柴效武 个人专栏

针对老年人的住房资产净值置换的税后经济评析- -

                                      

本文是对老年人申请住房资产净值置换贷款,也即反向抵押贷款发生的收益与成本费用组织税后的经济评析.限于论文内容过多,目前还未能够全面翻译完毕,容后增补.

 

针对老年人的住房资产净值置换的税后经济评析

洛厄尔詹姆士（Lowell James Cramer），哲学博士

迈阿密，佛罗里达  佛罗里达国际大学，1994

论文摘要

反抵押保险的联邦住房经营（FHA）项目，引起了人们对住房资产净值置换的额外注意，因其增加了老年人的收入。通过模拟，本文比较了联邦住房经营反抵押贷款和另外两个可选用的置换工具：剩余利息的出售、售后回租的出售所产生的不同的经济结果。联邦住房经营保险计划被用来为每一个工具设计，并为表现联邦住房管理局抵押的公平的替代品而构建。此外，联邦住房经营抵押被调整为对房屋所有者的分布，允许每年有4%的增长。针对房屋所有者的每个反向抵押计划的生存能力、财政制度及联邦住房经营的研究中，都使用了房屋所有者的的初始年龄。为房屋所有者更有利地掌握，每种工具下所能获得的报酬，都同不选择住房资产净值置换下做了比较。本文还检验了税和会计规则对可选择工具的影响。本文研究了联邦住房经营模型对某些假定的灵敏性。

尽管没有一个工具可实现帕累托最优，本文表明剩余利息的出售和售后回租的出售两种金融产品，对房屋所有者来说都不是可行的可替代工具。这些工具对金融机构来说却是有利可图的，但所得益部分尚不足以转移给房屋所有者从而使该工具仍然有效。税率、房屋增值率及房屋所有者的初始年龄所起的作用出乎意料的小。一般的规律是，这些因素中的任何一个都不曾本质上影响房屋所有者或金融机构的选择。税和会计规则发现对工具的选择仅仅起最小限度的作用。灵敏性则分析表明任何一个被研究的工具，在单独情况下都不像对联邦住房经营的收益性有本质影响。

1.住房资产净值置换问题的介绍和综述

美国老年人口的增长[1]引起了对老年人财力保障的关注。在大量出现财政赤字的年代，住房资产净值置换，即利用一个人的住房资产净值以增加可获得的养老资金[2]，从而使老年人能每年消费来自他们的真实不动产带来的价值，而不必借助政府提供的资助。尽管住房资产净值置换（"HEC"）始于20世纪70年代，但直到美国住房和城市发展机构（"HUD"）开始为住房资产净值置换抵押（"HECM"）[3]提供联邦住房经营（"FHA"）[4]保险后才引起广泛关注。1987年美国国会又授权它增至允许25000个项目住房资产净值置换抵押。

本研究的目的在于为联邦住房经营评估的需求，以确保住房资产净值置换的附加形式，即增长抵押（growth mortgage）、分离利息计划、售后回租的出售。这些工具将在第二章讨论。共涉及到这个目的有五个主要问题：1..对房屋所有者的预期经济结果；2.对金融公共机构预期经济结果；3.对联邦住房经营的预期经济结果；4.政府建议的立法上的变化；5.有关以上建议的会计问题。

本研究论文对美联邦住房经营的住房资产净值的置换抵押的附加工具的成本和收益，做了比较分析。一般用预期现金流的净现值衡量结果。除外还有其它方法。至今尚未发现有对这些可选用的住房资产净值置换工具做成本和收益方面的研究。

住房资产净值置换中的利率因素会产生非常大的影响。例如，联邦住房经营管理局在1990年住房和城市发展施行项目前，收到28000封关于住房资产净值置换抵押的质询。而实际需求却远远少于此数。在此项操作的前九个月，出借人仅仅取了572份联邦住房经营的住房资产净值的置换抵押，实际上只有257份贷款是真正实施的。可见在那样的利率下，25000份抵押上限在未来的50年内是难以打破（作者的此项判断过于保守，美国目前的反向抵押贷款业务的开办份数，已经达到了70000余份）。

