模增加（3%），那些无储蓄或投资的家庭更可能通过反向抵押获得所需现金，大约50%的样本有储蓄和投资。
和白人相比，黑人的潜在收益较低，这一结论在模型1中仅在11%的重要性水平上有重要作用。在独立于经济变量情况下，在模型2中，在2%的重要性水平上有重要作用，不考虑经济因素情况下，黑人户主的收入下降6个百分点，其它人种变量（西班牙人或其它，亚洲人和印第安人）对反向抵押的潜在收益预测无重要作用。
总之，以贫困收入的百分比表示的收入变化的15%可以由模型1中的变量作出解释，13%可由模型2中的变量作出解释，这样，人口统计变量（包括在模型2中）解释了超过13%的收入变化，在0.01%水平上的F统计检验对两个模型都很重要。
结论和政策运用
回归模型的结论说明，人口统计因素在预测反向抵押的潜在收益时意义重大，地点变量也是一个重要的预测指标。根据从反向抵押获益的规模，这些变量影响最大，政策制定者可以利用这些结果将反向抵押更好地定位为改善贫困的工具，把反向抵押作为改善贫困的工具在东北部的市郊或南部市郊比在中西部农村，非中心城市和中心城市的潜力要小些。有一些储蓄和投资的家庭从反向抵押中获益的优势更大，我们的结论同时显示，反向抵押市场作为改善贫困的工具，应将最多的精力放在贫困的女性房主上，而放在有配偶的家庭身上应该最少。
因为女性老年人贫困率比男性高，而女性房主从反向抵押中获益较多，因此，反向抵押可以成为更好目标定位的改善贫困的工具，它使处于严重贫困状态的人群获益。
我的发现的另一个应用是，在反向抵押中无优势的人群必须使用其它改善贫困的工具，人口统计研究揭示，超过一半的黑人和西班牙贫困户主不适合反向抵押，大约有一半的有配偶贫困户主不能通过反向抵押获得现金。超过一半的南部和中西部贫困户主没有获得反向抵押的居住多年的有价值房子。因此，当反向抵押作为改善贫困的工具的范围扩大时，其潜在收益在人群中的分配也是不均衡的。
无论在哪，反向抵押的潜在收益都是可观的，公共政策和私人市场都应该将其作为改善老年人贫困状态的工具。我的研究表明，东北部和南部市郊、西部中心城市和农村地区、东北部非中心城市反向抵押是适合贫困户主的。贫困女性房主也是适合的。
制度支持将帮助人们进一步意识到反向抵押作为改善贫困的工具的作用。这些制度包括——加强消费者保护措施，消除现有的审查借款者参加反向抵押的资格的模棱两可的规章。政府大力支持发展反向抵押二级市场，采用高级会计程序。
反向抵押行业发展新的产品，在合理评价风险的基础上向借款者提供更好的支付条件，这也是非常重要的，现有的产品都是基于保守地估计存活年龄和房子价值的。由于需求的推动，出现了新的反向抵押，它把反向抵押支付和长期健康护理结合在一起，为了使产品获得老年家庭的广泛接受，任何为他们服务的财务管理计划都必须考虑长期健康护理问题。
最后，为了认识反向抵押对改善贫困的潜力，将重点放在贫困人口上是必要的。市场力量更喜欢较大出借者活跃于更高价值的房屋市场，因为这一市场的边际利润更高，贫困户主的房子价值相对较低，平均价值1991年为49000＄。
因此，一项公共政策的创立必须能渗透到低规格市场，这样的渗透将使大多数老年贫困户主能获得反向抵押。政府在该行业的大量涉入，给政策制定者提供了通过反向抵押改善贫困状况的杠杆。
表1 所有贫困家庭获得反向抵押后以贫困收入百分比计量的收入增长的分布
以贫困收入百分比计量的收入增长（%） | 家庭数 | 总百分比 |
0 | 976451 | 45.7 |
0-10 | 20947 | 1 |
10-20 | 189313 | 8.9 |
20-30 | 232269 | 10.9 |
30-40 | 227592 | 10.7 |
40-50 | 157115 | 7.4 |
50-60 | 84496 | 4 |
60-70 | 95681 | 4.5 |
70-80 | 9465 | 0.4 |
80-90 | 73665 | 3.4 |
90-100 | 6917 | 0.3 |
100-110 | 18213 | 0.9 |
110-120 | 17805 | 0.8 |
130-140 | 16292 | 0.8 |
150-160 | 5092 | 0.2 |
190-200 | 4856 | 0.2 |
总计 | 2136170 | 100 |
表2 所有贫困家庭获得反向抵押后以贫困收入百分比计量的收入增长的分布，以性别分类
