本文以通俗的语言回答了公众对反向抵押贷款开办的一些疑问。
反向抵押贷款解答
1.甚么是反向贷款? 反向贷款是一种特殊贷款， 允许年纪超过62岁的耆英将房子资产的一部分转换为现金。 转换出来的现金可以用一次性现金的方式，信用额度的方式或者按月领取的方式。 贷款人不用每个月付款，并且只要贷款人不搬出居住的房子，卖掉房子或者最后一位贷款人还健在， 所贷的款项就不用还。 贷款期间， 房子的户主仍然属于贷款人。
反向贷款有以下几个特点：不用按月付款， 不用信用收入 不留晚辈债务， 终身不用还款
不影响老年金， 不用更换户主 一个为62岁以上"房子富卓，现金紧缺"耆英的最佳财务计划
特别介绍 由政府(FHA)保险的反向贷款将房子的一部份资产转为现金收入实现经济独立， 并终身住在自己的家里 不用每月还款 不用收入信用分数 不给下一代留任何债务
让房子带来退休收入的现金 同时反向贷款有以下几种型式： 房屋资产转换贷款(HECM) 这个计划是最通常最普及的， 由联邦房屋发展署提供后台支持。该计划根据不同的地区有一个最大限额， 目前限额范围在$154，896 到 $280，749。 实际贷款金额， 取决于：贷款人的年纪， 房子的价格或该地区的最大限额， 当时的利息。 联邦国家贷款协会的"房屋持有人"计划(HOMEKEEPER) 这个计划是由联邦国家贷款协会发起和资金支持的计划，全国范围内， 最高的贷款限额是$322，700。 如果贷款人已经拥有住房， 这个计划可以用来购买新房子，但是如果贷款人同意支付超出实际贷款限额部分 金融自由现金账号(Financial Freedom Cash Account) 金融自由耆英基金公司是里曼兄弟银行的子公司。 该公司提供高价值房子的特殊贷款， 其贷款额度高于联邦国家贷款协会的"房屋持有人"计划和房屋资产转换贷款(HECM)的额度
1 什么是FHA反向贷款？这是一个特别的贷款计划，针对62岁或以上的人士，将房子资本的一部分转为现金，你可以一次性取出全款，你也可以以月收入形式，或者信用额度的形式，也可以部分信用额部分月收入的形式。你不用卖掉房子，也不更换房主姓名，更不用每月付还贷款。在你的有生之年，只要你不卖掉你居住的房子，或者移居别处的话，你就不用偿还反向贷款的任何一分钱。
2 反向贷款与传统贷款的区别是什么?传统贷款或房屋净值贷款，你必须满足贷款公司的一定条件，比如一定标准的信用分数以及足够的月收入，你才有可能贷到款项， 否则你的贷款利息会随着贷款公司的标准增加。你必须按月付款，如果你忘记了付款或一时无法按期付款，你就有可能失去你的房子。而反向贷款却不同，只要你保持住在你的居住房，反向贷款就会按照你的要求付款给你。
3 我什么情况下应该考虑反向贷款？如果你希望将现有的贷款还清；需要修理房子；需要增加你的月收入；需要支付一笔医疗费用，或希望有一笔额外存款将来支付各种费用，如果是这样的话，你都可以借助反向贷款。这个计划将帮助你实现经济上独立的愿望，并使你的晚年更加感到安逸。老人们辛苦工作了一辈子，没有理由住着大房子却手头财务拮据。你的房子可以作为你晚年退休的第二笔收入，你应该充分利用房子这么多年给你带来的价值。
4 申请反向贷款需要满足什么条件？你和你的共同申请人（配偶或者其它人）必须至少62岁，必须拥有你的房子并且是第一居住房。你的房子可以有贷款，也可以没有贷款。如果你的房子有贷款，反向贷款将首先替你偿还现有的贷款。
5 什么样的房子可以满足反向贷款的标准？房子可以是独立房子，可以是1至4单位的联体（其中一个单位由申请人自住），可以是FHA认可的公寓，也可以是社区住房。
6 什么因素决定反向贷款的金额？这个贷款金额是根据联邦住房发展署的表格计算的，计算因素有：评估师给房子做的估价，FHA在你的居住所在地的贷款最高限额，申请人其中较年轻人的岁数以及目前的利息率。你的岁数越大，你的贷款额就会相对高些。
7 如果我的房子价值超过FHA的限额怎么办？如果你的房子价值超过FHA定的最高限额，你需要高出这个限额的现金，反向贷款的专家会将有关的可选择计划与你解释。