住房资产净值的置换抵押，被设计成每个月给房屋所有者支付一定数额，而非一般意义上的通胀指数化，因此分离利息和售后回租的出售两种反向抵押贷款产品，每个月对住户的支付额度较低，但同时避免了通胀的风险。老年房屋所有者很可能对通胀风险的规避，是同当前的现金收支是一样感兴趣。我们将通过以后对三个产品模型的比较，分别对那些房屋所有者、金融机构和提供保险者（联邦住房经营）的相关性组织分析，以显示出各自的优势和不利之处。

本研究利用Monte Carlo模拟来比较联邦住房经营的住房资产净值置换抵押和类似构建并保险的分离利息、售后回租的出售协议，以及生长住房资产净值置换抵押。之所以采用模拟方式是因为存在大量的变量，其中一些在不同的情况下又表现得相当不同。联邦住房经营目前并没有对分离利息、售后回租的出售、或者生长住房资产净值置换抵押提供保险。研究对房屋所有者、金融公共机构等造成的经济效果做了检验。对不同可选用工具下的会计流做了检验，以确知当前的和未来的现金流是否有所反映。此外，联邦住房经营模型的财政有效性和对一些假设的灵敏性也得到了探究。

研究结果应该能为房屋所有者和金融公共机构更好地比较四种被检验的住房资产净值置换形式提供信息。另外一个目的是检验这些计划的某些政策影响。就这些计划的经济有效性为保险公司提供了相关信息。检验联邦住房经营计划是为了确定该计划是否有可能打破已达的稳定。

那些希望促进针对老年人的住房资产净值置换的组织和政府机构会对本研究有兴趣，因其为评估扩大联邦住房经营的住房资产净值置换抵押（或建立私人项目）的有效性提供了信息。而且，该研究对住房资产净值置换就决定是否在没有收益损失或不利的选择风险下实施可选用的三个计划有很大帮助。[5]

会计规则有可能阻碍金融公共机构提供这些计划。为了维持调整资本和盈利，银行等金融公共机构很可能遭遇减少现金流来增加已报出的利润（Scholes，Wilson & Wolfson，1989）。如果分离利息计划或者售后回租的出售被采用，则考虑到计划的保险本质，会计规则需要修正。这受到那些对促进住房资产净值置换感兴趣的特殊利益团体的关注。如SEC在1992年对未保险的住房资产净值置换抵押做了会计上的调整而受到美国退休者协会（"AARP"）的质问。

从税收的角度本研究也相当有意思，主要因为：税收对房屋所有者和金融公共机构就住房资产净值置换选择的影响做了检验；为政策制定者是否有改变税收政策和管制以鼓励新的住房资产净值置换形式的需要做了检验；为房屋所有者和金融公共机构在税后评估住房资产净值置换选择提供了帮助。

文中假定每一个步骤的类型都是合法的，或者说在评估立法机构或裁决下满足合法要求。如银行或其它金融公共机构（除了保险公司）目前不大可能被允许发行养老金。本研究假定一项增加住房资产净值置换的项目将包含在限定的住房资产净值置换下对金融公共机构予以发行养老金的授权。