以贫困收入百分比计量的收入增长（%） | 男性家庭数 | 女性家庭数 |
0 | 394080 | 582370 |
0-10 | 5605 | 15342 |
10-20 | 79211 | 110100 |
20-30 | 86334 | 145940 |
30-40 | 90649 | 136940 |
40-50 | 33274 | 123840 |
50-60 | 32868 | 51628 |
60-70 | 23490 | 72191 |
70-80 | 1940 | 7525 |
80-90 | 18117 | 55548 |
90-100 | 0 | 6917 |
100-110 | 4887 | 13327 |
110-120 | 4795 | 13010 |
130-140 | 0 | 16292 |
150-160 | 0 | 5092 |
190-200 | 0 | 4856 |
总计 | 775,251（36.3%） | 1,360,920(63.7%) |
表3 所有贫困家庭获得反向抵押后以贫困收入百分比计量的收入增长分布，以家庭类型分类
以贫困收入百分比计量的收入增长（%） | 结婚的 | 离婚、寡居、分居的女性 | 离婚、寡居、分居的男性 | 从未结婚的女性 | 从未结婚的男性 |
0 | 304920 | 541680 | 99779 | 17741 | 12336 |
0-10 | 3638 | 15342 | 1967 | 0 | 0 |
10-20 | 75738 | 84780 | 14680 | 12857 | 1257 |
20-30 | 74099 | 132200 | 17077 | 5131 | 3761 |
30-40 | 79452 | 124370 | 21447 | 2322 | 0 |
40-50 | 18229 | 114130 | 17693 | 5679 | 1386 |
50-60 | 24118 | 49495 | 8708 | 0 | 2176 |
60-70 | 17286 | 67047 | 7331 | 2649 | 1368 |
70-80 | 0 | 7525 | 1940 | 0 | 0 |
80-90 | 9336 | 51016 | 7439 | 4532 | 1341 |
90-100 | 0 | 6917 | 0 | 0 | 0 |
100-110 | 1394 | 11848 | 2180 | 1479 | 1313 |
110-120 | 2743 | 13010 | 2052 | 0 | 0 |
130-140 | 0 | 16292 | 0 | 0 | 0 |
150-160 | 0 | 5092 | 0 | 0 | 0 |
190-200 | 0 | 4856 | 0 | 0 | 0 |
总计 | 610,950(28.6%) | 1,245,600(58.3%) | 202,294(9.5%) | 52,388(2.5%) | 24,938(1.2%) |
表4 所有贫困家庭获得反向抵押后以贫困收入百分比计量的收入增长分布，以家庭类型分类
（家庭数 括号中是行项目的百分比）
以贫困收入百分比表示的收益 家庭类型 | 0 | 1%-40% | 41%-100% | >100% |
已婚的 | 304,920(49.9%) | 232,930(38.1) | 68,969(11.3) | 4,137(0.68) |
离婚、寡居、分居的女性 | 541,680(43.5%) | 356,690(28.6) | 296,130(23.8) | 51,099(4.1) |
离婚、寡居、分居的男性 | 99,779(49.3%) | 55,171(27.3%) | 43,111(21.3) | 4,232(2.1) |
从未结婚的女性 | 17,741(33.9%) | 20,309(38.8) | 12,860(24.6) | 1,479(2.8) |
从未结婚的男性 | 12,336(49.5%) | 5,018(20.1) | 6,271(25.2) | 1,313(5.3) |
总计 | 976456 | 670118 | 427341 | 62260 |
你可以使用这个链接引用该篇文章 http://publishblog.blogchina.com/blog/tb.b?diaryID=1284736