8 我可以申请的贷款金额是有限制的吗?是。 不像传统贷款一样， 反向贷款的贷款金额是有一定限制的。 给你的限定贷款金额在你不用的情况下是积累利息的。也就是说，随着时间的延续，你可以从反向贷款中得到的金额也在增加。这样的话，你的房子应该有足够的价值才不会超过反向贷款公司贷给你的金额。
9 反向贷款有哪几种付款计划？在申请被批准之后，你可以一次性将所有的贷款金额放到你的银行，或其它用途；你也可以按月收入形式领取； 或者你可以将贷款出来的钱放在贷款信用额里，随时领取。没有领取的信用额度，在贷款公司处积累利息。你也可以采用灵活的联合领取方式。剩余在账号上的金额，可以由最后的贷款人领取，直到最后一个贷款人过世。
10 如果我按月领取贷款，但是有一天我需要一笔应急的钱，怎么办？你有权利将按月领取的钱转换成信用额度，取出需要的那部分应急钱，之后再按月领取。但是，在一部分应急钱取出后，每个月的收入金额就会减少。取决于你从你的账户上提出多少应急金额。
11 如果每个月需要的金额高于贷款公司计算的终生领取的月收入金额怎么办?你可以将终生领取计划改成定期领取计划（比如由终身领取改?20年领取）， 这样的话， 可以增加每个月的领取金额。 当固定时间到了的话， 贷款公司就不会继续每个月给你支付金额。 但是仍然保留终身居住房子的权力。，房主的姓名不会由于贷款已经用完而改变。
12 反向贷款需要我偿付我能够贷出来款项的所有利息吗？不。 只偿还实际用了的本金的相应利息， 没有使用的本金， 不用偿还利息。
13 贷款人的个人责任或未来遗产继承人的责任是什么？所有的责任仅仅限于实际用的贷款金额及利息，或者在偿付贷款时你的房子的实际价值。如果你的遗?继承人用出售房子的钱来偿还贷款，那?任何超出贷款金额及利息的部分仍由你的继承人所有。当然你的贷款偿还金额永远不会超过你的房子出售价格。如果房子价格由于经济或其它原因下降，超出部分，由政府FHA的保险交纳。不用遗产继承人负责。
14 如果贷款前我的房子有贷款或者其它形式的房子抵押怎么办？只要你的房子还有足够的资本价值，你就可以获得反向贷款。贷款的总金额，首先一部分用来偿还现存的贷款或抵押。当然这个结果，会使得你每个月可以收到的贷款数额减少，但实际上由于你每个月不用再去偿付原来的贷款，你手上实际可以使用的现金自然就增多了。
15 如果我想结束反向贷款，偿还所有贷款及利息，我要付违约金吗？不用。任何时候偿还贷款都没有违约金。所以你可以一次性偿还贷款，也可以部分偿还贷款。
16 贷款的每个月的发放金，要交税吗？不用交税。政府税务部门将反向贷款的资金认同借贷，所以没有税务问题。
17 反向贷款会影响社会保障福利或其它退休福利吗？不， 如果你只拿社会保障和退休金，反向贷款不会受到影响。
18 反向贷款会影响社会保障救济补助收入或者医疗救济吗？如果你拿社会保障救济（SSI）或医疗救济（Medi-Cal），每个月从反向贷款中收到的款项， 在月底以前， 账号上的金额不能超出SSI的规定上限。 如果账号上的金额超出SSI 的限制，就会影响到救济金或医疗救济的领取。
19 申请反向贷款要手续费其它费用吗？有，你需要付的现金是$300的评估师费用， 在反向贷款批准后， $300将退还给你。 如果没有批准(一般出现在原贷款额过高， 或房主的户名不清楚等)， $300的评估费不能退还。 所有其它费用包括贷款公司月管理费， 通常的手续费， 政府要求的保险费等都将体现在贷款总额中，不用申请人现在交付。 所有费用清单， 会在正式申请贷款时交给客户。
20 在申请贷款完成后，还有其它费用吗?有， 贷款的利息， 贷款的保险以及每个月很低的管理操作费用， 这个费用包括月结单纪录，付款结算手续等。即便申请人没有使用反向贷款的钱，这个月费仍然要支付。也就是说， 这个费用每个月都会增加到你的贷款数额中。当然，这并不影响你可以从反向贷款中能够拿到的钱数。
21 如果领取的贷款额超出了房子的价值，贷款公司会不会没收我的房子？不会。FHA保险的贷款金担保你会收到你应该收到的所有金额。没有任何公司可以没收你的房子，你可以一直住在你的房子里，不用理会你的贷款，如果贷款的金额在房子出售时高出房子价格，FHA来保证负担差价部分。