2.住房资产净值置换的背景和远景

住房资产净值置换广义上被定义为利用住房资产净值（即住房的价值）对房屋所有者提供现金。传统的住房资产净值贷款满足这个广义的定义。但在本研究中则定义得更为狭窄，仅仅包括那些被设计成给老年房屋所有者提供额外的现金流，同时使得他们能够继续居住在自己目前或想得到的未来住宅里而不必担心被赶出去的住房资产净值置换工具。主要的三种住房资产净值置换形式是住房资产净值置换抵押（"HECM"）、分离利息计划（"SI"）、售后回租的出售（"SL"）。每一种形式将在本章中予以解释。本研究的主要目的在于探索鼓励额外的老年人住房资产净值置换工具的一些公共政策含意。特别是检验在考虑以下这些额外的工具下扩充联邦住房经营的住房资产净值置换抵押项目的经济结果：增长住房资产净值置换抵押（growth HECM）、分离利息计划、售后回租的出售。尽管还有其它的住房资产净值置换形式，但由于它们有限的实用性，本文不作研究。有些州也已为穷人或老人建立了允许延期所有权税或维护成本的住房资产净值置换机制（Scholen，1992），但这些亦不列为本研究范围。

本研究限于那些通过金融公共机构成为可行的住房资产净值置换，而并不考虑家庭内的住房资产净值置换工具或者像租房子、共用住房等生活方式发生改变的情况。[6]

一个理性的解决有关独特的国家政策问题的决策模型要求：（1）对现存的或被提议的政策原因予以检验；（2）对政策导致的问题的可能解决方案；（3）过去执行或试验的可供选择的方法的结果。这一章的目的在于在以上限制的框架下为老年人的住房资产净值置换问题提供背景知识。

2.1住房资产净值置换的经济基础

住房资产净值置换的经济需要可以追溯到莫迪格利安尼（Modigliani）和Brumberg（1954）的生命周期理论。生命周期理论（"LCH"）认为个人在生产的工作期间增加财富，在非生产期间耗尽财富。莫迪格利安尼（1975）解释如果个人除去遗产的目的，那么所有的个人都将有自己的终生边际消费率（即消费等于收入）。工作期间，个人在未来预期收入的现值基础上对收入进行消费和储蓄的配置，从而消费在个人的一生中总能保持一个常数。退休后，个人不必在消费上有大的改变而逐渐耗尽在工作期间积累的财富。
在生命周期理论形成后不久，弗里德曼（Friedman）（1957）提出了持久收入理论（"PIH"）。持久收入理论假定每个家庭拥有一系列的资产，人力的和非人力的，并可期望从中获得一收入流。来自每项资产的收入通过适当的折旧率予以折旧；对非适于销售的资产折旧率或许极其高（可以高达33.3%）。每一项折旧后的收益对每项资产产生价值。每项资产的价值通过合适的折旧率得以增加。来自多项资产的持久收入是一个家庭的持久收入。弗里德曼认为消费是依赖于一个家庭的持久收入的。
莫迪格利安尼和Ando（1960）提出尽管这两个理论是不同的，但却产生许多相同的结论。[7]例如，他们注意到在这两个假设下，储蓄收入比例随着收入的增加而增加。他们意识到由于这两个理论都基于大量的不可观察的变量，所以要测验它们是极其困难的。因此，很多研究者对退休期间的财富的减少进行测验。
生命周期理论假定财富在退休期间将被耗尽，而持久收入理论假定财富仍然是一常数。研究发现还没有结论。其中一个困难是事实往往能被予以不同的解释。全异的解释可能支持相冲突的结论。例如Mirer（1979），以及Dicks-Mireaux和King（1984）赞成当社会安全和其它年金收入的保险精算价值也包含在财富的计算中时，明显表明财富在退休期间是会下降的。相反，Bernheim（1987）认为在测验理论时，来自  当前收益的资本化价值   尽管是正消耗的资产，但将整个养老金看作持久收入是合适的。
基于生命周期理论，个人的房屋所有权先随着年龄的增长而增长，而后在退休后又随着年龄的增长而减少。就如在两个研究中指出的，其根据是混合的。Li（1977）通过逻辑分析发现了在波士顿和巴尔的摩影响房屋所有权的因素。被测验的变量为收入、家庭主的年龄、家庭大小、种族。Li发现了生命周期效应。随着一个家庭在早期婚姻中的成长，房屋所有权的可能性增长；当年龄在45——64，家庭变小时，其可能性减少。当一个有两人组成的家庭都超过65时，可能性进一步减少。当储蓄和整个消费符合生命周期效应时，这些研究就不具有决定性。其结果在住房需求的生命周期效应下可能无效。
Chen和Jensen（1985）通过引进各种变量到一逻辑模型中用来估计使用住房资产净值的可能性。他们发现在不考虑婚姻状况、退休情形和收入水平时，老年人使用住房资产净值的可能性是很低的。因此得出结论老年住房所有者并不依赖于动用储蓄来支助当前消费。但注意到在他们的研究中由于缺乏某些可获得的数据而存在两个重要的局限性：（1）没能将住房收入包含在使用中；（2）无法证实使用是出于自愿还是非自愿。在研究中一个有趣的发现是即使给定同样的财富，高收入群体比中等收入群体更倾向于借钱。低收入群体则最有可能借钱。作者将此归因为可能高收入个体有更高的冒险倾向或融资更为方便。

