反向抵押贷款的具体操作中,不可避免会发生种种成本费用,本文对此给予了介绍与揭示.
成本有哪些？
几乎所有的房屋资产净值转换抵押贷款（HECM）的成本都能够做到自行供给，也就是说，它都能从反向抵押贷款的收益中支付。筹集资金的成本减少了借款人可实际到手的金额数，但同时也使老年人不必另外从口袋里掏出钱来支付成本。接下来逐条列记的房屋资产净值转换抵押成本，包括业务的创办费、第三方的结束成本、抵押保险费、维修费及利息。以下我们对此将予以详细解释。
创办费。创办费是用来支付贷款机构为借款人准备文书工作和处理贷款，也因发起贷款而为人所知。房屋资产净值转换抵押的规则限制了创办费不能超过借款人的房屋价值的2%，或借款人所在县的203－b限制的2%，选择更低的那个。如果数额少于$2000，贷款机构允许的要价最高可达到$2000。
例：在一价值$200000的房屋上，创办费最高可收取$4000，即最大限度的2%。但有些贷款机构收取较少，所以数额可能在不同的贷款机构之间是不同的。这可以根据搜寻费用信息或与贷款机构谈判后的结果支付。
第三方的结束成本。"结束"是指签署了法定公文以结束设立抵押交易的会议。结束的日期就是抵押开始的日期。结束抵押需要除贷款机构外的其他人提供多种多样的服务。这些人称为"第三方"。服务包括估价，资格搜寻，保险，测量，检查，记录费用，抵押税，信用检查及其它。
有关房屋资产净值转换抵押贷款的第三方的结束成本随房价变化，且不同的国家和地区也表现为不同。但在某一给定的区域里，所有的房屋资产净值转换抵押贷款机构在任何特殊的贷款上也往往收取相同的结束成本。
贷款机构可能需要现金申请费支付估价和最小的信用检查。有些贷款机构会退还给借款人，而其他的会将其归为创办费或第三方的结束成本中。
反向抵押贷款的保险费。房屋资产净值转换抵押的保险费，确保借款人获得允诺的贷款预付款，并保证只要借款人仍可以居住在该房屋都不必偿还贷款，而不管借款人在那儿已经居住了多久，或借款人的房屋价值起了怎样的变化，或贷款机构发生了什么事。
支付保险费主要体现在两个方面：住房价值的2%（或当地203－b限制的2%，选择较低的那个）在前面提及的结束时已收取了；对增加的贷款余额部分收取0.5%附加到利率中。这两部分的抵押贷款保险费能在贷款中扣除。
抵押贷款保险费也保证在偿还贷款的时期内借款人的总债务不会超过借款人住房的价值。这使得借款人甚至在活得比借款人同年龄段的其他人更长，或借款人的住房价值增长不多、不增长甚至下降，或贷款余额达到了住房价值而受限制，仍能获得每个月的贷款预付款或尚在改善中的允诺的信用帐户。
作为政府的项目，房屋资产净值转换抵押保险不是以盈利为目标的。由借款人所付的保险费是用来继续支付贷款预付款，限定那些活得最长和房价增长不多或下降的借款人所欠的数额。
维修费。"维修"贷款是贷款机构或他们的代理商在结束贷款，即抵押开始后所作的一切，包括寄付款给借款人，在借款人的要求下制定或改变贷款预付款，将保险费转至联邦住宅管理处，发送帐目声明，在借款人的要求下支付财产税和贷款的保险费，监督借款人在贷款协定下的义务。
联邦住宅管理处做出了限制：若贷款是年调整利率，则维修费为每个月$30；若贷款是月调整利率，则维修费为每个月$35（见下面）。但实际费用在满足这些限制下不同的贷款机构之间可以不同。所以可以四处搜寻比较一下费用的收取高低。
用贷款负担此费用，贷款机构被要求留出规定的美元数从可获得的贷款资金中扣除。这笔总数并不加到结束时的贷款余额中，而是每个月的费用各自添加到每个月的贷款余额上。联邦住宅管理处要求贷款机构留出足够的数支付每个月的费用直到借款人到达100岁。因为很少有人活到100岁，所以在大多数贷款中留出的总数很可能夸大了实际的数量。在传统的"前向"抵押中，维修费被加到利率上，所以借款人或许没看到，但实际上借款人已经付了。
利率。几乎所有的贷款机构就房屋资产净值转换抵押贷款，都按照可调整的利率收取利息费。这意味着利率可上升或下降。但贷款机构并不对贷款结束时利率会变得怎样，或随着时间的改变它会如何变化拥有任何控制，而受现行一年期的美国财政部的安全利率约束。
房屋资产净值转换抵押贷款机构必须提供给借款人每年都能改变一次的利率。但是利率的任何改变都必须跟一年期的财政部利率发生的改变一致（调高或调低）；且限制在每年2个百分点及贷款生命期的5个总百分点。房屋资产净值转换抵押贷款的机构，也可以提供更低的每个月可调整的利率。月调整利率的改变也必须受约于1年期的财政部利率。但唯一的限制是整个贷款周期限于10个百分点。
在任何给定的星期内，所有房屋资产净值转换抵押的贷款机构，都极有可能在每个可调整利率选择权下收取相同的利率。事实上他们都是以现行1年期的财政部利率加上由Fannie Mae（即"房利美"，住房买卖抵押的专业公司）提出的"差数"。每个利率的选择权和关于Fannie Mae更多信息的优势已在《挑选利率》的论文中讨论过。
例如，在2003年第1季度内，关于房屋资产净值转换抵押的月调整的利率一般少于3%，年可调整利率少于3.5%。与之对比的是，每年可调整的"前向"抵押的银行利率监控国家指标通常超过4%。
总贷款成本。正确的是，除了以上逐条列记的成本外，总的反向抵押贷款成本还取决于其它因素。事实上， 以上逐条列记的成本在结束时完全一样的两个反向抵押贷款也很少有可能在贷款最后以偿还完全相同的费用告终。
翻译 岑惠
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