22 如果我决定出售或者搬迁怎么办？在这种情况下，反向贷款金就该偿还了。偿还的款项中包括贷款本金利息和贷款手续费等。
23 如果我过世了会有什么结果?如果你过世了， 这时候就该偿还贷款金额加上积累的利息及手续费的总金额了。
24 谁将承担责任卖掉这个房子? 你的遗产继承人可以通过给房子再贷款，或者出售房子，或者其它现金的方式偿还贷款。任何出售房子还完贷款后的剩余价值仍将属于你的遗产继承人。
25 如果房子的价值在贷款期内增值了如何处理?贷款公司只要求你偿还借贷的那部分钱， 任何高出原来房子价值的部分， 都将属于于你或你的遗产继承人。
26 在申请反向贷款后，是不是要将房主转到贷款公司或者FHA的名下？不用，房主仍然保持在你名下，不会发生变化。
27 作为贷款人我有哪方面的义务?你必须保证你的房子是第一居住房。 并维护保养好你的房子。 按时交纳房地产税和保险以及有关的社区户主分摊费用(如果有的话)。
28 如果我的房子是在资产信托中， 我是否可以申请反向贷款? 可以，但是你的资产信托要经过律师审查或认可。 \
29 反向贷款的利息是固定利率吗?不是， 政府FHA保险的反向贷款是浮动利率。 浮动的方式有两种： 按月浮动或者按年浮动。 按月浮动的利息低一些， 但是浮动风险比较按年浮动风险大一些。 按年浮动每年浮动值不能超过2%， 终身浮动限额不能浮超过5%。 比如现在利息是3%， 那么终身利息不能超过8%。 以月浮动利息， 终身浮动限额不能超过10%。 比如现在利息3%， 终身浮动不能超过13%。
30 如果我的信用分数特别低怎么办？因为反向贷款不存在贷款人按月付款问题，所以你的信用分数不是我们考虑的因素。
31 如果我想在未来几年里移居别处，我应不应该申请?不应该申请。 反向贷款是针对那些希望住在自己家里的耆英提供的。
如果我现在不需要额外的现金，我有必要申请吗? FHA反向贷款的可利用款项，可以放在贷款公司你的信用账号上，那里的钱，可以按照给你的同样利息增值。这样的话，在未来你需要钱用的时候，你在反向贷款账号上积累的利息，会增加你可以使用的现金额。
33 如果我搬迁或者过世了，我在信用账号上的没有使用的钱怎么处理？在信用账号上积累的钱，只能够用供申请人使用，当你搬迁或者过世以后，没有用完的信用额度，不用偿还。信用账号上的余额返回到房子的价格中。
34 甚么是反向贷款保险金?反向贷款的保险金(MIP) 是付给政府(FHA) 用来保护贷款公司(Fannie Mae)以及贷款人的保险金。 对于贷款公司来说当贷款人已经借贷的金额超过房子价格后， 由FHA将差价部分还给贷款公司。 对于贷款人来说， 如果已经借贷的金额超过房子的市场价后， 贷款人不负责偿还超出房价的差额部份， 由FHA负责替贷款人向贷款公司偿还。
35 反向贷款保险金的金额是多少?保险金有两部分费用： 申请贷款批准后，（1) 根据你可以得到的贷款限额计算， 一次性的缴纳2%的保险费。 （2) 以后根据你实际已经使用的贷款金额计算， 每年缴纳0.5%的保险费。 实际上如果你是按月领取反向贷款的话， 保险费将按月分摊。 实际金额将在给你的每个月月结单中出现。
36 下一代人(晚辈)有可能要为申请人(长辈)承担反向贷款的债务吗?不会，也不可能。 因为反向贷款的还款金额限制在申请人的房子价格之内， 如果反向贷款的债务超出了房子的价格， 下一代也不用为申请人承担任何债务。 因为超出部分由政府(FHA)还给贷款公司。
如果申请人没有缴纳地税和房屋保险。（ 3) 如果申请人对房子的损坏不进行必要的维修。
38 在申请人过世后多久， 继承人要还清反向贷款?在申请人过世半年之内， 房子的继承人应该将反向贷款的账面金额还清。 继承人可以保留房子， 用现金还清贷款， 也可以卖掉房子还清贷款。 如果在半年内， 房子没有卖出去， 继承人需要向贷款公司申请延长还款期限。
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