从上述讨论中得出的一个推断是若要住房资产净值置换有效，生命周期理论必须正确。如果老年人随着时间流逝却并不减少财富，他们就不需要住房资产净值置换。然而在弗里德曼的持久收入理论下，住房资产净值置换将会是有用的。如果住房资产净值转换成年金，则来自该年金的收入流将被包含在住房所有者的持久收入中，从而增加住房所有者的消费。总而言之，住房资产净值置换在任何一个理论中都能增加消费。

2.2住房资产净值置换的需要

住房资产净值置换的根本前提是住房至少占美国老年人主要财富来源的多数部分，如果算不上极其多。住房资产净值代表了老年人净财富中超过40%的部分。住房资产净值置换为老年人提供了一种机制，使其能在退休期不放弃使用住房的同时还消费来自他们住房的资产净值。大部分关于住房资产净值置换的需要的研究都基于人口统计学数据。例如，Springer（1985）的研究表明。类似，Howard（1987）分析了俄亥俄州的哥伦布的351户住房所有者的原始数据，这些从1982年住房调查年鉴中的公用数据带中挑选出来的对象年龄都高于65岁且都拥有一住房。她检验了三个可能的计划：为住房维修的延期贷款、剩余利息的出售、售后回租的出售。31%的单身房屋所有者和10%的已结婚房屋所有者生活在贫困线以下，而越老的人则拥有更少的收入（显示了生命周期效应）。在住房资产净值和收入之间有一重要但不是极端大的关联（相关系数0.52），表明大量的老年人虽居住着富有价值的房屋却因无从置换而使生活步履艰难。Howard发现25%的抽样人口表示了对住房资产净值置换计划的兴趣。她得到结论因老年人需求的多样性，三个计划中没有一个完全优越于其它。

Speare（1992）对数据进行适当调整使满足老年房屋所有者将获得联邦住房经营的住房资产净值置换贷款的9%假设，发现房屋所有者增加房屋所有收入的比例提升，从年龄在65与69之间的对应6.9%到年龄高于85的对应66.8%。而那些房屋富人但同时却是现金穷人的人中有22%将通过住房资产净值置换贷款脱离贫困线。这个数据比Gasper（1984）得到的要低，但仍然很显著。

后来Jacobs发现来自住房资产净值置换的年金对老年人来讲是一个融资长期照顾的有效方式。两项计量经济学的研究表明Jacobs关于住房资产净值置换的年金用于长期照顾的假设可能并非有效。Katsura et al.（1989）的研究结论是延伸的住房资产净值置换抵押不会显著改进住房质量，因为收到的大部分现金将被用来生活支出，而不是对住房再投资。Rivlin et al.（1988）探究多种针对老年人的融资长期照顾的可替代法（如住房看护），发现老年人购买长期照顾保险的比例并没有显著增加，除非年金收益是专门为保险设计的。

Chen（1973）的调查发现被采访人中仅有9%对住房资产净值置换项目感兴趣，这个比例近似对剩余利息的出售。造成如此明显低的比例可能原因有：对家园存有感情；对项目缺乏了解；让Chen作出不足的经济判断力的个人感知。Weinrobe（1987）利用概率单位的模型分析数据，发现越老、越穷的人更有可能置换，单身比已婚者更可能置换。那些依靠孩子的老人不太可能置换。

近来更多的研究表明房屋所有者对这些项目的兴趣在增加。Nelson（1980）对Chen的工作模型化，对纽约的伊萨卡岛的一项研究发现年龄超过65岁的房屋所有者中31%对住房资产净值置换感兴趣。

Nelson（1980）对威斯康星州的549个房屋所有者的调查表示44%对反抵押贷款、反抵押年金贷款、售后回租的出售、税收延期等住房资产净值置换计划中的一项或多项感兴趣或很感兴趣。其中售后回租的出售模型以超过27%的比例最受欢迎，对税收延期有兴趣的占26%，对任何一个抵押贷款各占16%。但那些最需要住房资产净值置换的人（收入少于5000美元的年龄高于75岁的寡妇）最不感兴趣，这可能是她们对项目缺乏了解。Kummerow（1980）用同样的数据研究发现对一个住房资产净值置换项目的兴趣随着收入和所受教育的提高而增加。这个结论与Chen和Jensen（1985）发现的效应类似。

Ventin和Wise（1990）发展了联立方程模型用来估计改变主要居住的愿望。结果仅7.5%的退休房屋所有者想在两年期内搬，15%的人愿在起落阶段（如婚姻状况发生变化或退休）搬。与生命周期理论相反，Ventin和Wise得到的结论是老年人希望减少住房资产净值并没有根据，相反，却有想增加住房资产净值的趋向。Ventin和Wise注意到交易费用可能阻碍某些家庭减少住房资产净值。Ventin和Wise（1991）进一步探究反抵押贷款的生存能力。首先，他们用1984年收入和项目参与的调查重复了1990年的实验得到一致的结果。另外的证据表明房屋所有者中的住房财富跟年龄几乎恒相关（只有非常小的向下的动向）。他们还发现流动财富和住房财富的相关性几乎为零，意味着没有替代效应。由此得到结论老年人即使能够获得反抵押贷款，他们也不想。从反抵押贷款得到的年金数目不足以对一般的老年房屋所有者来说变得很重要。Speare（1992）指出这个结论已假设了比通常对住房价值打折时所用的更低的利率，且由于在计算中包含了一些年龄在55到64之间的人使得结论存有偏差。

Ventin和Wise（1991）承认绝大多数的老年人的财富以社会保障和私人养老金形式。所受益部分价值随着年龄增长趋于减少，从而老年人的总财富与生命周期理论相符。养老金收益的重要性表明老年人或许不渴望额外的收入，但他们可能对剩余利息的出售和售后回租的出售计划的通胀防止感兴趣。

通常标准的住房抵押和住房资产净值贷款有以下几个特征，使得他们不相称于作为住房资产净值置换的设计：（1）不提供生命租赁。如果需要付款时却无从支付，由此丧失抵押品赎回权能迫使房屋所有者离开住房。（2）要求房屋所有者确定贷款可以从未来的收入中得到偿还，而不会超出住房的净值。

2.3    政策问题

住房资产净值置换的成功与否很多程度上取决于某些政策问题，而不是它是否是可行的产品。例如，如果收入税收规则不确定，金融机构将不乐意提供产品，房屋所有者也可能不愿意考虑所提供的产品。

下文中要讨论的政策问题包括：会计问题；收入税问题；社会福利问题；流动性问题；收益性问题

2.3.1    会计问题

会计政策问题涉及两方面。首先是会计处理的透明度。其次是对住房资产净值置换工具来讲会计处理是否反映了产生未来现金流的能力。如果住房资产净值置换工具的会计处理不确定或不相宜，金融机构可能拒绝提供该工具。如果会计处理不同于预期的现金流，那么不但会与会计概念中的FASB声明的规则相冲突，而且可能导致金融机构无积极性提供。调节金融机构被显示愿牺牲现金流以维持调整的收入。

Providential公司，第一家为处理无保险的反抵押贷款成立的公开控制公司，是不确定或不宜的会计规则引起后果的一个例子。1992年2月10日该公司处理的样张，也不存在反抵押贷款投资组合上的会计处理问题。但同年的7月14日，安全和交易委员会（SEC）通报该公司必须改变反抵押贷款的会计方式，致使计划的财产增值被排除。宣布后，Providential的股票价大幅下跌。在美国退休者协会（AARP）的压力下，安全和交易委员会同意改变主意，发布描述了新定位的买卖契约书。该九点买卖契约书，适用无保险的反抵押贷款，允许计划的财产价值列为收入的计算范围中。对规划的未来现金流，它要求每一笔来自贷款储金的实际或预期回报的年计算使用合适的统计技术。如果来自储金的预期回报高于或低于以往年份，则来自储金的收入就要做合适的调整。

2.3.2    收入税问题

有关这项研究存在四个基本的税收政策问题，即：不明确的法律，水平的平衡法，垂直的平衡法，税收津贴。如果关于住房资产净值置换工具的税收法不明确，房屋所有者和金融机构都会避开这种工具，寻找更高风险但更高回报的交易。而这种税收处理的不明确可能源于缺乏来自税收当权方的指导或是税收当权方所执行的不利的、有挑战性的定位。由于税收当权方不利的定位，还可能引起水平平衡法的问题。水平平衡法在类似交易上以类似的方法处理税收。垂直平衡法则基于支付的能力征税，有强支付能力的人支付更高的税收。

2.3.3    社会福利问题

联邦住房经营的住房资产净值置换抵押中的抵押人平均家庭收入仅仅是7572美元，他们的平均社会安全收入（SSI）为7005美元（住房和城市发展，1992）。因此，很多房屋所有者用住房资产净值置换作为公共援助是符合条件的。住房资产净值置换的形式影响着补充安全收入和其他公共援助。社会安全收入有资产测验和收入测验。住房资产净值置换计划中没有一个会影响资产测验；住房和那些不被容纳者控制的其他资产（如养老金）价值将从该测验中排除掉。然而，从剩余利息的出售计划或售后回租的出售计划的养老金得到的收入在收入测验中将被视为收入，由此可能减少社会安全收入的援助。有迹象表明社会安全委员会在这点上可能采取灵活形式。

2.3.4    流动性问题

有迹象显示增加住房资产净值置换的可获得性的一个困难在于对金融机构来说缺乏流动性。如1992年8月，联邦国立贷款协会（FNMA）购买了94%的联邦住房经营的住房资产净值置换抵押，剩余的6%贷款要么处于待处理中，要么不被联邦国立贷款协会接受。住房和城市发展意识到在开发此产品中二手市场的重要性。同时抵押保障也非常重要。联邦国立贷款协会就是不相信联邦住房经营贷款可以被抵押保障。因此，住房和城市发展得出结论，因有着与年金结构类似的反抵押，保险公司很可能是有着可变支付流的唯一投资者。

2.3.5    收益性问题

联邦住房经营的住房资产净值置换项目被设计打破盈亏平衡点。如果该项目是非盈利的，则所花费用将由税收支付者负担。此外，政府项目一般应是用来补充，而不是与私人部门竞争。一非盈利的联邦住房经营项目往往阻碍私人企业进入住房资产净值置换市场。

联邦住房经营项目已被指责在假设上过于宽泛。Szymanoski（1992），即联邦住房经营项目的发明者，承认如此，并指出了一些原因。首先，宽泛的假设是与保守的假设相平衡的。例如，并不是所有的房屋所有者都会在被允许的计划下使用最大的收益。

另外，Szymanoski（1993b）指出联邦住房经营市场是针对老年穷人的，私有市场应该被限制在上层和中层阶级中。即使宽泛的假设被认为是允许的，认识到这些假设对整个模型的盈利性所产生的效果仍很重要。

2.4    住房资产净值置换抵押

住房资产净值置换抵押是住房资产净值置换最普通的形式。住房资产净值置换抵押又常被称为反抵押是因为它跟一般的（前向）抵押相反。

住房资产净值置换抵押有三种类型，即信用贷款最高限额（line of credit）、期间（term）、无期限（tenure）。信用贷款最高限额这种住房资产净值置换抵押类似标准的住房资产净值贷款。主要区别，顾名思义，在于信用贷款最高限额是直到借款人离开住房或死亡才需要偿还贷款。

其中，期间抵押这种住房资净值置换，对借款人阶段性支付款项直到一确定的预期日，或直到借款人离开住房或死去（如果较早死亡）的日子为止。如果借款人在到预期日时还居住在住房里，大多数期间抵押的住房资产净值置换要求抵押收支差额被偿还；然而，期间抵押的住房资产净值置换直到借款人离开或死去才要求偿还。决定标准的住房资产净值置换期间抵押的阶段支付额的公式为：A=F*k/（（1+k）^ n-1），其中A表示阶段性年金支付额，k表示每一阶段的利率，n表示截止预期日的阶段数，F表示第n阶段末的抵押收支差额。

无期限抵押，以一固定的年金支付（实际上是出借）给借款人一生活直至其离开住房；就算抵押本金的增加超过了住房价值也没有关系。在抵押期末，住房被出售，贷款也被偿还。无期限抵押每月的支付额的计算方法跟期间抵押的一致，除了抵押使用某公式来决定n（年金被支付的预期阶段数）。由于无期限抵押一般没有追索取，如果在抵押期间末住房的价值低于抵押本金，房屋产权被移交给出借人。

对出借人来讲无期限抵押的风险不同于一般的前项抵押。既然借款人不必有抵押付款，风险就限制在借款人无能力偿还财产税，保险，或住房维修费用。而主要的风险在于借款人将比预期寿命活得更长，或者到期时的住房价值低于在抵押初始所规划的。保险的住房资产净值置换抵押的一个优点在于保险机构对金融机构和借款人双方都起保护作用。

（以下内容尚在翻译中，容后增补）

2.5已保险的住房资产净值置换抵押的会计

2.6住房资产净值置换抵押的征税

   2.7分离利息：分离利息计划的历史；分离利息计划的会计；分离利息计划的征税；分离利息计划的其它政策方面

   2.8售后回租的出售：售后回租的出售计划的历史；售后回租的出售计划的会计；售后回租的出售计划的征税；售后回租的出售计划的其它政策方面。

1.       方法论：

3.1方法论的回顾

3.2住房资产净值置换计划的描述：联邦住房经营的住房资产净值置换抵押；住房资产净值置换抵押的发展；分离利息；售后回租的出售。

   3.3模型假定和变量

   3.4模型变量和假定：保险精算的假定；死亡年；搬出年；利率；联邦住房经营的保险利率；结束成本；住房增长率；通货膨胀率；计划维修成本；税率；会计规则；税收规则；按年计算的利率；养老金的估算

   3.5模型检验和假定：计划比较；税收政策假定；联邦住房经营假定的灵敏性

2.       数据分析和经验结果：4.1计划比较：房屋所有者；财政制度；联邦住房经营。

4.2税收政策疑问

   4.3联邦住房经营模型的灵敏性

3.       结论：5.1概要：房屋所有者；不利的选择；税收政策；会计政策；联邦住房经营假定

5.2建议：联邦住房经营的建议；公共补助建议；税收建议；局限性

 

- 作者： 柴效武 2004年12月26日, 星期日 21:36 加入博采